南京融侨金辉地产奥体679地块中央公园项1

融侨集团[奥体679地块]项目前期策划报告##广合不动产咨询##二OO六年七月目录第一局部项目投资策划分析 (3)一、项目规划设计要点二、奥体板块市场现状与趋势判断三、项目土地SWOT分析四、项目局部竞争楼盘解析五、项目可提升价值点分析六、投资风险与躲避方式提示第二局部项目目标客户分析 (41)一、关注奥体板块目标客户分析二、奥体板块业主分析第三局部项目规划设计分析 (61)一、规划设计的总体概念提示二、建筑布局与风格定位提示三、环境规划提示四、室内空间布局提示五、公共家具与公共装饰材料提示、灯光与背景音乐提示六、未来生活方式提示第四局部项目主题概念提炼 (80)一、项目总体规划主题二、项目总体定位主题三、项目总体推广与销售主题四、项目标识设计与局部VI延展设计第一局部项目投资策划分析一、项目规划设计要点二、奥体板块市场现状与趋势判断三、项目土地SWOT分析四、项目局部竞争楼盘解析五、项目可提升价值点分析六、投资风险与躲避方式提示一、项目规划设计要点章节概述：本章节从本项目土地性质、周边环境，以与周边交通、市政配套等方面进展了调查分析，为项目的前期根底做好充分的准备工作。

1、河西新城——河西新城中心区——奥体中心〔A〕河西新城的源起与历程——机遇与决策成就了河西奥体板块融侨679案是##融侨地产战略性进入长三角地区的重点项目，项目地块位于备受瞩目的河西奥体版块。

河西新城区位于##主城西部，西临长江，东依秦淮新河，群水环绕，滨江依港，用地面积56平方公里〔不含江心洲、夹江水域等。

〕〔1〕解放以前，##的城市建设一直集中在明城墙围合的老城内，50平方公里的老城区内拥挤着150万居民但秦淮河以##区仍是城市的边缘区。

〔2〕改革开放之初，市政府为了解决大量知青回城的住房问题，在河西建设了##当时最大的居住区南湖新村，后来又陆续建设了莫愁新寓等居住区。

自此，河##区才开始了缓慢的城市化进程。

〔3〕20世纪九十年代，在《##城市总体规划〔1991—2010〕》中，##市规划局已经提出了将河西作为城市新区的概念。

南京中高档小区表（二）玄武区北苑之星：玄武区网板路北苑小区，开发商：南京市城市建设开发(集团)有限责任公司，物业公司：南京永和物业管理有限责任公司，总户数：760 ·停车位：400，5栋多层电梯洋房，85—125M2的户型，珍稀128套房源。

园林景观:依照最佳人居舒适度为标准，将更多的空间留给绿地植被，多达67种的名贵苗木使整体绿化率高达50％。

雯锦雅苑：玄武区营苑南路与经五路交汇口，开发商：南京金银房地产开发有限公司，物业公司：玄武物业管理有限公司，总户数：552 ，停车位：331，均价：4900元/平方米，建筑面积：72098平方米，占地面积：29800平方米。

新世界花园：玄武区板仓街3号，开发商：南京新丽都房地产开发有限公司，物业公司：南京华威物业管理有限公司，总户数：276 ·停车位：224 ，占地面积58273.2平方米，建筑面积58395.5平方米，容积率仅1.01，绿化率高达到48%。

一组团是平层公寓，共有8幢；二组团是跃层公寓，共有9幢。

267套花园洋房，配有224个车位，车位配比0.81。

木马公寓：丹凤街卫巷1号，物业类型：公寓，物业公司：戴德梁行(顾问公司)，竣工日期：2008-07，开发商：南京长发都市房地产开发有限公司，物业费：1.20元/平米·月，总户数：547户，停车位：150，总建筑面积：41024平方米，项目占地8747平方米，总建筑面积41024平方米，共32层，为精装修、酒店式服务物业，单室户型27-40平方米，两室两厅户型53-75平方米。

