地产策划流程

深圳WK----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4， 竞争个案项目调查与分析

5， 消费者分析：

（1） 购买者地域分布；

（2） 购买者动机

（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4） 购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6， 结论

二、 项目环境调研

1， 地块状况：

（1） 位置

（2） 面积

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2） 房地产的政策法规 （3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择（见下图表）

3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4， 土地延展价值分析判断（十种因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表

房地产开发全套流程大全完整版)

一、前期准备阶段：

1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。

2.土地收购：寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判购买。

3.立项评估：对土地进行可行性研究和评估，制定项目规划和预算。

4.立项批准：向相关政府部门递交项目申请，获得项目立项批准。

二、设计阶段：

1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。

2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。

3.施工准备：编制施工方案和项目预算，筹集开发资金和施工材料。

4.审批和许可：向政府部门递交设计图纸并申请审批和许可。

三、施工阶段：

1.招投标：发布施工招标公告，邀请各类承包商参与投标。

2.承包商选择：评估投标文件，选定合适的承包商进行施工。

3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。

4.环境保护：遵守相关环保法规，确保施工过程环境友好。 四、销售阶段：

1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。

3.签订合同：与购房者签订购房合同，明确双方权益和责任。

4.贷款申请：协助购房者申请贷款，并与金融机构合作解决融资问题。

五、交付阶段：

1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。

2.迁入交付：通知购房者按计划迁入，并进行房屋交付手续。

3.后期服务：提供购房后的跟踪维修和售后服务，解决购房者的问题和需求。

4.项目竣工：向政府部门递交竣工验收报告，获得项目交付和竣工备案。

房地产公司前期部门工作流程

房地产公司的前期部门工作是指房地产项目落地前的策划和准备工作，包括市场调查、项目策划、规划设计、项目评估、招标采购等多个方面。下面将详细介绍房地产公司前期部门工作流程。

一、市场调查

市场调查是房地产公司前期工作的重要一环，它可以帮助房地产公司了解当地的市场需求和消费者的心理需求，为房地产项目的定位和规划提供依据。市场调查需要收集大量的信息和数据，包括人口流动情况、房价走势、竞争对手情况、社区设施等方面的信息。在调查过程中，房地产公司需要充分了解市场环境和竞争状况，以制定正确的定位和方案。

二、项目策划

项目策划是房地产公司前期工作的关键一环，它是为后期项目开发和营销提供指导和保障的基础性工作。在项目策划阶段，房地产公司需要制定综合性的项目规划，包括土地选址、后续开发阶段的方案、营销策略等方面的计划。同时还需预测项目建设的可行性和商业效益，评估项目风险及潜在收益。

三、规划设计

规划设计是指设计一个地产项目的整体布局、建筑风格、户型设计和配套设施等，作为开发商和消费者之间沟通的桥梁。在规划设计阶段，房地产公司会聘请专业的设计师和技术人员，根据前期市场调查和项目策划的结果，与当地政府部门沟通，制定出完整的项目规划方案。

四、项目评估

项目评估是通过对房地产项目的建设、营销和管理方面进行定量和定性的评估，以确定项目的商业价值和可行性。项目评估可以帮助房地产公司了解项目的盈利能力、风险程度和商业价值，并制定相应的经营规划。在评估时，需要考虑土地价格、建筑成本、销售周期等多个因素。

五、招标采购

招标采购是指房地产公司在项目前期部门工作期间组织程序化采购以及合同进行管理。它主要包括供应商和承包商的选定、合同的签订、履行和终止等方面的工作。

在招标采购的过程中，需要考虑多方面的因素，如物流运输、安全保障、价格等，以确保项目的建设质量和经济效益。 总结：

以上是房地产公司前期部门工作流程的相关内容。市场调查、项目策划、规划设计、项目评估和招标采购等环节缺一不可，只有全面细致地做好前期准备工作才能使项目顺利开展。同时，要不断地根据市场环境和消费者的需求进行改进和调整，以适应市场需求变化的压力。

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项目定位策划管理流程

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项目定位策划管理流程定位策划准备定位策划实施审核/审批依据责权手册设计管理部开发经营部代理公司CP销售前期管理编制《项目定位策划任务书》编制项目定位策划建议综合评估，推荐策划机构Y营销供应商采购Y依据《责权手册》组织采购、评审概念设计管理CP项目拓展管理项目计划管理Y组织任务书评审NN依据《责权手册》组织评审N依据《责权手册》组织评审CP分阶段组织分项评审确定项目定位策划思路编制《项目定位策划报告》分项报告项目定位市场调研分析项目开发策略及初步规划设计建议经济效益分析营销推广策略定位策划过程交流具体操作可根据专业定位策划公司标准进行讨论、调整调整、完善、深化，形成《项目定位策划报告》组织《项目定位策划报告》评审CPY审核/审批审核/审批审核/审批审核/审批 编号：

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1. 目的

规范公司项目开发前期的项目定位策划工作，确定项目开发和设计方向，并指导项目前期设计（概念设计）工作。

2. 适用范围

本流程适用于公司项目确立后的项目定位策划及前期设计（概念设计）工作。

3. 术语和定义

3.1. 项目定位策划：提出项目的开发策略、档次、类型、消费目标群体、开发方式和节奏、面积和户型配比等。

4. 职责

参见《流程图》及工作程序。

5. 工作程序

5.1. 项目定位策划准备

5.1.1. 开发经营部负责开发项目定位策划工作的组织。

5.1.2. 开发经营部收集政府规划（建筑密度、容积率、公建等指标）等相关资料，结合《可行性研究报告》，形成项目初步策划思路，提出策划深度要求及时间进度安排，编制《定位策划任务书》，并依据《责权手册》组织评审，主要输入条件包括：