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碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！去拿?能够获得成就共享的地都说：“地那咋了，一切就都咂了！”为什么碧桂园攻城略地无一失手？原因无他，仅仅因为在碧桂园同心共享机制约束下，『去拿能够获得成就共享的地』成了碧桂园项目总的不二选择，说到底，这也是碧桂园制度的优越性......今天就给大家分享：《同心共享机制约束下碧桂园的拿地策略》......碧桂园在业界率先开启同心共享模式，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。
只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。
01一.碧桂园拿地手法解读.二三线城郊、四线城区”拿地策略碧桂园一贯采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者①碧桂园城市选取策略②碧桂园地块选取条件③碧桂园地块规模要求倾向于大规模拿地，地块基本在千亩以上，建筑面积达数百万平米。
④碧桂园取地决策由过去集团“广撒网”与政府谈合作的全国统一拿地模式，2012年底开始权利下放至区域公司，以促进地区深耕与规模扩张。
二、简政放权，拿地自主化碧桂园拿地权利下放，各区域公司投资团队都可在全国范围内拓展拿地，形成内部竞争机制：碧桂园土地投资制度：三、周一投资例会，提高拿地决策效率每周一晚上两个小时的投资例会，大幅提高拿地决策效率碧桂园拿地决策模式：四、拿地-科学化测算和评估碧桂园测算器系统优点：02二.碧桂园拿地指引碧桂园拿地秘籍——获取优质土地，产品定位精准1.深入市场调研——研究市场深入市场调研——研究产品深入市场调研——研究配套及绿化景观环境2.碧桂园深入项目定位精准1、根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。
房地产开发商的法律风险解析与应对策略作为一个投资巨大、利润丰厚的行业，房地产开发商在追求利益最大化的同时也面临着众多的法律风险。
本文将对房地产开发商常见的法律风险进行分析，并提出应对策略，以帮助开发商降低法律风险，确保业务的顺利进行。
一、土地法律风险土地是房地产开发商的核心资源，而在土地开发过程中，开发商常常面临土地产权争议、不合规建设等法律风险。
首先，土地产权的不明确性可能导致纠纷和争议。
在购买土地时，房地产开发商需要确保土地权属清晰，无二次出让等纠纷，以免面临未来被侵权的风险。
其次，土地开发需遵守国家规划和法律法规。
若开发商未能获得合法的土地使用权或违反规划、环保等要求进行建设，可能面临政府处罚、违约赔偿等法律风险。
针对以上风险，房地产开发商应在土地交易前进行充分的尽职调查，确保土地产权清晰，与政府建立良好的合作关系，并严格按照国家规划和法律法规进行土地开发与建设。
二、合同法律风险在房地产开发过程中，开发商与购房者、供应商、承包商等多方签订合同，但由于合同的复杂性和争议性，常常存在法律风险。
首先，购房合同方面，开发商需明确约定房屋质量、竣工时间、交付标准等关键条款，避免后续纠纷。
此外，应合理配置软硬件设施，提供规范的物业管理服务，以保证购房者的权益。
其次，供应商和承包商合同方面，房地产开发商应确保合同条款清晰明确，防范供应商和承包商的违约行为，确保工程质量和进度。
针对合同风险，开发商应严格履行合同义务，确保与各方达成的协议得到合理执行。
在签订合同前，可以寻求专业法律意见，以确保合同的合法性。
三、销售合规风险随着房地产市场的规范化，房地产开发商必须遵守严格的销售合规要求，而不合规销售可能带来巨大的法律风险。
首先，开发商需确保取得预售许可证且合法销售。
违反预售规定，或未取得预售许可证即开始销售，可能面临政府处罚、购房者索赔等法律后果。
其次，广告宣传必须真实准确。
开发商不得使用虚假宣传手段误导购房者，并应在广告中明确告知购房者所购房屋的实际情况、质量和用途限制。
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享近年来，随着社会发展和人们对生活质量的追求，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，众所周知，房地产开发涉及大量的法律法规，一旦合规问题出现，可能给开发商带来巨大的风险和损失。
因此，房地产开发商需要高度重视法律合规，并采取相应的风险防范措施。
本文将分享几点房地产开发商的法律合规经验和风险防范策略。
一、合规守法，切实履行义务作为房地产开发商，首要任务是合法经营、守法合规。
在开发前期，开发商应积极申请并获取相关证照，包括规划许可证、建设工程规划许可证、国土使用证等。
同时，开发商还需合规缴纳土地出让金、税费等各项费用，并及时向相关政府部门备案。
此外，开发商还应严格按照相关规定进行销售和交付，并确保房屋质量符合国家标准和约定。
二、加强合同管理，明确权益责任房地产开发商应以合同为依据，明确开发商、购房者和第三方的权益和责任。
