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基于G I S 的零售商业网点选址评价模型研究来源：赖志斌，潘懋，Younghuisong(北京大学)0 引言零售商业被称为“选址的产业”，其成功的关键是“选址、选址、选址”。
零售商业网点是指那些把商品和劳务出售给最终消费者的具体经营单位。
赖利零售引力模型、康弗斯断裂点模型、赫夫商业零售引力模型川等是比较有代表性的零售业商业网点选址模型，它们主要是从经济学和地理学的角度，对影响零售商业网点选址的相关因素进行定性与定量化，并在建立起相关数学模型的基础上来实囡燃瞬现网点选址分析。
近年来，遗传算法被广泛应用于求解N P 问题，如旅行商问题、车间调度问题M 和多值函数优化等，也有学者从混合遗传算法的角度来进行选址模型研究。
由于是基于统计的静态模型，在这些模型的具体应用过程中，难以全面地考虑复杂、抽象的选址要素，并缺乏与模型使用者之间动态直观交互的过程，导致选址要素综合分析的现时性、准确性、可靠性和空间性都受到了极大的限制。
及时、准确地获取影响零售商业网点选址要素的现状信息，并在此基础上进行各类选址要素的综合空间分析，是实现零售商业网点科学选址评价的关键技术环节。
G I S 是解决这些关键技术环节的有效途径。
一方面，空间信息和属性信息的采集获取、管理应用、更新维护都可以在G I S 的支持下实现；另一方面，G I S 特有的O v e r l a y 分析、缓冲区分析、网络分析等功能有效地支持了选址模型的空间分析。
许多学者进行了基于G I S 支持的选址模型及应用的研究工作，高劲松等以某地新建化工厂选址为例，提出了基于遥感和GIS的_T程项目选址建模方法，许学强等利用GIS作为研究手段，结合理论和定性分析，研究了广州市大型零售商店的空间布局现状、影响因素和发展走向，廖秋敏等提出了基于GIS支持的零售商业商圈分析应用的基本思路Il21，陈姚等提出了零售商业网点选址模型在GIS支持下的应用流程，杨丽君等采用GIS为研究手段，针对上海市徐汇区这个研究区域，以大型综合超市这一商业业态为例进行了零售商业商圈分析等。
近年来，计算机技术的飞速发展，推动了GIS技术的广泛应用。
与此同时，GIS 技术在商业中的普遍应用促进了现代商业发展。
基于GIS技术的城市商业网点分布的研究在理论和实际应用上都取得了极大的成果。
选址问题是一个经典问题，在商业经济中扮演着举足轻重的角色。
选址的好坏直接影响到服务方式、服务质量、服务效率、服务成本等，从而影响到利润和市场竞争力，甚至决定了企业的命运。
好的选址会给人民的生活带来便利，降低成本，扩大利润和市场份额，提高服务效率和竞争力。
在城市设施选址中，主要应用到了GIS空间分析技术，如叠加分析、缓冲区分析、网络分析等。
借助GIS技术进行可视化选址相对于传统选址而言更加科学、方便。
本文首先介绍有关选址方面的经典理论和国内外相关应用，接下来分析商业网点选址要注意的方方面面，最后应用ArcGIS模拟城市商业选址。
关键词 GIS；城市商业网点；选址；商圈Title Based on GIS to study the distribution of the urban commercial networkAbstract:In recent years, the rapid development of computer technology, promoted the wide application of GIS technology. Meanwhile, GIS technology commonly used in business promotes the modern commercial development. Based on GIS technology to study the distribution of the urban commercial network in theory and practical applications have