新形势下房地产开发经营策略探讨

新形势下房地产开发经营策略探讨

摘要：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商。伴随着我国社会经济的迅速发展，房地产行业也在不断地壮大。我国住宅项目的开发管理水平不高，导致产品重复建设、成本上升及资源浪费问题日益突出。我国大多数企业在进行项目开发时，缺乏系统化、规范化及科学性，尤其是对于一些大型项目的建设上存在盲目性与随意性现象。因此要想提高整个行业的水平及效率就必须从全局出发考虑问题，加强对相关人员专业技能培训，转变企业经营框架，采取风险转移措施，建立健全房地产运营管理制度和规章体系。

关键词：新形势；房地产开发经营；策略

引言

近年来，随着新经济时代的来临，给房地产企业既带来了机遇，也带来了挑战，房地产企业在面临更加广阔发展空间的同时也面临着政策与市场条件变化带来的巨大经营风险。因此，房地产企业必须在当前的政策和市场背景下，结合企业自身实际，调整经营管理策略，拓宽融资渠道，完善精细化管理体系，要树立先进的精细化管理理念，有效组建专业完善的项目管理人才队伍，加强风险防范，提升售后服务与物业服务质量，提高企业抗风险能力，形成新的盈利增长点，保障企业持续高质量的发展。

1房地产的相关概述

1.1房地产的概念

房地产行业作为我国新兴的一个产业，其发展水平一直是国家关注和重点扶持对象，对国民经济起着十分重要的作用。但是，由于近几年经济环境、政策等因素变化较大导致了房价不断上涨。在这种情况下，传统型住宅小区已不能满足市场需求。房地产的运营管理是指在开发、建设和经营过程中，对整个过程进行规划、组织、协调及控制等一系列活动，房地产运营包括项目前期决策阶段与实施两大部分。在项目的准备期就需要确定好该楼盘是否符合市场需求，根据项目的开发周期确定项目类型及产品结构，分析并预测客户需求和制订合理可行方案来满足用户的需要。在设计完成后通过策划和执行来实现预期目标，而后期运行维护则是指将各项功能模块的工作进行细化并落实到具体人员中去以达到最终所期望的成果。

1.2房地产项目相关内容构成

房地产项目开发管理是一个动态的过程，它涉及项目的前期、中期及后期各个阶段，其中包括从规划设计、土地招投标到竣工后运营管理工作。目前，在我国很多地方都存在着这样一种现象，即开发商对土地利用没有合理有效控制和科学分析，相关部门对工程进度也无过多关注，施工企业只注重自身经济效益而忽视整个项目质量与安全的提高等问题。房地产项目开发过程中必须以客户需求为导向，充分利用现有资源和能力，通过客户来将项目的价值传递给最终消费者，因此我们必须要了解和掌握市场信息，只有这样才能使整个销售过程达到最佳效果。在满足客户需要的前提下进行设计、施工与销售，只有这样才能保证项目的顺利完成并达到预期目标，也要考虑成本问题，以及后期运营管理等相关内容来保障整个工程能够按时保质地运行下去。

1.3房地产的特点分析

房地产企业项目开发过程中的运营管理具有典型性，它与其他传统意义上的工程建设、经营管理不同，其最主要特点就是以市场为导向，对客户进行科学合理的规划。在项目的前期阶段必须要充分掌握好当地居民及外来投资商对于房屋需求量及购买力等情况，还应该从宏观角度出发考虑房地产项目开发运营中所需资金问题和土地价格变化趋势。由于房地产管理的专业性强，涉及面广，所以对于管理人员有着较高要求，在项目建设开发过程中必须考虑到各种影响因素，同时也要具备一定知识理论水平、实践经验，以及相关技术能力等方面人才来进行运营管理工作。

2房地产开发经营管理中面临的风险 2.1土地征用过程中面临的风险

在不同的阶段，房地产企业面临的风险都是不一样的。在开展经营活动的过程中，首先需要做的就是对土地进行征用，而这就是房地产企业需要面临的最大的风险。土地资源属于不可再生资源的一种，拥有固定土地资源的人本身就掌握了较高的价值，并且随着时间的流逝，土地资源本身的价值也会逐渐增高；加上城市现代化建设进程不断加快，很多房地产投资企业都将自己的目光集中在城市之内，给土地资源的价值增长创造了有利条件；另外政府可以直接通过地价政策的实施来间接控制房地产，土地价格的变化又会直接影响房地产获取土地的成本，很多房地产投资人都会通过使用土地和房产作为抵押向商业银行申请借贷，无形之中就增加了土地征用存在的风险。

2.2盲目的市场意识阻碍房地产发展

意识是指导行为的重要条件，有什么样的意识往往会产生什么样的行为表现，对于房地产开发经营管理工作来说也是如此，只有拥有正确的市场意识，才能够吸纳不同渠道的资金，从而促进房地产开发经营的稳步发展。但是目前房地产开发具有盲目性，认为只有引进外资和外商才能发展房地产经济，这与当地政府领导过度追求城市建设和经济密分不开，这种只追求政治和经济效益却违背市场规律的行为显然会阻碍房地产开发和经营。

2.3房地产开发建设过程中存在的风险及问题

房地产开发和建设工作本身具有建设周期长、开发周期慢的特点。在这个过程中房地产企业需要经过复杂的环节，其中包含施工建设前期的土地勘测、方案设计以及施工中期生产管理和后期的质量管理等。在这个长时间的建设过程中，企业本身所需要面临的风险是非常之大的。有的企业意识到了风险管理的重要性，设立了专门的团队去深入收集与分析政策、市场需求等，但是仍存在一定问题，如重成本不重市场、重进度不重品质、重决策不重运营等，只注重一个环节而不能统筹衡量所有环节，导致风险管理流于形式。

