关于土地使用权与地上建筑物分别抵押登记的问题

⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定⽤于抵押的⼟地使⽤权必须是通过有偿出让或转让⽅式取得的合法⼟地使⽤权，并且是已办理⼟地登记⼿续的⼟地使⽤权。

⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。

⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定(⼀)申请办理⼟地使⽤权抵押设定登记及抵押变更登记1、除国家机关、公益设施外，抵押⼈依法有权处分的国有⼟地使⽤权。

2、抵押⼈依法承包并经发包⽅同意抵押的荒⼭、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体⼟地使⽤权。

3、村镇企业的⼚房等建筑物涉及所占⽤范围内的集体⼟地使⽤权。

4、⼟地使⽤权抵押登记必须以⼟地使⽤权登记为基础。

若⼟地登记的内容与实际不符，应先办理⼟地使⽤权变更登记，再办理⼟地使⽤权抵押登记。

按份共有的⼟地，应按各占⼟地的⽐例，进⾏⼟地使⽤权变更登记，将⼟地分摊给各⼟地使⽤者后，才能办理⼟地使⽤权抵押登记;5、以⼟地使⽤权抵押的，应当将该⼟地上的房屋等附着物同时抵押。

6、办理⼟地使⽤权抵押设定登记时，抵押⼈必须与经依法登记确认的⼟地使⽤者⼀致。

抵押⼈必须是具有完全民事⾏为能⼒的⼈、合法组织或者⾃然⼈，企业法⼈等的分⽀机构未经法⼈书⾯授权的不能办理抵押登记。

7、集体⼟地使⽤权抵押必须经⼟地所有者同意。

(⼆)申请办理⼟地使⽤抵押权注销登记1、贷款已偿还或抵押合同已终⽌。

2、⼈民法院裁决等。

⼟地使⽤权抵押期限⼟地使⽤权抵押期限，应短于⼟地使⽤期限减去已使⽤期限的剩余期限。

划拨⼟地使⽤权的最⾼抵押期限应不超过同类⽤途⼟地的最⾼出让期限。

⼟地使⽤权抵押期限的设定应参照主合同期限，不⼩于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的⽬的。

此外，房产和⼟地同时办理抵押时，⼟地抵押期限的设定，还要兼顾房地⼀致的原则。

也就是说应该⼩于建筑物的使⽤年限，并与建筑物抵押的期限相⼀致，以确保抵押登记的规范性，有效保障抵押⼈和抵押权⼈的合法权益。

在办理⼟地使⽤权抵押登记时，可以根据主债权的效⼒，即主债权的存续期间确定⼟地抵押登记期限，依据相关法规，设定为主合同约定的债务履⾏期间及履⾏期届满后两年。

If we really want to know our state of mind, we should first look at our actions.通用参考模板（页眉可删）土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款导读：在土地使用权抵押登记管理办法的规定中，包含了总则、一般规定、土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记、土地权利保护、法律责任、附则，共十章七十八条内容。

一、土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款（一）、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。

经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。

（二）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押时必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。

未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的,土地抵押要不受法律保护,土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

?（三）、办理抵押登记应当符合下列程序: 1.集体土地所有者出具同意抵押的证明; 2.对抵押的土地使用权进行地价评估;3.确认土地估价结果;4.抵押双方签订抵押合同;5.申请抵押登记;6.审核、登记;7.核发抵押证明书。

?（四）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意,并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。

集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

?（五）、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估,其评估结果需报经土地管理部门确认。

（六）、乡村企业集体土地使用权抵押的,土地管理部门还应该核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

仅土地抵押登记，抵押权人对地上建筑物可推定享有优先受偿权裁判要旨仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押登记，根据房地一体原则直接推定抵押权人对地上建筑物享有优先受偿权实务要点第一、仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押权登记，抵押权人是否对地上建筑物一并享有优先受偿权，换言之，地上建筑物是否在抵押范围之内，答案是肯定的。

本案江苏高院评价“根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，中行兴化支行虽然于2012年12月11日注销了土地使用权抵押登记，但同日该行领取了对该土地占用范围内的房屋抵押他项权证，按照我国现行的“房地一体”原则，中行兴化支行对该抵押房屋占用范围内的土地使用权仍享有抵押权。