great achievements. Location problem is a classic in commercial economy, a crucial role to play. The location of the direct influence on the service mode, service quality, service efficiency, service costs, etc, thus affecting profit and market competitiveness, and even decide the fate of the enterprise. Good location will give people's life more convenient, lower costs, and expand the profit and the market share, improve the service efficiency and competitiveness. In urban facility location, mainly applied to the GIS spatial analysistechniques, such as superposition analysis, buffer analysis, network analysis, etc. GIS technology compared to traditional visual location concerned more scientific and more convenient location. This paper firstly introduces the location of the classical theory and analysis of the domestic and foreign relevant application, the next commercial outlets all aspects of the site should pay attention to, finally simulated city commercial application ArcGIS location.Keywords:GIS;Urban commercial network;Site selection;Business circle目录摘要 (1)第一章引言 (4)1.1研究背景和研究意义 (4)1.1.1研究背景 (5)1.1.2研究意义 (6)1.2国内外研究现状 (6)1.2.1商业网点选址国外研究现状 (6)1.2.2商业网点选址国内研究现状 (6)第二章研究准备 (8)2.1.经典理论 (8)2.1.1雷利法则 (8)2.1.2赫夫法则 (9)2.1.3中心地理论 (10)2.2研究框架 (11)2.2.1研究方法 (11)2.2.2研究技术路线 (11)第三章基于GIS的超市选址 (12)3.1 GIS空间技术 (12)3.1.1 GIS空间分析方法 (12)3.1.2 GIS应用模型 (13)3.2超市商圈分析 (14)3.2.1商圈和商圈分析 (14)3.2.2超市选址因子分析 (16)第四章基于ArcGIS的大型超市选址示例分析 (17)4.1数据分析和处理 (17)4.2加权适宜性模型 (18)4.3超市市选址因子适宜度分级标准及其权重 (18)4.4口密度问题与V oronoi多边形 (19)4.5基于ArcGIS的大型超市加权适宜性选址模型的建立 (20)4.6小结 (24)结论 (25)致谢 (25)参考文献 (26)第一章．引言（或绪论）对于顾客而已，店址是其选择商店的首要选择。
零售企业拓展与规划实验报告实验名称基于GIS的商业选址课程名称店铺开发设计实验类型模拟性试验实验日期2014-10-27实验地点实训楼406班级连锁经营管理123班姓名潘高云学号***********成绩实验目的通过GIS选址模拟系统，了解商业选址的要素、流程和投资回报分析，并能进行选址决策分析。