翠屏紫气钟山：玄武大道699-39号，物业类型：普通住宅，物业公司：深圳莲花物业管理有限公司，竣工日期：2011-02，开发商：中惠（南京）置业有限公司，物业费：公寓1.75元/月/㎡，洋房1.6元/月/㎡别墅2.5元/月/㎡，总户数：1222户，停车位：616，总建筑面积：94865.8平方米。

地基承载力特征值、地基承载力设计值、地基承载力标准值关系一、原因与钢、混凝土、砌体等材料相比，土属于大变形材料，当荷载增加时，随着地基变形的相应增长，地基承载力也在逐渐加在，很难界定出下一个真正的“极限值”，而根据现有的理论及经验的承载力计算公式，可以得出不同的值。

因此，地基极限承载力的确定，实际上没有一个通用的界定标准，也没有一个适用于一切土类的计算公式，主要依赖根据工程经验所定下的界限和相应的安全系数加以调整，考虑一个满足工程的要求的地基承载力值。

它不仅与土质、土层埋藏顺序有关，而且与基础底面的形状、大小、埋深、上部结构对变形的适应程度、地水位的升降、地区经验的差别等等有关，不能作为土的工程特性指标。

另一方面，建筑物的正常使用应满足其功能要求，常常是承载力还有潜力可挖，而变形已达到可超过正常使用的限值，也就是变表控制了承载力。

因此，根据传统习惯，地基设计所用的承载力通常是在保证地基稳定的前提下，使建筑物的变形不超过其允许值的地基承载力，即允诺承载力，其安全系已包括在内。

无论对于天然地基或桩基础的设计，原则均是如此。

随着《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）施行，要求抗力计算按承载能力极限状态，采用相应于极限值的“标准值”，并将过去的总安全系数一分为二，由荷载分项系数和抗力分项系数分担，这给传统上根据经验积累、采用允许值的地基设计带来了困扰。

《建筑地基基础设计规范》（GBJ7－89）以承力的允许值作为标准值，以深宽修正后的承载力值作为设计值，引起的问题是，抗力的设计值大于标准值，与《建筑可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）规定不符，因此本次规范进行了修订。

二、对策《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）鉴于地基设计的特殊性，将上一版“应遵守本标准的规定”修改为“宜遵守本标准规定的原则”，并加强了正常使用极限状态的研究。

而《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）也完善了正常使用极限状态的表达式，认可了地基设计中承载力计算可采用正常使用极限状态荷载效应标准组合。