案涉房产系被执行人临源公司及被执行人高华山于2008年7月26日共同申请翻扩建，翻扩建的基础是被执行人高华山于2009年8月6日已抵押给中行兴化支行的402.56㎡的房产，于2009年10月开工，2010年8月建成，上述房产属于被执行人临源公司及被执行人高华山的责任财产，也在上述所占用的土地使用权抵押权范围内，故无论新建商品房是否属于抵押财产，均不影响人民法院的强制执行。

”我们认为，该段理由两个核心，一是土地设定抵押地上建筑物一并抵押，基于房地一体原则下法律直接规定，不需另外单独抵押登记，理由是《物权法》一百八十二条；二是地上建筑物拆除翻建（包括无证房屋），翻建建成在土地抵押登记之前，地上建筑物一并抵押，理由是《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二、基于房地一体原则，地上建筑物直接法律推定一并抵押的实证案例，最高人民法院（2015）民二终字第269号中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书评价“《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。

目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。

但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。

在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。

鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。

本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。

土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。

随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。

土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。

但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。

实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。

遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。

一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。

土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。

目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。

但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。

在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。

鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。

本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。

土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。

随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。

土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。

但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。

实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。

遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。

一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。

Life is a circle. Some people have not walked out of the circle drawn by fate for a lifetime. He just doesn't know that every point on the circle has a soaring tangent.通用参考模板（页眉可删）物权法土地使用权抵押方面规定是什么？物权法土地使用权抵押方面规定是一并抵押，也就是说土地使用权抵押的同时，其附在上面的建筑物也应当抵押，不可以分割。

办理土地使用权抵押登记，需要符合一定条件，该土地使用权是转让或者出让所得，已经办理土地使用证。

一、物权法土地使用权抵押方面规定是什么?我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

”土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：1、用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

2、土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

3、土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

4、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

5、土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

二、土地使用权抵押的前提条件是什么?1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。

在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。

不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。

《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。

裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。

案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。

2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。

约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。

双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。

3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。

江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。

应用01.2012民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力文／张丽洁分别查封问题的提出执行法院在司法实践中经常会遇到，在查封被执行人地上建筑物时，其使用范围内的土地使用权登记在第三人名下，故仅查封了地上建筑物，而随后另外一家法院依据第三人的书面确认书，查明了土地使用权也属于被执行人所有后，裁定查封了土地使用权。

这种情况下，就出现了建筑物与使用范围内的土地分别查封的矛盾冲突。

目前关于如何处理这种分歧有两种不同的观点。

一种意见认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第23条第1款的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

那么该种情形下后查封的法院属于轮候查封，在债权清偿顺序上后于前查封的法院。

第二种意见认为，目前建筑物与土地使用权的登记机关分别是不同的行政机构，建筑物为房产局，土地使用权登记机关为规划和国土资源管理局。

按照《查封规定》第23条第2款的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

前述法院查封土地使用权并没有办理登记手续，不能当然视为查封建筑物的效率及于土地使用权。

因此，如何理解《查封规定》的本意，对解决这个问题具有重要意义。

本文拟从制定该解释的目的出发，充分考虑司法实践中的各种因素，对此进行分析探讨。

从立法的本意来解决分别查封受偿的矛盾表面来看，建筑物登记在被执行人名下，法院依法予以查封，并办理登记；而随后另一法院根据第三人的书面证明证实了建筑物使用范围上的土地使用权属被执行人，故查封了涉案土地，对建筑物和使用范围内的土地使用权的查封都有一定的道理。

但在受偿时就会遇到应当分别受偿还是查封在先的法院受偿的问题。

综合实务操作中的因素，笔者倾向于应当分别受偿的观点，具体分析如下：查封不仅要求合法性，更要求登记的公示性。

A successful corporate leader is not only a master of authorization, but also a master of control.（页眉可删）土地使用权的抵押贷款的法律规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

能证明个人财产的一般就是分为年薪、房产证、土地使用证以及其他的经济财产证明，向银行贷款时就需要贷款人提供等值的个人财产作为抵押，那么土地使用权的抵押贷款的法律规定是怎么样的呢？下面就由为您解答。

一、土地使用权的抵押贷款的法律规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

二、土地使用权证抵押1、下列国有土地可以抵押：(一)以出让方式取得的国有土地使用权单独抵押；(二)以出让方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押；(三)以划拨方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)•【公布日期】1997.01.03•【文号】[1997]国土[籍]字第2号•【施行日期】1997.01.03•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（〔１９９７〕国土〔籍〕字第２号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：一、关于土地使用权抵押登记的法律效力土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。

