立丹行：厦门写字楼市场分析及未来研判-26页文档资料

厦门写字楼调查报告案名：帝豪大厦类型：甲级工地位置：厦禾路与文园路交汇处联系电话：2960590规划情况总建筑面积60231㎡物业公摊26.6%楼层总数31层车位总数地下两层停车场设165个车位写字楼层5~31层面积范围办公总面积40429㎡共191个办公单元，每单元106~536㎡其它楼层1~4层为会所电梯总数6部租金及售价租金38元/㎡•月优惠情况一次性付款售价可9.5折，按揭9.7折租赁期1～3年付款方式（租）押三付三（月）售价4980~5930元/㎡（剩下单元），总价1560483~1858166元付款方式（售）一次性付款，按揭销售出租状况出租户数69户售出单元出租率60% 售出率物业管理及楼宇智能配备物业管理公司：白世德楼宇管理有限公司物业管理费：3.5元/㎡•月电、公摊：3.8元/㎡•月（2002年度计算）设备：进口中央空调系统，信息高速网络系统；设计有洗手间，二四路电源；配有进口发电机作后备电源24小时保安服务自动化停车系统出租组合国内大企业、外企、网通、吉通、移动通讯等配套帝豪大厦健康俱乐部（裙楼二楼1000㎡）：健身、健美操、舞蹈、桑拿、按摩、咖啡果汁、书吧等周边餐饮：白鹭洲、XO-2娱乐城、湖滨饭店、碧宫酒店、无名子、麦当劳等购物：世贸广场、沃尔玛超市、华联商厦、友谊商场交通枢纽：火车站、梧村汽车站、公交路线15条综合评析1.位于文灶商圈，属该区内标志性建筑，综合性商务平台；2.由著名物业管理公司白世德楼宇管理有限公司加盟服务团队，物业管理优秀；3.办公单元设有独立卫生间；4.位于火车站、梧村汽车站两大交通枢纽旁及厦门主干道厦禾路边，交通便捷；5.周边市政、配套设施健全；6.出租单元已做吊顶，地板等初步装修；7.电梯舒适度欠佳；8.办公单元格局已定，办公空间受限制；9.租金与同类型写字楼相比较高。

2006-4-28 8:46:00写下心情，就在合房网心情频道。

IBM玻璃硬盘等级：小学四年级威望：2文章：347积分：2677魅力：-45门派：无门无派状态：当前离线注册：2006年4月28日第3楼发送短信加为好友个人资料查看帖子IBM玻璃硬盘说道↑厦门写字楼市场调查报告案名：大西洋中心类型：甲级工地位置湖滨西路，银行中心旁联系电话：2683666 规划情况总建筑面积 4.5万㎡物业公摊33%楼层总数37层车位总数地面80，地下317写字楼层6~35层面积范围160~338㎡其它楼层1~5层银行大厅办公所，6层中庭花园网球场36~37会所电梯总数6部租金及售价租金32元/㎡•月起，每层+1元优惠情况租赁期半年~3年付款方式（租）季付售价7500元/㎡起每层加100元付款方式（售）一次性销售出租状况出租户数44户售出单元出租率约60% 售出率物业管理及楼宇智能配备物业管理公司：自管，物业管理费：2.6元/㎡•月；公共维修基金：0.6元/㎡•月；中央空调：6.5元/㎡•月；水电公摊：1.5~ 2元/㎡•月（合计约11.2~11.7元/㎡）车位租金：地面300元/个•月，地下580元/个•月（包括管理费）设备：美国原装约克主机空调系统，丹麦格兰富水泵，有线电视及卫星电视接口；符合一类防火建筑要求的消防控制中心；综合布线及计算计网络系统，手机信号放大系统；24小时全方位保安监控出租组合外企办事处、信用社、房地产公司、贸易公司、电子信息业、律师事物所等配套咖啡厅、会议室、网球场、地下车场专人管理、银行周边：银行，会议中心，展览厅，证券公司，酒店，邮局，商场，剧院等公交路线15条综合评析1.位于厦门老市区，CBD中央商务区，周边商务，市政配套设施齐备，扼守海港金融第一重镇，是商家的必争之地；2.依傍鹭江道黄金海岸线，壮丽海景尽收眼底，鼓浪屿，员当湖就在脚下，为楼盘景观效果添色；3.开发商大西洋房地产，实力雄厚，信誉较好，物业管理优秀；4.租户组合水平档次较高，有助于楼盘品牌形象的塑造；5.位于厦门两大交通干道厦禾路与湖滨西路交汇点，交通方便。

