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历史文化街区保护与更新研究——以桂林市正阳路东西巷为例Research on the Protection and Renewal of Historical and Cultural Blocks— T ake the East-west Lane of Zhengyang Road in Guilin as an Example■邓春凤 DENG Chunfeng 吕佳文 LYU Jiawen摘 要：历史文化街区作为历史文化名城的城市历史簿与会客厅，具有重要的存留与宣传意义，亟待加强保护利用与更新研究。
桂林正阳路东西巷是这个历史文化名城遗留至今的少数几条风貌相对完整的巷子之一。
文章以桂林市正阳路东西巷的更新为背景，梳理该街区历史脉络，结合伴随着历史发展过程东西巷出现的问题，评析更新保护现状，以致力于实现桂林东西巷更原真、更完整、更具文化特色的传承与发展。
关键词：历史文化街区；东西巷；更新保护Abstract: As a historical and cultural city, historical and cultural district is of great significance for its existence and publicity. Therefore, it is urgent to strengthen the research on protection, utilization and renewal. The East-West lane of Zhengyang Road is one of the few relatively complete lanes left in Guilin, a famous historical and cultural city. Based on the background of the renewal of the East and West lanes of Zhengyang Road in Guilin, this paper sorts out the historical context of the historical and cultural block, and evaluates the current situation of renewal and protection. In order to realize the inheritance and development of Guilin East-West Lane more original, more complete and more cultural characteristics.Keywords: historical and cultural district; East-west Lane; renewal and protection0 引言老建筑和老街区作为一种物质文化遗产，是历史文化名城的构成要素之一，是历史文化名城的物化体现和标志。
［摘要］桂林东西巷定位为桂林首家多功能立体式特色商业城，是桂林市一个集旅游、民俗、文化、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合型商业街区。
随着社会的发展，这样的历史文化商业街成为改造的“合理”选择，就如宽窄巷子和南锣鼓巷一样，桂林东西巷，一个不曾说再见，却似已再也不见得地方，东西巷改造已接近完成。
看着它从拆墙一直到围上面纱，如今的它终于露出了最新的模样。
[调查背景与目的]东西巷商业街是一个集旅游、休闲、文化、购物、餐饮、娱乐、客栈为一体综合性商业街区。
有奢侈品、电影院、客栈、电玩城、KTV、酒吧一条街、小吃街、美食广场、特色精品餐饮、咖啡、饮品、流行服饰精品店、美容美发spa馆，文化艺术品、民族特色商品、食品街、老字号商铺等复合业态。
以“统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广”的原则运营，确保项目的科学规划、合理业态组合、成熟商业运营管理和品牌推广，最大力度保障商家利益，以繁盛、有序的市场带来如虹人气。
[调查方法与对象]一、方法资料收集、实地调查、问卷调查、访问、访谈二、过程1、调查前期我们对相关文献、资料进行收集，网上查找资料，并到桂林市规划局查找有关东西巷的总规、详规资料。
2、调查初期了解东西巷的概况后，我们进行了实地考察、拍照，根据相关资料和相关知识，对东西巷行进行全面认识，并进行前期分析与问题查找与研究。
3、调查中期根据现状，制作问卷调查，并进行问卷调查，与市民访谈。
4、调查深入在不同时段对广场上的人流，年龄结构等进行观察、统计与分析。
5、调查后期总结、分析问题，并提出相应的建议。
三、调查对象概况1、位置桂林东西巷商业街项目位于桂林市中心的解放东路和正阳路交汇处,王城商厦正对面,十字街商圈中心区域。
桂林正阳东西巷商业街占地2.92万㎡，建筑面积约6万㎡，项目总投资7亿多元，是政府十二五规划重点项目。
建成后将成为桂林市打造“国际旅游胜地”城市旅游消费和品牌的一大地标之作。
2、定位东西巷商业街定位为桂林首家多功能立体式特色商业城。
XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营整体策划运营报告广西XXX地产进展有限公司广西XXX开发有限公司目录第一部分桂林经济及社会概况4一、桂林都市规划与进展概况4二、“两铁”、“两区”规划机遇5三、2011市政规划5四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）5（一）桂林市GDP增长分析5（二）城镇居民收入及支出统计6（三）2011桂林市旅行业分析 7第二部分桂林商业市场分析7一、宏观市场分析7（一）全国商业地产走势7（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号8（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松8二、桂林商业场分析8（一）桂林商业地产市场脉络梳理8（二）桂林商业经营模式分析10第三部分项目主题概念及规划要点11一、东西巷项目规划要点分析11（一）项目区位11（二）政府针对项目之规划改造要点12（三）东西巷项目SWOT分析 12（四）项目劣势及威逼的规避13二、正阳街东西巷历史沿革14三、项目核心主题概念14（一）定位概念的提出14（二）东西巷项目文化定位15四、商业形象定位16五、商业类型定位17六、商业主题定位17七、业态功能模块定位17八、拟定项目档次定位：17九、项目规划17（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想17（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城17（三）东西巷的文化价值特色18（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得18（五）东西巷项目规划方案19（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议28五、项目测算方案30（一）东西巷修缮改造项目现状30（二）新建房打算和分配30（三）新建房工期和装修质量标准30（四）改造补偿安置方案30（五）成本效益分析30（五）成本操纵措施34（六）拆迁户安置措施34（七）项目建设工期35（八）结论及建议35第四部分区域商圈及商业项目分析35一、项目周边重点商圈研究35（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析35（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析37（三）联达商业广场业态分布：38（二）联达商业广场售价、租金、物业费用38二、南京“1912”商业项目分析39三、类似项目“中心广场地下街”分析40四、成都“宽窄巷子”项目分析41五、结合东西巷项目分析小结及判定41第五部分东西巷项目商业业态规划42一、商业业态定位与功能区域定位42三、商业业态及地下区域规划方案（待定）42（一）区域按建筑风貌划分如下43（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：43（三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下：43（四）要紧业态划分讲明（略）44第六部分东西巷开发和运营模式45一、项目前期运作模式分解45（一）前期运作模式45（二）地下人防运作要点45（三）开发商独资投入，风险利益并存45（四）组建销售团队，迅速回笼资金45二、项目后期商业运营分解45（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式45（二）全“独资投入”与“共同股份运营”45（三）商业地产三种运营模式46（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都”46第七部分桂林东西巷项目招商策略46一、招商总体策略46（一）立足桂林、面向广西，辐射全国46（二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌46（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点46（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底46二、商家进驻要求和原则47第八部分桂林东西巷项目开街策略47一、东西巷项目开街总体策略47（一）先试营业后正式开业47（二）开业需要具备的条件47二、东西巷项目开街活动策划48（一）SP开业促销活动 48（二）开业典礼等活动48（三）开业庆典演艺活动48第九部分桂林东西巷商业经营治理策略49一、商业经营治理的前期介入方案49（一）前期施工建设时期的介入49（二）竣工验收和接管验收49（三）商业经营治理知识的咨询和答疑49（四）商业经营治理的差不多工作50（五）后期商业专项修理资金51（六）入驻商家进行评级工作51二、桂林东西巷促销宣传治理52（一）东西巷项目VI系统52（二）东西巷项目年度营销活动的策划53第一部分桂林经济及社会概况一、桂林都市规划与进展概况桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。