土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。

县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。

土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。

抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

地价评估收费标准按国家有关规定执行。

１、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

２、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

我国土地抵押登记法律存在的问题及其对策张建鸿泉州市地产交易所近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显现，利用资产进行融资的现象越来越普遍，在担保与反担保中，债权债务的纠纷也越来越多，为了维护自身合法权益不受损害，土地抵押登记越来越受到债权人与债务人的重视。

但是，我国现代土地抵押登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在着一些不足，使得土地抵押登记在市场经济中不能发挥应有作用。

本文分析了我国土地抵押登记法规存在的问题，就我国土地抵押登记法规的完善提出一点建议及对策。

一、土地抵押登记法律存在的问题。

１．法规对集体所有土地抵押登记的相关规定条款不一致。

《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《担保法》《土地管理法》《物权法》中规定下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

本条规定的最初版本出处是在《土地管理法》中，在《担保法》、《物权法》中并没有进行改进，规定中可以抵押的除外，除外指的是荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体所有土地使用权可以抵押登记。

不包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

但是。

根据《物权法》第一百八十二条之规定，耕地、宅基地、自留地、自留山上如有建筑物并进行抵押登记的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

换言之，如果在宅基地、自留地、自留山上建有建筑物并通过合法入股或自设立乡镇企业，并办理房产的抵押登记，那么实际上宅基地、自留地、自留山集体所有土地使用权是可以抵押登记的，这些规定条款的前后矛盾可能造成企业或个人为了体现或实现土地价值必然使用各种手段进行非法抢占和非法转让土地。

２．法规将私立学校、医院与公立学校、医院土地抵押问题等同化。

土地使用权与地上建筑物分别抵押登记法律效力问题刍议按照我国现行法律法规，房地产抵押应实行“房随地走、地随房走”的双向统一原则。

《物权法》第182条对此作了明确规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《物权法》作为物权方面的大法，除《宪法》外，法律位阶最高，房地产抵押登记处置的法律依据，应以此为准执行。

但在实务中房屋所有权人和土地使用权人（或二者为同一人）为充分发挥担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别办理抵押，并且由于土地使用权和地上建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同（登记采取形式审查还是实质审查或二者相结合的形式），导致分别抵押且合法登记的现象大量存在。

其中最为常见的是个人购房按揭业务：房地产开发商将土地抵押给一家金融机构办理项目贷款，但又和多家金融机构合作办理按揭贷款。

针对这种现象，个人认为，基于交易安全及尊重当事人意思自治的原则出发，在实务中应承认“房随地走”或“地随房走”的例外情形，不宜认定这种情形中的抵押无效。

首先，法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，其目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此在理解该双向统一原则时，应当理解贯彻为该原则在转让和最终权利归属上的一体化，即出现房地产分别抵押的情形时，只要在实现权利转移和处置抵押财产时能够保持权利归属上的一体即可。

其次，当事人双方意思表示一致，亦已订立抵押合同，法律行为没有瑕疵，并分别到相应机关办理了抵押登记，从法律的角度来讲，具备了抵押登记的生效要件，抵押已生效。

关于土地使用权抵押登记若干问题的规定柳国土字〔2008〕31号二〇〇八年六月九日各金融机构、担保公司：为加强土地抵押登记的管理，规范抵押登记行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定，制定本规定。

一、下列情形不予办理土地抵押登记（一）土地所有权；（二）所有权、使用权不明或者有争议的土地使用权；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施用地、医疗卫生设施用地和其他社会公益设施用地、国家机关办公用地（市人民政府同意办理抵押登记的除外）；（五）依法被查封的土地使用权（法院同意办理抵押登记的除外）；（六）欠缴土地出让金的土地使用权；（七）未按土地使用权出让合同约定条件使用且未经依法处理的土地；（八）改变土地用途未交纳土地收益金的划拨土地使用权；（九）抵押权终止期限超过土地使用权出让期限的；（十）未经依法处理的闲置土地；（十一）经市人民政府批准收回或土地登记被注销的土地；（十二）地面建筑物未办理房屋所有权证的个人划拨土地使用权；（十三）已预售的商品房所分摊的土地使用权；（十四）以公共绿地或公共设施配套用地单独抵押的；（十五）依法不得抵押的其他土地。

