土地使用权抵押及工业厂房抵押分析

划拨土地使用权作价出资若干问题精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 划拨土地使用权作价出资若干问题来源:未知作者:佚名l 日期:10-01-10划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，一般为无偿取得。

根据《土地管理法》第五十八条第一款第四项及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》?穴以下称国务院55号令?雪第四十七条的规定，有关人民政府可以收回划拨土地使用权。

《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也认为，划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。

由此可以看出，划拨土地使用权和出让土地使用权的权利内容不同，划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等处分，这是因为划拨土地使用权是土地使用者无偿取得的，相对出让土地使用权而言，是一种有限制的土地使用权。

能否以划拨土地使用权作价出资《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等作价出资。

土地所有人或者土地使用权人都可以以土地使用权作价出资，这里主要讨论土地使用权人以土地使用权作价出资的问题。

以土地使用权作价出资，实际上是将土地使用权以货币估价投入到企业中作为出资的一种形式。

可以根据土地使用权主体是否发生变化，来判断这种出资方式是土地使用权转让还是土地使用权出租。

对于出让土地，土地使用权人可以进行转让、抵押等，其作价出资没有法律障碍。

《房地产法》练习题一一、填空题1、房地产作为国家财政来源的实现途径主要表现在（土地出让金）、税收和费用。

2、（事务管辖）指不同部门的行政机关以及拥有行政职权的有关组织受理行政处罚案件的权限范围，可分为专属管辖和共同管辖。

3、房地产法律关系包括主体、（客体）、内容三个要素。

4、用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有（《国有土地使用证》）。

5、广告的内容应真实、（合法）、科学、准确，不得欺骗和误导公众；不得含有风水、占卜等封建迷信的内容。

6、目前居民租用的公有住房，按（房改政策）分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

7、一切纳税人，都必须在被批准占用耕地之日起（ 30 ）日内，向有关主管机关缴纳耕地占用税。

8、土地使用权终止，是指因（法律规定）的原因致使受让人丧失土地使用权。

9、在典期内，典权人（可以）将作为出典物的房屋出租给他人，以获得租金收益。

10、（注销登记）是指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利作出的登记。

11、土地侵权纠纷的处理结果往往直接影响到土地权属关系，因此与土地权属纠纷可以（合并）。

12、最狭义的房地产法，是特指（《中华人民共和国城市房地产管理法》）。

13、房产税的征税对象是房屋的价值和房屋的租金。

房产税的计税依据分为两种，即房价和（房租）。

二、单项选择题1、按纠纷涉及的标的不同，可分为（ A ）。

A土地纠纷和房屋纠纷B房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷C房地产物权纠纷、房地产债权纠纷D国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷2、以下不属于房地产物权的是：（ C ）A土地所有权B土地使用权C房屋拆迁D建筑物区分所有权3、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占（ A ）总人数以上的业主同意。

A三分之二 B二分之一 C三分之一 D五分之一4、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的法律是（ B ）A民法B城市房地产管理法C土地法D物权法5、房地产开发主体在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ D ）以下的土地闲置费A30% B15% C25% D20%6、1998年再次修订的《土地管理法》的指导思想是突出保护（ C ）A 林地B荒地C耕地D草地7、（A ）指房屋、土地管理部门的上下级行政机关以及拥有行政职权的有关组织之间受理房地产行政处两案件的分工。

2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法练习题(二)及答案单选题（共30题）1、下列不属于日本的土地所有制形式的是（）。

A.国家所有B.公共所有C.集体所有D.个人与法人所有【答案】 C2、集体建设用地使用权主体（）。

A.是一般民事主体B.是特殊民事主体C.只能是集体经济组织以内的人员D.具有扩散性【答案】 B3、甲企业与乙企业签订土地使用权转让合同后，在尚未办理土地使用权变更登记手续的情况下，甲企业又与不知情的丙企业就同一宗土地签订了土地使用权转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记，则转让行为的效力是（）。

A.前者无效，后者有效B.前者有效，后者无效C.两者均无效D.前者无效，后者有效，且丙应承担给乙造成的损失【答案】 A4、下列关于划拨国有土地使用权的抵押的说法，不正确的是（）。