在签订预售合同时，开发商应完整、准确地记录房产面积、价格、交付时间等重要信息，并全面履行合同约定。
此外，开发商还应加强对销售人员的培训，确保其了解法律法规，遵循行业规范，不得操纵市场价格或使用虚假宣传手法。
三、健全内部合规机制，提高风险防范能力房地产开发商应在公司内部建立健全的合规机制，以确保业务的合法性和规范性。
首先，开发商应设立专门的法务部门或聘请专业的法务人员，从事合同审核、法律咨询等工作，有效避免法律风险。
其次，开发商还应制定详细的内部管理制度，明确各部门的职责和权限，规范业务流程，防范违法行为的发生。
此外，开发商还应加强与相关政府部门、律师事务所等的合作，及时了解最新的法律法规和政策动态，以便及时调整运营策略。
四、加强风险防范意识，应对紧急情况在日常经营中，房地产开发商还应高度重视风险预警和应对能力的建设。
首先，开发商应建立完善的风险评估制度，全面识别和评估潜在风险，并根据不同风险制定相应的防范措施。
其次，开发商还应制定应急预案，面对突发事件能够迅速应对，减少损失和影响。
开发商拿地的5种方式及法律风险防范——10万地产精英的智慧学习平台！每日分享地产行业趋势动态、地产开发相关知识，项目营销策划、销售技巧、行销拓客技巧等文章。
房地产开发土地使用权的取得，常见的有五种方式：出让、转让、合作开发、划拨、股权收购。
现对各种取得方式的法律风险及防范，分述如下：一、出让取得土地使用权出让，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地出让金并依法取得土地使用权的行为。
其中的“市”，是指各级市;“县”不包括市辖区。
土地使用权出让取得中，至少应注意如下法律风险：(1)出让主体。
2005年8月1日《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行后，土地使用权出让合同应以市、县人民政府土地管理部门名义签订，否则无效(本人理解，以有批准权的政府名义签订的应除外);(2)出让批准。
出让的土地使用权需经市、县人民政府批准同意，未经批准的，合同有效但受让方有权解除合同;协议出让的，出让金还不得低于订立合同时、当地政府确定的最低价，否则价格条款无效;(3)出让用途。
受让方改变土地用途应经出让方及市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，有权政府批准，否则合同有效但出让方有权解除合同;(4)出让规划。
出让前，市、县城乡规划部门应对出让地块提出位置、使用性质、开发强度等规划条件，并作为出让合同的组成部分，否则不得出让，出让无效;(5)出让期限。
出让土地不得超过法定的最高年限，超过期限无效。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其余如工业、教育文化、综合等用地50年。
二、转让取得土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款并依法取得土地使用权的行为。
土地使用权转让取得中，至少应注意如下法律风险：(1)变更登记。
土地使用权转让合同签订后，未办理土地使用权变更登记手续，合同有效但物权未发生变动，受让方可据合同诉求转让方继续转让合同或解除合同;(2)无权转让。
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
房地产开发商的法律风险解析在当前繁荣的房地产市场中，房地产开发商扮演着重要的角色。
然而，随着房地产行业的兴盛，房地产开发商也面临着种种法律风险。
本文旨在探讨房地产开发商可能面临的法律风险，并提供一些解决方案来减少潜在的法律风险。
一、土地使用权风险作为房地产开发商，土地使用权是其开展业务的基础。
然而，土地使用权的获取和确权存在一定的法律风险。
例如，土地使用权的属性是否明确、用地性质是否符合规划、土地权属是否清晰等。
因此，房地产开发商在选址和投资之前需要进行详细的尽职调查，确保土地使用权的合法性和稳定性。
为了降低土地使用权风险，房地产开发商应与政府部门合作，了解土地政策和规划，遵循政策指引，不违法用地。
此外，开发商还应与权属单位协商，明确土地使用权的所有权归属，确保土地使用权的合法获取和转让。
二、合同纠纷风险房地产开发商在与购房者、供应商和合作伙伴签订合同时，可能会面临合同纠纷的风险。
合同的履行和执行中，可能出现买卖双方意见不统一、合同条款模糊不清、合同履行不完全等问题，导致纠纷的发生。
为了解决合同纠纷风险，房地产开发商应重视合同的合法性和有效性。
在签订合同前，应充分了解相关法律法规，确保合同条款合规合法。
同时，在合同履行过程中，开发商应积极与合同另一方保持沟通，及时解决问题，避免合同纠纷升级。
三、建设质量风险房地产开发商在房屋建设过程中，存在建设质量风险。
建筑物的设计、施工和使用过程中，可能存在非法建设、使用劣质材料等问题，导致房屋质量不达标或者严重影响使用安全。
为了降低建设质量风险，房地产开发商应与专业建筑设计和施工公司合作，确保房屋的设计和施工符合相关法律法规和标准。
另外，开发商还应加强监督，定期检查房屋建设过程，确保使用合格的材料和施工方法。
