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物业管理理念和根本知识1.社会化2.专业化3.市场化四、物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为根底2.以物业效劳为核心3.以等价有偿为前提4.以专业效劳与自治自律相结合为手段5.以保证物业正常使用为目标物业如果不能正常使用，那么要使物业增值、保值就是一句空话。
因此，保证物业的正常使用，为业主、物业使用人营造一个平安、舒适、宁静、清洁的居住、工作和学习环境，就成为物业管理的首要目标。
6.以追求客户满意为根本业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理效劳的经营是不可能成功的。
让客户满意是物业管理效劳营销的核心理念，是物业管理企业效劳利润的重要环节。
物业管理企业只有通过不断提高效劳技能与效劳水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关系，才能赢得市场，提升品牌价值。
第二节物业管理的根本内容修缮责任的划分：A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。
竣工验收与业主入住的时间差，由建立单位负责。
B.保质期满后，由业主承当修缮责任，并承当修缮费用。
C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。
房屋的最低保修期限：A.地基根底和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。
C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。
D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。
E.装修工程，2年。
F.其他工程的保修期由建立单位与施工单位约定。
物业管理基础理论与学问培训物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化消遣设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。
物业侧重于使用、服务和管理角度。
物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行细心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。
新建的物业，要和四周环境协调全都，制造良好的自然环境。
）2、耐久性（“细心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特殊强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的全部权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理起源于19世纪60年月的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上格外流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
20世纪80年月，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。
1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理方法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。
1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。
物业管理理念物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种管理方式，旨在提供安全、舒适、便利的居住和工作环境，满足业主和租户的需求。
物业管理理念是指在物业管理过程中，所遵循的核心价值观和管理原则，以实现高效、可持续发展的管理目标。
一、核心价值观1. 服务至上：物业管理的核心是为业主和租户提供优质的服务。
物业管理公司应始终以满足客户需求为首要任务，提供全方位、高效率的服务，确保业主和租户的满意度。
2. 公平公正：物业管理应本着公平、公正的原则，对待业主和租户一视同仁，不偏袒任何一方。
管理公司应建立公开透明的管理制度和流程，确保资源的公平分配和决策的公正性。
3. 专业高效：物业管理需要具备专业的知识和技能，高效地处理各种管理事务。
管理公司应建立科学的管理体系和流程，提供专业的管理团队和技术支持，以提高管理效率和质量。
二、管理原则1. 综合管理：物业管理应全面管理房地产项目的各个方面，包括物业维护、安全管理、设备设施管理、环境卫生管理等。
管理公司应制定细致的管理计划和流程，确保各项管理工作的协调和顺利进行。
2. 主动服务：物业管理公司应主动了解业主和租户的需求，及时提供解决方案和服务。
管理公司应建立积极主动的沟通机制，与业主和租户保持良好的互动，及时回应和解决问题。
3. 节约环保：物业管理应注重资源的合理利用和环境的保护。
管理公司应推广节能、环保的理念，提倡绿色生活方式，促进可持续发展。
4. 创新发展：物业管理应不断创新，适应社会和市场的变化。
管理公司应积极引进新技术、新理念，提升管理水平和服务质量，为业主和租户提供更好的居住和工作环境。
5. 团队合作：物业管理需要各部门之间的密切协作和团队合作。
管理公司应建立有效的组织架构和团队文化，加强内部沟通和协作，提高工作效率和质量。
三、案例分析以某小区物业管理公司为例，该公司秉持着以上的物业管理理念，取得了显著的成效。
该公司成立了专业的管理团队，制定了详细的管理计划和流程，确保各项管理工作的有序进行。
物业管理理论与实务一、物业管理理论1.定义与发展物业管理是指对物业资源进行有效的规划、管理、运营和维护的一种综合性管理方式。
物业管理的产生源于城市化进程和复式住宅的出现，是为了提高居民生活质量而诞生的管理方式。
随着城市化进程和人们对生活质量需求的不断提高，物业管理的范围逐渐扩大，不仅包括住宅小区、商业综合体、写字楼等房地产物业，还包括城市基础设施、公共设施等。
2.原则物业管理的原则包括规范化、科学化、公正性、透明度、社会责任等。
其中规范化是物业管理的基础，通过制定明确的管理规范和标准，提高管理效率和服务质量。
科学化则是物业管理的核心，运用科学技术手段，提高管理效率和决策水平，满足业主需求。
公正性和透明度则是物业管理的基本要求，应该完善相关诚信机制，防止恶意竞争和不公平行为。
社会责任则是物业管理的道德要求，物业公司应承担相应的社会责任，为业主和社会做出贡献。
3.主要内容物业管理的主要任务包括物业资源规划、资产管理、服务管理、安全管理、环境管理等。
其中，物业资源规划是物业管理的重点，包括物业项目规划、财务规划、投资计划、管理组织机构等。
资产管理则涉及物业的收益、费用、差旅报销等，需要进行精细化管理以保证物业经营的健康发展。
服务管理则是物业管理的核心内容，包括保洁、物业维修、安保等服务。
安全管理则是保障业主安全的重要任务，包括消防安全、交通安全、防盗安全等。
环境管理则是营造良好居住环境的重要任务，包括垃圾清运、绿化养护、噪声控制等。
二、物业管理实务1.组织架构物业公司的组织架构主要包括总经理办公室、财务部、行政后勤部、客服部、维修部、保安部、环境部等部门。
总经理办公室负责物业公司的日常管理和决策，财务部负责物业公司的财务管理，行政后勤部负责物业公司的后勤管理，客服部、维修部、保安部、环境部负责物业服务的具体实施。
2.服务管理保洁服务是物业管理的一项重要内容，包括室内、室外的垃圾清运和卫生保洁，要求保洁员进行周密的清洁工作。
物业管理的理论基础物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴有着质疑和不解。
当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者向来在思量一个问题：物业管理有何理论依据？如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。
笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题，不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题，而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。
一、建造物区分所有权理论——物业管理的法律学基础(一)理论要点及现实问题建造物区分所有权理论以区分所有建造物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处臵为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部份。
建造物区分所有权是指数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建造物时，业主对建造物专有部份享有所有权，对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利。
作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建造物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认。
2022 年 3 月，《中华人民共和国物权法》出台，其中第六章规定了“业主的建造物区分所有权”，标志着我国建造物区分所有权制度的确立。
研究建造物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实问题带来诸多的启示。
理论要点之一业主的建造物区分所有权由三部份构成：专有部份所有权、共有部份共有权和共同管理权。
其中，专有部份所有权是基础权利，业主转让建造物专有部份所有权的，其对共有部份的共有权和共同管理权一并转让。
业主可自行管理建造物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。
现实问题一方面，物业管理是业主管理区分所有建造物及其附属设施的一种形式，业主既是物业管理的权利主体，也是物业管理的责任主体。
物业服务企业根据业主的委托管理建造物及其附属设施，其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的，物业服务企业也不能以“管理者”自居。