二、办理土地使用权抵押登记应提交的材料（一）土地使用权抵押登记1.土地使用证；2.抵押双方为单位的，应提交营业执照、法定代表人个人身份证和组织机构代码证（均为复印件）；为个人的，应提交土地使用权人的身份证（复印件）；3.土地抵押、借款合同或其他形式的主债权合同、抵押物清单；4.抵押人用抵押标的物为第三人作担保的，需提交“抵押担保函”及第三人的营业执照、法定代表人个人身份证、组织机构代码证（均为复印件）；5.土地使用权分割抵押的，需提交双方确认的分割界线宗地图，并分别加盖公章及经办人签字；或有测绘资质单位测量的反映现状的分割范围图，面积测算表；6.划拨土地设定抵押需提交地价评估备案报告及备案表（复印件）；出让土地设定抵押需提交地价评估备案报告、备案表（复印件）或抵押人和抵押权人对抵押物价值、抵押额的确认证明（原件）；7.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明；8.属闲置土地的，需提供市国土局出具的闲置土地处理完毕的有关证明材料或缴纳土地闲置费的票据（复印件）；9.抵押宗地属划拨土地的，需提交土地所在辖区国土分局出具的土地收益金清缴证明或意见；10.如宗地已被查封的，应提交查封人同意抵押的书面意见；11.宗地已经出租的，应提交承租方知悉抵押的证明材料；12.声明书（由市国土局提供，申请人填写）、承诺书。

土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题陈现杰上传时间:2003-11-22土地使用权与地上建筑物分别抵押的现象，在审判实践中已经不是一种偶然和个别的现象。

房屋所有人和土地使用权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能，往往与抵押权人协商合意将房、地分别抵押。

双方意思表示一致，其法律行为没有瑕疵，并分别到相应的登记机关办理了抵押登记。

在此情况下，对房、地分押是否还有公权干预的必要，“房随地押”、“地随房押”的有关法律规定是否是不可逾越的法律障碍？对此问题，在实务上实有究明的必要。

２０００年３月５日，甲公司向工商银行申请贷款５５００万元，约定２００２年９月２２日还款。

为担保贷款，甲公司将其评估值７０００万元（不包括地价款）的一栋大楼抵押给该银行，并于２０００年３月２１日到房屋管理局办理了抵押登记手续。

２０００年８月２６日，甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。

经评估，该土地价值为３５００万元。

建设银行了解到该块土地是出让地，土地上的房屋已经抵押并办理登记，遂决定向甲公司贷款２５００万元，约定２００１年９月１６日前还清贷款。

２０００年９月１５日双方到土地局办理了抵押登记。

２００１年１１月５日，因甲公司届期未能偿还贷款，建设银行向人民法院起诉要求实现其抵押权，拍卖抵押的土地清偿其贷款。

审理中对本案房、地分押形成了几种不同观点。

一种观点认为，担保法第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

”据此，房、地分押属于违反法律强制性规定的行为，应当确认两个抵押合同均无效，抵押权的设立也无效。

第二种观点认为，担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定，系法定抵押权的规定：以房屋登记设定抵押权的，当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权的效力；以出让土地使用权登记设定抵押权的，当然发生其附着的房屋同时设定抵押权的效力；两种情况下均无须对后者进行登记。

房地分离的土地抵押权行政登记效力认定房地分离是指土地使用权和房屋所有权分属不同的所有人或单位的现象。

在此情况下，土地使用权人可以将土地抵押给银行或其他金融机构，以获取贷款或融资，而土地上的建筑物的所有权人并不参与其中。

这种情况下，土地使用权人将土地抵押的行为需要进行行政登记，并且需要认定其行政登记的效力，以保障各方的合法权益。

土地抵押权行政登记的效力认定，是指对土地使用权人将土地抵押行为进行行政登记后，其行政登记是否具有法律效力的认定。

这涉及到土地管理、不动产登记等多个法律法规的规定和适用，其认定和效力具有一定的复杂性和专业性。

根据我国《不动产登记暂行条例》的相关规定，不动产登记机构应当对不动产权利予以登记。

而不动产的权利，指的是占有、使用、收益和处分不动产的权利。

在房地分离的情况下，土地使用权人可以占有和使用土地，因此具有将土地抵押的权利。

土地使用权人将土地抵押的行为应当予以登记。

在这一点上，我国相关法规和司法解释也有一定的规定。

《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记机构对申请登记的申请人的资格进行审查，并且对不动产权利的限制情况进行登记。