A.必须领有国有土地使用证B.具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明C.原土地使用者不受限制D.原土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人【答案】 C5、下列关于乡村公益事业用地使用权的内容及限制的理解，不正确的是（）。

A.乡村公益事业建设用地使用权人对土地享有占有权、使用权、收益权与处分权B.乡村公益事业建设用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途C.权利人不得将土地用于经营活动D.权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易【答案】 A6、确定国家所有权客体必须坚持的基本原则是（）。

A.城市土地国有化B.城市郊区的土地属于国家所有C.国家建设征用的集体所有的土地，所有权属于国家D.国有土地的性质不得改变【答案】 A7、以下不属于市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同时所应当坚持的原则的是（）。

A.公开B.平等C.自愿D.有偿【答案】 A8、下列不属于乡镇企业建设用地使用权的特征的是（）。

A.权利取得的基本程序是依法审批B.权利取得的方式是集体经济组织以土地使用权作为投资C.土地的用途是从事农业生产经营活动D.权利主体是乡镇企业【答案】 C9、下列不属于我国现行法律规定的土地用益物权的是（）。

在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。

在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。

在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。

二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。

但法律规定，在建工程可以抵押。

1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。

2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。

一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。

目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。

本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。

未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。

信用社（银行）贷款五级分类案例分析案例分析：借款人：摩托股份有限公司一、公司基本情况摩托股份有限公司成立于2000年3月，注册资本50万元，地址***，公司主营业务：摩托车配件等，法定代表人为刘某（50余岁），股东三人，设立股东会，法人代表人执行董事，基本帐户行为工行。

二、公司经营情况该公司发起人原为某国营摩托生产企业员工，后因工厂倒闭破产，刘某联合二名同事成立了该公司，主要为某A公司生产摩托车配件。

经过几年发展，该公司现已建立了3000平方米的生产车间及其他用房，建立了比较规范的管理制度，各科室部门比较健全，拥有员工50余人，其中营销人员1人，拥有生产设备40余台，95年购置。

按A公司统一管理需要，该公司在其处租赁仓库用于存放产成品，并派驻员工看管，由A 公司根据生产需要随时调用其产品，后支付货款。

若A公司资金暂时紧张，则以工行开具的银行承兑汇票支付。

目前，公司拥有A公司开户行于2005年12月1日开具的15万元的银行承兑汇票一张，期限半年。

目前，该公司存在自身研发能力弱的情况，因此在近几年的发展中，主要依靠B公司的研发能力生产其研发的产品，即代加工产品，由于和B公司建立良好的商业伙伴关系，因此B公司也给予其极大的帮助，公司应付帐款中的80%均为欠B公司款项。

三、公司借款情况1、今年9月5日——今年9月5日，中长期固定资产投资贷款，30万元，公司5亩的国有土地使用权抵押（出让、工业用地性质），抵押率50%。

2、今年2月3日——今年6月3日，短期流动资金贷款，信用方式，10万元。

公司股东会出具银行成队汇票到期优先归还贷款承诺函。

四、财务报表情况（见附表1、2）五、风险认定分析1、基本分析；该公司在今年生产、销售发展平稳，势头良好时，加大了对固定资产的投入，由于当时资金流动性强，为不占用正常生产流动性资金，该公司在某信用社办理了三年期的厂房建设贷款，金额30万元，贷款用途主要用于更新老厂房，新建钢结构厂房，用其拥有的5亩国有土地使用权作抵押，土地性质为一级工业用地，出让性质，今年8月经专业评估机构评估为60万元，抵押率50%。

XXXX村镇银行个人经营性贷款风险管理办法目录第一章总则 (2)第二章借款人准入条件 (3)第三章经营实体准入条件 (7)第四章贷款规格 (10)第五章风险缓释 (11)第六章放款及支付管理 (13)第七章审批授权 (13)第八章贷后管理 (14)第九章其他的信贷管理要求 (14)第十章附则 (16)修订记录第一章总则第一条为促进个人经营性贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《个人贷款管理暂行办法》以及我行个人贷款风险管理政策等相关法规和制度，特制定本办法。

