云南城投公司房地产业务竞争战略研究

房地产行业品牌企业云南城投调研报告以全过程开发为特色，旅游地产品牌辨识度强 (2)项目类别全，向大四川和环北京区域拓展 (3)地产结算与投资收益双轮驱动 (6)待整合资源丰富 (8)股东资源涵盖金融、医疗、水务、教育等 (8)云南省国资委旗下资源概况 (11)深化转型之路 (15)公司与集团转型战略 (15)收购本元支付开启资产注入 (16)发挥业务协同效应 (17)打造全方位生活消费服务 (17)业绩弹性较大、市值折价明显 (20)业绩和销售弹性大 (20)NAV折价具有吸引力 (20)投资建议 (21)风险提示 (21)图表2核心项目分布 (3)图表3 雨林澜山效果图 (4)图表4 雨林澜山项目景观 (4)图表5 融城金阶效果图 (4)图表6 融城金阶所在昆明位置 (4)图表7 大理海东方效果图 (5)图表8 大理海东方项目实景 (5)图表9 滨江春城项目规划图 (6)图表10 滨江春城项目效果图 (6)图表11 13年开始结算收入大幅增加 (7)图表12 投资收益构成净利润主要部分 (7)图表13 毛利率从13年开始回升 (7)图表14 周转速度慢拖累ROE水平 (7)图表15 公司股权结构图 (8)图表16 省城投旗下主要公司 (8)图表17 省城投主要业务板块 (8)图表18 省城投旗下医疗板块资源 (8)图表19 云南水务股权结构图 (9)图表20 云南水务主营构成（2014营收11亿） (9)图表21 北京新云南皇冠假日酒店会议室实景 (10)图表22 昆明洲际酒店大堂实景 (10)图表23 省城投旗下诚泰保险保费规模排名稳健提升 (10)图表24 云南省国资委旗下企业以及上市平台 (11)图表25 云南物流产业集团投资控股有限公司产业平台一览 (13)图表26 云南省工业投资控股集团旗下控股、参股子公司 (14)图表27 2010-2013年中国预付卡规模增长迅速 (16)图表28 本元卡满足客户多元化需求 (16)图表29梦云南享有分时度假入住权的酒店 (18)图表30云南城投旗下会员折扣酒店 (18)图表31 主要项目净现值估算 (20)图表32 当前股价相比NA V折让42% (21)。

年昆明房地产行业调研报告：市场外部环境：众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，数百场热闹开场，楼盘广告漫天飞舞，而昆明的楼市供应也呈井喷式放量。

回顾刚刚过去的年，整个昆明的房地产平稳发展，却也热闹非凡。

众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，媒体中充斥大量的楼市报道，同时，随着昆明城市建设的飞速推进，昆明的规划发展目标也越来越宏达，从单中心走向多中心，从翠湖时代走向滇池时代，森林城市、园林城市、国际知名旅游城市一个个全新的发展定位层出不穷。

总之，房地产是过去的这一年中最热门的话题之一，毕竟，安居乐业是每一个人幸福生活的前提条件。

纵观整个昆明楼市，即有激动人心的宏大规划和发展前景，也有即将面临的忧虑和挑战。

就让我们一起来看看刚刚过去的年，整个房地产行业上演的一幕幕精彩。

大牌聚首抢滩昆明楼市进入年，在良好的预期推动下，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场。

地产界大佬万科在昆项目万科•学府、万科•金域国际、万科•白沙润园均取得了令人艳羡的成绩；保利地产成功抢占人民西路黄金宝地，保地六合开盘销售率达到；万达•昆明双塔落户金产区，并迎来购房者追捧；招商地产试水昆明，便在环湖东路半岛一举拿下宗土地；雅居乐以养生度假胜地腾冲为基地，倾心打造云南原乡项目；即将跨入千亿军团的碧桂园，则瞄准滇中大城曲靖，打造高品质生活大城。

至此，国内一线房企居多开启了进军昆滇的征程。

营销方式多样化各路开发商进驻昆明，楼市供应量呈井喷式增长，开发商之间的竞争也越来越激烈。

为了吸引人气，在楼市的角逐中胜出，各开发商使出了浑身解数，营销方式也正在变得多样化，除了传简单粗暴的户外、网络媒体广告，高端大气上档次的营销也层出不穷，众位大牌明星频繁空降昆明，各类高端论坛频频上场，形形色色的各类开盘、产品发布以及画展、摄影比赛等等层出不穷。

