购物中心运营详细介绍(2012年38P)

商品售卖方式
服务功能
市、区级商业中心
商圈半径5-10公里
各个租赁店独立开 展经营活动
停车位300-500个
11.购物中心 市区购物中心
市级商业中心
商圈半径10-20公里
建筑面积10万平方 米以内
各个租赁店独立开 展经营活动
停车位500个以上
11.购物中心 城郊购物中心
城乡结合部的交通 要道
商圈半径30-50公里
SP活动
推 (推广) 软文
广
参
展
招商 商管筹备
开盘筹备 开 工
销 售 筹 备
开盘活动
销售阶段
商场开业
调
整
按 揭 银 行
落
实
施
工
商 管 成 立
主 力 进 场
统 一 办 证
银 行 按 揭
返 租 签 约
异 地 销 售 展 开
委 托 管 理
商 企 入 驻
持有物业开发流程—追求持续增值
数 量 能 力 倾 向 规 消 商 消 费 审 美 品 牌 策 略 时 尚 流 行 经 营 方 式 经 营 策 略
购物中心运营
1、发展趋势
流通产业变化趋势与零售业战略组合关联性
零售店战力组合图
零售业经验策略与管理执行要点
零售业经验策略与管理执行要点
零售业态的发展
消 费 合 作 社 百 邮 连 超 折 购 便 物 利 级 扣 中 锁 市 货 公 司 购 店 场 店 心 店 1844英国Rochideal纺织工人：共同采购组织 1852法国巴黎BonMarshe部门卖场：不二价 1880美国Sears：无店铺贩卖 1920食品业最多：卖价均一、规模化 1930英国经济大萧条：自助服务，不同部门 不同毛利 1950美国，耐久消费财：家电品、旅行箱K mart 1960美国：计划性造镇 1970食品业最多：营业时间长、讲求便利性 英 国 ， 入 会 缴 费 制 ： Sams Club 、 Price Club 美国，品牌商品：退货品、滞销品、过季商 品之处分 融合D.S & Off Price廉价销售：购物中心
商 业 主 题
橱
CI 系
窗
统
色 彩 灯 光
初 步 租 价
成 本 测 算
收 益 预 测
客 流 频 率
消 费 群
盈 利 状 态
外 部 动 线
内 部 动 线
经 济 收 益 评 价
消费资源
租金成本能力
到达路径
引
导
纵向
横向
持有物业开发流程—追求持续增值
对 象 优 惠 条 件 策 略 价 格 推 广 商 洽 签 约 开 业 推 广 形 象 包 装 资 产 包 装 内 部 增 值
根据商品特点而 定
采取柜台销售或开 架面销方式
从业人员具有丰富 的专业知识
10.居家建材商 店
城乡结合部、交 通要道或消费者 自有房产比较高 的地区
目标顾客以拥有自有 房产的顾客为主
营业面积6000平 方米以上
采取开架自选方式
提供一站式购足和 一条龙服务，停车 位300个以上
基本特点 选址 商圈与目标顾客 规模
盈利模式
租赁经营：可变和不可变租金
合资经营：租金入股，租期入股
持 有
委托经营：固定租金、自收租金
实物融资：银行抵押、实物担保、典当
盈利模式
融资：组建REITs、发行基金
资产上市
上市公司：募集公众资金
产权交易：无形资产和实物资产同时评估
实演及案例分析
5、财务管理
一、财务分析
通过对市场以及项目周边商铺租金的分析，以及可比案例研究对比，预估项目 租金水 平，从而测算项目租金收益。乙方将根据现有条件建立较为可靠的财务分析模型 用以评估项 目发展的可行性（需要业主提供相应资料） 1.成本预估 标准的建设费用 基本的基础设施建设费用 有可能发生的成本 税务 其他成本 2.出租和售价预估 零售商业物业租金和租金成长率
一、财务分析
3. 营业收入预估 净现值：指投资方案所产生的现金净流量以资金成 本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。 内部回报率：内部回报率（IRR）是衡量私募股权 投资业绩最合适的基准。简而言之，内部回报率是用百 分比表示的时间加权回报。内部回报率用现金提用（投 资额）现值、分配（投资回报资金）现值、未实现投资 现值计算，需要计算贴现率。内部回报率法是一种评价 投资方案的方法。该方法是计算能使净现值为零的贴现 率，这个贴现率被称之为内部回报率。然后通过比较内 部回报率与金融市场上预期的资金成本的大小来评价投 资方案。如果前者大于后者，则方案是可取的；否则， 就是不可取的回收年限。
自选销售，出入口 分设，在收银台统 一结算