第二条本办法所称个人经营性贷款，是指我行向从事合法生产经营活动的自然人发放的，用于补充生产经营过程中资金需求的个人抵质押类贷款。

第二章借款人准入条件第三条年龄及身份（一）年龄须在20周岁（含）至65周岁之间。

年龄的计算按年取整，如借款人身份证明生日为1981年11月3日，申请日期为2012年6月8日，则借款人年龄=2012-1981=31岁。

（二）具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；（三）借款人应符合以下任一条件：1.依法成立的有限责任公司的法人代表，且可以通过公司营业执照、工商登记信息等有效法律文件得以证实；2.有限责任公司股东：出资人，且在公司章程、工商登记信息等有效法律文件中登记占有10％以上（含）股份的人；3.合伙企业合伙人：依法成立的合伙企业的合伙协议中登记的合伙人，合伙份额根据合伙协议认定；4.个人独资企业投资人：依法成立的个人独资企业的投资人；5.个体工商户负责人：依法成立的个体工商户的负责人。

第四条家庭净资产借款人家庭净资产不得低于人民币20万元。

(一)家庭净资产的认定1. 家庭净资产=家庭成员个人净资产累加；2. 家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女；(二)个人净资产=个人总资产-个人总负债(三)个人总资产的认定1. 个人房地产（1）如果有该房地产评估报告的，按评估值认定房产价值。

（2）如果没有该房产证明评估报告的，则以询价或网上核价的90%为限认定房产价值。

⼯业⼚房交易应注意哪些事项？办⼚，需要使⽤⼯业⼚房。

那么，⽆论是租⽤他⼈⼚房，还是购买他⼈⼚房，⼜或者是⼰⽅参与兴建⼚房，那么都需要签订书⾯合同。

合同内容的好坏，直接决定了交易者将来的合法权益是否获得保障。

本期内容，本律师将为⼤家分享⼯业⼚房交易需要注意的事项，供⼤家参考借鉴。

如本⽂内容出现疏漏，各位可随时联系本律师，还望各位不吝赐教。

⼀、什么是⼯业⼚房？所谓⼯业⼚房，是指⽤于⼯业⽣产的房屋，区别于商业、旅游、娱乐和商品住宅等房屋。

⼯业⼚房，除了⽤于⽣产的车间以外，还包括其附属建筑物，如配电房、供⽔房、排污和设备物资储存等配套房屋。

⼆、⼯业⼚房的⼟地所有权性质根据我国《⼟地管理法》的相关规定，我国⼟地所有权性质采取⼆元制度，即城市市区⼟地属于国家所有。

农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，属于农民集体所有。

⽽⽆论是国有⼟地还是农民集体所有的⼟地，可以依法确定给单位或者个⼈使⽤。

使⽤⼟地的单位和个⼈，有保护、管理和合法利⽤⼟地的义务。

因此，⼯业⼚房的⼟地所有权，有的归国家所有，有的归农民集体所有。

在签订⼯业⼚房买卖或者租赁合同时，需要了解⼚房⼟地的所有权性质。

三、⼯业⼚房⼟地使⽤权期限1、国有⼟地⼯业⼚房使⽤权最⾼年限未确定规划条件的地块，不得出让国有⼟地使⽤权。

以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权的建设项⽬，在签订国有⼟地使⽤权出让合同后，建设单位应当持建设项⽬的批准、核准、备案⽂件和国有⼟地使⽤权出让合同，向城市、县⼈民政府城乡规划主管部门领取建设⽤地规划许可证。

根据我国《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第12条的相关规定，⼯业⽤地⼟地使⽤权出让最⾼年限为50年。

2、集体⼟地⼯业⼚房使⽤权最⾼年限根据《⼟地管理法》第60条规定，农村集体经济组织使⽤乡镇⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地兴办企业或者与其他单位、个⼈以⼟地使⽤权⼊股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准⽂件，向县级以上地⽅⼈民政府⾃然资源主管部门提出申请，按照省、⾃治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地⽅⼈民政府批准；其中，涉及占⽤农⽤地的，依照⼟地管理法的相关规定办理审批⼿续。