同时，开发商还应对购房者提供售后保修服务，确保房屋质量问题及时得到解决。
四、环境污染风险房地产开发商在开展项目时，可能会涉及到环境保护问题。
例如，开发商在项目建设中可能会引发大量噪音、扬尘和废水等环境问题，可能会遭到环境监管部门的处罚。
房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业。
然而，房地产企业在土地获取过程中面临着各种各样的财税风险。
本文将对房地产企业土地获取的九种模式的财税风险进行深度解析，为房地产企业在土地获取过程中识别和应对风险提供参考。
第一种模式：市场购买和交易模式。
这种模式下，房地产企业通过市场购买或交易土地。
财税风险主要包括土地购买成本高、交易手续费用和税费等。
房地产企业在购买土地时应注意合理议价，避免支付过高的购买成本；并且在交易中应了解各种税费政策，合理安排交易时间和方式。
第二种模式：政府招拍挂模式。
在此模式下，房地产企业通过政府组织的招拍挂方式获得土地。
财税风险主要包括土地竞拍价格过高、竞拍保证金风险等。
房地产企业应根据市场情况合理选择参与竞拍项目，并计算好自己的承受能力，避免因竞拍价格过高而造成巨额资金压力。
第三种模式：长期租赁模式。
在此模式下，房地产企业通过长期租赁的方式获得土地使用权。
财税风险主要包括租金的支付问题和租赁合同的风险。
房地产企业在选择长期租赁的土地时，应充分考虑租金支付的承受能力，并仔细审查租赁合同，确保自身权益不受损害。
第四种模式：土地转让模式。
这种模式下，房地产企业通过代建、融资租赁等方式获得土地使用权，然后将土地转让给开发商获得收益。
财税风险主要包括土地转让价格的确定和税费风险。
房地产企业在土地转让过程中应了解土地的市场价值，合理确定转让价格；并且了解土地转让的税费政策，避免因税费问题导致亏损。
第五种模式：合作开发模式。
这种模式下，房地产企业与土地使用权人或其他开发商等达成合作协议，共同开发土地。
财税风险主要包括合作方式和分配比例的确定、合作协议的风险等。
房地产企业在选择合作开发时应慎重考虑合作方式和分配比例，确保自身权益得到保障。
第六种模式：土地侵占模式。
这种模式下，房地产企业通过违规侵占土地获得使用权。
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要近年以来，由于经济的不断增长、城市化进程的高速发展、居民收入的上涨和消费结构的升级带来的有效市场需求，我国房地产的开发投资和销售情况呈持续上涨趋势。
然而，通过2016年公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》来看，房地产行业在所有非金融类上市公司行业中排名最后，这说明房地产行业本身就隐藏着巨大的财务风险。
碧桂园在我国综合性房地产开发企业中处于领先地位，在2017年全国房地产企业排名中跻身三强，2016年全年实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长了120%和74%。
但国际评级机构标准普尔却因碧桂园“利润率和财务杠杆恶化”对其下调了评级，这说明随着碧桂园销售额高速增长，其财务风险日益凸显。
本文选择碧桂园作为研究对象。
首先，本文界定了财务风险的概念和分类，并且阐述了各项相关理论作为研究的理论指导。
然后，本文结合碧桂园2015-2017年的相关财务数据和实际经营情况，从筹资、投资和营运三个角度识别风险和进行原因分析。
最后，根据风险识别结果，本文从筹资、投资和营运三个方面提出了碧桂园控制财务风险的措施，以期帮助企业降低财务风险，提高财务风险防控能力。
关键词：碧桂园财务风险防范措施AbstractIn recent years, due to the continuous growth of the economy, the rapid development of urbanization process, the rising income of residents and the upgrading of consumption structure, the effective market demand, the development, investment and sales of real estate in China are on the rise. However, according to the Financial Safety Assessment Report of China's Non-financial Listed Companies published in 2016, the real estate industry ranks last among all non-financial listed companies, which shows that the real estate industry itself hides huge financial risks. Biguiyuan is in the leading position in Chinese comprehensive real estate development