土地征收报批实务(土地征收中涉及报件税费以及相关依据)

各类型土地项目的实施、审批、报批流程（实用干货）01国有建设用地报批程序一、建设用地审查报批程序1.建设单位向项目建设用地所在地的市、县自然资源主管部门提出用地申请，填写《建设用地申请表》，并按规定提交相关申报材料。

2.用地申请符合土地管理法法律法规和政策规定、材料齐全的，市、县自然资源主管部门受理用地申请。

3.受理用地申请后，市、县自然资源主管部门报请市、县人民政府依法履行“告知、听证、确认”等征前程序，同时，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，并组织编制其它相关用地报件材料。

4.市、县自然资源主管部门组织编制的相关报件材料，报经同级人民政府审核同意后，由市、县人民政府向上一级人民政府呈报用地请示。

同时，由市、县自然资源主管部门制作建设用地报盘，通过远程网上申报系统，将用地报件材料报送上一级自然资源主管部门审查。

5.用地报件材料按程序逐级上报审查、呈报有审批权的人民政府及自然资源主管部门审查、批准。

〔注：单独选址项目用地和城市（城镇、工业）分批次建设用地报批程序存在差异〕二、建设用地审查报批要求1.用地报件材料形式、内容齐全，符合用地申报规定；2.用地符合国家产业政策、供地政策和行业用地标准；3.用地符合土地利用总体规划，落实土地利用年度计划；4.落实耕地占补平衡；5.符合国家、省相关规定（单独选址和批次用地）。

三、建设用地报件材料目录单独选址项目建设用地单位申请用地应提交的文件材料包括：（1）用地申请表（原件）；（2）项目可行性研究报告批复（或核准、备案文件）、初步设计批复（或有关部门审查确认意见）（原件或复印件）；（3）建设项目用地预审意见（原件或复印件）；（4）地质灾害危险性评估报告专家审查意见及报告扉页、报告编制单位资质证书复印件、评审专家名单（原件或复印件）；（5）项目建设压覆矿产资源查询证明材料；涉及压覆矿产资源及矿业权的，需提交项目建设业主单位已与矿业权人就压矿补偿问题协商的说明、有关市县人民政府做好压矿补偿协调工作的承诺函（原件）；（6）有资质的单位出具的拟征（占）用土地的勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件）；（7）环保、建设（规划）、社保、林业（占用林地）等有关部门审核（批复）同意文件材料（原件或复印件）；（8）占用耕地涉及补充耕地的，出具《新增耕地合格证》及附件；补充耕地为委托补充的，需提供委托补充耕地协议及耕地开垦费缴纳凭证（原件或复印件）；（9）建设用地审查表（针对公路、铁路项目），超出用地标准的，须进行专门说明（原件）；（10）土地复垦方案评审批复备案文件（原件或复印件）；（11）项目选址涉及自然保护区、风景名胜区、水源地保护区以及法律法规规定不得占用的其它区域土地的，须提交有权限的主管部门的审核（批复）同意的文件材料；项目建设涉及占用文物保护单位保护范围和建设控制地带土地的，须提交有权限的文物主管部门出具的拟用地是否占压重要文物保护单位的说明及是否同意用地的意见（原件或复印件）。