国土资源部关于吉林省长春市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2017.05.18•【文号】国土资函〔2017〕254号•【施行日期】2017.05.18•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于吉林省长春市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复国土资函〔2017〕254号吉林省国土资源厅：你厅报送的《吉林省长春市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。

经国土资源部审核同意，现批复如下：一、原则同意《实施方案》。

请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。

二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。

以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。

建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。

在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。

四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。

要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。

试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

工行上传抵押物评估报告我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。

我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。

根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。

一、评估对象概况（一）与押品对应的贷款简况。

萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。

（二）借款人和资产占有方情况简介。

借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。

公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。

法定代表人：王x，目前公司员工110人。

资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。

本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。

其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。

土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。

（三）评估对象概况评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。

园区工业厂房的权属与购置风险NO.1园区工业厂房分割转让的制度关于工业地产的转让，我国法律及相关地方政府均有相关规定，总体来说，工业地产的转让有别于普通商品房屋的转让，其转让多受地方政府及相关部门管控，这也造成工业地产转让合同在履行过程中产生了许多纠纷。

近年，我国地产行业已经发生微妙变化，住宅地产因政策调控和疫情反复等因素仍深陷低迷，商业地产则因城市化进程放缓而日趋平稳。

相形之下，工业地产的开发却呈现出上升趋势，多省市的地方政府近年来频出利好政策，大力开发产业园区，并允许园区物业可划分单位进行分割转让，以此吸引、鼓励制造业企业入驻和投资。

工业地产可按幢、层、间等单位进行分割式转让，不仅有利于解决大量中小制造商无力大规模拿地建厂的现实困境，实现工业地产的灵活供应，提高工业物业的利用率，而且还有助于引入上下游产业，形成区域制造业的规模化和集群化效应，以达到构建产业链之目的。

就现行法律规定而言，无论是作为法律的《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是作为行政法规的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中均没有任何规定禁止或者限制工业地产进行分割转让，可见，从法律规范层面来看，工业地产分割转让并不存在制度障碍。

但是，很长一段时间内，地方政府在行政管理实践过程中，对于工业地产的分割销售均持谨慎和保守态度，原则上不允许工业物业进行分割销售，究其原因，除了保证招商引资的目的实现、防止改变土地用途、避免对公开出让制度造成冲击等原因之外，就政策方面来看，原国土资源部于2008年出台的《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》对工业项目的投资强度、容积率、建筑系数、办公及生活设施用地面积、绿地率等五项指标作出了详细规定，并明确指出“不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减”，这一政策要求一定程度上间接左右了地方政府的行政管理决策，加之工业用房通常系以楼栋为单位统一办理产权登记的，土地主管部门更不可能突破现有权属状态对产权进行分割登记和管理。

浅谈招商引资过程中的土地问题浅论摘要：本文旨在从绩效的角度，揭露招商引资过程中出现的相关土地问题，分析其产生原因，提出合理建议，以引导在招商引资过程中正确合理利用土地资源，促进经济社会效益的全面提升。

关键词：招商引资土地资源土地问题效益土地，是国民经济的基础性资源，科学合理使用土地，有效满足经济发展对土地的需求，确保土地资源永续利用，是经济社会发展面临的重要课题。

近年来，在地方党政领导干部经济责任审计及相关审计调查中发现，招商引资过程中的土地出让及使用环节存在较多违法违规问题。

不少地方党政领导受片面政绩观的影响，为推进项目建设，缺乏政策调节，供地不受限制，土地利用粗放，普遍存在低价出让、“以租代征”等现象，部分地区出现了少数不良企业“假投资、实圈地”、甚至“以地骗贷”等违法行为，影响了投资环境，由此也造成了土地资源的浪费和国有资产的流失，严重制约了经济社会的全面协调可持续发展，有悖于招商引资的真正宗旨。

