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花桥规划方案综述花桥是一个位于上海市嘉定区的重点城市发展项目，旨在推动该地区的经济发展、城市建设和人居环境改善。
本文档将介绍花桥规划方案，包括其背景、目标、内容、实施计划和预期效益。
一、背景随着上海市经济的快速发展，周边地区的城市化进程日益加快。
花桥作为上海市嘉定区的核心区域，具有得天独厚的地理位置和丰富的资源，成为该地区城市发展的重要节点。
然而，由于过去的规划不够完善和市政设施的滞后，花桥地区存在许多问题，如交通拥堵、环境污染和基础设施不足。
因此，制定一项科学合理的规划方案对于推动花桥地区的可持续发展至关重要。
二、目标花桥规划方案的总体目标是打造一个现代化、宜居宜业的城市，提升该地区的发展潜力和吸引力。
具体目标如下：1. 优化城市布局：合理规划城市功能区，提高土地利用效率，促进城市的均衡发展。
2. 改善交通状况：提升道路网络和公共交通系统，减轻交通拥堵，提高出行效率和便利性。
3. 保护环境资源：加强环境保护和生态修复，提高生态环境质量，打造绿色生态城市。
4. 发展产业经济：优化产业结构，引进高端产业和创新型企业，推动经济的创新和可持续发展。
三、内容花桥规划方案主要包括以下几个方面的内容：1. 空间规划：合理划定城市功能区，包括商业中心、住宅区、工业区和生态保护区等，确保城市发展的协调性和可持续性。
2. 交通规划：提升道路网络建设，规划轨道交通线路，推广公共交通工具，优化交通流动，改善交通拥堵问题。
3. 环境规划：加强污染治理，推进生态修复工作，建设城市公园和绿化带，提高居民的生活品质和环境质量。
4. 基础设施规划：加强城市基础设施建设，包括供水、供电、供气等，提升城市的发展能力和服务水平。
5. 经济发展规划：调整产业结构，引进高端产业和创新型企业，培育新的经济增长点，提升花桥地区的经济实力。
四、实施计划为了有效推进花桥规划方案的实施，制定了以下的实施计划：1. 制定详细的行动计划：明确各项任务的时间节点、责任部门和实施步骤，确保规划方案的顺利实施。
昆山花桥规划方案昆山花桥，作为江苏省昆山市的一个重要区域，一直以来都以其独特的自然风光和文化底蕴吸引着众多游客和投资者的目光。
为了更好地提升花桥地区的发展潜力，昆山市政府决定制定一项全新的规划方案来引领花桥的未来发展。
首先，我们可以从交通规划入手。
考虑到花桥所处的地理位置，我们可以建设一座新的高速公路连接花桥与周边地区。
这将极大地方便来往于花桥的人们，也有助于促进本地区的经济发展。
此外，我们还将修建一座现代化的高铁站，使得花桥与其他城市之间的交通更加便捷。
这将吸引更多的人们来花桥旅游或投资，为当地带来新的发展机遇。
其次，我们要注重保护和利用花桥独特的自然资源。
花桥地区拥有丰富的自然景观，包括山脉、湖泊和绿地。
我们将建议在保护这些自然资源的同时，充分利用它们来打造更加宜人的生活环境。
例如，我们可以建立自然公园和温室花园，为居民和游客提供一个休闲娱乐的场所。
同时，我们还将鼓励当地农民发展生态农业，利用土地资源种植有机农产品，以推动农村的可持续发展。
除了自然资源外，花桥还有丰富的文化遗产和历史景点。
我们将加强这些文化资源的保护与利用。
一方面，我们将修缮并保护古建筑，如古庙和古村落，使其能够更好地展示出其独特的历史价值。
另一方面，我们还将打造文化艺术中心和博物馆，用以展示花桥的文化艺术魅力。
通过这些措施，我们可以吸引更多的文化爱好者和学者来到花桥，促进文化交流与传承。
另外，我们还要注重提升花桥的城市建设水平。
我们将推动市中心的更新和改造，修建更多的商业中心和市场，提供更多商业机会，同时也能给居民和游客带来更好的购物和娱乐体验。
此外，我们还将规划更多的住宅区和公共设施，改善居民的生活环境。
这将提升花桥的整体形象，使其成为一个宜居宜业的现代城市。