土地征收程序十步骤土地征收是指国家依法依规对土地进行征收，并对土地用途、土地所有权和土地权益进行调整的过程。

以下是土地征收的十个步骤。

第一步：征收决策土地征收的第一步是征收决策。

征收决策包括确定征收的土地范围、目的和目标，制定征收方案，并对可能影响的相关政策进行论证和决策。

在这一步骤中，征收决策主体需进行比较详尽的调查研究，并征求相关利益方的意见。

第二步：信息公告和听证征收决策后，征收方需对征收决策结果进行信息公告，并邀请相关利益方参与听证会。

信息公告的目的是向社会公众公开征收决策结果，确保透明度和公平性。

听证会则旨在让相关利益方了解征收决策，并提出意见和建议，保障他们的合法权益。

第三步：调查评估和估价在征收决策确定后，征收方需要进行土地调查评估和估价工作。

土地调查评估的目的是确定被征地块的基本情况、所有权和权益情况，以及与征收相关的土地利用情况、生态环境等情况。

估价工作则是确定土地的合理补偿金额，包括土地的市场价值、补偿费用等。

第四步：征收告知和协商征收方需对被征地农民进行征收告知，并与被征地农民进行协商。

征收告知的目的是告知被征地农民征收的具体时间、方式和范围，以及征收的理由和目的。

协商则是为了与被征地农民就征收补偿费用、安置和其他相关事项进行协商达成一致，保障被征地农民的合法权益。

第五步：补偿协议签订在协商达成一致后，征收方与被征地农民签订征收补偿协议。

补偿协议是双方就征收补偿费用、土地安置、转移工作等具体事项进行约定和确认的法律文件。

签订补偿协议是征收过程中的重要环节，它对双方权益的保护起着重要的作用。

第六步：征收审批和公示补偿协议签订后，征收方需将补偿协议提交相关政府部门进行审批。

审批的目的是验证征收过程是否合规、符合法律法规和规划要求。

征收方还需在政府部门审批后，对征收决策结果、补偿协议内容进行公示，以保障透明度和公平性。

第七步：征收执行和补偿支付征收方在取得审批和完成公示后，开始正式执行征收决策。

报批征收方案和供地方案首先，为了保障城市规划的顺利进行，确保城市的发展与建设能够有序进行，我们需要制定和执行一系列的征收方案和供地方案。

本文将对报批征收方案和供地方案进行详细阐述，并提出相关建议。

一、报批征收方案1. 征收方案的背景和目的在城市建设中，为了满足公共利益和市民需求，需要征收部分土地用于道路建设、工业用地、市政设施等。

征收方案的目的是确保土地征收的合法性和公平性，并最大限度地保护被征收者的合法权益。

2. 征收方案的程序和步骤制定征收方案需要经过充分的调研和论证，明确征收的范围、标准和程序。

在征收程序中，需要征求各方的意见和建议，确保征收方案的合理性和可行性。

征收方案报批后，需要进行公示，接受社会各界的监督和评议。

3. 征收方案的关注点和权益保护在编制征收方案时，应重点考虑被征收者的利益和生活保障。

应确保被征收者的房屋和财产得到合理补偿，并提供必要的搬迁资金和安置服务。

另外，对特殊群体如老年人、残疾人等，应作出特殊关照和照顾。

二、供地方案1. 供地方案的背景和目的供地方案是为了满足城市规划建设的需要，将土地用于各类用途，包括住宅用地、商业用地、工业用地等。

供地方案的目的是保障城市的土地资源，促进城市的经济发展和社会进步。

2. 供地方案的分类和指标供地方案可以根据不同的需求和规划目标进行分类，如居住用地供应、商业用地供应等。

同时，供地方案还应考虑土地的质量和可持续性，确保土地利用的合理性和保护生态环境。

3. 供地方案的实施和管理供地方案的实施需要依法进行，确保程序的公开透明和合法性。

同时，应加强对供地活动的监管和管理，避免滥用职权和不正当行为。

在供地过程中，有关部门应及时发布土地供应信息，提高市场的透明度和公平性。

三、建议与总结1. 建立健全的法律制度和政策体系，规范土地征收和供应的程序和标准，确保公平合理。

2. 增加社会参与的机制和途径，征求公众的意见和建议，加强信息公开和舆论监督，保障市民的知情权。

用地预审、土地征收、报批程序及费用须知一、用地预审报批规划调整报批材料（报设区市政府）：1、乡（镇）和县级人民政府的请示2、经有关部门和专家论证后的规划修改方案和土地利用总体规划图复印件（国土局）3、城市规划管理部门的意见或项目选址意见书（用地单位提供）4、听证委托函5、规划修改听证会议纪要6、专家论证参加人员7、专家论证会议纪要8、勘界图（用地单位提供）9、立项批复文件（用地单位提供）建设项目预审报批材料：1、建设项目用地预审申请表2、预审的申请报告3、项目选址意见书或规划管理部门意见4、项目建议书和批复文件或项目可行性研究报告5、项目平面布局图6、规划蓝线或规划红线图7、环评报告或环评承诺书（工业项目）8、土地利用总体规划图局部复印件9、土地利用现状图（红线圈出用地范围）不符合土地利用总体规划的，要出具经相关部门和专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