桂林市正阳街东西巷改扩建中的文化传承与创新作者：陈硕来源：《文学教育》 2018年第10期内容摘要：正阳街东西巷是桂林市遗存的百年老街，一直保留着浓厚的地域民居和历史文化特色，也是桂林市的符号文化。
随着商业和旅游业的开发，政府对东西巷进行改造与升级，并致力于打造桂林城市的优质名片。
文章以东西巷的保护为视角、改造为背景，以东西巷的位置布局、建筑形式、建筑文化、人文特色为出发点，研究如何处理好保护和开发的关系，既保留着桂林本土传统民居民俗特色，又彰显融入新时代商业气息。
通过对正阳街东西巷的社会背景、文化背景、东西巷改造和保护中的设计理念等角度入手，分析了正阳街东西巷的目前现状及存在问题，在改造中如何深入挖掘提炼本土传统文化，进行东西巷改造并达到文化传承与创新的目的。
关键词：民族区域文化正阳街东西巷传承创新骑楼旧城改造对于改善当地百姓生活，提升城市形象，有着重要的意义。
在但近年来在旧城改造的过程中，全国各地发生了不少不重视历史文物古迹保护的事件，忽略了历史文脉的传承与创新。
当前国内旧城改造普遍存在开发模式的单一化、强度高、改造的项目不科学对当地历史文化认识浅显化等一系列的问题存在。
本文通过以桂林东西巷改造为例，分析了在改造过程中以文化传承为基准，以创新为手段等改革策略，以期对今后的旧城改造提供更好的思路，避免改造中的单一性、经济性，失去地域历史文化特征。
一.正阳街东西巷现状正阳街东西巷是桂林市明清时代遗留下的唯一的一片且保存比较完整的历史街巷和旧民居聚居地，位于桂林历史文化保护发展区中心和桂林古城保护区，以靖江王府为核心，西邻中山路十字街，东依漓江，南接正阳路步行街、与解放东路相邻，是名人聚居、百年老字号、抗战文化和靖江王府等桂林文化集聚地，它的存在是历史的延续和见证。
东西巷的历史追溯于唐代武德年间，建筑多为砖木混合结构，因年久失修损坏严重，道路泥泞，洼地积水，下水道堵塞不流通，电线电缆错综复杂等一些问题较为严重，不但影响了桂林城市的容貌和城市发展的节奏，更给居住区市民和旅游参观的消费者带来了不便。
283CULTURE区域治理作者简介：李霄冰，生于1973年，本科，副教授，中共桂林市委党校党史党建教研室主任，研究方向为区域经济、旅游文化。
关于历史文化街区文化价值的探究——以桂林正阳东西巷历史文化街区为例中共桂林市委党校 李霄冰摘要：历史文化街区是城市地域文化的存在形式，也是城市发展的重要文化资源和发展动力。
桂林有着两千余年的悠久历史，形成了独特的历史文化特色，有其独特的历史文化根基。
挖掘正阳东西巷历史文化街区的文化价值，对于塑造历史文化街区的生命力，为城市发展注入不竭的核心竞争力有着极其重要的意义。
桂林正阳东西巷历史文化街区的文化价值体现在五个方面，要尊重历史价值，深入发掘文化内涵；突出文化价值，加强历史文化街区的保护和创新；强化街区功能，打造出独具特色的商业文化。
关键词：正阳东西巷；历史文化街区；文化价值中图分类号：C912.4文献标识码：A文章编号：2096-4595（2021）01-0283-0003桂林是一座有着两千余年悠久历史的古城，是首批国家历史文化名城之一。
桂林在两千年历史中形成的历史文化特色，有其独特的历史文化根基。
2014年3月，桂林市委提出大力实施“寻找文化的力量，挖掘文化的价值”战略，建成桂林正阳街东西巷历史文化街区。
打造历史文化街区，厚植文化根基，激发文化自信，是提升桂林旅游文化水准的一次良好契机。
挖掘其文化价值，对于塑造历史文化街区的生命力，为城市发展注入不竭的核心竞争力，有着极其重要的意义。
一、挖掘桂林正阳东西巷历史文化街区文化价值的意义在桂林数千年的社会实践中，形成了桂林独特的历史文化。
桂林正阳东西巷历史文化街区展现了桂林数千年的历史风貌，延续了桂林的历史文脉，丰富了桂林旅游文化内涵，体现了城市文明和正能量，提升了城市的核心竞争力。
（一）展现桂林历史风貌正阳东西巷历史文化街区记载着桂林悠久流长的历史文化。
据《桂林通史》记载，唐武德四年（621），大唐名将李靖出任桂州总管，营建了桂林历史上第一座有详细记录的城池桂州城。
《长江丛刊》2019.0495全域旅游需求下历史文化街区的功能配置——以桂林东西巷为例■吴 云 王军博 覃杨林 丁 钰 农素婷★ /桂林理工大学博文管理学院摘 要：桂林是一个以旅游为支柱产业的城市，旅游行业发展较早，以山水美景闻名天下，是一座文化底蕴深厚的城市。
东西巷是桂林一条古老的街巷，他经历了1400年的岁月，历史文化浓厚，具有独特的历史意义。
如今，东西巷被开发成一个条历史街区，商业发展迅速，功能配置齐全，但是缺少了与旅游行业相互关联、密不可分的客栈。
关键词：传统文化 客栈 桂林东西巷 功能配置一、前言全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升。
全域旅游实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。
“全域旅游”所追求的，不再停留在旅游人次的增长上，而是旅游质量的提升，追求的是旅游对人们生活品质提升的意义，追求的是旅游在人们新财富革命中的价值。