最后，我们要注重产业发展和经济增长。
除了加强传统产业的发展外，我们还要鼓励创新型产业的培育。
例如，我们可以鼓励科技企业和研发中心在花桥设立分部或总部，吸引更多的高科技人才和资本进入这里。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
【花桥价值】1、距离：花桥----身在上海花桥距离上海虹桥机场20公里，距离上海市中心30公里，如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈，我们发现，奉贤不在其中、金山不在其中、松江崇明也不在其中。
然而，花桥就在其中。
所以，花桥身在上海。
2：交通：花桥----就是上海有上海轨道11号线花桥站现已通车，G2高速，城际高铁.312国道，上海外环高速等形成了进入上海的咽喉之势，（控制花桥就控制的上海的补给之源）所以上海市政府出巨资17个亿修建11号线的最终目的是要将花桥收入囊中，与安亭合并，形成上海的另一个区，传说中的花安区。
（现昆山的蓬朗与陆家的部分区域已划入花桥）。
3、产业：花桥----联动上海l产业基地一：服务外包基地由位于商务城西南片（也就是我们项目的旁边），规划总面积10平方公里，其中一期规划面积2.5平方公里。
(为国际金融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。
）大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。
目前世界500强企业远洋数据，华道数据，华拓数码，法国凯捷，易方科技及戴尔电脑等已进入营业，现有从业人员已近3万人。
现金融园区已建好，将承接上海金融中心的部分业务，河北保定承接北京的部分行政事务，房价飞涨，花桥金融园承接上海金融中心的部分业务，房价将如何？这您懂的……！未来本区域将有近10万名从业人员，而距离他们工作地点最近的就只有我们裕花园，不难想象未来的租金及上涨的潜力。
产业基地二：区域性企业总部基地由规划总建筑面积360万平方米，能提供15—17万人的就业岗位。
大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业总部，加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业；规划起点比浦东陆家嘴还高，最关键的是总部基地内的从业人员都是高管及以上高收入群体，未来这部分人的购买力将直接推高房价。
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念：生态居家，健康生活。
❖产品定位：花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
昆山花桥规划方案1. 引言本文档旨在提出昆山花桥地区的规划方案，帮助该地区的发展与提升。
首先，我们将对昆山花桥地区的现状进行分析和评估，然后提出具体的规划方案，包括交通建设、城市规划、生态保护等方面的内容。
最后，总结全文并展望未来。
2. 现状分析昆山花桥地区位于江苏省昆山市南部，是一个经济发展较快的地区。
然而，随着人口的增加和城市化进程的加快，该地区面临着交通拥堵、资源短缺以及环境污染等问题。
因此，有必要进行综合规划，以促进该地区的可持续发展。
2.1 交通问题昆山花桥地区的交通问题主要表现为道路拥堵和公共交通不便。
由于道路狭窄和不足的停车设施，交通拥堵是常见的现象，不仅浪费时间，还增加了交通事故的风险。
此外，公共交通系统不够发达，缺乏便捷的交通方式，给居民带来不便。
2.2 城市规划问题昆山花桥地区的城市规划比较混乱，缺乏整体规划和合理布局。
一些低效利用土地的建筑和过度开发的社区使得该地区的城市环境质量下降，影响了居民的生活质量。
2.3 生态环境问题随着城市化的推进，昆山花桥地区的生态环境逐渐恶化。
