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财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的请算了呢？营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢？今天就来和你讲讲这“营改增后”土地增值税清算时的收入确认原则，希望能对你有所帮助。
一、不含税收入的确认原则确认原则：(一)纳税人选用增值税简易计税方法土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)(二)纳税人选用增值税一般计税方法1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1＋11%)即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。
操作案例：诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。
企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。
则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。
甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039.64万。
政策依据：根据财税〔2016〕43号文第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
二、全额开票的收入确认原则确认原则：已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入，在不同的计算方法下，不含税收入金额是不一样的，原则参照本文第一条。
操作案例：诚丰公司销售了一套商品房，合同总金额180万元，发票开具也是180万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照180万元确认为含税收入，根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。
政策依据：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的解释，在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析房地产企业销售额及销项税额的确认01、销售额的确认房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）销项税额的确认（1）当期允许扣除的土地款•当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶•当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）•在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。
•一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（2）销项税额的计算公式：•销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%房地产企业进项税额的确认01、一般进项税的确认一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：•高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%•一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02、旅客运输服务进项税额的确认纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%房地产企业应纳增值税的计算（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
增值税销售收入确认原则增值税是一种按照商品和服务的增值额来征税的消费税，是国家财政收入的重要来源之一。
在增值税的征收过程中，销售收入的确认是非常重要的环节。
本文将介绍增值税销售收入确认的原则。
一、实质性经济利益原则增值税销售收入的确认应基于实质性经济利益原则，即在销售交易实际发生时确认收入。
按照该原则，销售收入的发生以现金流入或预期现金流入为基础，与货物或服务的交付时间并无直接关系。
二、完工百分比原则根据完工百分比原则，当凭借合同活动预计经济利益将流入企业，以及能够可靠衡量的销售收入的发生时，应确认相应的销售收入。
这个原则适用于复杂的销售交易，如工程承包、房地产开发等。
三、交付时点原则按照交付时点原则，销售收入发生的时间点是以实际将货物交付给买方、完成服务或提供相关利益的时间为准。
在没有交付标准的情况下，应参照相关行业的惯例和实践进行判断。
四、按约定方式的收入确认增值税销售收入确认原则要求按照合同约定的方式确认收入。
合同约定的方式可能是按照销售数量、单价、单位服务量或其他方式计算。
在不存在合同的情况下，应参照相关法律法规的规定来确认收入。
五、收支匹配原则按照收支匹配原则，销售收入应当与相应的成本和费用进行配比。
即在已发生的成本和费用能够可靠确定的情况下，确认相应的销售收入。
这个原则使得企业能够根据实际的经营状况来确认收入，体现了企业的经济实质。
六、可靠性原则增值税销售收入确认的原则要求收入的确认必须是可靠的。
即收入的金额能够可靠衡量，并且与实际经济利益相符合。
能够满足这一原则的确认方法包括现金结算、权利和义务交换等。
七、减免税政策的适用原则根据减免税政策的适用原则，在享受减免税政策的情况下，销售收入的确认应按照相关政策的要求进行。
相关政策可能涉及销售金额的调整、优惠税率、减免税额等。
总结：增值税销售收入确认的原则包括实质性经济利益原则、完工百分比原则、交付时点原则、按约定方式的收入确认原则、收支匹配原则、可靠性原则以及减免税政策的适用原则。
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上，通过进一步调整和完善，对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结：一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策，对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求：1.申报纳税：房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表：房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率：房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易，包括房地产租赁和房地产转让，适用3%的增值税税率。
4.纳税期限：房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定，具体如下：1.住房公积金缴存基数扣除：房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣：房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除：房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用，可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税：房地产企业出租用于居住的住房，租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税：房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励：房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的，可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为，政府也提出了一些合规管理措施，确保税收稳定和公平。
具体措施如下：1.加强税收征管：税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度，对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享：税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享，确保房地产企业纳税信息的准确性。