作为一个旅游城市，桂林有着浓厚的历史底蕴与闻名天下的美誉，而东西巷是桂林近年来新规划的具有现代时尚风情、传统文化内涵及桂林特色美食的具有地方特色的标志性街区。
二、东西巷（一）东西巷的历史东西巷，位于桂林的闹市区，是著名景区独秀峰靖江王府正阳门前有两条巷子，以方向命名，分别为东巷和西巷。
它们是桂林市区目前唯一留存的两条古巷，见证了桂林城自唐代武德年间建城后1400年的历史兴衰。
东西巷最鼎盛时有“青龙白虎”宝地之美誉，鸿儒商贸往来云集，达官显贵在此栖居。
此番兴盛景象一直持续到民国时期。
抗日战争时，正阳东西巷的老宅院和巷道大部分被毁，现在留下来的只是一线残垣断壁和抗战后以及建国时期重建的一些杂乱无章的民房。
（二）东西巷的价值东西巷保存着较为原始与完整的传统风貌，经历了1400年的历史兴衰与战争的洗礼，文物价值突出，并保持着中国古老建筑的风格特点，体现了建筑的历史变迁，有着其独有的历史意义。
正阳步行街市场研究摘要：作为第三产业的服务业在国民经济中占有重要地位，存在着巨大的潜力，但同时也面临很多挑战，存在很多问题需要改进，特别是服务业中顾客和服务员的冲突问题一直引起重视。
本次市场调研主要是在桂林市正阳步行街进行的，我们调查了步行街中的店铺种类分布，以及商业街店面服务过程中存在的问题和冲突，并给出了解除冲突的一般原则和方法。
关键字：市场调研正阳步行街冲突1引言正阳路是一条古老的街道，有上千年的历史。
根据桂林地名志记载，这里是旧时桂林做衣行、纸扎铺、铁器行、梳篦行集中之地，自唐宋以来，它一直是桂林的戏剧文化中心，旧时的桂剧、京剧、彩调集中在此演出，曾有“秀峰”、“清平”、“南华”、“启明”、“南强”等戏院位于此地，政府机构巡抚署和各省会馆、庙会、公馆、教堂汇集，历来是桂林市政治、商业、文化、戏剧发娱乐的中心。
十月底我们前往正阳步行街进行调查研究，主要调查了商业街上店铺的数量，经营的种类和业务分布，并在调研过程中所发现了店铺经营的问题，提出了解决问题的方法与途径。
2桂林市商业街店面业务种类分布2.1正阳步行街概况桂林市正阳路，从明朝靖江王时期直到20世纪的80年代，有一条长长的青石板路，直达桂林王城的正阳门，后来由于修路，这条石板路没有了。
步行街的修建正是为了恢复和光大桂林的传统人文景观。
它于1999年10月22日正式开工，并在2001年元旦之夜正式向市民和游人开放，是桂林市一个具有商业和游览双重特性的新旅游景观。
桂林正阳路步行街是集休闲、购物、娱乐于一体的步行街道，位于桂林市中心，南起杉湖北路与杉湖相接，北至解放东路与明王城正阳门相连，东伴举世闻名的漓江，西邻中心广场，全长666米（暗合中国民间“六六大顺”的口彩），步行道宽度12米至14米，路面是以中式仿古建筑为主，以表达“正阳街”沿袭数百年的历史渊源，同时结合桂北民间建筑特色和桂林山水浮雕，适当配以一些古典欧式建筑，“南北合壁”，既有阳朔西街的情调，又有北京庙会的风韵。
桂林市东西巷与正阳步行街地下通道工程施工
招标第次澄清
各投标人：
桂林市东西巷与正阳步行街地下通道工程施工招标(招标备案编号：-SG-)作出如下修改：
.招标文件投标人须知前附表..原内容“计划开工日期：// ::；计划竣工日期：// ::”修改为“计划开工日期：无；计划竣工日期：无”。
.招标文件投标人须知.中原内容“□（）公布投标人名称、标段名称、投标保证金的递交情况、投标报价、质量目标、工期及其他内容；”修改为“☑（）公布投标人名称、标段名称、投标保证金的递交情况、投标报价、质量目标、工期及其他内容；”
. 取消原招标文件中评标办法前附表..（）内容，修改为以下内容：
. 取消原招标文件中评标办法前附表..（）内容，修改为以下内容：
招标人：桂林市城市建设开发总公司
招标代理机构：广西相凯工程管理有限公司
年月日备案机构：桂林市住房和城乡建设委员会。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告桂林东西巷商业管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:桂林东西巷商业管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分桂林东西巷商业管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务租赁，商贸咨询管理，企业策划，市场调查；室1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
1.1微笑堂18：00~24:00晚上期间双十二内购会活动，全场5折优惠；1、2文化宫新进品牌—韩国、酷密该品牌为加盟品牌，目前在广州、武汉等地出现，全国有20几家店；主营炸鸡块销售为主，客群为时尚年轻的青年白领及大专院校的学生群体；店面经营面积为30㎡；租金单价：680元/㎡/月；开业时间为12月24日；1.1正阳东西巷桂林正阳东西巷属于以靖江王府核心--桂林古城保区，东依漓江，南接正阳路步行街、与解放东路相邻，西领中山路十字街。
正阳东西巷为历史文化街区的改造项目，修缮整治项目办改造建设，于靖江王城以南及以东部分区域，包括正阳路东巷、江南巷、兰井巷、仁寿巷、正阳路西巷、正阳路北段和解放东路部分。
项目以保护性建设为原则，拟以修缮改造为主、拆除改建为辅的方式实施，将正阳东西巷建设成为具有桂林地方特色的历史文化地段，成为桂林市区新的旅游、休闲、历史文化传承的商业街区。