水质污染、大气污染和环境噪音等问题日益严重，给居民的身心健康带来了潜在威胁。
3. 规划方案基于对现状的分析，我们制定了以下规划方案，以解决昆山花桥地区面临的问题。
3.1 交通建设为了缓解交通拥堵问题，我们建议进行以下交通建设：•扩建主干道道路：增加道路宽度、改善路况、优化交通信号灯，以提高道路通行能力和交通效率。
•建设停车设施：增加停车场和停车位数量，改善停车环境，方便居民和游客停车。
•完善公共交通网络：引进更多公共交通线路，增加班次，提高公共交通的覆盖率和便利性。
3.2 城市规划为了改善城市环境质量，我们提出以下城市规划建议：•制定整体规划：制定昆山花桥地区的城市总体规划，合理布局土地资源，提高土地利用效率。
•加强建筑管理：规范建筑用地和建筑高度，提升建筑的品质和外观设计，增加绿化和公共空间的比例。
•优化社区环境：改善社区配套设施，增加公园、社区健身设施等日常休闲娱乐设施的数量和质量，提高居民的生活质量。
目录环境篇…………………………………………………………………2-6 第一节：花桥镇商业市场分析………………………………………………2-5 第二节：花桥镇周边区域商业市场简述……………………………………5-6客源篇——市场上可能存在的消费客源分析……………………………7-9 第一节：对内商业的客源分析………………………………………………7-8 第二节：对外商业的客源分析………………………………………………8-9项目篇........................................................................10-12 第一节：项目基本条件 (10)第二节：项目SWOT分析…………………………………………………11-12定位篇——项目定位 (13)建议篇……………………………………………………………..14-15附录：花桥项目面积配比总表……………………………………16-17花桥镇项目商业部分报告环境篇说明：由于本案商业量体非常大，单靠花桥镇消费市场不能支撑近5万平方米的商业量体，需要吸引花桥镇周边区域市场的消费力来支撑，因此，我司除了分析花桥镇本地商业市场外，还对花桥镇周边区域的商业市场进行了简要的分析。
第一节：花桥镇商业市场分析一：花桥镇商业市场综述得天独厚的地理位置和便利的交通条件造就了花桥镇以汽车零配件加工和物流为主的特性，但该镇还处于初步发展阶段，居民生活水平仍处在相对较低的水平，镇区商业以老式的商业街为主，还未出现较大规模的商业区。
这给把本案打造为具备一定规模的集中商业区提供了机会。
二：花桥镇消费能力分析目前，花桥镇拥有3.2万本地人口和近8万的外来人口，总人口仅为11万左右，这些居民的收入水平比较低，平均月收入在800元左右。
因此，目前花桥镇整体消费能力比较低下。
从发展的眼光来看，花桥镇规划将兴建10万人左右的居住区和近9平方公里的工业区，目前，居住区还处于初步启动阶段，但从眼前的购房客源来看，主力客源都将此处作为第二居所，其在本地的消费力并不是很高。
又因为后期的项目启动需要一定的时间，因此在今后的一两年内，规划的居住区对商业市场的带动并不会很大；规划中近9平方公里的工业区，该工业区主要以汽车零配件、机械和电子等生产力密集型产业组成，这对该镇的整个商业市场是一个强大的支撑。
目前已经有近4平方公里的土地已经销售出去，部分厂房也在陆续开工建设，但到其正式运行至少还需要两三年的时间，因此工业区对商业的支撑作用在2-3年内才将逐渐显现出来。
总体来看，目前花桥镇的商业市场上居民的消费能力比较低，对市场的支撑力度不够，而规划启动至少还需要二三年的时间，且存在的不确定因素非常大。
三：花桥镇商业市场细分从花桥镇目前的商业市场来看，主要可分为以下几个商业板块：●老街区商业板块；●绿地及本案周边区域即将新兴的商业板块；●商贸物流区和国际商务区周边的正在启动的商业板块。