二、土地农转用征收工作流程图1、委托资质测绘单位测绘现状地形图2、委托资质设计单位做好建设置规划图3、办理建设项目城市（村镇）规划审批手续4、办理建设项目用地预审意见书审批手续5、办理建设项目立项审批手续6、委托征地部门依法征地7、编制建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图，实地测绘埋设征地界桩8、政府发布建设项目征地通告9、做好征地红线范围内地类界及各被征地户面积分户测量工作10、组织核实征地地类、面积、权属、地面实物指标复核确认签字工作11、依法拟定征地补偿安置方案12、发布征地听证告知书和组织征地听证（签定征地协议）13、落实征地资金并存入征地补偿专户和被征地农民社保问题14、不符合土地利用规划及占用农保区的，办理调整土地利用规划手续15、占用林地的，办理《使用林地审核意见书》审批手续16、组织农用地转用及土地征收报批工作17、征收土地公告发布之日起45日内，及时公告征地补偿安置方案二、征地补偿安置标准三、土地报批、供地所需材料：（1）工业建设项目用地农转用省厅网上报批审核报批材料：1、国有土地使用权出让预申请书2、预申请保证金的凭证(按预申请用地面积不低于2万元/亩的标准缴纳)3、规划许可意见函（建设局）4、涉及使用林地的，市、县林业行政主管部门征得有相应审核权的林业主管部门意见后，出具同意该地块农用地转用与土地征收的初步审核意见（林业局）5、征地告知、确认、征地听证材料(如放弃听证须附放弃听证说明)(征地事务所)土地所有权证复印件、土地权属证明(被征单位)6、征地资金汇入凭证复印件，原土地所有权单位对土地补偿已到位、无异议的说明(被征单位)(征地资金汇入征地专户凭证、用地单位汇入预申请保证金专户凭证复印件加盖公章)7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图，采用国家54标准坐标系确定界址点坐标（必须采用晒兰图，并标注界址线<用蓝黑细实线>权属单位名称、加盖征地界址章）(原件)、CAD数字图（CAD2000文件格式、征收界址边线需单独建立红线层，用界址红线字眼来表达层的名称）(测绘部门)8、利用总体规划图（局部复印件，总规调整的须附上调整的有关材料）（耕保股）9、土地利用现状图(局部复印件，用红线画出项目用地在现状图的具体位置)（地籍股）（2）普通项目用地农用地转用省厅网上报批审核报批材料：1、项目审批文件（发改局）2、建设项目用地预审报告书(耕保股)3、建设项目的立项批复。

土地征收相关法律规定 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】土地征收相关法律规定土地征收相关法律规定都有哪些谁有权征收土地土地征收的补偿标准是怎样的以及违法征地的相关法律责任有哪些谁有权征收土地《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。

不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

征收的补偿标准《中华人民共和国土地管理法》第四十七条?征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

一、用地预审报批规划调整报批材料（报设区市政府）：1、乡（镇）和县级人民政府的请示2、经有关部门和专家论证后的规划修改方案和土地利用总体规划图复印件（国土局）3、城市规划管理部门的意见或项目选址意见书（用地单位提供）4、听证委托函5、规划修改听证会议纪要6、专家论证参加人员7、专家论证会议纪要8、勘界图（用地单位提供）9、立项批复文件（用地单位提供）建设项目预审报批材料：1、建设项目用地预审申请表2、预审的申请报告3、项目选址意见书或规划管理部门意见4、项目建议书和批复文件或项目可行性研究报告5、项目平面布局图6、规划蓝线或规划红线图7、环评报告或环评承诺书（工业项目）8、土地利用总体规划图局部复印件9、土地利用现状图（红线圈出用地范围）不符合土地利用总体规划的，要出具经相关部门和专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