也就是说，在土地抵押权行政登记的效力认定过程中，不动产登记机构需要审查土地使用权人和房屋所有权人的法律地位和权益情况，确保土地抵押的行为不会损害他人的合法权益。

我国相关司法解释也对土地抵押权行政登记的效力认定作出了规定。

最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理房地产抵押权纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》中，就对土地抵押权行政登记的效力认定作出了规定。

根据该解释，对于土地抵押权行政登记的效力认定，应当依法依规进行审查，确保其合法有效，维护各方的合法权益。

房地分离的土地抵押权行政登记效力认定涉及多个法律法规和司法解释，具有一定的复杂性和专业性。

在实际操作中，需要不动产登记机构、土地管理部门、法律机构等多方合作，依法维护各方的合法权益，确保土地抵押权行政登记的效力认定工作的合法、合规和可靠。

If you don't work hard, your future wife's wedding dress will be rented.同学互助一起进步（页眉可删）土地使用权及地上建筑物一致性原则指什么？土地使用权及地上建筑物一致性原则是土地在进行抵押的时候，建筑物一并抵押，不得分开。

同时，在土地使用期限未到期之前，国家有偿回收土地的，也应该对建筑物补偿。

毕竟，建筑物是盖在土地上的，土地都抵押出去了，建筑物的产权也应该随着变化，否则就是导致产权分裂。

一、土地使用权及地上建筑物一致性原则是什么?土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，无偿收回划拨土地使用权时，尚且需对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿，无偿收回通过出让有偿使用的土地时，更应对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿。

二、土地使用权转让和出让的区别何在?土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。

土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人;出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。

房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题导读：本文是关于房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题，希望能帮助到您！房屋产权和土地使用权单独以及分别抵押问题库欢房地单独抵押指房屋产权和土地使用权单独抵押给抵押权人，只登记了其中的一项，另一项未予以登记。

分别抵押指抵押人将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别就各自的抵押权设立登记。

目前针对单独抵押和分别抵押理论上都存在较大的法律争议，实务中的做法也大相径庭。

（一）法律依据《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《物权法》第146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《物权法》第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（二）法律分析1、房地单独抵押的效力对于单独抵押的效力，目前理论上的争议主要是对物权法第182条第二款的理解存在不同的看法。

但大部分学者认可单独抵押的效力，即在房地单独抵押时，抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权，属于法定抵押权，非依法律行为而取得的抵押权，无需登记即成立。

在完成相关抵押权设立登记手续之后，抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权，就未抵押财产取得法定抵押权，建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权构成共同抵押。

抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。

2、房地分别抵押的效力房地分别抵押的效力，理论上存在的争议也比较大，存在两种不同的观点，但占主导的观点认为：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反第182条第1款“一并抵押”的规定而无效，且第182条第2款“视为一并抵押”亦无适用余地。

⼟地使⽤权抵押后其上的建筑物的规定有哪些？《民法典》（2021.1.1⽣效）第三百九⼗七条【建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。

以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。

抵押⼈未依据前款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。

伴随着社会信⽤制度的不断完善与发展，信⽤借贷关系越来越多。

有很多⼈选择某些东西为⾃⼰的借贷提供相应的担保物。

有很多⼈选择以某⼀块⼟地的使⽤权作为抵押物，因此有很多⼈搞不明⽩抵押后其上的建筑物是否可以再抵押或者是应该归属于⼀并抵押，⼀般情况下来说，应该算是⼀并抵押的。

⼟地使⽤权抵押后其上的建筑物的规定有哪些⼀、根据房地⼀体原则，应该⼀并抵押《》（2021.1.1⽣效）第三百九⼗七条【建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。

以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。

抵押⼈未依据前款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。

⼆、如果⼟地上的房屋是后来新增的，根据房地⼀体原则，应该⼀并拍卖，但是⼈不能就房屋优先受偿。

《民法典》第四百⼀⼗七条【抵押权对新增建筑物的效⼒】建设⽤地使⽤权抵押后，该⼟地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设⽤地使⽤权实现抵押权时，应当将该⼟地上新增的建筑物与建设⽤地使⽤权⼀并处分。

但是，新增建筑物所得的价款，抵押权⼈⽆权优先受偿。

其他规定《民法典》第三百九⼗七条【建筑物与建设⽤地使⽤权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。

以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。

抵押⼈未依据前款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。

第三百九⼗⼋条【乡镇、村企业的建设⽤地使⽤权抵押限制】乡镇、村企业的建设⽤地使⽤权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的⼚房等建筑物抵押的，其占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。