enterprises. In 2017, it ranked among the top three real estate enterprises in China. In 2016, it achieved sales of 308.84 billion yuan and sales area of 37.47 million square meters, which increased by 120% and 74% respectively compared with the same period last year. But the international rating agency because Biguiyuan "profit rate and financial leverage on the deterioration" downgraded, which means that with Biguiyuan sales growth, the financial risk has become increasingly prominent.This article chooses Country Garden as the research object. First of all, this paper defines the concept and classification of financial risks, and expounds the relevant theories as the theoretical guidance of research. Then, based on the relevant financial data and actual operation of Country Garden in 2015-2017, this paper identifies risks and analyzes the causes from the perspectives of financing, investment and operation. Finally, based on the risk identification results, this paper proposes Country Garden's measures to control financial risks from three aspects: financing, investment and operation, in order to help enterprises reduce financial risks and improve financial risk prevention and control capabilities.Keywords: Country Garden, financial risk, preventive measures目录前言房地产业在国民经济中发挥着基础性和先导性的作用，是我国经济的重要增长点，其发展情况会在很大程度上影响产业的协调发展，对包括提升就业和推进城市建设等方面具有不可忽视的意义。
房地产开发中的法律合规风险分析在房地产开发领域，法律合规风险是一个重要的问题。
随着房地产市场的快速发展，相关法律法规也在不断调整和完善。
房地产开发商需要时刻关注和遵守法律规定，以确保项目的合法性和可持续发展。
本文将对房地产开发中的法律合规风险进行分析，以帮助开发商更好地应对这一挑战。
首先，房地产开发中的法律合规风险主要包括土地使用权、规划许可、建设工程、销售合同等方面。
其中，土地使用权是房地产开发的基础，开发商需要确保所购买的土地具有合法的使用权。
否则，一旦土地使用权存在问题，项目将面临停工、拆除等风险，给开发商带来巨大损失。
其次，规划许可是房地产开发中的另一个法律合规风险点。
开发商需要获得相关部门的规划许可才能开始项目建设。
如果开发商在没有获得规划许可的情况下擅自开工，将可能面临停工、罚款等风险。
因此，开发商需要在项目启动前仔细研究相关规划法规，确保项目符合当地的规划要求。
此外，在建设工程阶段，开发商需要遵守建设工程相关的法律法规。
例如，开发商需要按照国家和地方的建设工程质量标准进行施工，确保项目的质量和安全。
如果开发商在施工过程中存在违规行为，如使用劣质材料、违反安全规定等，将可能面临罚款、停工、返工等风险。
最后，销售合同也是房地产开发中的法律合规风险点。
开发商需要与购房者签订合法有效的销售合同，明确双方的权利和义务。
如果开发商在销售合同中存在违规行为，如虚假宣传、不履行合同约定等，将可能面临购房者的索赔和法律纠纷。
综上所述，房地产开发中的法律合规风险是一个复杂而严峻的问题。
为了降低风险，开发商需要采取一系列措施。
首先，开发商应建立健全的法律合规管理体系，确保项目从规划、建设到销售的全过程都符合法律法规的要求。
其次，开发商应加强对法律法规的研究和学习，及时了解最新的政策和法规动态，以便及时调整和优化项目策划。
此外，开发商还应加强与相关部门的合作与沟通，确保项目的合法性和可持续发展。
总之，房地产开发中的法律合规风险是一个需要高度重视的问题。