二、土地农转用征收工作流程图1、委托资质测绘单位测绘现状地形图2、委托资质设计单位做好建设置规划图3、办理建设项目城市（村镇）规划审批手续4、办理建设项目用地预审意见书审批手续5、办理建设项目立项审批手续6、委托征地部门依法征地7、编制建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图，实地测绘埋设征地界桩8、政府发布建设项目征地通告9、做好征地红线范围内地类界及各被征地户面积分户测量工作10、组织核实征地地类、面积、权属、地面实物指标复核确认签字工作11、依法拟定征地补偿安置方案12、发布征地听证告知书和组织征地听证（签定征地协议）13、落实征地资金并存入征地补偿专户和被征地农民社保问题14、不符合土地利用规划及占用农保区的，办理调整土地利用规划手续15、占用林地的，办理《使用林地审核意见书》审批手续16、组织农用地转用及土地征收报批工作17、征收土地公告发布之日起45日内，及时公告征地补偿安置方案二、征地补偿安置标准三、土地报批、供地所需材料：（1）工业建设项目用地农转用省厅网上报批审核报批材料：1、国有土地使用权出让预申请书2、预申请保证金的凭证(按预申请用地面积不低于2万元/亩的标准缴纳)3、规划许可意见函（建设局）4、涉及使用林地的，市、县林业行政主管部门征得有相应审核权的林业主管部门意见后，出具同意该地块农用地转用与土地征收的初步审核意见（林业局）5、征地告知、确认、征地听证材料(如放弃听证须附放弃听证说明)(征地事务所)土地所有权证复印件、土地权属证明(被征单位)6、征地资金汇入凭证复印件，原土地所有权单位对土地补偿已到位、无异议的说明(被征单位)(征地资金汇入征地专户凭证、用地单位汇入预申请保证金专户凭证复印件加盖公章)7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图，采用国家54标准坐标系确定界址点坐标（必须采用晒兰图，并标注界址线<用蓝黑细实线>权属单位名称、加盖征地界址章）(原件)、CAD数字图（CAD2000文件格式、征收界址边线需单独建立红线层，用界址红线字眼来表达层的名称）(测绘部门)8、利用总体规划图（局部复印件，总规调整的须附上调整的有关材料）（耕保股）9、土地利用现状图(局部复印件，用红线画出项目用地在现状图的具体位置)（地籍股）（2）普通项目用地农用地转用省厅网上报批审核报批材料：1、项目审批文件（发改局）2、建设项目用地预审报告书(耕保股)3、建设项目的立项批复。

用地预审、土地征收、报批程序及费用须知一、用地预审报批规划调整报批材料（报设区市政府）：1、乡（镇）和县级人民政府的请示2、经有关部门和专家论证后的规划修改方案和土地利用总体规划图复印件（国土局）3、城市规划管理部门的意见或项目选址意见书（用地单位提供）4、听证委托函5、规划修改听证会议纪要6、专家论证参加人员7、专家论证会议纪要8、勘界图（用地单位提供）9、立项批复文件（用地单位提供）建设项目预审报批材料：1、建设项目用地预审申请表2、预审的申请报告3、项目选址意见书或规划管理部门意见4、项目建议书和批复文件或项目可行性研究报告5、项目平面布局图6、规划蓝线或规划红线图7、环评报告或环评承诺书（工业项目）8、土地利用总体规划图局部复印件9、土地利用现状图（红线圈出用地范围）不符合土地利用总体规划的，要出具经相关部门和专家论证的规划修改方案，建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

二、土地农转用征收工作流程图1、委托资质测绘单位测绘现状地形图2、委托资质设计单位做好建设置规划图3、办理建设项目城市（村镇）规划审批手续4、办理建设项目用地预审意见书审批手续5、办理建设项目立项审批手续6、委托征地部门依法征地7、编制建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图，实地测绘埋设征地界桩8、政府发布建设项目征地通告9、做好征地红线范围内地类界及各被征地户面积分户测量工作10、组织核实征地地类、面积、权属、地面实物指标复核确认签字工作11、依法拟定征地补偿安置方案12、发布征地听证告知书和组织征地听证（签定征地协议）13、落实征地资金并存入征地补偿专户和被征地农民社保问题14、不符合土地利用规划及占用农保区的，办理调整土地利用规划手续15、占用林地的，办理《使用林地审核意见书》审批手续16、组织农用地转用及土地征收报批工作17、征收土地公告发布之日起45日内，及时公告征地补偿安置方案二、征地补偿安置标准三、土地报批、供地所需材料：（1）工业建设项目用地农转用省厅网上报批审核报批材料：1、国有土地使用权出让预申请书2、预申请保证金的凭证(按预申请用地面积不低于2万元/亩的标准缴纳)3、规划许可意见函（建设局）4、涉及使用林地的，市、县林业行政主管部门征得有相应审核权的林业主管部门意见后，出具同意该地块农用地转用与土地征收的初步审核意见（林业局）5、征地告知、确认、征地听证材料(如放弃听证须附放弃听证说明)(征地事务所)土地所有权证复印件、土地权属证明(被征单位)6、征地资金汇入凭证复印件，原土地所有权单位对土地补偿已到位、无异议的说明(被征单位)(征地资金汇入征地专户凭证、用地单位汇入预申请保证金专户凭证复印件加盖公章)7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图，采用国家54标准坐标系确定界址点坐标（必须采用晒兰图，并标注界址线<用蓝黑细实线>权属单位名称、加盖征地界址章）(原件)、CAD数字图（CAD2000文件格式、征收界址边线需单独建立红线层，用界址红线字眼来表达层的名称）(测绘部门)8、利用总体规划图（局部复印件，总规调整的须附上调整的有关材料）（耕保股）9、土地利用现状图(局部复印件，用红线画出项目用地在现状图的具体位置)（地籍股）（2）普通项目用地农用地转用省厅网上报批审核报批材料：1、项目审批文件（发改局）2、建设项目用地预审报告书(耕保股)3、建设项目的立项批复。