2.4销售租赁过程中存在的风险及问题 销售工作是房地产企业后期获得更高利益的主要方式，毕竟进入销售租赁环节才能获取相应的经济回报。金融发展大环境之下，政府颁布的各项购房政策直接影响房产的成交价格，加之供求关系变化对人们消费选择也产生一定的影响，这些不可控的因素将给房地产的经营带来一定的风险，使房地产实际销售成绩与预定销售目标之间差距较大，最终使得其经营回报大打折扣。

3新形势下房地产开发经营策略分析

3.1优化销售业务方式

销售对于房地产企业的发展而言有着非常重要的导向作用，同时也是提升房地产企业核心竞争能力的一个重要方式。房地产企业需要转变自己的企业经营框架，优化销售业务方式。首先，在转变销售方式时需要正确分析当前房地产行业的发展变化及变革，在原有的销售方式上进行创新，重视对于新销售技术的使用，重视效率和诚信，将新的营销体系融入企业文化，在企业中营造一个良好的销售氛围。其次，企业的销售人员需要转变自己的服务观念，并提升自身的服务质量，以此才能达到提升经营销售水平的目的。例如，可以通过结合不同消费者的特点制定出相应的销售计划，为消费者提供更加个性化的服务。再次，还需要重视人才的引进和培养工作，通过引入人才的方式，不断扩大自己的人才队伍建设，为企业营造一个良好的工作氛围。最后，房地产企业的管理阶层还需要提升自己应对各种金融风险的能力，具体可以从债券融资、股权融资、合作开发、房地产信托、商业银行借贷等途径扩大自己的融资渠道。结合房地产企业本身的发展方向制定出适宜的风险规避政策，以此来降低企业资金成本，获得更大的利益发展空间。

3.2提升房地产企业品牌形象，拓展物业增值服务空间

新经济形势下的消费者，对于房地产企业的品牌形象与信誉有着更多的关注，企业品牌在新经济形势下有着更高的比重。从企业角度来看，品牌溢价是利润边际提升的空间，企业以较高的产品品质，通过消费者口口相传，企业品牌知名度得到提升，从而增加消费者对产品的认可度，提升溢价空间。因此，房地产企业品牌维护，不仅要做好市场研判、产品设计、工程质量、项目配套，还要做好售后服务与物业管理。从商品房的生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个商品房生命周期的九成以上。物业管理作为房地产行业的后端服务，具有营收相对较为稳定、增值服务拓展空间较大、轻资产运营属性强等特点。好的物业管理企业，不仅能助推房地产企业品牌形象提升，实现品牌溢价，还能通过良好运营成为房地产企业新的盈利增长点，反哺房地产企业。但目前房地产行业普遍存在对物业管理重视度不够、物业管理从业人员服务意识不强、行业标准不完善、信息化水平滞后、人才匮乏等问题。房地产企业要通过引进专业人才、建立规范化服务标准、建立专业技能突出的专业化团队等方式，大力提升客户的满意度，提高业主黏度，构建和谐稳定的客户关系，形成业主口碑与企业品牌溢价的良性循环，并以业主口碑为基础，进一步拓展物业增值服务范围，使物业管理成为新经济时代房地产企业新的盈利增长点。

3.3提升房地产企业对经营风险的防控能力

房地产企业在开展各项经营活动的过程中欲提升自身的风险抵抗能力，不仅需要对当前的环境进行科学合理分析，还需不断提升对房地产经营风险的防控能力，以保证在风险来临时，能够有较为完善的措施正确应对，降低企业的损失。例如，在工程项目施工建设的过程中，可以对领导班子的能力进行审核，在确保能力达到标准之后再进行之后的施工作业，提升整个工程施工的质量。同时企业的管理阶层还需要对整个施工过程中的管理工作采取重视的态度，通过加强施工现场的管理工作，确保整个工程的施工质量，为后期的销售环节提供保障。

3.4拓宽融资渠道，强化现金流管理

房地产的资本实力是房地产开发企业的一项关键指标，对房地产开发企业的生存和发展起到了决定性的作用。针对房地产企业缺乏资金的问题，最优的解决方案自然是强化现金流的管理和拓宽融资渠道。受政策和经济走势的影响，许多房地产企业或多或少都存在过资金短缺的问题，而融资是房地产开发企业走出困境的最佳保障。如果企业的全部备用金都投入到开发项目中，但此时销售还没有回款或者缺少新的资金流入，或者即使有资金流入但不能平衡经营活动的支出，那么就会形成资金链断裂的局面。因此，为了防止这种局面的产生，房地产企业对外要加大融资力度，拓宽融资渠道;对内要精细制定投资预算与资金需求计划，找准市场需求，加快销售回款速度，强化现金流管理水平，保障企业经营的良性循环。

3.5重视精准的产品定位

首先，企业在房地产行业大洗牌的背景下要加强对市场的分析和调研，了解大众的现实情况，考虑产品是不是符合当下人民群众的需求，从而开发出既符合城市发展规划，又受消费者喜欢的产品。比如二三线城市中外来务工人员较多，他们大多是来自于农村地区并希望在城市中扎根，但是经济条件有限，没有足够的经济条件购置房产，所以小三室十分适合他们。为此，房地产经营开发企业要根据外来务工人员的需求对房地产产品进行定位，为务工人员设计户型配比方案，最大程度地满足消费者需求，拉动房地产经济增长。

结束语

房地产企业要想保障自身建设稳定持续的发展，不断提高自身在市场上的核心竞争力，就必须高度重视房地产开发经营管理的创新与应用，加强项目全程精细化管理的信息化建设，创新并完善融资渠道，促使企业长期稳定发展。

参考文献

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