区 域写字楼名称 地 址 区 域玄武区置地广场玄武区洪武北路55号朱稳德基大厦玄武区长江路188号珠江1号玄武区珠江路1号白下区孙凯汇杰广场 玄武区中山路268号地铁大厦 玄武区中山路228号新世界中心玄武区珠江路88号苏苑大厦玄武区洪武北路121号锦盈大厦玄武区中央路258号华利国际 玄武区珠江路5号曙光大厦 玄武区龙蟠路107号规模小周同早黄埔科技大厦玄武区黄埔路2号规模小新宁商务楼 玄武区将军巷46号银鸿商务中心玄武区珠江路342号南京数码港玄武区珠江路648号公用金卡大厦玄武区锁金村83号长发科技大厦玄武区珠江路222号佳汇大厦玄武区珠江路185号四方商务楼玄武区中山路248号珠江大厦 玄武区珠江路280号大行宫大厦 玄武区中山东路147号新月大厦玄武区珠江路48号太平洋电子商城 玄武区珠江路655号未来城 玄武区珠江路588号太平商务大厦 玄武区太平北路51号天时科技园 玄武区中山东路9号规模小苏粮国际大厦 玄武区中山路328号和平大厦 玄武区北京东路22号周同早黄埔大厦 玄武区黄埔路2号东方大厦 玄武区珠江路523号谷阳世纪大厦 玄武区珠江路600号东鼎大厦玄武区珠江路699号规模小规模小,不考华海数码广场玄武区珠江路435号恒基国际中心 玄武区丹凤街19号新立基大厦玄武区中央路258-27号百脑汇资讯广场玄武区珠江路333号凯润金城 玄武区长江路2号长发数码大厦 玄武区洪武北路188号成贤大厦 玄武区成贤街50号长江贸易大楼 玄武区长江路99号雄狮国际大厦玄武区珠江路499号长盛大厦 玄武区长江路估衣廊富升大厦 玄武区傅厚岗1号鼓楼区绿地广场 鼓楼区中山北路1号银河国际广场 鼓楼区山西路1号国际广场 鼓楼区中央路童家巷江苏议事大厦 鼓楼区中山北路95号南京商会大厦 鼓楼区定淮门大街11号胡进苏宁环球大厦鼓楼区广州路188号金轮国际广场鼓楼区汉中路6 8 10号顾海东星汉大厦 鼓楼区汉中路180号宏图大厦 鼓楼区中山北路219号周同早世界贸易中心大厦 鼓楼区山西路67号易发信息大厦 鼓楼区中山路179号建伟大厦 鼓楼区中山北路88号新晨国际大厦 鼓楼区中山北路26号金山大厦鼓楼区山西路24号石头城6号文化商务园 鼓楼区石头城6号凤凰国际大厦 鼓楼区中央路401号金峰大厦 鼓楼区中央路19号华美达怡华酒店写字楼鼓楼区中山北路45号蔚蓝之都 鼓楼区汉中门大街2号南汽商务大厦 鼓楼区芦席营68号华新大厦 鼓楼区管家桥9号庄靖易发科技大厦鼓楼区广州路228号同达大厦 鼓楼区中山北路212号雅舍办公楼 鼓楼区中山北路212号中环国际广场鼓楼区山西路军人俱乐部内力导大厦 鼓楼区草场门大街98号清凉山创意文化主题园 鼓楼区清凉山83号天正湖滨花园 鼓楼区中央路401号龙世中心 鼓楼区广州路2号利奥大厦 鼓楼区中央路323号南大科技园—新联创业园鼓楼区马台街70号同方商务楼 鼓楼区上海路6号永嘉年华 鼓楼区江东北路201号华辰大厦 鼓楼区沈举人巷19号建威大厦 鼓楼区汉中门大街56号海苑大厦鼓楼区广州路99号规模小苏建大厦鼓楼区云南路31号特创写字楼 鼓楼区湖南路14号苏华商务楼 鼓楼区中山北路178号华能苑 鼓楼区中山路239号华荟大厦鼓楼区北京西路69号中山商务楼 鼓楼区中山路243号建邺区钟阜大厦鼓楼区三牌楼大街与福建路交汇处永昌大厦鼓楼区中山北路212号汉中翠庭 鼓楼区汉中门外大街3号阳光锦绣阁鼓楼区江东北路298号中信大厦 鼓楼区中山路348号银城大厦 鼓楼区上海路与永庆巷交叉口颐和商厦 鼓楼区山西路68号名人城市酒店 鼓楼区中山北路30号中南国际大厦鼓楼区中山路129号文荟大厦鼓楼区草场门大街101号正泰大厦鼓楼区江东北路388号消防大厦鼓楼区北京西路1号五台大厦 鼓楼区广州路189号星月大厦 鼓楼区牌楼巷47号天鹤.文云商务大厦 鼓楼区云南北路83号新华大厦 鼓楼区管家桥65号天和大厦鼓楼区中山北路212号秦淮区丽晶.国际 鼓楼区石头城路117号青华大厦鼓楼区汉中路120号随园大厦 鼓楼区广州路140号天诚大厦 鼓楼区广州路199号开元大厦鼓楼区湖北路1号虹桥.新城市广场 鼓楼区中山北路279号江苏商厦 鼓楼区中山北路28号龙吟广场 鼓楼区中山北路217号金轮大厦鼓楼区汉中路108号下关区金鹏大厦 鼓楼区汉中路218号联通大厦鼓楼区中央路32号国威大厦 鼓楼区北京西路65号华夏大厦 鼓楼区中山路81号栖霞区华富大厦 鼓楼区福建路31号丰汇大厦 鼓楼区五台山1号华荣大厦 鼓楼区管家桥85号雨花台江苏华侨大厦鼓楼区中山北路241号华茂大厦.城市高尔夫 鼓楼区江东北路199号国药大厦 鼓楼区汉中路6号长征大厦 鼓楼区虎踞北路10-2号创新滨江广场 鼓楼区江东北路305号江宁区先锋广场 鼓楼区中央路417号国华大厦 鼓楼区牌楼巷47号春风大厦 鼓楼区华侨路37号金建大厦 鼓楼区水佐岗与模范马路交界口壹.