实验内容和过程1.实验11)店铺位置：如图所示，店铺位于上海市奉贤区沪金高速公路附近的丽洲大厦上。
附近道路繁多，交通便利，固定人口和流动人口数量大，主要是工业用地和事业单位。
便于到达。
且附近竞争对手较少，如果分店是大型超市的话，可以占据整个市场。
固定人口数：2458.3，因此在此地建立便利店或者超市分店，拥有较大的固定顾客基数。
流动人口数：3028，流动人口较多。
2)商圈半径：如图所示，商圈半径为2264米。
3)商圈环境：A.用地性质：用地性质主要为工业用地。
因此附近的便利店和超市相对商业用地和住宅区用地来说相对较少，竞争少，具有很大的发展和盈利空间。
B.交叉路：交叉路众多，交通便利，易于到达，位置醒目。
因此拥有较大的流动顾客基数，便利店或者超市可以快速消费品为主要商品，面对流动顾客销售。
C.道路：商圈范围内道路相对较多。
到直接通往选址区域的道路较少，可能造成顾客的流失。
D.公交地铁：2-3条线公交的路段居多，没有地铁线路和4—5线的公交路段，这是选址区域的一个弱势。
但是这一弱势可以由竞争对手的缺失来弥补。
4)营业额预估：日营业额初步估计为438904元。
5)投资回报率：7.280%。
2.实验21)店铺位置：如图所示，店铺位于绿地方舟商务楼上，处于住宅区，周围主要建筑物有上海浦东发展银行、上海漆耀化工有限公司和易买得超市。
处于公路旁，交通便利，便于到达。
但易买得是大型连锁超市，在全国范围内具有较高的声誉和稳固的地位，且商品种类繁多，拥有较大的顾客基数和较强的竞争能力，是新开门店的主要竞争对手。
2)固定人口数：120.9，顾客基数较小。
实验二基于GIS系统的选址模拟试验实验类别：模拟性试验实验级别：必做实验时数：6学时一、实验目的：1.了解GIS系统的功能及组成;2.利用GIS系统，对图形进行放大、缩小、平移、选择和清除选择；3.查看选定地区的人口状况、交通状况、商业设施状况。
4.查看某一商业设施的业态状况；5.查看某一商业设施的商圈范围，确定商圈半径，该商圈内的居民信息；6.查看任意两家竞争店的商圈范围和居民信息；7.计算任意两家竞争店的预估营业额。
8.计算任意两家竞争店的投资回报率。
二、实验要求：1、在课前安装相关软件，并浏览软件的帮助文件和功能菜单,了解GIS的功能、结构和组成。
2、在实验之前设计一个流动人口数据库；3、操作演示；4、掌握营业额预估的方法；5、掌握投资回报率的计算方法；6、撰写实验报告。
三,实验设备:计算机，GIS模拟软件。
四,建议的实验步骤:1、输入用户名和密码，进入系统；2、进入主页中的“上机操作”中的“基本信息”，利用GIS系统，对图形进行放大、缩小、平移、选择和清除选择；3、进入主页中的“上机操作”中的“市场信息”，查看选定地区的人口状况、交通状况、商业设施状况；4、进入主页中的“上机操作”中的“业态状况”，查看某一商业设施的业态状况；5、进入主页中的“上机操作”中的“商圈分析”，查看某一商业设施的商圈范围，确定商圈半径，该商圈内的居民信息；6、进入主页中的“上机操作”中的“商圈分析”，查看某两个相互竞争的商业设施的商圈范围，确定商圈半径，该商圈内的居民信息；7、根据商圈内的固定人口数计算两家店的预估营业额；8、计算任意两家竞争店的投资回报率。
9、保存以上数据，并撰写实验报告。
五、实验报告要求格式：1、实验目的；2、实验时间；3、完成的实验内容(写明考察的店铺位置；商圈半径；商圈环境；营业额预估的情况；投资回报情况。
)4、实验设备和实验环境。
5、实验结果和结论(运行的结果)。
附：1、不同业态和面积店铺商圈半径、毛利率、员工数量（平均人均工资1500元/月）参考值：便利店100平米以下：500米；5%；9人；传统食品超市100——1000平米：3000米；2%；20人标准食品超市100——1000平米：5000米；1%；30人大型综合超市1000——5000平米：15000米；0.5%；200人。