云南城投集团财务战略管理分析云南城投集团财务战略管理分析1.1 选题的背景随着经济的快速发展，我国房地产行业迅猛崛起，不断发展壮大，迅速成为影响我国经济发展的支柱性产业，由于房价不断攀升引起经济泡沫出现，让房地产行业的发展饱受争议，使房地产行业战略管理方面的研究，尤其是财务战略管理研究备受青睐，成为财务管理领域研究的新热点。

随着房地产行业竞争日趋激烈，企业如何高效合理配置其所拥有的财务资源来实现企业价值最大化、竞争优势上升，成为行业关注的焦点。

探索出适合房地产上市公司的财务战略管理方法是房地产企业所面临的重要问题。

1.2 选题的目的及意义企业管理乱，首先是财务管理乱；企业效益差，首先是财务管理差。

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。

财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

2.1 国内文献综述：国内学者对战略管理的研究主要是以国外战略管理研究为基础，仅将财务战略作为战略实施过程中的一个职能层次。

从企业财务战略的研究主体来看，主要是关于单个企业财务战略的研究、企业集团财务战略研究以及国家财务战略的研究。

在单个企业财务战略的研究领域。

吉全贵（１９９７）介绍了企业财务战略的含义、分类、特点和程序，论述了利润战略、成本战略、投资战略、融资战略、周期财务战略和竞争财务战略［７］；分类研究了常规企业的财务战略，并提出了3种企业可选择的财务战略类型：积极型财务战略、稳定增长型财务战略、收缩型财务战略。

罗福凯（２０００）论述了成本减除、最优资产组合的选择、资金结构理论等通用财务战略，企业在生命周期的不同阶段除应选择相应的战略外，还要考虑资金运动引起的财务活动和财务关系［８］。

魏明海（２００１）研究了周期性因素对财务战略的影响，他以公司治理结构作为制度基础，研究了财务战略生成的理论框架［９］。

云南城投2023年上半年决策水平报告一、实现利润分析2022年上半年利润总额亏损35,478.54万元，2023年上半年扭亏为盈，盈利15,347.27万元。

利润总额主要来自于内部经营业务盈利和对外投资取得的收益。

2022年上半年营业利润亏损31,507.63万元，2023年上半年扭亏为盈，盈利17,417.9万元。

营业收入大幅度下降，但企业却实现了扭亏增盈，并且实现利润有较大幅度的增长，企业所采取的减亏政策是富有成效的，但营业收入的大幅度下降也是应当引起重视的。

二、成本费用分析云南城投2023年上半年成本费用总额为80,860.25万元，其中：营业成本为45,243.79万元，占成本总额的55.95%；销售费用为8,681.37万元，占成本总额的10.74%；管理费用为13,048.33万元，占成本总额的16.14%；财务费用为11,043.56万元，占成本总额的13.66%；营业税金及附加为2,843.19万元，占成本总额的3.52%。

2023年上半年销售费用为8,681.37万元，与2022年上半年的9,601.96万元相比有较大幅度下降，下降9.59%。

从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2023年上半年销售费用大幅度下降的同时营业收入也有较大幅度的下降，但收入下降快于投入下降，经营业务开展得不太理想。

2023年上半年管理费用为13,048.33万元，与2022年上半年的16,504.8万元相比有较大幅度下降，下降20.94%。

2023年上半年管理费用占营业收入的比例为16.24%，与2022年上半年的11.53%相比有较大幅度的提高，提高4.71个百分点。

三、资产结构分析云南城投2023年上半年资产总额为1,290,081.61万元，其中流动资产为469,117.55万元，主要以持有待售资产、货币资金、其他应收款为主，分别占流动资产的51.9%、14.94%和14.64%。

非流动资产为820,964.06万元，主要以投资性房地产、使用权资产、固定资产为主，分别占非流动资产的38.97%、15.76%和14.62%。

房地产项目投资决策的一般分析——以云南俊发地产有限责任公司摘要随着中国的社会经济水平的不断提升，房地产项目在开发过程中，越来越重视开发品质的提升，项目开发的规模也越来越大，从北上广深到沿海的各个城市，从内地到东西南北等，诸多的楼盘规模迅速扩大，显然可见，我国的房地产行业正在进入到一个更加正规化和规模化的道路。