1、老街区商业板块花桥镇老街商业板块主要集中在花集路和花溪路上，区域商业以小商品为主，例如：鞋店、服装店和小型生活用品等；例外还有少量的餐饮，以一些档次较低的饭店为主；具有一定品牌的店面几乎没有。
总体来看，老街区商业档次不高，以满足本地市场的一些基本生活需求为主。
老街区商业板块主要以沿街的2-3层商铺为主；以4米开间的门面较多，基本上所有的门面开间都在4-6米之间；门面的进深也比较大，以14米的为多。
总体来看，老街区商业的门面比较成旧，设计不够合理。
老街区商业板块的低层商铺租金在25-40元/平方米/月之间；三层商铺的总体销售均价在4000元/平方米左右。
总体来看，老区商业价格还处在一个比较平稳的阶段。
目前老街区商业二手市场上再售的商铺非常少，仅有少量的门面房对外出租。
值得我们注意的是市场上已经出现部分有实力的投资客大量储备商铺的现象，这给了我们一个很可靠的信号——有越来越多的在关注花桥镇商业市场，对市场的发展前景非常看好。
这对本案实现顺利的去化提供了依据。
2、绿地及本案周边区域即将新兴的商业板块从绿地国际家园和本案周边区域的用地规划上看，该区域将会有大量的商业出现，其中已经可以确定的有：●绿地国际家园一期规划了近200亩的城镇中心，配套的有4星级酒店、医疗机构、商场、学校；●临近商贸物流区，绿地国际家园设有近80亩的大卖场，具体的规划还未确定；（该卖场的具体情况还不明朗，不确定因素非常大，增加了本案产品定位的难度）。
●本案规划的50000多平方米的商业区。
目前还不能确定的主要为绿地国际家园后期的商业量体。
从以上的情况可以看出，预计该区域未来的商业量体在25万平方米左右。
该商业板块主要分为小区内部的商业配套和针对花桥镇以及周边区域的大型商业集中区。
目前该商业板块还处在初步规划阶段，市场上还没有商业项目推出。
小结：从上我们可以看出，花桥镇市场上将会有大量的商业涌现，但都处于萌芽状态，本案商业项目的主力竞争对手——绿地国际家园小区内部的小镇商业和80亩的大卖场的具体规划都为确定，但其对本案的影响非常大，使本案具体的产品定位难以进行。
3、商贸物流区和国际商务区周边的正在启动的商业板块该商业板块紧邻上海安亭镇，与本案仅有10-15分钟的车程。
依附与安亭镇的汽车工业，该区域的商业主要以汽车零配件经营为主。
目前该区域正在启动的商业项目主要为江苏省国际商贸中心和大上海国际商贸中心。
具体情况如下：江苏省国际商贸中心该商贸中心还处于刚起步阶段，整体规划为：40000多平方米的集中商铺、写字楼、酒店式公寓、物流区、仓库和大量的住宅。
整个项目占地800亩，总的建筑面积在100万平方米左右，以厂房和仓库为主。
目前正在启动的为首批40000多平方米的商业项目，其他项目都将在后期陆续动工。
具体情况如下：项目名称：安亭金卫国际汽车广场物业地址：曹安路5999号开发商：江苏金卫投资发展有限公司建筑面积：40000平方米项目综述：项目为1-4层集中商铺，总量体在40000多平方米，单间面积在42-90㎡之间，单层销售，价格在4000-10000元/平方米之间。
整个项目前三年有开发商统一招租，前三年投资回报率分别为7%、8%、9%，以经营汽车零配件为主。
目前，该项目的客源以项目附近的上海客源为主，投资性客源教多。
大上海国际商贸中心该商贸中心一期已经交付使用，由经营汽车零配件的商业和部分住宅组成，规模不大。
目前动工的是该商贸中心的二期项目，由普通公寓、低层商铺、酒店式公寓和写字楼组成。
目前在售的是普通公寓和低层商铺，酒店式公寓和写字楼还未推出。
具体情况如下：物业地址：曹安路北侧、同三国道西侧开发商：江苏省曹安发展有限公司占地面积：7万平方米建筑面积：10万平方米项目综述：项目以五层公寓为主，1-2层为商铺，3-5层为住宅，商铺的面积在20-60平方米之间，一层商铺价格在5000元/平方米左右，二楼商铺价格在3300元/平方米左右。
购买一楼商铺必须同时购买2-5层间任意一套房屋。