GIS在农村零售商店选址中的应用【摘要】农村地区的零售商店选址一直是一个重要的问题，影响着商店的生存和发展。
GIS技术在这一领域的应用越来越受到重视。
GIS可以通过数据分析、空间分布分析和模拟预测等功能，帮助农村商店选址确定最佳位置，提高盈利能力。
本文将介绍GIS在农村零售商店选址中的数据分析、空间分布分析和模拟预测方法，探讨其优势和重要性。
通过案例分析，展示GIS在农村零售商店选址中的实际效果。
结合未来发展趋势，总结GIS在农村零售商店选址中的重要性，展望其在未来的应用前景。
GIS技术的应用将成为农村零售商店选址中的重要工具，推动农村零售业的发展。
【关键词】农村零售商店选址问题, GIS技术, 数据分析, 空间分布分析, 模拟预测, 优势, 案例分析, 重要性, 未来发展趋势, 总结1. 引言1.1 农村零售商店选址问题在农村地区开设零售商店一直是一个具有挑战性的问题。
农村人口分布稀疏，交通不便，市场需求较为分散，这些因素都会影响到商店的选址。
如何选择一个适合的位置，吸引顾客并保证盈利，成为农村零售商店经营者面临的难题。
传统的选址方式往往依赖于经验和直觉，容易受主观因素影响，结果可能并不理想。
而GIS技术的介入为农村零售商店选址带来了新的解决方案。
GIS可以通过空间数据的采集和分析，为决策者提供准确的信息，让他们能够从客观数据出发进行选址决策。
GIS技术可以帮助企业分析周围的人口密度、交通情况、竞争商店分布等因素，为选址提供科学依据。
GIS在农村零售商店选址中具有重要的作用，可以帮助企业避免选址错误，提高经营效益。
本文将对GIS在农村零售商店选址中的应用进行深入探讨，以期为农村零售商店的发展提供有益的参考和借鉴。
1.2 GIS技术的介绍GIS（地理信息系统）技术是一种利用计算机技术、地理学知识和信息处理技术对地球表面上的地理信息进行获取、存储、处理、分析和表达的一种综合性技术。
GIS技术在农村零售商店选址中起着至关重要的作用。
，i m j m ij , m 基于 GI S 的连锁便利店布局与选址研究本论文受上海市教委重点学科《地理科学与城市环境》(J50402)资助[摘 要] 网点的选址与布局是零售连锁企业经营管理战略决策中的重要内容之一，GI S 技术为网点选址提供了新的思 路和方法，能够为连锁企业扩张提供科学依据，具有现实意义。
本文介绍了 G I S 系统相关模型和原理，在 m apinfoGI S 平台下， 实现对上海各个区便利店和人口分布的耦合性计算。
最后，以卢湾区为例，用牛顿模型和Weiszfeld 算法，实现了对存在多竞 争对手情况下获取最大市场份额的新店选址，得到一些有意义的结论。
[关键词] 便利店 GIS 人口耦合性 Weiszfeld 算法一、 原理和方法 便利店是一种既能替代以往传统食杂店功能，又使用先进超市销售方式和经营管理 技术的连锁新型业态，在扩张期往往容易出 现三个不同步：一是开店速度增长与销售额 增长不同步；二是销售额增加与效益增加不 同步；三是店数增加、人员增加和人均销售 额、平均营业面积销售额增长不同步。
导致 这种状况出现的一个很重要的原因是：企业 没有进行合理的商圈分析，造成选址不当。
因此，有必要对连锁便利店空间布局进行分 析。
便利店地址一旦选定将会在很大程度上 影响零售企业未来的规划与发展。
由于传统 分析与研究方法的局限性, 促使现代商业的 发展迫切地需要新技术的支持以适应现代商 业经营方式的根本性转变。
G I S 技术的应用 为网点选址提供了新的思路和方法，弥补了 传统研究方法的不足，用 G I S 可视化的方法 直观地表达，为商业企业的科学决策提供了 科学、形象和直观的数据和信息。
便利店通常分布在社区、医院、学校、 进而我们考虑 Vorono i 多边形来划分商圈， Vorono i 多边形是由一组由连接二邻点直线 的垂直平分线组成的连续多边形组成。
对 于平面上分布的 n 个商业网点，任一网点 所属的多边形内的任意一点到该网点的距 离小于到其他网点的距离。
具有 Vorono i 多 边形结构的商圈的自然解释是每一个零售 网点都卖同样的产品 ，同时各个方向出行 都不受限制，不存在物理、心理上障碍，于是顾客选择距离最近的网点。
