跨界的时代趋势：中国战略的六大顶层设计
2015-06-16 17:10:23 林峰视点
编者按：由全国房地产经理人联合会主办的“首届房地产金融创新大会”于2015年6月12日拉开帷幕，300余名一线房地产及相关行业的实战专家齐聚北京，共同分享、研讨创新模式与创新案例，搭建金融资本和创新项目合作平台。北京绿维创景规划设计院院长林峰先生受邀出席本次会议，并发表了《众筹与创客：房地产、产业、互联网、金融跨界整合》主题演讲。演讲中阐述了中国战略的六大顶层设计，并认为跨界与融合将是时代所指、大势所趋。以下为演讲内容：现阶段我国正处在一个转折的时代，整个经济发展形势不同于以往，整个国家的战略层面也在发生巨大的变化。要适应这个时代，首先要从顶层设计去把握和看待问题。过去我们提过“房地产+”，这是源于过去十年干任何行业都不如干房地产，旅游如果没有房地产，而光靠酒店3-5%的盈利能力，旅游投资回报率是很低的。现在时代变了，旅游业所带来的机会和市场效益，同样引起房地产商的关注，甚至有大批资本正在向这个方向转型。从过去所有行业都向房地产跨界的“房地产本位主义思维方式”时代，到现在房地产向其他产业跨界的趋势，显示了国家顶层设计所发生的变化。
新形势下的国家顶层设计，林峰院长认为体现在六个方面：新型城镇化、一带一路、人民币国际化、企业主体化、创业创新、互联网+。
一、新型城镇化——未来十年内需扩大的第一发展工程
从今天来看，城市人口所占比例达到了56%，转移人口数量有所减少。但新型城镇化的核心问题不在于建造房子，而在于城乡二元结构的突破和转化，最重要的一个核心点是以人为本的变革，即让农民成为真正具有城市生活条件和生活质量的人群。新型城镇化是一场深刻的社会变革，具体说来，其根本解决的问题是，如何让农村、农民、农民工转化为城市居民，享受城市生活条件的同时获得社会福利、社会机会、医疗条件和公共服务，并形成消费能力提升。因此，新型城镇化促进中产阶级和城市居民收入水准人群大幅度增长，由此激发的社会需求提供了内需扩大、核心拉动的发展结构。
单一城市中心向城镇网络的结构调整，形成了包括城市群、城镇群在内的发展架构。市场主导下的产业升级与产城一体化发展孕育一种更加适应现状的城镇化模式——就地城镇化，随着农民大规模迁移进城越来越少，这一模式能够真正解决剩下的农民如何转化为城市居民的问题。新型城镇化是未来十年第一位的内需拉动发展工程，是中国经济保持高增长的顶层设计，如何参与新型城镇化建设、如何在产城一体化中寻找发展思路，始终是最有价值和最核心的问题。无论是京津冀一体化还是城市群结构，都为城市群卫星城市的发展带来巨大机会。
二、一带一路战略——中国开发模式的世界扩张
很多人认为，一带一路就是直接带来大量的中国工程承包，实现剩余产品大规模向外推销的机会，可以说，这是最浅显和最初级的认知。一带一路是以中国大规模金融扩张为依托，带动最强的工程承包
能力，包括技术设施建设能力、高铁的全套技术和解决方案，拉动很大一部分和地产相关的领域，从而实现中国开发模式的世界性扩张。地产商已经从修房子逐渐变成了园区开发商、产城一体化开发商，拿了工程，修了高铁、道路以后，会面临一个问题，别人拿什么来还你的贷款？在财政没有足够钱的情况下，用土地置换承包工程成为一种可行的方式，而换来的土地谁来进行一级开发、二级开发，修完的房子卖给谁？必然要进行产业导入，产业导入的基础是城镇化发展。因此，基于全球扩张、基于工程建设走出去、基于亚投行金融走出去，带出去的除了工程承包，还有土地开发、资源开发，甚至是对整个亚非等欠发达地区的综合开发，而综合开发在中国最充分的就是房地产界。中国房地产界拥有的巨大能力是城市开发能力、区域开发能力以及配套进行的产业开发、园区开发和区域综合开发能力，这种能力是这30年来中国面对全世界最强的综合发展能力，随着我们一带一路的“走出去”，中国面向世界的输出和推动，将是世界历史上最伟大的一件事情。
