前言策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。
我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。
我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式；为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式；为项目开发整合各方资源最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分市场调查篇第二部分项目分析篇第三部分项目定位篇第一部分市场调查篇原则A、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,真实体现项目市场供需空间和价格趋势,进一步确定目标客户群及其对项目运作、形式、租赁、定价取向,以及对项目规划提出建设性建议。
B、针对项目客户群的区划、流动性调查研究及分析,为调查报告的结论真实性程度提供有力支持。
一、调查形式：访谈、座谈相结合调查形式二、时间安排：2008年4月8日——2008年5月16日三、调查内容：⑴、项目用地情况（开发商提供，包括：地理位置、地质、土地面积、规划性质、地块五通一平现状）。
⑵、访谈（市调小组提供，包括：地块交通规划及现状、地块环境规划及现状、绿化、人文历史、市政配套、购物场所分布及数量、文化教育情况、医疗卫生、金融服务、生活服务、邮电系统服务等）。
⑶、座谈（项目调查小组提供，包括：周边民生情况、交通现状、项目业态预规划畅谈、周边干扰因素等）。
四、调查组织：⑴、市调工作主持：曾红建⑵、资料整合、报告撰写：曾红建、王瑞⑶、市调工作协调：建鑫公司贾路、中邦公司汪总、王经理⑷、本次市调工作预计投入人力9人，分二组任。
全国房地产价格走势全国房地产开发和销售面积国家发改委统计数据显示，截至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5% ，其中新建商品房价格上涨10.6%，二手房销售价格同比上涨8.7% 。
国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3%；完成开发土地面积1.82亿平方米，同比增长11.3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长22.41%；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0% ；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0%；商品房成交额18684.8亿元，同比增长50.5% 。
其中2007年商业营业用房投资完成额为2345.4亿元，比2006年同期增长15%。
居民消费价格2007年每月比去年同比上涨6.5%。
1月至10月累计，居民消费价格总水平同比上涨4.4%2007年3月份以来，我国“国房景气指数”连续7个月环比攀升。
7月至9月，“国房景气指数”分别为104、104.48和104.99，10月为105.74，同比上升2.34点。
（以上数据来源于国家发改委、国家统计局）决策观点：近年来我国房地产投资迅速增长，最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，房地产领域踏入黄金季节，旺盛的市场消费需求成为了房地产投资的原动力量。
有鉴于中国国体和政治制度的特殊性，为避免房地产市场过热，政府加大了对房地产市场的法制监察和政策调控，以期待房地产市场的平稳发展。
归纳总结：一、加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；二、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等；三、继续加大土地管理力度，杜绝土地的盲目开发及使用；四、持续实施紧缩银根政策等；决策观点：从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资宜昌市城市规划宜昌市城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。
西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。
根据宜昌市城市总体规划（2005—2020年），未来将形成西陵和伍家岗双中心，小溪塔、猇亭和点军三组团的格局。
2006年上半年，住宅投资占房地产开发投资总额的57.9%，较去年同期有所下降，经济适用房的投资比重较同期提高2.2%，办公用房和商业营业用房投资均比同期有所下降，而车库、消防等配套设施的增加使得其他投资比重增长较快，同比高13.9%。
截至2006年11月底，全市房地产开发已累计完成投资32.97亿元，比去年同期增长17.5%。
城区房地产开发累计完成投资29.61亿元，比去年同期增长15.6%。
受房地产业调控政策的影响，宜昌房地产市场平稳发展，房地产开发投资增幅逐月回落、商品房销售平稳增长。
2006年全市商品房施工面积呈逐月回落态势，前十个月全市商品房施工面积345.99万平方米，比去年同期增长21.9％，增幅为今年来的最低点。
2006年1—10月全市共销售商品房112万多平方米，同比增长54%，实现商品房销售额26亿多元，同比增长76.9%，比1—8月上升2.8个百分点。
（数据来源于宜昌市发改委2006年1—10月经济监测报告）。
宜昌市房地产市场特点：（一）商品房销售价格持续小幅度上涨（二）施工规模继续扩大，竣工面积成倍增长（三）成交量高速增长增幅速度逐月回落（四）商品房空置面积成倍增长，非住宅空置较多（五）商品房土地市场成交面积、价格同步增长（六）房地产开发企业同等城市水平领先宜昌市级商业主要有西陵商业组团和伍家岗组团：西陵组团市级商贸服务中心在现状商业中心基础上改造，大致为东湖一路、东山大道、胜利四路、沿江大道所包围的区域。
通过绿化和步行道将滨江公园、陶珠路－中山路步行街和夷陵广场连为一体，带动现有商业中心升级，形成旅游商业游憩区，为整个都市区和外来游客服务；沿西陵一路两侧布置商务办公用地；旅馆设施向江边聚集，增加沿江大道城市活力。
伍家岗组团市级商贸中心位于火车站前至江滨地区，火车站前至五一广场周边地区以商业服务为主，滨江地区以办公和旅馆设施为主。
宜昌市商圈分析：根据宜昌现有商业环境和区域特点，城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前宜昌城区商业最有集中的地方，另外两一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为宜昌的一个城市副中心。
葛洲坝近年来加快了融入宜昌市的步伐，东湖商圈距离夷陵广场的咫尺之遥，使得其作为宜昌中心城区的最后保留地，更加体现了其作为西陵区的老商业中心的价值。
主要商圈----国贸商圈、解放路商圈 潜在商圈----葛洲坝商圈、伍家岗商圈1．国贸商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场 周边 代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。
附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。
2．解放路商圈范围：解放路及环城东路及其周边代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店和正在建造的步行街。
特点：这一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。
目前正在进行城市改造动迁，这里将形成一条商业步行街。
目前该商圈是宜昌第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的宜昌最主要商圈。
宜昌市未来商业地产发展趋势：（一）城市规划成为商业地产投资风向标2006年初，《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》公布，《规划》进一步明确了西陵区政治商业中心职能和伍家岗区的商贸物流发展方向。
（二）商业地产营销走向理性2006年起，大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生营销模式将会逐渐受到冷落，尤其是大规模的商业物业，实行控制性销售，关注经营已成为宜昌商业地产发展的主流，越来越多的地层商业在寻求整体租售。
产权式销售模式在商业地产发展初期因为资金回收速度快而受到青睐，但自身存在一些缺陷，随着开发商实力增强，营销模式将会更理性和规范。
（三）大开发商强势介入商业地产市场越来越多的大型地产商开始介入商业地产，2006年9月份开盘的金缔华城就规划了数万平方米的商铺，近年来商业地产投资呈现火热态势，但真正能改变宜昌商业地产格局的项目其实都还在运作之中——新恒基地产开发的中心商务区项目和三江航天开发的解放路步行街项目，两个大型商业地产项目建成将提高了宜昌整体城市品位后。
知名开发商进军商业地产领域，将使商业地产的投资力度进一步加大，同时也将使商业地产走上更理性的开发和营运轨道。
（四）商业地产融资渠道多样化商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势，也将是中国商业地产正常、良性发展的出路。
顺应商业地产的发展趋势，国家将出台适宜商业地产发展的金融政策，商业部已向国务院建议对商业地产放开REITS，同时金融市场也会适应商业地产的发展改变现有规则和做法，逐步与世界接轨，金融环境的改变必将促进商业地产的良性循环和规范发展。
融资渠道多样化能有效控制商业地产项目中的一些短期行为，有利商业地产发展。
第二部分项目分析篇国贸商圈分析：调查发现：1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。
而均瑶广场作为和本项目体量接近，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。
其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。