Vorono i 适合 于研究同一规模下的连锁商店的商圈。
文 献 3 将其用于商业配送服务的商圈划分中。
文献 4 实现了基于莱利引力的加权 Voronoi 商圈划分。
如图 1 所示，上海内环内某连 锁便利店企业网点的 Vorono i 商圈。
一致性指数。
原理：式中，R 为一致性指数，X i 为各街道人 口，Y i 为相应街道内连锁超市个数 、为行政区内总人口和某一规模等级连锁 超市总个数，在这里，Rxy 越接近于 100，说 明连锁超市与人口分布的结合程度越 好；接近于 0 ，说明连锁企业集中分布于某几个街道，与人口分布的格局极不一致。
针对上面分析结果， 要在某一个区域 内新增便利店点 ，可继续深入分析便利店 和居民点关系，这涉及到在己经存在多个 竞争性设施的市场空间中，有多个需求点， 现在需要布局多个新增设施，因此我们引 入了竞争型连锁网点选址的模型 。
采用了 经典的牛顿模型和 Weiszfeld 启发式算法。
假设：需求 点（即居民点） 的数量为 n ，需求点的需求量为 W ，i=1,2,⋯ ,n ，需 求点的坐标（a ,b ）,i=1,2,⋯ ,n ，新增便利i i商务楼宇、交通交叉口、车站等区域，有人 店的数量为 p ，新增便利店的坐标为（x 将各种便利店的商圈类型分为休闲娱乐区商 圈、居民区商圈、商业区商圈、医院区商圈、 商务区商圈及交通干道区商圈等类型。
商圈 覆盖 50 0 米左右范围，满足顾客简单购物和 应急购物之需，一般具有 24 小时营业、全年 无休、日用商品百货齐全、自选式购物、单图 1 上海内环内某便利店企业的VORONO I 商圈划分空间中两个地理事物分布的一致性（耦合性） 检验是地理信息系统空间分析 的常用方面，应用较多的是人口与行政区y ），m=1,2,3,..., p ，已有的便利店数量 为 k ，已经存在便利店的吸引力为 E ，j=1， 2,3,...,k ，新增便利店吸引力为 A ，m ＝ 1，2，3，⋯ p 居民点与便利店的距离为 d , i=l,..,n ；j=1,2,3,...,k ，需求点与新增设 施的距离为 di （x ,y ）i=l,..,n ；m=1,2, m m体规模小的特点。
上海到 2003 年年底，全市 域面积的一致性分析 ，下式为人口集中指 3,...,p ；设便利店吸引力一致，则 E =A 。
j m便利店数已经达到 3500 家，平均 380 0 人就 拥有一家店。
在竞争激烈的初期，有些地段 的便利店出现了门对门、户挨户的高密度分 布现状，而便利店的特性要求其与人口布局 相耦合，才能真正起到便利的作用。
对于同规模吸引力差不多的竞争性便 利店画商圈，最简单是做 500 米缓冲区，因 为城区功能差异 、人口分布不平衡 、道路 等级和疏密、走向不一 ，超市网点彼此相 距不一，处于不均衡配置状态。
每个超市 网点商圈的形态呈多边形比圆形更合理，数的计算公 式：其中，Pi ，S i 分别为各地区人口与面积，分别为总人口和总面积。
当人口均匀分布时，相同比例的人口分布于相同 比例的土地面积上。
△ P 趋于 0 时，说明人 口与土地面积的分布是耦合的。
相反，当 △ P 趋于 1 时，人口集中分布于某个区域。
参考该思路，构建连锁超市与人口分布的牛顿重力模型即认为设施与需求点之间的相互作用力与设施的吸引力成正比，与设施到需求点的距离的平方成反比。
由 此，我们可以得到新增的第 m 个便利店所 吸引的市场份额为 T ：在新增 P 个便利店之后，所吸引的总的 市场份额 为 T ，设没有被新增便利店吸引的市场份额为 F ，则《商场现代化》2008 年 6 月（上旬刊）总第 541 期42其中关于已存在的设施为常数，因此令,则：要求T最大值，即求F 最小值。
Weiszfeld（1936 ）曾提出解决多个竞争设施中新增网点选址问题的算法，即令目标函数F 的一阶偏导数为零，导出网点选址的循环计算优化解。
可得到选址优化模型坐标值：当前后两次的x,y 值的变化在误差容许的范围内时，迭代结束。