规模达到上千上万亩的楼盘随处可见，与此同时，房地产也随之转型，就当前来看，房地产行业逐渐向高风险、高回报发展。

如何能够保持当前良好的发展势头，其开发项目投资的决策关系到整个项目的盈利和社会效益。

本文根据俊发集团在云南省昆明市开发的水晶俊园地产项目为案例，在整个项目的投资决策阶段的实施过程的经验进行分析研究，并结合房地产项目的普遍投资决策进行综合性总结，得到启发。

水晶俊园项目政府拥有一万六百多平方千米的占地面积，建筑面积也高达五万多平方千米，其中住宅面积占据百分之九十以上的比例，剩余为商业建筑占地。

本文对该项目进行研究和分析，对整个房地产行业的项目投资决策具有重要的研究意义。

【关键词】云南俊发地产房地产项目投资决策AbstractWith the continuous improvement of China's social and economic level, real estate projects in the development process, more and more attention to the improvement of development quality, the scale of project development is also growing, from the north to the Guangzhou-Shenzhen to the coastal cities, from the mainland to From east to west, north and south, and so on, the scale of many real estates has expanded rapidly. It is obvious that China's real estate industry is entering a more formal and large-scale road. The scale of thousands of acres of real estate can be seen everywhere, followed by real estate as a "high risk, high investment and high return" industry, how to maintain the current good development momentum, the decision of its development project investment is related to The profit and social benefits of the entire project.Based on the case of Junjun Group's Crystal Junyuan Real Estate Project developed in Kunming, Yunnan Province, this paper analyzes the experience of the implementation process of the investment decision stage of the whole project, and combines the common investment decision issues of real estate projects. to sum up. The Crystal Junyuan project has a planned area of over 16,000 square meters and a building area of over 50,000 square meters, of which the residential area accounts for more than 90% of the total, and the rest is occupied by commercial buildings. This paper studies and analyzes the project, which has important research significance for the project investment decision of the whole real estate industry.Keywords:Yunnan Junfa Real Estate ；Real Estate Project ；Investment Decision目录引言 (1)一、企业投资决策的理论基础 (1)（一）房地产前期决策的概念 (1)（二）房地产项目投资机会研究 (1)（三）房地产项目投资风险 (1)二、俊发地产公司的水晶俊园项目概况 (2)（一）水晶俊园项目开发企业概况 (2)（二）项目基本概况 (3)（三）项目投资估算 (5)三、房地产项目投资决策的意义及投资决策分析 (5)（一）项目投资决策的意义 (5)（二）社会效益分析 (5)（三）经济效益分析 (6)（四）投资环境分析 (7)四、水晶俊园项目投资决策成功经验与失败教训 (9)（一）成功经验 (9)（二）失败教训 (10)五、对房地产项目投资的启示 (11)（一）成功经验的启示 (11)（二）失败教训的启示 (12)结论 (1)致谢语 .............................................................. 错误！未定义书签。

云南房地产市场发展现状、问题及对策研究作者：张旭来源：《时代金融》2019年第31期摘要：近年来，云南省房地产市场发展持续加快，对地区经济拉动作用明显，但也出现房价上涨过快、市场结构性失衡等问题。

本文在阐述云南省房地产市场发展情况基础上，分析了全省房地产市场面临的投资回落风险加大、房地产供需结构失衡、房企资金压力加大等问题。

建议通过构建房地产调控长效机制、加强房地产市场跟踪监测和预警等举措，确保房地产市场健康平稳发展。

关键词：房地产市场; ;房地产风险; ;对策研究一、云南省房地产市场基本情况（一）房地产投资增长加快，房企投资意愿仍然较高2018年，云南省房地产开发投资总额3247.23亿元，同比增长16.5%，高于去年同期12.9个百分点，超过全国增速7个百分点，投资增速抬升明显。

调研显示，当前房地产企业增加房地产开发投资的意愿仍然强烈，28家被调查房地产企业中，有21家企业（占比75%）表示年内将增加房地产开发投资，其中有10家企业表示计划投资增加主要因为当前销售向好，企业计划开发新项目。