空间(鸿德大厦) 鼓楼区云南路20号和泰国际大厦 鼓楼区山西路128号君临国际鼓楼区广州路5号六合区写字楼名称地址建达大厦 鼓楼区中山北路223号天星翠琅 鼓楼区云南北路49号商茂世纪广场白下区中山南路49号天安国际大厦白下区中山南路122号金城科技大厦 白下区龙蟠中路218号新世纪广场 白下区中山东路288号新澳国际商务中心 白下区淮海路2号南京国际贸易中心 白下区中山东路18号体育大厦白下区公园路42号文思苑 白下区白下路368号龙台国际大厦 白下区中山东路198号国际贵都 白下区太平南路1号长发 银座白下区洪武路199号金鹰国际商城 白下区汉中路89号南京国际金融中心 白下区汉中路1号华泰证券大厦白下区中山东路90号福鑫国际大厦 白下区洪武路359号长发中心(CFC)白下区中山东路300号五星.年华大厦 白下区汉中路139号东方金融大厦白下区洪武路29号城开国际大厦 白下区洪武路198号鸿邺大厦 白下区石鼓路228号江苏省电信业务支援中心 白下区中华路127号江苏国际经贸大厦 白下区中华路50号丝绸大厦 白下区中山东路472号大正投资大厦 白下区御道街33号华美大厦 白下中山南路砂珠巷桃源大厦 白下区白下路264号扬子大厦 白下区淮海路50号鸿发大厦 白下区石鼓路216号聚博商务园区-淮海经济园区白下区洪武路135号友谊商务大厦 白下区瑞金路21号御道家园 白下区御道街54号华东大厦 白下区大光路26号金陵御景园 白下区太平南路333号森葆大厦 白下区中山南路360号亚东名座 白下区中山南路368号华联商厦 白下区汉中路27号隆盛大厦 白下区洪武路23号瑞鑫兰庭白下区八宝东街300号东沛大厦白下区建邺路199号江苏文化大厦 白下区中山南路89号华威大厦 白下区石鼓路107号金宝花园 白下区洪武路333号鼎新大厦 白下区七家湾84号诺亚商务大厦 白下区中山南路224号先辉商务大厦 白下区中山南路219号新时代大厦白下区中山东路402号阳光大厦 白下区石鼓路98号正洪大厦 白下区正洪街1号普华大厦 白下区中山东路448号江苏冶金大厦 白下区中山东路412号现代大厦 白下区中山南路321号新大都广场 白下区常府街85号新大都大厦 白下区洪武路219号兴业大厦 白下区户部街15号通宇大厦 白下区堂子街41号天同苑 白下区龙蟠中路221号农资大厦 白下区莫愁路357号天丰大厦 白下区洪武路26号瑞金大厦白下区瑞金路48号沁水景苑 白下区虎踞南路2号民族大厦白下区丰富路163号日月大厦 白下区太平南路2号鸿运大厦 白下区汉中路185号建宇大厦.独立年代白下区虎踞南路100号锦江丽舍 白下区大光路188号鸿意地产大厦 白下区龙蟠中路459号金淮海商务中心白下区淮海路36号金銮大厦 白下区中山南路101号建华大厦 白下区石鼓路60号力联大厦 白下区户部街29号汇鸿大厦 白下区白下路91号洪武大厦 白下区洪武路267号宏鹰大厦白下区大光路47号洪宇大厦 白下区白下路113号达美广场 白下区龙蟠中路311号东方名苑 白下区石鼓路33号长安国际中心 白下区中山东路218号东宇大厦 白下区正洪街18号瑞华大厦 白下区中山南路315号正阳大厦 白下区御道街56号天空之都 白下区户部街33号宋都奥体名座 建邺区奥体大街128号朗玛国际广场 建邺区纬八路与江东路路口新地中心 建邺区江东南路四季仁恒 建邺区庐山路116号中泰国际广场 建邺区江东中路305 311 313号东渡新锐大厦建邺区庐山路128号莫愁大厦 建邺区水西门大街101号银都商厦 建邺区水西门大街2号紫鑫中华广场 建邺区江东南路220号嘉业.国际城 建邺区庐山路158号紫金.西区中央 建邺河西新城区中心商务区H地块天成苑 建邺区黄山路18号苏建城 建邺区水西门大街352号金奥大厦 建邺区河西青石埂路金鹰汉中新城 建邺区汉中门1号环宇商务楼 建邺区堂子街24号德盈双城 建邺区江东中路118号侨宁商务大厦 秦淮区中山南路501号盈嘉大厦 秦淮区中山南路387号升州商务楼 秦淮区升州路385号瞻园铭楼 秦淮区夫子庙街道瞻园路罗马假日 秦淮区弓箭坊55号宏安大厦 秦淮区集庆路27号永丰大厦 秦淮区集庆路123号投资大厦 秦淮区中山南路414号辉煌年代 秦淮区大明路后江沿南京信息大厦 下关区建宁路37号南京创立置业策划创意园 下关区黄家圩41-1号亚都锦园 下关区建宁路22—26号明城大厦 下关区四平路15号栖霞.天韵 栖霞区迈皋桥71号泰悦大厦 栖霞区和燕路285号金港大厦 栖霞区和燕路251号派尔大酒店 雨花台区应天大街6号瑞尔.城市空间 雨花区雨花西路266号绿岛华庭 雨花区长虹路443号锦虹丽都 雨花区长虹路443号蓝筹谷 雨花台区宁南大道308号南京腾飞创造中心 江宁区将军大道55号东恒国际大厦 江宁区双龙大道1700号中惠国际大厦江宁区将军大道20号金长城大厦 江宁区双龙大道1198号江山恒通商务大厦 江宁区上元大街395号绿野大厦 江宁区上元大街518号海通大厦江宁区秦淮路100号金王府 江宁区双龙大道河定桥同曦大厦 江宁区胜太东路8号凤凰港商贸城 江宁区双龙大道1680号开宁.钻石星城 六合区新华路468号。