我们采用Weiszfeld 迭代来解决多设施竞争问题，其算法具体步骤如下：⑴随机生成P 个新增设施的位置；⑵对新增设施中的一个设施采用Weiszfeld 迭代，求解其最佳位置，其它新增设施的位置保持不变；⑶当所有的P 个新增设施都经过一次迭代之后，计算所有新增设施的位置的变化，如果变化大于预先给定的值，转回步骤(2); 直到小于设定值，才停止计算。
经过模型运算得到的新增便利店位置，是在竞争环境下获取最大市场份额的选址。
二、计算过程和结果数据：2002 年分布于上海中心城区外环线以内便利店数据，不同企业的连锁店共800 多个。
人口分布数据来源于2000 年第五次人口普查，居民点数据，我们使用的是街道和区一级的空间统计单元，以及这两级的空间行政界限，通过街道数据来考察各区的便利店和人口分布耦合性。
我们先考察上海市外环内便利店和人口耦合性，耦合性指数为 80.96 ％外环以内的居民点数据共3955 个，便利店500M商圈覆盖的居民点数为2307，便利店所提供服务的覆盖率为58.3% 。
西北和东南部需增加便利店覆盖。
图 2 外环内便利店商圈服务居民点状况接着考察上海市外环内各区便利店和人口耦合性。
方法步骤：1. 将便利店的地址定位在地图上，打开街道和各区行政图，图层叠加分析，得到每个街道范围的便利店个数和行政区内总的便利店个数，并写入数据表中。
2.在mapbasic 中，编程实现运算，得到各行政区的耦合性指数。
3. 进行专题地图表现。
表外环内各行政区便利店和人口分布图 3 外环内各街道便利店和人口分布图 4 上海市外环内各区便利店和人口耦合性指数由结果可以看出，杨浦区和卢湾区的超市分布耦合性最好，浦东区和静安区比较差（使用的人口数据是居住人口）。
这仅从人口和超市分布图上是看不出来的，而通过简单易懂的模型结合，就可以在GIS 中实现并可视化。
接着，我们以卢湾区为例，探讨多设施区位选址模型的应用，卢湾区现有79 个居民点数据，17 个便利店，按照500 米半径商圈，大概还需布局2 个便利店，如图3 - 5 所示。
按照前面阐述的牛顿模型和Weiszfeld 算法，假设便利店吸引力一致，即取E i=A m ，每个居民点人口不同，产生不同需求权重W i，按牛顿模型，采用了Weiszfeld 迭代来完成求解。
在Vb+AO 中编程实现，两个新增点分别经过15 次和 7 次迭代，从中选取市场份额最大的位置为设施的最优位置的坐标值，系统确定精度为10-5 ，再增加精度对最优位置影响不大。
结果如图 3-6 所示。
图 5 卢湾区便利店商圈分布图 6 卢湾区新增便利店选址结果三、小结对于同规模吸引力差不多的的竞争性便利店，可用Voronoi 多边形划分商圈，在考察人口分布的耦合性基础上，用运筹学模型考虑居民点和多竞争对手的新店选址，使便利店的发展更加科学化。
当然，便利店发展不仅要注重门店的合理扩展，也要把握所在区域特点和目标客户群需求，个性化经营，挖掘便利店业态本身的优势，提高效益。
参考文献:[1]侯丽敏郭毅:连锁便利店商圈特性的实证研究[J].上海财经大学学报,2004(4)：16-22[2]Jones Ken&Si m mons Jim LocationLocationLocation:Analyzing the Retail Environment[M].Nelson Canada:International Thonson Publisher[3]宓伟杰王远飞等:连锁商业企业商品配送服务利用GIS与Voronoi多边形[J]上海商业职业技术学院学报,2004 第 5 卷第3期(19) ：52-56[4]丁鹏飞王远飞:基于Relly法则与加权Voronoi图的连锁超市商圈分析[J].上海商学院学报,2005.4：12-16[5]刘德钦刘宇薛新玉:人口GIS支持的零售单位布局空间分析[J].遥感信息,2002.3：[6]孙元欣黄培清:竟争型连锁经营网点选址模型与遗传算法解科学学与科学技术管理,2001.10：60-6343 《商场现代化》2008 年 6 月（上旬刊）总第541 期。