厦门商业市场调查2007-6-4“目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。

”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006）一、厦门宏观商业1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。

随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。

两大市级商圈也应孕而生。

东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。

基本完成了厦门岛内的商业布点。

供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。

厦门出现了盒子型的所谓的MALL。

随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。

更多的开发商坚信这等商机不容错过。

没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。

火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。

莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。

销售：价格稳中有升开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。

2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。

至今，市场存量高达140万平米。

市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。

究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。

四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。

销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势➢商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸➢商业量增、价涨，市场竞争激烈➢投资理性，消化速度缓慢➢复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起➢商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化➢在营项目的经营状况不是很理想当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。

厦门新兴商业中心发展的ＳＷＯＴ分析所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。

本文以厦门市新兴商业中心富山商圈为研究对象，通过新兴商业中心现状透视，剖析了新兴商业中心发展优势与存在问题以及面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心的定位及发展战略提供参考。

关键词：新兴商业中心现状机遇挑战所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。

福建省厦门市富山商圈具有新兴商业中心共同特征：土地利用以高层为主，据统计，10层以下占29.23%，10-20层占31.54%，21-30层占31.54%，30层以上的占7.69%；商业商务功能兼备，富山商圈主要写字楼有帝豪大厦、莲富大厦、侨星大厦等，据不完全统计，该商圈有1566家楼宇企业；以大型现代业态为主，包括购物中心，大型综合性超市，百货店等。

本文以富山商圈为例，通过对其发展现状透视，利用SWOT模型，剖析新兴商业中心发展优势与存在问题、面临的机遇与可能的挑战，为制定新兴商业中心发展战略提供参考。

新兴商业中心现状透视（一）发展优势1.地理位置优越，交通路网系统发达。

富山商圈位于厦门岛中部。

东北面与江头商圈相邻，西南面通过厦禾路与传统中山商圈相连。

东面是厦门市主要的住宅分布区，西面是重要的筼筜湖风景区。

地理位置优越，区位优势明显。

富山商圈路网系统发达。

区内有厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前西路等四条城市主干道在此交汇，有厦禾路、湖滨南路、湖滨北路、吕岭路、仙岳路等城市交通干道向四周辐射。

2.客源市场稳定，区域中心辐射初现。

纵横通衢，使富山商圈能充分汇集厦门市以及周边地区的鼎盛人流。

据统计，SM和世贸商城两大购物中心，周末日客流量分别为22万人次和10万人次，黄金周期间分别超过35万人次和25万人次。

厦门写字楼市场调查报告◆市场调查的目的、范围、方法（1）调查目的掌握厦门市写字楼现实状况及发展趋势，为公司远洋大厦4楼商场出租出售提供针对性建议。

（2）调查时间和范围2007年6月18日——2007年7月6日，厦门市中高档写字楼, 轮渡-思北、滨北、滨南、富山、文灶-火车站、莲花-SM和湖里七大板块。

（3）调查方法采用普查与重点调查相结合的方法，并对调查资料进行统计分析。

目录一、写字楼近几年运行情况1、厦门写字楼市场情况（见图）2、厦门岛内写字楼销售状况二、写字楼七大板块冷暖不一三、写字楼租赁市场情况1、租金与客户情况2、出租情况3、客户需求第 1 页共17 页4、租金分析总结——租金越高，出租率越高5、写字楼价格影响因素四、写字楼政策五、写字楼新规划六、写字楼未来趋势1、客户成长推动市场成熟2、政策调整及需求加大厦门写字楼行情看好3、写字楼租金不断上涨4、产品供应结构有待平衡七、远洋大厦项目介绍及建议第 2 页共17 页一、写字楼近几年运行情况1、写字楼市场销售情况（见以下两图）整体而言，厦门10年来的写字楼市场发展较为平稳，增长平稳。