项目总占地面积2.92公顷（其中历史文化核心区2.35公顷，商业片区0.57公顷），项目修缮、改造面积16964平方米，新建6200平方米；各类市政道路重建3264平方米，管线总长约1300米，并修建地下一层商业区，地下二层停车区。
预计该项目总投资4.25亿元。
区域内地上总建筑面积27543.21平方米。
该项目本着保护性开发原则，拟以修缮改造为主、拆除改建为辅的方式实施项目改造建设；规划进度：2013年10月，完成改造片区的拆迁工作；2014年6月，市政、地下人防等设施埋管完成；预计2015年底，改造将初现雏形。
；正阳东西巷风貌：明清风貌建筑，项目威胁：1、距离步行街太近，面临同质化经营风险；2、地面“拆一补一”，地下“建一补二”的模式；地下一层商业无产权，不能完全销售，开发成本较大；3、地质未有效勘测，项目原规划建地下人防二层，桂林地区为喀斯特地貌，工程技术难度较大；整体建筑面积7W多平方米，一层规划为民族特色文化街区，二三层规划为本地特色餐饮；停车位：规划有三层的立体化停车场，停车位约500多个，(滨江路盐街广场）招商阶段：目前招商一期推E组团，面积为：2W多㎡，分为5+1层；规划1~3层为零售服饰、目前已签约prada、burberry、阿玛尼奢侈品集合店，套内面积500㎡，外围头铺意向落位品牌星巴克（一拖二）；4~5层为横店影院；BI层平面图：E组团底下负一层：套内面积1.7W㎡，客群定位为本地年轻时尚的青年白领为主、业态规划有：快时尚、轻餐饮、黄金珠宝、钟表、饰品、零售服饰、运动、鞋包；目前意向洽谈商家有：快时尚H&M（一拖二，预留1F：300㎡拖B1层1255㎡）、滔博运动、百丽鞋业、屈臣氏等；层高：7米；主通道12米；租金价格：300元/㎡/月，包含物管费及空调布置费；支付方式：三押一租；工程进度：据招商人员回复目前项目已建成，外墙外立面正在包装中，预计2015年5月开业；1、4、安厦时代天悦、熙街1、目前安厦·熙街工程进度：负一层已完成，一层主体构造柱已完成，主体建筑正在施工中，目前工程进度未能达到25%~30%预售证尚未取得；2、预计1月15~16日首期推出60套商铺销售返祖，作为内购会首推开盘，预交1W元可优先选铺，销售返祖期3年，投资回报率6%、7%、8%；3、开间：4.2米以上，铺面方正无剪力墙；进深控制在：12米以内销售单价预计：1F：4~6W元/㎡、2F：2.3~3.5W元/㎡；层高：7米总商业面积7W平方米；安厦·熙街—商铺平面图：。
XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营整体策划运营报告广西XXX地产进展有限公司广西XXX开发有限公司目录第一部分桂林经济及社会概况4一、桂林都市规划与进展概况4二、“两铁”、“两区”规划机遇5三、2011市政规划5四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）5（一）桂林市GDP增长分析5（二）城镇居民收入及支出统计6（三）2011桂林市旅行业分析 7第二部分桂林商业市场分析7一、宏观市场分析7（一）全国商业地产走势7（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号8（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松8二、桂林商业场分析8（一）桂林商业地产市场脉络梳理8（二）桂林商业经营模式分析10第三部分项目主题概念及规划要点11一、东西巷项目规划要点分析11（一）项目区位11（二）政府针对项目之规划改造要点12（三）东西巷项目SWOT分析 12（四）项目劣势及威逼的规避13二、正阳街东西巷历史沿革14三、项目核心主题概念14（一）定位概念的提出14（二）东西巷项目文化定位15四、商业形象定位16五、商业类型定位17六、商业主题定位17七、业态功能模块定位17八、拟定项目档次定位：17九、项目规划17（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想17（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城17（三）东西巷的文化价值特色18（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得18（五）东西巷项目规划方案19（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议28五、项目测算方案30（一）东西巷修缮改造项目现状30（二）新建房打算和分配30（三）新建房工期和装修质量标准30（四）改造补偿安置方案30（五）成本效益分析30（五）成本操纵措施34（六）拆迁户安置措施34（七）项目建设工期35（八）结论及建议35第四部分区域商圈及商业项目分析35一、项目周边重点商圈研究35（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析35（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析37（三）联达商业广场业态分布：38（二）联达商业广场售