从南京十大写字楼建筑看南京写字楼标签：从南京十大写字楼建筑看南京写字楼从南京十大写字楼建筑看南京写字楼景的场发展前市（同步市场研究部出品）目录3 ：前言3 楼办务大、南京高层一十公商情盘详3 地广、1场绿5 南中际心京金2融、国6 场京国际3南、广7 主新京百楼4、南7 广器场宁口电5新苏、街8 二场期6德、基广9 场苏广7体奥、宁0 大奥金1 8厦、1 地1 、新中9心1 国、雨润0广11场际3 场格市析现分二公局京办状1南、三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测155 楼预分供写京字1销南及、场1析测市6 及金租1预市场字京写楼分价、南2析测售四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测177 诠级楼释写字位别、1定18 析分及字预测1级写京甲南供、2销楼9 及析1预楼率置空分估字写级甲、302 测预景前展发及征特展发年近楼字写京南、五02 征特展发年近楼字写京南、1．2、南京写字楼市场发展预测21结束语：22前言：近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？情楼一公、详南办京十商大盘高务层场、绿广1地工程简介：绿地广场总建约30万平M，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。

紫峰大厦建筑高度约450M，地上89层，总建筑面积约18万平方M，地下4层，总建筑面积6万平方M。

主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万㎡）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万㎡）以及顶级购物中心（约4.8万㎡）。