土地征收报批实务一、土地法中土地征收的有关内容中华人民共和国土地管理法第一章第二条规定“国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”征地是政府行为，由政府代表国家统一行使。

征地主体一般是市、县人民政府，国土资源管理部门是政府行使征地权的职能部门，其他任何单位和个人均无征地权。

中华人民共和国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

”并同时指出所称“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。

因此土地征收广义上是国家为公共利益进行建设的需要而引发的一种行为。

二、征地批准权限土地法第四十五条明确了征收土地的批准权限征收下列土地的，由国务院批准1、基本农田；2、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3、其他土地超过七十公顷的。

征收前款以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

三、土地征收的类型1、报国务院（省政府）审批单独选址项目2、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内报国务院审批农用地转用和土地征收实施方案3、报省政府审批城市批次用地四、土地征收的程序1、现场踏查分局联系市局征地中心、规划处外业人员到达拟征地现场联合踏查，参照土地利用现状图、规划图等资料逐地块确认宗地位置、边界核实权属、地类、面积及是否存在提前开工等违法用地现象。

2、申请测绘、组卷分局向耕保处申请办理征地前期测绘工作，并按要求准备材料组卷。

3、市局征地中心受理征地申请分局将组好的征地卷上报市征地中心内业受理，由内业审核征地资金落实是否到位，卷宗内的征地要件是否齐全、将征地卷内相关信息做好登记并移交给相关外业（踏查人）;4、初步审核外业审核、查证征地卷宗内文件、要件是否齐全，所填报数据是否正确无误（各级公章是否盖全、各级签字是否完全、村集体及村民签字是否正确、时间日期是否填全、时间顺序是否正确）；如有需补证情况一次性告知分局人员补证。

土地报批1. 引言土地报批是指土地使用单位向相关政府部门申请土地使用权，并经过审批程序后，取得相应的土地使用证书的过程。

土地报批是土地利用的重要环节，对于国家的经济发展和城市规划具有重要意义。

本文将介绍土地报批的意义、流程以及相关注意事项，以帮助读者更好地了解土地报批的过程和要点。

2. 土地报批的意义土地是重要的生产要素，对于国家经济、城市建设和农村发展具有重要的意义。

土地报批作为土地利用的重要环节，具有以下几方面的意义：•合理规划土地利用：土地报批可以促使土地资源合理利用，避免过度开发和浪费，保护生态环境，推动生态文明建设；•优化城市布局：土地报批可以引导城市合理发展，优化城市功能布局，推动城市发展与人口分布相协调，提高城市的发展质量和人居环境；•保障农村发展：土地报批可以帮助农村合理利用土地资源，促进农业现代化和农村发展，提高农民收入水平，增强农村经济活力；•促进经济增长：土地作为生产要素和经济资源，报批可以引导土地用于工业和商业发展，促进经济增长，扩大就业机会，提升城市竞争力。