价、租金、物业费用38二、南京“1912”商业项目分析39三、类似项目“中心广场地下街”分析40四、成都“宽窄巷子”项目分析41五、结合东西巷项目分析小结及判定41第五部分东西巷项目商业业态规划42一、商业业态定位与功能区域定位42三、商业业态及地下区域规划方案（待定）42（一）区域按建筑风貌划分如下43（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：43（三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下：43（四）要紧业态划分讲明（略）44第六部分东西巷开发和运营模式45一、项目前期运作模式分解45（一）前期运作模式45（二）地下人防运作要点45（三）开发商独资投入，风险利益并存45（四）组建销售团队，迅速回笼资金45二、项目后期商业运营分解45（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式45（二）全“独资投入”与“共同股份运营”45（三）商业地产三种运营模式46（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都”46第七部分桂林东西巷项目招商策略46一、招商总体策略46（一）立足桂林、面向广西，辐射全国46（二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌46（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点46（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底46二、商家进驻要求和原则47第八部分桂林东西巷项目开街策略47一、东西巷项目开街总体策略47（一）先试营业后正式开业47（二）开业需要具备的条件47二、东西巷项目开街活动策划48（一）SP开业促销活动 48（二）开业典礼等活动48（三）开业庆典演艺活动48第九部分桂林东西巷商业经营治理策略49一、商业经营治理的前期介入方案49（一）前期施工建设时期的介入49（二）竣工验收和接管验收49（三）商业经营治理知识的咨询和答疑49（四）商业经营治理的差不多工作50（五）后期商业专项修理资金51（六）入驻商家进行评级工作51二、桂林东西巷促销宣传治理52（一）东西巷项目VI系统52（二）东西巷项目年度营销活动的策划53第一部分桂林经济及社会概况一、桂林都市规划与进展概况桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。
五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。
本项目区位于市区内七星区。
七星区位于桂林市漓江的东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。
高新区七星区在市委、市政府的领导下，认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求，发扬“务实为本、开拓争先”的高新区精神，始终围绕年初确定的“一手抓园区建设，一手抓现有企业做大做强，持续夯实高新技术产业可连续进展基础”的工作思路，努力按照自治区提出的实现经济进展“三突破”的要求开展工作，一年来，高新技术产业保持了连续增长，园区建设取得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会和谐进展，差不多实现区人大八届三次会议确定的工作目标，全面完成上级下达的“三突破”经济指标任务。
“爱护漓江，进展临桂，再造一个新桂林”的桂林都市进展战略。
逐步形成高新产业向东进展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的都市格局，充分利用各区域的优势。
临桂、漓东新区依旧是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。
二、“两铁”、“两区”规划机遇“两铁”的建成对桂林的进展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路通过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。
以后，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会都市，最快只需2个小时左右。
全面推进“两区”建设，优化提升第三产业。
强力推进桂林“国家旅行综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅行业和服务业培养成为我市战略性支柱产业。
桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅行接待总人数达2246.33万人次。
从房地产进展来看，拥有专门的山水风光的桂林将成为一二线都市选择投资、自住的最佳选择都市，为桂林的房地产行业看到了以后的进展前景是庞大的。