1996-2006年，厦门写字楼成交面积呈相对平稳的增长趋势，2003年起成交面积有较大幅度增长，2003年为15.2万㎡，2007年有望创新高。

1996年-2004年厦门写字楼成交均价在4000元/㎡上下波动，2005增长至6169元/㎡，2006年1-4月达7325元/㎡，2007年1-6月均价达11996.61元/平方米，举例：2005年写字楼市场开始推出“鑫新景地大厦”（总体签约均价6243元/平方米）等新盘，销售均价第一次突破6000元/平方米大关，同比2004年上涨近2000元/平方米，涨幅迅猛。

2006年在“立信广场”（签约均价7933元/平方米）、“中闽大厦”（签约均价12400元/平方米）、“钻石海岸”（签约均价14707元/平方米）的强势推动下，全市写字楼销售均价大幅攀升，全年销售均价为10624元/平方米，同比上涨4444元/平方米，涨幅高达72%。

2013 厦门房地产市场年报立丹行机构·地产研究中心2014-1-15第一篇地王逆袭，一波三折创新高——2013年厦门房地产市场总结及后市走势预判2013年，纵观海西福建省内各城市楼市的整体态势，除三明市场热度有点减弱外，各城市楼市表现火爆，福州、泉州、厦门、莆田、漳州等多个城市供销量均在历史高位水平，而厦门楼市的表现更是疯狂！而这疯狂的背后，“国五条”颁布后的抢购潮，供需失衡，地王频现，政策、土地市场的“一波三折”贯穿着全年的楼市：年初，2月新国五条及其细则出台，首波调控来袭，老调重弹“20%的个人所得税”，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”，第一季度全市销量突破170万㎡，接近2012年全年销售量的38%，厦门楼市上演了2013年“一波”逆袭的疯狂；今年内，4场商住用地拍卖，有限的土地放量，激烈的竞争，地王潮一浪高过一浪。

3月份年内首幅同安商住用地楼面价达到5331元/㎡，接着4月份翔安商住地块达到7020元/㎡的楼面价，市场为之“躁动”；8月份，海沧马銮湾地块楼面价10834元/㎡，市场已为之“疯狂”，地块周边项目“乐见其成”，各项目纷纷蕴量涨价，政府严控预售审批预防价格过快上涨，7月、8月、9月，市场放量缩减，销量直线下滑；12月，地王潮来势更加凶猛，海沧马銮湾楼面价再度刷新为14311元/㎡，翔安12547元/㎡的楼面价，开发商、购房者、政府等市场各方再次发生着博弈，而购房刚需已节节失守，岛外楼面价普遍突破万元，“房价即地价，抢到即赚到”“搭上万元房末班车”是购房者最终的选择；回首2013年，政策、地王、火爆的市场、持续上涨的价格，势不可挡，立丹行[深度地产365]通过对市场年度盘点，遴选出年度机构观点，与您共同探讨：观点一：行政化调控的冬天已经来了，市场化的楼市春天还会远吗？--行政调控短期难以退出，但区域差别化对待与市场化的长效机制将会如期而至。

写字楼市场背景分析[大全五篇]第一篇：写字楼市场背景分析四、市场背景分析（一）国家及本地宏观经济政策从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”，4月中旬“限购令”、“新国10条”纷纷出台。