3. 土地报批的流程土地报批的流程可以分为以下几个步骤：3.1 提出申请土地使用单位需要根据实际需求，编制土地利用规划，并向相关政府部门提交申请。

申请材料包括土地规划方案、土地权属证明、环境影响评价报告等。

3.2 审查审批相关政府部门对申请材料进行审查，包括规划合理性、土地利用合规性、环境影响等方面的审批。

审批程序通常包括初审和复审，符合要求的申请者将获得土地使用权的批复文件。

3.3 征收和补偿如果土地使用权需要征收，相关政府部门会进行土地征收，并按照相关法律法规对土地使用权人进行补偿。

3.4 颁发土地使用证书经过审批和补偿程序后，相关政府部门将颁发土地使用证书给申请人，确认其取得土地使用权。

4. 注意事项在进行土地报批过程中，需要注意以下几个方面的问题：4.1 法律法规的遵守土地报批必须依据相关的法律法规进行，申请人要遵守有关规定，避免违法行为。

征收（征用）土地操作说明发布：通州国土来源：南通市国土资源局通州分局关注度：6902征收（征用）土地操作说明一、实施依据（一）《中华人民共和国土地管理法》（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（三）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）（四）国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国地资发[2004]238号）（五）《江苏省土地管理条例》（六）关于印发《江苏省建设用地审批管理暂行办法》的通知（苏国土建[1999]116号）（七）《关于切实贯彻落实省及南通市政府关于调整征地补偿标准的通知的通知》（通政发[2004]4号）（八）《关于印发通州市征地补偿和被征地农民基本生活保障试行办法的通知》（通政发[2006]16号）二、实施要件（一）立项申请及项目批文（指独立选址项目、使用改征用项目、划拨用地项目,经营性用地项目。

）（二）规划许可证、选址意见书、征地红线图（三）土地、人口、劳动力情况证明单（四）委托征地、测绘协议书（五）勘测定界报告及勘测定界图（六）土地补偿登记表（七）青苗补偿登记表（八）土地权属及地类证明（九）听证告知书及送达回执、现场张贴告知书像片与权属单位出具的函告（十）建设用地项目呈报说明书（十一）农用地转用方案（十二）补充耕地方案（十三）征收土地方案（十四）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（十五）土地分类面积表（十六）征收土地数量及安置农业人口情况汇总表（十七）土地利用总体规划审查表（十八）征收地块土地利用规划图（十九）土地权属地类面积审核表（二十）征收地块土地利用现状分幅图（二十一）补充耕地材料（二十二）集体土地所有权证独立选址项目还要另行提供：用地预审报告、地质灾害报告、项目可行性报告等。

（二十三）征收（用）土地批准文件（二十四）《通州市人民政府征收（用）土地方案公告》、市政府批准文件及公告回执（二十五）《通州市国土资源局征地补偿安置方案公告》、市政府批准文件及公告回执（二十六）征地补偿安置情况三、办理要求（一）国土所需收集完成的事项1、征收（用）地块是否符合土地利用总体规划与村镇建设规划的初审2、办理立项申请、项目批文、规划许可证、选址意见书、征地红线图3、配合地籍科、勘测事务所及权属单位对被征地地块的权属、面积、地类、界址、青苗、附着物等情况实地调查4、送达张贴《听证告知书》并提供相关书证材料5、办理土地、人口、劳动力证明单、土地补偿登记表、青苗及附着物补偿登记表、土地权属及地类证明、委托征地协议书等6、收集集体土地所有权证7、如需要听证的组织听证，准备听证材料8、张贴“两次公告”，办理张贴像片与回执（二）规划科需收集完成的事项1、征收（用）地块是否符合土地利用总体规划的审查2、独立选址项目用地预审报告3、配合独立选址项目用地单位搞好地质灾害报告及项目可行性报告等工作4、提供与项目报批有关的其他材料（三）地产中心需收集完成的事项1、立项申请及项目批文、规划许可证、选址意见书、征地红线图、勘测定界图、土地人口劳动力证明单、委托征地协议书、土地补偿登记表、青苗补偿登记表、土地权属及地类证明、经营性用地听证告知书等材料的收集与整理2、测算并提供征收土地数量及安置农业人口3、签订补充耕地协议书4、根据国务院或省政府批准征收（用）文件，测算并拟订《通州市人民政府征收（用）土地方案公告》报市政府批准实施5、测算并拟订《通州市国土资源局征地补偿安置方案公告》报市政府批准实施（四）地籍科需收集完成的事项1、征收（用）地块的权属、面积、地类、界址等现场调查及与土地利用现状进行核对，出具勘测定界报告及勘测定界图、征收地块土地利用现状分幅图、土地分类面积表、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表2、审查提供集体土地所有权证复印件（五）耕保科需收集完成的事项1、拟订“一书四方案”2、收集审查报批必备材料3、逐级呈报审批4、接收上级用地批文返馈地产中心四、收费依据及标准（一）征地包干费：苏价服[2000]319号、苏国资发[2000]127号征收标准：征地包干服务费暂按征地拆迁补偿费用为基数支付，城镇规划区以内的征地50公顷以下（含50公顷）按3%支付，50公顷以上按2%支付；城镇规划区以外的征地50公顷（含50公顷）以下按2%支付，50公顷以上按1%支付。