三、2011市政规划桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分不是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等都市基础设施。
这些项目的实施,将对进一步完善都市路网,疏解中心城区交通,改善都市交通环境和生活环境,缓解都市交通压力,促进桂林社会经济进展产生主动的作用。
四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）（一）桂林市GDP增长分析我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元，年均增长18.6%。
累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。
三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。
以特色效益农业为主导的现代农业稳步进展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。
经济的快速增长，使桂林市民的整体消费劲大大增加，人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也持续攀升。
表一：桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情形表（二）城镇居民收入及支出统计五、医疗保健664.75 578.71 14.87六、交通和通信1401.17 1292.89 8.38七、教育文化娱乐服务1344.71 1217.49 10.45八、其他商品和服务265.61 259.78 2.24（三）2011桂林市旅行业分析东西巷规划具有旅行地产属性，旅行分析较重要。
桂林作为国际旅行名城，以旅行业为龙头的现代服务业健康进展，质量效益明显提升，2010年累计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅行总收入549.74亿元，年均增长23.8%。
桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。
同时，注重培养穆斯林市场，进展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅行坚强收红。
受国家经济刺激政策阻碍，去年全国国内旅行仍较为红火。
桂林旅行对此早有预备，在年初海外旅行一片低迷时就做好了“国际缺失国内补”的计策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内要紧旅行客源都市开展形式多样的旅行推介活动。
同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅行节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅行在去年接待1470多万人次的高平台上仍出现出两位数的高增长率。
在旅行接待和旅行收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客中意率全年保持在97%以上。
第二部分桂林商业市场分析一、宏观市场分析（一）全国商业地产走势高纬环球机构数据显示，2010年前11个月，中国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺的销售额同比分不增长48.4%和50.2%。
商业地产的活跃在上海、北京等要紧都市尤为明显。
数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的6.1%。
租金方面，2010年第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。
商业地产包括：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。
传统的商业地产项目从规模和形状上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也确实是人们常讲的居民社区临街商铺。
2010—2011年政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场不管是供应量依旧成交量，都有所下降。
国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。
在调控背景下,央行保持了慎重的态度。
既没有紧跟美国宣布以后实行低息，也没有进一步加息或提升存准的操作。
新“国十条”颁布下，观望氛围显现，但政策也都临时还未涉及商业市场。
商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。
（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号2010年开始地产行业内部差不多开始显现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，出现出强者愈强、弱者愈弱的局面。