一、招商引资过程中的土地问题及其影响（一）低价出让，造成土地资产流失不少地方政府为了完成招商引资任务，引进项目，往往在供地价格上给予较大的政策优惠。

主要表现为通过签订补充协议以低于最低保护价甚至以零地价方式违规出让工业用地，或以借款、政策奖励、配套费返还等名义变相减免土地出让金。

如在对某经济开发区的审计调查中发现，开发区管委会与多个项目投资商签订补充协议，约定供地价格，而协议价远远低于最低保护价，部分商业用地土地出让金的返还比例高达74%。

违规低价出让土地，一方面影响了地方政府土地出让金的真实性和完整性，甚至差额的土地成本还要地方政府来埋单。

另一方面导致了土地市场缺乏透明度和竞争力，违背了土地市场交易的公平性、公开性和公正性。

（二）未批先用，违反土地审批程序目前，土地供求矛盾已经成为制约经济发展的一大瓶颈，而在招商引资项目用地上，有些地方政府往往置是否有建设用地指标于不顾，通过“以租代征”等方式来解决用地供求之间的矛盾。

谈工业用房的房屋重置价评估内容摘要：企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。

由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。

《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。

本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。

关键词：工业用房评估成本抵押物一、房屋重置价构成及注意事项（一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

1．勘查设计和前期费。

包括：①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤规划设计费；⑥施工图设计费等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。

注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

2．基础设施建设费。

包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。

一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。

注意事项：（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。

3．房屋建筑安装工程费。

国有企业土地资产经营管理思路摘要：土地是民生之本，发展之基，财富之源。

伴随着我国改革开放的发展，国有企业经过多次产业结构调整，大量土地资源闲置出来，同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，因此，积极盘活企业存量土地资产,加强土地资产管理，实现对土地资产的合理经营，避免土地资产大量闲置和浪费，成为国有企业提高其资产运营效益的有效途径。

深入研究国有企业土地资产的运营管理，是新形势下企业深化改革，业务转型升级的必经之路。

关键词：国企;土地资产;盘活; 经营管理一、国有企业土地资产经营管理现状我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。

在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。

这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业土地资产低效、无效利用,甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。

长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。

一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用,企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫,实现企业利润最大化。

随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定程度上相当于土地资产低效利用。

另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。

二、如何有效进行国有企业土地资产经营管理工作（一）建立机制1．建立土地资产经营责任机制。

国有企业开展土地资产经营管理工作，首先要得到企业领导层的高度重视，不要再将土地只作为一种生产要素，而要作为企业的一种重要资产，一种资本进行经营。

其次，要专设土地资产管理机构，长期研究土地政策、研究土地资产经营策略，进行多方市场调研，对符合土地性质的开发项目进行长期跟踪、分析和策划；第三，具体负责土地资产经营管理的人员要及时掌握国家土地房产经营管理的法律法规，对企业土地资产权属状况、土地性质、经营模式、经营效率进行分析，做好相关数据的采集，为土地资产管开发决策打下坚实的基础。

2021 -05-14房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛承受的抵押物。

为了保证贷款的平安，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进展评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大平安性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例说明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价标准的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的平安，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款平安的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物〔或称拍卖标的〕，容易导致以下两大风险：1、对拍卖标的承当瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据?拍卖法? “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵〞之规定，银行在承受抵押人的委托后，以自己的名义及拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，假设由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，那么拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承当瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。

现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

如何评估土地和厂房？需要收集什么资料导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

资产评估是专业的机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，对资产价值进行评定和估算的行为。

那么如何评估土地和厂房这种资产呢？需要收集什么资料呢？我们一起来了解一下。

一、如何评估土地和厂房？1、如何评估厂房？工业厂房通常缺少同类交易案例，是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。

而在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。

如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。

但一般来说难度较大，采用极少。

根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。

标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。

2、如何评估土地？土地评估需要看资产评估的目的，主要包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁等。

综合这几个方面，再对土地做出评估。

二、评估土地和厂房需要收集什么资料？房产评估所需资料清单：(一)业务类资料：1、房屋建筑物清查评估明细表（格式由事务所提供）；2、与建筑物价值有关的账目、凭证资料、原始复印件；3、评估建筑物照片；4、评估基准日或近期的会计报表；5、房产证复印件；6、购房、购土地使用权合同书复印件；7、区域总平面图、建筑面积图、房屋及建筑物设计说明书、竣工决算书、竣工验收单、监质证、立项报告等；8、程项目批文；9、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、销售许可证等。