农用地转用和土地征收报批程序一、农用地转用和土地征收条件符合土地利用总体规划纳入土地利用计划实现耕地占补平衡符合国家的土地供应政策二、农用地转用和土地征收报批程序(1)受理—— (2)规划审查—— (3)勘测定界—— (4)拟占地土地权属地类审核—— (5)征地告知—— (6)征地调查—— (7)调查结果确认—— (8) 征地听证—— (9)编制一书四方案—— (10)预存征地补偿款—— (11)逐级上报审批—— (12)征地方案公告—— (13)补偿登记—— (14)制定补偿安置方案—— (15)补偿安置方案公告—— (16)听证—— (17)地方政府批准补偿安置方案—— (18)支付补偿安置费用1、国土局业务管理部门根据用地单位提交的建设项目、规划许可 (包括相关图件)及有关部门的批准文件，及时组织人员进行地籍测绘、土地权属调查、被转、征地村组的土地(征地面积、地类)和人口基本情况调查。

2、按照土地利用总体规划、土地利用年度计划和集约用地要求，科学合理地审查核定建设用地的利用方式和用地规模。

3、拟定建设用地呈报方案(报国务院审批的一式七份，报省审批的城镇批次一式四份、单独选址建设项目一式五份) 。

城镇批次建设用地为“一书三方案”：《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》《补充耕地方案》、《征用土地方案》 (附：被转、征地集体经济组织及被征地农民的安置补偿情况表) ；单独选址建设项目用地为“一书四方案”，除上述“一书三方案”外，另增《供地方案》，并按电子报件要求做好软盘备份。

4、建设用地报批材料、相关图件、软盘，按县级市国土局——市政府——苏州市国土局——苏州市政府——省国土厅——省政府——国土资源部——国务院的呈报程序，逐级按规定权限审核报批。

凡报张家港市审核的用地材料，须分别经耕地保护科、地籍管理科、土地利用管理科转会办。

5、市国土局根据省国土厅、苏州市国土局批复，转发建设项目用地批文。

土地估价实务与基础一、引言土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。

在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。

本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。

二、土地估价的基本概念1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。

土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。

2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。

市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。

三、土地估价的方法1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。

该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。

2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。

该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。

3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。

该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。

四、土地估价的步骤1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。

2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。

3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。

比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。

4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。

比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。

5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。

五、土地估价的注意事项1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。

2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据实际情况选择合适的方法。

用地预审、土地征收、报批程序及花费须知一、用地预审报批规划调整报批资料（报设区市政府）：1、乡（镇）和县级人民政府的请示2、经有关部门和专家论证后的规划改正方案和土地利用整体规划图复印件（领土局）3、城市规划管理部门的建议或项目选址建议书（用地单位供给）4、听证拜托函5、规划改正听证会议纪要6、专家论证参加人员7、专家论证会议纪要8、勘界图（用地单位供给）9、立项批复文件（用地单位供给）建设项目预审报批资料：1、建设项目用地预审申请表2、预审的申请报告3、项目选址建议书或规划管理部门建议4、项目建议书和批复文件或项目可行性研究报告5、项目平面布局图6、规划蓝线或规划红线图7、环评报告或环评承诺书（工业项目）8、土地利用整体规划图局部复印件9、土地利用现状图（红线圈出用地范围）不切合土地利用整体规划的，要出具经有关部门和专家论证的规划改正方案，建设项目对规划实行影响评估报告和改正规划听证会纪要。