（二）商品房銷售增速放缓，二手房销售难度加大2018年，全省商品房销售面积4531.88万平方米，增速低于同期14.2个百分点。

商品房销售额3406.84亿元，增长33%，高于全国20.8个百分点。

问卷调查显示，有19家房企（占比68%）表示新房销售回暖，市场需求大于供给，后期销售还将稳定增长。

与新房销售向好不同，二手房交易情况则未现好转。

针对21家房地产中介机构的调研显示，2019年一季度，中介机构二手房销售累计成交4921笔，同比减少20.5%;销售面积和金额分别为40.04万平方米和40.37亿元，分别减少20.67%和10.1%。

同时，中介机构普遍反映，受地理位置、配套设施、房龄过长等因素影响，大量老旧住房租售困难，处置不易，城区发展面临僵局。

调研中，48%的中介机构反映城区老旧住房存在租售困难;43%的中介机构反映房龄30年以上的住宅存在租售困难。

城投公司转型方案及建议从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市基础设施需求的不断增加，作为地方政府城市基础设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。

据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。

一、各地城投公司发展中的共性问题从各地城投公司的发展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，体现政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。

作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人权利并承担国有资产保值增值责任；又是城市建设的投融资主体。

它受政府委托，既要承担城市基础设施项目的投资、融资、建设、营运、管理等任务；又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。

实践表明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市基础设施建设等方面确实发挥了积极的作用。

但由于缺乏健全的造血机制，部分城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。

具体分析，存在如下问题：1．可持续的融资能力缺乏。

各地城投公司在发展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城市基础设施建设的大量资金。

然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的项目，项目资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐渐减少。

此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力不足的重要原因。

2．债务规模普遍偏大，债务负担沉重，债务风险逐渐累积。

各地城投公司资金来源中最多的便是政策性银行大额贷款协议。

目前，此类贷款已经成为各地城投最大的负债形式，债务风险逐渐累积。

此外，类似负债项目面临的重大问题是：目前我国地方政府不能够成为合法的债务人，若靠一个或多个代理人公司来举债，地方政府还不能以财政收入为支持来提供担保。

我国房地产企业并购绩效案例分析——以云南城投并购案为例一、引言近年来，我国房地产市场竞争日益激烈，房地产企业通过并购来扩大市场份额、优化资源配置、提升竞争力成为行业进步的重要趋势。

然而，并购行为存在一定的风险与挑战，因此，通过分析并购案例的绩效，我们可以深度了解其中的阅历教训，为其他企业的并购决策提供借鉴。

本文以云南城投并购案为例，对我国房地产企业的并购绩效进行详尽的案例分析。

二、云南城投并购案概述云南城投是中国西南地区最大的房地产开发商之一，其并购案例被广泛关注。

此次并购案的目标公司为云南房地产集团，目标公司在当地具有重要的市场地位和著名度。

云南城投通过并购案规划进一步稳固自身优势地位并实现规模扩张。

三、并购目标及预期效益1. 优化资源配置：通过并购云南房地产集团，云南城投将能够整合两公司的资源，实现资源共享与协同，提高资金、土地、人才等方面的有效配置。

2. 提升市场份额：此次并购将进一步稳固云南城投在云南地区的市场地位，扩大企业规模，增强市场竞争力。

3. 强化品牌影响力：云南房地产集团是云南地区的著名品牌，通过并购此公司，云南城投将进一步提升自身品牌的著名度和影响力。

四、并购实施过程及思量因素1. 并购决策的思量因素：a. 目标公司的市场地位和竞争力b. 目标公司的资产负债状况和盈利能力c. 目标公司的组织文化与管理模式d. 并购的融资方式和资金筹措状况2. 并购实施过程：a. 筹划并购规划，明确目标与战略定位b. 进行尽职调查，全面了解目标公司的财务数据、经营状况、法律风险等内容c. 商谈并购条件，确定来往结构d. 完成并购来往文件的起草和签署e. 顺畅完成过户手续和股权变更五、并购绩效分析1. 资源整合效益：a. 资金整合：通过并购，云南城投的资金实现了更加合理的配置，提高了企业的资金利用效率。

b. 土地整合：并购后，两公司的土地资源得到整合，扩大了开发规模和项目数量。

c. 人才整合：两公司的人才团队进行合并，并实现合理的人员配置，提高了企业的管理水平宁创新能力。