老旧小区改造监理实施细则

*************老旧小区改造项目

监理实施细则

编制人：

审核人：

*********有限公司

2023年5月2日

目 录

一．工程项目特点及要求………………………………………………1

二．监理工作依据……………………………………………………18

三．监理工作流程……………………………………………………19

1、施工质量控制流程…………………………………………………

2、施工进度控制流程…………………………………………………

3、造价控制流程：……………………………………………………

4、现场安全生产文明施工监理流程…………………………………

5、分包单位资格审核流程……………………………………………

6、旁站检查工作流程…………………………..……………………

7、隐蔽工程验收流程…………………………………………………

8、工程变更处理流程…………………………………………………

9、信息资料管理流程…………………………………………………

10、质量问题处理流程 ………………………………………………

11、技术管理流程 ……………………………………………………

12、见证取样管理流程 ………………………………………………

13、巡视工作流程 ……………………………………………………

14、旁站工作管理流程 ………………………………………………

15、平行检验 …………………………………………………………

四．质量控制要点及验收标准 ………………………………………23

1、屋面工程……………………………………………………………

2、外墙保温工程………………………………………………………

3、外窗安装……………………………………………………………

五．构造做法置………………………………………………………33

六．监理工作的方法和措施 …………………………………………37

1事前控制 ……………………………………………………………

2事中控制 …………………………………………………………

3事后控制 …………………………………………………………

七．监理记录 …………………………………………………………39

监理细则审批表

项

目 监

理 部

编制人：

日期： 年 月 日

审批意见：

总监：

日期： 年 月 日

本监理实施细则是在*************老旧小区改造项目工程监理规划的基础上、依据工程设计图纸及相关的技术规范、标准编制的。其中监理工作程序及控制程序除特别提出的，均按规划中的要求执行。针对实施细则对应工程的特点，明确了质量控制要点、标准，控制的方法及措施。是项目监理机构开展监理工作的操作性文件。

一．工程项目特点

22个小区24栋楼楼本体改造，维护结构及外立面维修改造。

工程名称 *************老旧小区改造项目

建设地点

建设单位

设计单位

施工单位

监理单位 *********有限公司

建筑面积 总用地面积****平方米，改造面积*****平方米

改造范围 改造范围：屋面保温层及防水层、拆除并新建顶层屋面单层彩钢屋面板、阳台顶层拆除并新建双层夹心彩钢屋面、新建彩钢檐沟（或拆除并新建原混凝土檐沟防水层）、更换雨落水管、新建屋面钢制挡雪装置、拆除并新建屋面烟道、外墙保温层、外墙粉刷、楼梯间内墙面天棚粉刷、室内楼梯扶手粉刷、更换楼梯间外门及楼梯间窗、更换雨落水管、室外楼梯粉刷，临街两侧一层雨棚重做保温防水，拆除并新建室外台阶，凿除屋面原有烟囱出屋面部分，单元入口处雨棚重做保温防水、线缆整理、小区地面、小区入口(大门及门禁系统）、小区设施（小区路灯、健身器材)

工期要求 总工期 180日历天

计划开工日期 2023年*月*日

计划竣工日期 2023年*月**日

承诺工期 180日历天

质量标准 合格

分项工程名称：室外脚手架、外墙清理抹灰界面剂、外墙保温涂料、脚手架拆除、更换单元门窗、楼梯间墙面清理刮腻子涂料、屋面保温及防水、屋面钢构及避雷、室外污水、雨排、大小门管理系统、路灯、监控、室外道路、场区硬化。

1、屋面改造工程

基层处理：

1)．清除屋面板上构造至屋面楼板，清扫干净，并及时施工膈汽层（兼施工期临时防水）；隔汽层应沿周边墙面向上铺设，高出保温层上表面不小于150mm。隔气层采用3mm厚SBS 改性沥青防水卷材。

2)．原为平屋面的，此次改造需要按原有平屋面进行处理，原为四坡彩钢屋面或者单坡彩钢屋面的，需要拆除原彩钢屋面及楼板上部各层构造层后，将原有女儿墙适当位置拆除并设置构造柱，女儿墙上部重新做450高垫梁，构造柱高度同完成后女儿墙高，局部坡屋面底部外墙顶部无原始女儿墙的，在对应下部承重墙上做240厚450高混凝土垫梁。平屋面加上彩钢闷顶。镀锌冷弯型钢標条上部设置0.6mm厚单层彩钢板及通风老虎窗。阳台上部拆除原有彩钢屋面或防水卷材，重新铺设双层压型彩钢保温夹心屋面板，内夹120mm厚岩棉保温层，阳台彩钢板封檐板向外墙立面下返200高。

3)．屋面拆除后需完全清理干净在进行下一步施工。

4).屋面防水等级不低于II级，防水卷材设防，防水层采用3+3mmSBS改性沥青防水卷材(低温柔度-25C°)，除特殊注明外屋面

均为不上人平屋面，卷材外设水泥砂浆保护层（或外层卷材自带铝箔、矿物粒料保护层)。

5)．保温层采用120厚燃烧性能B1级挤塑板，10C°导热系数0.028W/(㎡.K)，压缩强度不低于150kPa。屋面与外墙交界处设500mm宽TR15硬质岩棉板防火隔离带，厚度同挤塑板，导热系数0.040W(㎡.K)，容重不小于160( kg /m3)。燃烧性能为 A 级，屋面采用沟读不小于10mm的不燃烧材料作为防护层。

挤塑板和岩棉的其他各项性能指标应满足 GB /T10801.2-2018《绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料( XPS )》、《建筑外墙外保温用岩棉制品》 GB /T25975-2018对挤塑板和TR15岩棉板的规定。应采用合格产品。