(二)备查类资料：1、业务约定书；2、向上级单位或股东会报告评估经济行为的申请；3、上级单位或股东会同意评估经济行为的批准文件；4、委托方与资产占有方营业执照副本复印件、自然人身份证复印件；5、委托方与资产占有方承诺函；6、设立、变更验资报告（工商备案）；7、公司章程、协议（工商备案）；8、股东会、董事会重大决议等文件；9、与评估经济行为有关的合同、协议复印件。

有土地使用证可以建厂房吗土地使用证是中国法律体系下用于证明土地使用权的一种法律凭证。

根据我国《土地管理法》的规定，土地使用权是土地利用的一种权益形式，所有者可以在指定土地上享有使用、收益、转让和抵押等权益。

因此，拥有土地使用证不仅意味着土地所有权，也意味着土地使用权。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，建设工厂房属于工业建筑范畴。

在城市土地利用规划中，将土地划定为工业用地后，所有者有权在该土地上建设工业厂房。

因此，拥有土地使用证的所有者可以根据规划设计要求，在土地上合法建设厂房。

但是，需要注意的是，不同地区的土地规划和使用政策可能有所不同。

需要根据当地的土地利用规划和政策法规的要求进行操作。

首先，申请建厂房前需了解土地的规划用途。

在土地规划中，将土地划定为工业用地后，所有者才有权在该土地上建设工业厂房。

如果土地规划为农业、居民住宅或其他用途，则不能建设工厂房。

其次，需要符合土地使用年限的要求。

土地使用证上一般都会注明土地的使用年限，根据不同地区的政策，使用年限可以是40年、50年、70年甚至更长。

如果土地使用年限已经到期，需要申请续期或者重新申请土地使用权。

再次，需要符合土地规划和建设条件的要求。

根据当地的土地利用规划和建设管理条例，对于建设厂房的用途、规模、高度、密度、建筑标准等都有详细规定。

需要按照规划和建设要求进行设计和申请。

最后，需要按照相关手续和程序办理。

一般来说，申请建设厂房需要进行土地用途变更、规划设计审批、建设项目审批等手续。

需要提供相关材料和经过相关部门的审核和批准。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX工业厂房抵押借款协议样式版本合同目录一览第一条工业厂房抵押借款协议的定义与解释1.1 定义1.2 解释第二条借款人与贷款人的基本信息2.1 借款人的基本信息2.2 贷款人的基本信息第三条借款金额与用途3.1 借款金额3.2 借款用途第四条借款期限与还款方式4.1 借款期限4.2 还款方式第五条利率与费用5.1 利率5.2 费用第六条抵押物的描述与价值评估6.1 抵押物的描述6.2 抵押物的价值评估第七条抵押权与优先权7.1 抵押权7.2 优先权第八条贷款人对于抵押物的检查与处置权8.1 检查权8.2 处置权第九条借款人在抵押期间的权利与义务9.1 权利9.2 义务第十条贷款人在抵押期间的权益保障10.1 权益保障第十一条违约情形与处理方式11.1 违约情形11.2 处理方式第十二条争议解决方式12.1 争议解决方式第十三条合同的变更与解除13.1 变更13.2 解除第十四条合同的生效、终止与失效14.1 生效14.2 终止14.3 失效第一部分：合同如下：第一条工业厂房抵押借款协议的定义与解释1.2 本协议中的术语和定义，如有未尽事宜，双方可另行协商确定。

第二条借款人与贷款人的基本信息2.1 借款人（甲方）的基本信息如下：（1）名称：____________（2）地址：____________（3）法定代表人：____________（4）联系方式：____________2.2 贷款人（乙方）的基本信息如下：（1）名称：____________（2）地址：____________（3）法定代表人：____________（4）联系方式：____________第三条借款金额与用途3.1 甲方本次借款金额为人民币（大写）：____________元整（小写）：____________元。

3.2 甲方应对借款用途做出明确说明，并承诺按照约定的用途使用借款。