二、土地农转用征竣工作流程图1、拜托资质测绘单位测绘现状地形图2、拜托资质设计单位做好建设置规划图3、办理建设项目城市（村镇）规划审批手续4、办理建设项目用地预审建议书审批手续5、办理建设项目立项审批手续6、拜托征地部门依法征地7、编制建设用地勘察定界技术报告书及勘察定界图，实地测绘埋设征地界桩8、政府公布建设项目征地通知9、做好征地红线范围内陆类界及各被征地户面积分户丈量工作10、组织核实征地地类、面积、权属、地面实物指标复核确认署名工作11、依法制定征地赔偿部署方案12、公布征地听证见告书和组织征地听证（签订征地协议）13、落实征地资本并存入征地赔偿专户和被征地农民社保问题14、不切合土地利用规划及占用农保区的，办理调整土地利用规划手续15、占用林地的，办理《使用林地审查建议书》审批手续16、组织农用地转用及土地征收报批工作17、征收土地公揭公布之日起 45 日内，实时通告征地赔偿部署方案二、征地赔偿部署标准序项目计收标准备注号土耕地前三年均匀年产值×征收果地10 倍园或其1补果园、其余经水田赔偿费×倍他偿济林经济林费非经济林地水田赔偿费×倍养殖水面、滩水田赔偿费×倍涂盐用水田赔偿费×倍未利用土地水田赔偿费×倍地、原属耕地的，按同类土地标准补偿耕地前三年均匀年产值 15征收其倍他土地果园、其余经前四年均匀年产值×的，安济林3-5 倍不予补置助。

土地征收报批实务一、土地法中土地征收的有关内容中华人民共和国土地管理法第一章第二条规定“国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”征地是政府行为，由政府代表国家统一行使。

征地主体一般是市、县人民政府，国土资源管理部门是政府行使征地权的职能部门，其他任何单位和个人均无征地权。

中华人民共和国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

”并同时指出所称“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。

因此土地征收广义上是国家为公共利益进行建设的需要而引发的一种行为。

二、征地批准权限土地法第四十五条明确了征收土地的批准权限征收下列土地的，由国务院批准1、基本农田；2、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3、其他土地超过七十公顷的。

征收前款以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

三、土地征收的类型1、报国务院（省政府）审批单独选址项目2、土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内报国务院审批农用地转用和土地征收实施方案3、报省政府审批城市批次用地四、土地征收的程序1、现场踏查分局联系市局征地中心、规划处外业人员到达拟征地现场联合踏查，参照土地利用现状图、规划图等资料逐地块确认宗地位置、边界核实权属、地类、面积及是否存在提前开工等违法用地现象。

2、申请测绘、组卷分局向耕保处申请办理征地前期测绘工作，并按要求准备材料组卷。

3、市局征地中心受理征地申请分局将组好的征地卷上报市征地中心内业受理，由内业审核征地资金落实是否到位，卷宗内的征地要件是否齐全、将征地卷内相关信息做好登记并移交给相关外业（踏查人）;4、初步审核外业审核、查证征地卷宗内文件、要件是否齐全，所填报数据是否正确无误（各级公章是否盖全、各级签字是否完全、村集体及村民签字是否正确、时间日期是否填全、时间顺序是否正确）；如有需补证情况一次性告知分局人员补证。

单独选址建设项目用地农用地转用、土地征收报批工作流程用地单位提出申请，并提供可行性研究报告、立项批复等相关文件
用地单位领取和填写建设用地申请表
进行规划审查
不符合土地利用总体规划
符合
土地
利用
总体规划进行规划
调整的，
按程序组
织听证
涉及基本农田或其
他原因不能调整规
划的，重新选址
用地单位进行地块勘测定界，办理地质勘察、压
覆矿产调查及规划建设等有关部门许可手续
实地调查，初拟征地拆迁补偿安置方案
告知被征地单位及其成员代表拟征地的范围、面积等基本情况及是否需要听证
放弃听证的要求听证的由国土局组织听证
由国土局、乡（镇）政府、被征地单位及其成员代表共同对拟征地的面积、范围、地类等基本情况进行确认
拟定征地拆迁补偿安置方案、“一书四方
收集、整理、完善报件所需资料案”及代拟县政府请示，报县政府批准
组件上报乐山市国土局审查，通过后报市政府审查
报省国土资源厅审查，通过后报省政府
省级以上批准权限的，报国土资源部省级批准权限的，省政府批复。