南京麒麟中央公园设计理念南京麒麟中央公园作为南京市的重要城市公园，其设计理念主要包括以下几点：首先，以麒麟文化为主题，弘扬传统文化。

麒麟是中国传统文化中的吉祥之兽，具有象征着吉祥、繁荣和幸福的寓意。

公园的设计将以麒麟为主题，通过雕塑、建筑、园林等元素，展现中华传统文化的魅力，引导人们重新审视传统文化的价值，并传承和弘扬中华传统文化。

其次，注重生态环境保护和可持续发展。

公园设计将充分考虑生态环境保护的目标，采用绿色、可持续的设计理念，如合理规划植被景观，提高湿地水质，建设雨水收集系统等，以实现生态景观与城市功能的有机结合。

通过合理的生态设计，为人们提供一个绿色、健康的休闲场所。

再次，提供多样化的功能和服务。

公园的设计将充分考虑人们的需求和多样化的活动，提供丰富多样的功能和服务设施。

例如，设立健身区、游乐区、休闲区等不同的功能区域，为人们提供各种形式的休闲娱乐活动。

同时，还将设立咖啡馆、餐厅、书吧等服务设施，满足人们的生活需求，提升公园的吸引力和功能性。

最后，注重景观设计和艺术元素的融入。

公园的景观设计将充分考虑美学感受，力求创造出具有艺术性的景观，使人们在休闲娱乐的同时，能够欣赏到美丽的景色。

在设计中，将充分运用雕塑、园林艺术等元素，使公园成为一个艺术品般的景观。

同时，还将与建筑设计相结合，打造出独具特色的建筑风格，为公园增添独特的魅力。

综上所述，南京麒麟中央公园的设计理念主要包括弘扬传统文化、注重生态环境保护和可持续发展、提供多样化的功能和服务、注重景观设计和艺术元素的融入等。

通过这些设计理念的融合，可以打造一个富有文化内涵、生态健康、多功能、美丽艺术的城市公园，为市民提供一个放松身心、享受生活的绿色空间。

金辉御江府-御江六骏销讲开场白：X老师您好，欢迎参观金辉御江府，我是您的专属置业顾问xx，您可以叫我小x，请问您是第一次来访吗？那请问您是从哪个地方过来的呢？对我们的项目区域位置熟悉吗？那这样吧，由我为您介绍一下我们金辉城所在的区域。

区域这边您可以看到，我们现在处在的金辉城项目的金辉御江府，东连菜园坝大桥，西接鹅公岩大桥，南靠南岸万达、协信商圈，北临中国两大母亲河之一的长江沿岸，背靠重庆绿宝石之称的南山，整个项目更是拥有长达3.3公里的绝版江岸资源，因为我们重庆两江四岸拥有着不可复制的江山资源：从2008年开始，重庆市政府正式提出对两江四岸的重点打造，以两江四岸滨江带来代表城市形象窗口，在这里以滨江带为核心而打造出滨江高端物业都会圈。

这边特别说明一下，两江四岸，是指以长江和嘉临江江岸线，共长394公里，而我们南岸区这边涉及的滨江路是其中最长的江岸线，有22.24公里，总面积达12.16平方公里，它的规划定位是：珠联璧合，生态水岸。

功能划分是生态宜居和国际生态区，并控制建筑高度不遮挡铜锣山脊线，完整的保护了绿地轮廓。

让它从江上看过去是有江有城也有山层次分明的生态宜居区。

因为老师您也知道，凡是有江的地方，它的滨江资源就一定是弥足珍贵的，而重庆主城的滨江资源更加稀缺，可以说是打造一地就少一块滨江地。

就像法国赛奈河畔两旁的巴黎圣母院、卢浮宫、埃菲尔铁塔、卢生堡宫、如果没有塞纳河畔，就没有巴黎这个面向全世界的集旅游、时尚、浪漫、文化为一体的极负盛名的国际大都会。

还有英国的母亲河泰晤士河，沿岸的牛津、伦敦眼、伦敦塔、圣保罗大教堂。

上海黄浦江两旁的外滩、十里洋场、陆家嘴，这些都是面向世界的国际大都市。

老师您可以从这些知名城市看出，纵观国内外知名豪宅，都有一个共通的选址标准：都是在城市的中心，江山之上，有江有水才是好地方。

其二，我们拥有一路二轨三桥的立体交通网络一路：项目面前南滨路上连洋人街弹子石片区，下接李家沱，鱼洞板块。