9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。

2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

同时，还将推进房产税改革试点。

2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。

重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。

（二）国家及本地房地产市场形势分析中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。

某写字楼项目市场分析报告一、市场概况随着经济的快速发展和城市化进程加快，写字楼市场逐渐成为商业地产市场中的一个重要组成部分。

本市场分析报告将对某写字楼项目的市场潜力与竞争状况进行分析，以便项目的成功开发和招商。

二、市场需求分析1.经济发展带动需求增长：随着经济的不断发展，各行各业对于写字楼的需求越来越大。

作为商务办公的重要场所，写字楼能提供高品质的办公环境和配套设施，满足企业的发展需求。

2.城市化进程加速办公需求：随着城市化进程的加快，人口不断向城市聚集，办公用地越来越稀缺。

住宅区、商业区和交通枢纽周边的写字楼项目具有巨大的市场潜力。

3.新兴产业的崛起：随着互联网、科技创新等新兴产业的崛起，写字楼需求也在增长。

这些产业对交流与协同的需求较高，写字楼能为其提供便捷的办公环境和创新的工作氛围。

4.人口结构变化引发办公模式的转变：随着年轻人口的增加，灵活办公模式逐渐兴起，如共享办公、创业空间等。

这种办公模式对空间利用率和高效性有着较高的要求，某写字楼项目应根据市场需求进行差异化定位。

三、竞争市场分析1.地域竞争：某写字楼项目所处的城市区域已形成较为成熟的写字楼市场，周边有多个已建成的商务区。

项目需在位置、配套设施和服务等方面与周边写字楼竞争。

2.品牌竞争：市场上已存在多个知名写字楼开发商，其品牌及口碑为吸引租户和投资者提供了竞争优势。

某写字楼项目需通过特色服务和优质环境提升自身的品牌认知度。

3.价格竞争：写字楼市场存在较大的价格竞争，租金和销售价格是租户和投资者选择的重要因素。

某写字楼项目应在配套设施和服务的基础上，确保价格的合理性和竞争力。

四、市场营销策略1.定位准确：根据市场需求和竞争状况，某写字楼项目需明确自身定位，如高端商务写字楼、产业园区等，以突出个性化和特色化。

2.建立品牌：某写字楼项目应通过建立品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。

可以通过与知名企业合作、组织大型活动等方式进行品牌推广。

3.个性化服务：针对不同租户的需求量身定制服务，提供灵活的合同期限、强化物业管理、优化租户体验等。

写字楼行业市场分析与发展趋势预测报告一、市场分析写字楼行业是伴随着城市化进程的快速发展而兴起的，它是一种为中小企业、个人提供办公空间的商业地产形式。

随着经济的快速增长和商业活动的扩大，写字楼行业迅速崛起，并在城市化进程中发挥着重要的作用。

1.1 市场规模和增长潜力根据国家统计局的数据，我国写字楼行业市场规模不断扩大。

从2015年到2019年，写字楼市场的年均增长率都超过了10%。

预计到2025年，我国写字楼行业市场规模将达到5000亿美元，市场潜力巨大。

1.2 市场竞争格局目前，大城市的写字楼市场已经相对成熟，市场竞争非常激烈。

一线城市的写字楼租金较高，供不应求，企业选址压力较大。

而二线城市和小城市的写字楼市场仍处于发展初期，市场空间较大，吸引力较强。

1.3 市场需求特点随着信息技术的发展和互联网的普及，越来越多的创业者和个体工作者选择在写字楼租办公空间，以提高工作效率和形象展示。

此外，写字楼还受到企业形象定位和地理位置的影响，企业在选址时会考虑到交通便捷性、商业环境和市场配套设施等因素。

二、发展趋势预测2.1 云办公的普及随着云计算和通信技术的发展，云办公逐渐成为一种新型的办公方式。

越来越多的企业开始采用云办公软件，员工可以通过互联网在任何时间、任何地点进行办公。

这一趋势将对传统写字楼行业构成冲击，传统写字楼运营商需要积极转型，提供更加灵活多样的办公空间和服务。

2.2 灵活办公空间的需求增长随着创新创业浪潮的兴起，越来越多的年轻人选择创业，他们对办公空间的需求更加灵活多样。

传统的写字楼办公室单一的空间形态和长期合同限制了创业者的选择。

未来，灵活办公空间的需求将持续增长，创业者需要更加灵活、便捷的办公空间来满足他们的需求。

2.3 文化和环境要素的重视随着企业文化的日益重视，企业对办公环境的要求也在不断提高。

企业更加注重写字楼的设计、装修和配套设施，希望通过提供更加舒适、健康的办公环境吸引和留住优秀的人才。

世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议2010年01月目录第一部分宏观环境............................................................................................ - 1 -一、经济状况 (1)1、2005-2009GDP增长走势 ................................................................................ - 1 -2、城镇居民消费水平趋势分析............................................................................. - 3 -3、人口结构情况......................................................................................... - 4 -4、厦门产业结构分析..................................................................................... - 5 -二、城市整体规划及项目周边地块的规划 (6)1、城市区域划分及城市发展............................................................................... - 6 -2、思明区在厦门的位置及发展概况........................................................................ - 10 -3、各板块特点分析...................................................................................... - 11 -4、区域房地产市场分析.................................................................................. - 13 -5、厦港片区发展规划及房地产市场解析.................................................................... - 25 -三、近年厦门土地市场分析 (33)1、近三年厦门公开出让各类土地供应分析.................................................................. - 33 -2、未来土地供应趋势.................................................................................... - 35 -四、项目调查及分析 (36)1、项目概况............................................................................................ - 36 -第二部分项目竞争市场分析及产品建议......................................................................... - 38 -一、重点在售楼盘及三级市场分析 (38)1、重点在售楼盘分析.................................................................................... - 38 -2、房地产三级市场分析.................................................................................. - 39 -二、写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 (40)1、写字楼市场现状调研.................................................................................. - 40 -2、SOHO办公空间市场现状调研 ........................................................................... - 51 -3、高端酒店式公寓市场现状调研.......................................................................... - 54 -4、酒店市场现状调研.................................................................................... - 66 -第一部分宏观环境一、经济状况1、2005-2009GDP增长走势年度GDP(亿元) 户籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)财政收入(亿元)农民纯收入(元)人口(万人)城镇人均住房面积农村人均住房面积2000 496 37654 / 92 4030 130 / / 2001 556 40968 / 111 4425 134 18.47 40.20 2002 648 46589 30328 126 4722 137 18.31 40.13 2003 760 53621 35029 149 5152 142 19.59 43.16 2004 883 60175 40146 160 5647 147 21.5 44.4 2005 1030 67320 45758 210 6230 153 22 45 2006 1162.37 72476 49887 275.17 6868 160.38 22.93 48 2007 1375.26 82233 56595 348.44 7637 167.24 31.92 52.33 2008 1560.02 89827 62651 410.14 8475 173.67 29.55 54.10 2009(1-8) 968.94 ————300.58 ————————厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP ）从2000年的496亿元，增加到2008年的1516亿元，提高了3倍，财政收入410亿元。

厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录序言第一章、总则第二章、规划对象、内容及重点第三章、规划期限、规模及范围第四章、发展和结构目标第五章、总体布局第六章、专业(特色)街(区)第七章、专业、批发市场第八章、物流园区、配送中心第九章、零售业态(一) 购物中心、邻里中心(二) 大型综合超市(三) 仓储商店(四) 百货店(五) 专业店、大型专业店(六) 专卖店(七) 超市、便利店(八) 自动售货机第十章、其它要求第十一章、组织实施第十二章、附则附录：(一) 术语和定义(二) 主要执行文件(三) 条例标准用词说明附表：附表一: 厦门市商业分级指标附表二: 厦门市商业零售业态基本指标第一章总则第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。

第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。

文本参照中华人民共和国国家有关规范、规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。

第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定第二章规划对象、内容及重点第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。

第05条规划内容：包括两大部分。

第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。