一带一路是未来二十年第一位的中国国际合作框架，是中国构筑世界格局的主要通道，是从亚洲共同体到世界共同体的载体。一带一路意味着的，绝不仅仅是地缘政治，而是和平发展的创新方式和中国开发能力的输出，房地产商将充分参与到这个伟大战略的实施中，并在其中扮演极为重要的角色。
三、人民币国际化——金融流通控制与资本扩张
人民币国际化是指人民币能够跨越国界，在境外流通，成为国际
上普遍认可的计价、结算及储备货币的过程，实现人民币成为世界货币的目标。数据表明，2014年以前，仅1000亿人民币跨境流通，占总流通量的1%，而今年1到4月，在内地、香港等亚太地区的支付中人民币比例高达31%，美元在4月仅占12.3%。随着双边本币互换协议、离岸金融大发展，人民币资本市场的空间不断扩大，必将带动外向型经济和对外投资的发展，而中国从世界工厂转型为世界银行，必是未来趋势。
四、企业主体化——混合所有制+PPP+企业家价值观
今天的政企关系正在发生一种实质性变化，从八项规定、反腐倡廉开始，中国的政府和企业之间不再存在灰色领域，而是企业作为市场和资源配置主体和政府之间形成了一种全新的关系，国有企业改制、商业模式的变化，以及大规模资本市场运作，都存在于这种关系中。政府在哪些领域退出，由此给企业带来哪些机会，越来越清晰。政府原来仅仅是以基础设施建设为主，现在已经涉及公共服务购买，甚至大型的地方发展工程。这种关系下旅游业发展已形成了新的模式：政府为推动旅游发展，实行旅游项目运作的PPP模式的深化与常规化，把创建景区用PPP模式进行推动，让民营企业参与其中，政府与企业共同建设，寻找开发银行投资，打造市场化、对区域有带动作用的旅游产业，形成永久性、持续性的资产价值，实现从建设到开发与服务的逐步深化应用以及管理的成熟。拥有自然环境和人文历史条件优势的旅游景区，它的价值远远超越投资本身，这样的产品、项目，市场化条件非常好，能够成为政府最支持和众多资本追逐的对象，这就是
机会。企业主体观必将成为未来需要舆论支持并落实到政府行为上最重要的核心理念和战略。
五、众创+资本战略——中国微观经济的核心引擎
随着《国务院关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》、《关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略的若干意见》的推行，以“大众创业、万众创新”为特征的众创时代迅速而至。创新和创业有着非常直接的关系，没有创新，就没有创业，我们需要用年轻的生产力、不断创新的业态、不断创新的企业去推动整个经济发展，而不仅仅是就业。在创新和创业的结构之间，需要大规模资本，只有当资本市场能够为大多数敢创新、敢创业的人买单的时候，大众创业、万众创新、中国创造才有可实现的途径，这是中国当前的核心发展结构。
资本市场的变革表现为大牛市、注册制、新三板、战略新兴板，创新型、成长型企业发展的制度安排，推动尚未盈利、但有一定规模的科技创新企业上市等，良性的泡沫刺激创新，是培育经济转型的根本动力，是人民币资本盛宴的主场。
由土地财政、土地财富所带来的基于不动产升值的财富增长已经完成了，人民币升值、人民币继续保持稳定、中国财富继续增长，在全球扩张靠什么，是资本流逝阶段支撑着创新、创业和整个中国财富面向世界的一种增长节奏。创新创业需要资本市场买单，资本市场的活跃、多样化、多层次、开发性等，为微观动力的形成提供了条件，由以土地为依托的地产不动产增值模式，转化到以股权为依托的资本