外墙外保温系统

基层处理

1)．保温系统与基层墙体需要可靠结合并做现场检验，现场检验保温板与基层墙体拉伸粘接强度不应小于0.10MPa，且应为保温板破坏。本工程均采用粘锚结合方式，采用锚栓固定时，应根据锚固要求和基层的情况选定合适的锚栓型号和规格，锚栓的固定深度和锚固距离应符合产品说明和根据风荷载等因素计算设计的规定确定，各类锚栓的钻孔方法应随基层墙体的不同而异，按产品要求施工．

2）.拆除原有立面线脚及造型；原外立面为瓷砖的墙体，需要对墙体做拉拔试验，彻底清除空鼓、开裂面砖层，清扫干净，喷水湿润并做界面处理后，采用DP15砂浆（1:3水泥砂浆）修补清除部分及裂缝；饰面砖完好的部分需清洗干净；修补清洗后的墙面满刷界面剂：原有涂料外墙，需打磨后重新粉刷。

3）所有外墙涂料面层空鼓、疏松、残破部位，必须扫毛干净。原基层上由于拆除，冻害，析盐或侵蚀所产生的损害予以修复后，方可进行保温或粉刷施工。外墙上的石膏花、水泥花、 GRC 构件（装饰性改造除外）应拆除，为保温层的连续性和均匀性创造条件。

4）基层与胶粘剂结合力试验与样板制作： R = B /Sx103≥0.03MPa

式中 R ﹣基层墙体附着力（ MPa )，精确至0.01MPa;

B 一实测墙体与所用胶粘剂的拉伸粘结力（ KN /);

S ﹣试样拉伸面剂（mm2).

现场试验方法；既有房屋改造时，需对外墙表面进行检查，通过检测确认其基层（可以通过界面剂处理）与所用胶粘剂有良好的附着力，粘接强度不低于0.3MPa，并且粘结面脱开面积不应大于50%。基层与胶粘剂的拉伸粘结强度检验方法见《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004）附录 B .1，并按下式计算附着力。

保温材料性能

墙体保温系统

1）建筑物外墙保温（含阳台栏板、阳台底板）材料采用100mm厚阻燃型聚苯板，燃烧性能B1级，导热系数不大于0.042W( ㎡. K )，容重≥20( kg /m³）；山墙采用100厚岩棉板，燃烧性能 A 级，导热系数不大于0.045W(㎡.K)，容重不小于100( kg /m³)；造型及线脚均采用苯板制作（遇防火隔离带除外）,在100厚保温层基础上外凸；保温系统及各组成材料性能应符合《模塑聚苯板薄抹灰外墙外保温系统材料》 GB / T 29906-2013、JGJ144-2019《外墙外保温工程技术标准》的规定。

2）保温层固定方式、节点构造见《外墙外保温建筑构造》10J121A1型，采用点框法或条粘法粘贴，锚检辅助固定。苯板与基层墙体的有效粘贴面积不应小于保温板面积的40%；辅助锚栓应符合《外墙保温用锚栓》 JG /T366-2012的要求，采用通过摩擦和机械锁定承载的锚栓，锚栓位置应按10J121图集A2页设置在板块四角和拼缝处，当不足设置数量时方可设于板中；锚栓有效锚固深度不应小于25mm（不包括找平层、饰面层），且钻孔深度应比锚固深度深10mm。保温板应按顺砌方式粘贴，坚缝应逐行错缝：保温板应粘贴牢固不得有松动。墙角处保温板应交错互锁。门窗洞口四角处保温板不得拼接，应采用整块保温板切割成型。保温板采取粘钉结合的敷设方式，外抹5mm（首层为15mm厚）厚聚合物抗裂砂浆压入一层（首层两层）

耐碱玻纤网格布，参照相关施工规范执行。抗裂砂浆中铺设的耐碱玻璃纤网布，其搭接长度应符合相应施工规范要求：加强型时铺两层耐碱玻纤网布，第一层耐碱玻纤网布只对接，不搭接（包括阴阳墙角部位）。第二层网与第一层错缝铺贴。网布铺贴应平整，无褶皱．砂浆饱满度100%，严禁干搭接。

3）每层从楼板标高向下做水平防火隔离带．且防火隔高带底距窗（门洞）口上缘不应大于500mm,防火隔离带应与外保温工程同步施工；岩棉防火隔离带采用纤维垂直墙面的岩棉条，导热系数不大于0.045W/(㎡.K)，容重不小于100( kg /m³)，燃烧性能 A 级，做法应符合JGJ289-2012《建筑外墙外保温防火隔离带技术规程》第5.0.4,5.0.5的要求，与基层墙体全面积粘结贴，抹面胶浆为两层网格布，锚栓压住底层网格布，间距不大于600mm，距端部不小于100mm，锚栓扩压盘直径140mm，锚栓有效锚固深度不应小于25mm（不包括找平层、饰面层），钻孔深度应比锚固深度深10mm。岩棉的材料性能应符合 GB /T25975-2018对岩棉条的规定，保温系统其他材料性能应符合 JG /T483-2015《岩棉薄抹灰外墙外保温系统材料》、 JGJ

/T480-2019《岩棉薄抹灰外墙外保温工程技术标准》的规定。岩棉防火隔离带应采用岩棉条，且300宽度上不应拼接，应选择成品防火隔离带。当防火隔离带与苯板或其他 B 级材料造型重合时，造型也应采用 A 级材料制作。防火隔离带抹面层底层玻纤网500mm宽，每边超出100mm;面层玻纤网如搭接，位置距防火隔离带边缘不小于200mm。防火隔离带应交圈，必须上下错位时，错位处上下交错不小于300mm，且应设垂直防火隔离带。