整个小区的商铺必须经营汽车零配件等与汽车相关的产业，不能经营其他类型的物业。
目前该项目的总体销售比例在30%左右，客源以本地和上海一带的投资客为主。
第二节：花桥镇周边区域商业市场简述花桥镇周边区域有安亭、赵屯、和千灯等镇，这些镇区的商业主要以沿街商铺为主，大多数为二、三层的低层商铺。
这些商铺的经营类型以满足镇区居民的基本生活需求为主，具有一定规模的商业区较少，目前安亭镇拥有三个较大规模的商业区——汽车城、家电城和珠宝城，汽车城已经投入使用，而家电城和珠宝城还在统一招商中。
综观花桥镇周边区域商业市场，具备一定规模的生活配套商业区在青浦镇上有两三处，且规模不大，量体都在几千平方米左右，其中有一处还在初步招商阶段，从其他两处的经营状况来看，效果一般，商业氛围不高，尤其是位于青浦工业区的一个以餐饮和娱乐为主的商业区，由于周边的工业启动的较慢，区域内人气较差，目前经营状况比较恶劣。
对比性来看，该项目与本案有较多的类同点，可作为本案的一个反面教材，因此本案应慎重考虑。
市场总结：●市场上将会涌现的商业量体大，近25万平方米；●绿地国际家园内两块大商业区动态不明确，使本案难以操作；●本地消费人群规模小，消费能力不强，不能支撑如此大的商业市场；●整体规划实施还处于刚起步阶段，距离真正的引进人群还需要两三年的时间；●花桥镇东区商贸物流中心商业市场的兴起对项目有一定的支撑；●周边市场利好，目前还未出现与本案类似的项目，为本案借助周边消费市场提供机会客源篇——市场上可能存在的消费客源分析说明：为了对商业项目作出明确的可行性分析，我司在此主要针对市场上可能存在的所有潜在的消费客源进行分析，从商业项目消费客源的状况判断其是否可行。
我司针对商业项目的具体情况，将项目分成两大块去分析：另一部第一节：社区商铺的潜在消费客源分析从目前的市场情况来看，目前，这部分商业主要依赖两个小区域的潜在消费客源来支撑——小区内部的居住客源和本案周边区域的消费人群。
一：小区内部居住客源分析●从量体上来看，本案小区内部的居住人数在3000人左右；●从时间上来看，这部分潜在客源将会与小区的商业同时入住，不会存在严重的滞后性；●从客源特性上看，根据我司前期对住宅项目的客源定位可知，小区客源主要以休闲、渡假的方式在此居住，平均一个星期在小区内居住的时间在2-3天，这对小区的商业是一个很大的不利因素；●从对消费对象的选择性来看，这部分消费客源对小区商业来说，属于比较忠实的消费客源，基本会选择在小区内部的商业地消费；●从消费能力来看，这部分客源收入较高，消费能力强。
二：本案周边区域的消费人群分析●从量体上来看，本案周边区域的居住人群在5000人左右，包括西侧即将入住的差遣安置房和绿地国际家园一期的部分人群以及附近花桥镇上的少量居民；●从时间上来看，这部分客源大部分已经存在或即将，基本上会比小区商业提前进入市场；●从客源特性上看，除了绿地国际家园内一期的部分人群以外，其他潜在消费客源基本上是长期居住客源；●从对消费对象的选择性来看，这部分消费客源对小区商业来说，还存在一定的消费选择性，他们有可能会选择花桥镇上或绿地国际家园内部的商业进行消费。
这部分消费客源对小区的商业不会特别忠实，不是一定会选择在小区内部的商业进行消费；●从消费能力来看，这部分客源大多数以本地人为主，收入水平较低，消费能力不高。
第二节：片区商铺的潜在消费客源分析从目前的市场情况来看，由于这部分商业的量体非常大，其必须在市场具备一定的成熟度时才能开发，潜在消费客源情况这个方面对市场成熟度进行分析。
针对目前的情况，我们大体将市场上潜在的消费客源分为以下几点：●花桥镇本地居民目前，花桥镇本地居民在3.2万人左右，这部分潜在客源收入水平较低，消费能力弱，消费习性相对保守，对项目的支撑力度比较小；●花桥镇外来工作人员目前，花桥镇外来工作人员在8万人左右，这部分潜在消费客具备一定的收入，年龄较轻，消费能力强，就本案来说，是主力潜在消费客源之一，但目前量体不大。