设不低于营业面积 40%的停车场
有店铺零售业态分类和基本特点
基本特点 选址 业态
辐射半径5公里左右 ，目标顾客以中小零 售店、餐饮店、集团 购买和流动顾客为主
商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 ）
大众化衣、食、日用 品为主，自有品牌占 相当部分，商品在 4000种左右，实行低 价、批量销售 综合性，门类齐全， 以服饰、鞋类、箱包 、化妆品、家庭用品 、家用电器为主
商圈与目标顾客
规模
商品（经营） 结构）
商品售卖方式
服务功能
辐射半径0.3公里，目 标顾客以相对固定的 居民为主
营业面积一般在 100平方米以内
以香烟、饮料、酒 、休闲食品为主
柜台式和自选式相 结合
营业时间12小时以 上
2.便利店
商圈范围小，顾客步 行5分钟内到达，目标 顾客主要为单身者、 年轻人。顾客多为有 目的的购买
以销售某类商品为主 ，体现专业性、深度 性、品种丰富，选择 余地大 商品以改善、建设家 庭居住环境有关的装 饰、装修等用品、日 用杂品、技术及服务 为主
商品售卖方式
服务功能
6.仓储式会员店
城乡结合部的交 通要道
营业面积6000平 方米以上
自选销售，出入口 分设，在收银台统 一结算
设相当于营业面积 的停车场
来店消费者
参观者 消费者
3、开发流程
产品开发流程
产品包装
商业主题 文化内涵
施工单位
推广 开始
项目 报批
用地研究
项目策划
初步方案
论 证
调整方案
方案 设计 招商 方案
开工
市
场 调 查
提 出 开 发 方 向
商 业 方 案
建 筑 方 案
开 发 方 案
市 场 论 证
商 业 论 证
建 筑 规 划 论 证
主 力 商 家 承 诺
服饰
珠宝首饰
配件
儿童玩具
家用家饰
健康美容
书籍文化
餐饮食物
运动户外
其他业种 影城及娱乐
支援性服务设施
各承租单店之营业额 租金与费用 管理营运者所获得各承租单店所 贡献之租金与费用
投资收益与下次管理营运之 资金来源
图 1-2：购物中心之利 润详细部说明
购物中心内营运主要参与者之权利、责任、目的与需求
参与者 次分类 权利与目的需求 责任 保持管理营运的水准 管理者、投资者、地主 极大化投资报酬，追求整体购物中心的 并以所有承租商与消费顾 管理营运者 、开发商、实际营运者等 极大收益 客的利益为目的，获得最 高营运绩效与投资报酬 提供最大的集客力， 核心承租商（全线型百 极大化营业额，主要空间使用者，享受 足够将消费顾客外溢至其 货公司、多样百货店，超级 低租金与管理营运费用，同时也享受整体购 他承租商店之中，并具最 市场，或影城、室内主题乐 物中心的集体正向外部效果，也同时使用整 高额的营业额能够保持购 园等） 体购物中心的公共设施与服务 物中心基本的收入 相对较高的承租与管 最高营业额，核心承租商的正向利益外 理维护费用，提供整体购 溢效果，其他承租者所带来的多样性外部效 物中心多样性成为对顾客 果，共享的公共服务与设施 的第二吸引力
盈利模式
1、盈利模式 （1）变现 原则：市场价值最大化。 现金流量最大，一次性融资 （2）持有 原则：资产优质化 经营实心化 - 多次融资 （3）资产上市 原则：资产包装、资产优质
盈利模式
土地：产权转让、合资入股、股权转让
变
现
整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让
拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售
（营业收益）
（产品服务商）
承租商
相关领导 建筑设计者 承包商 开发关系
（租金与费用） （管理与运营活动）
管理与营运者 地租（税专案）
土地空间与设施
地主投资人
银行
投资人 其他资本来源 财务融资关系
开发者的开发与管理营运策略 购物中心的实体意向特殊 与品质 营运意向，从承租组合、顾客服务、促销 广告等管理营运活动而来 购物中心整体集客力 产生实际来客人潮并有效率 的分派至各单店 核心商店
会员制批发业 Outlet、Off Price Power Center
有店铺零售业态分类和基本特点
基本特点
选址
业态
1.食杂店 位于居民区 内或传统商 业区内 商业中心区 、交通要道 以及车站、 医院、学校 、娱乐场所 、办公楼、 加油站等公 共活动区 居民区、交 通要道等租 金相对便宜 的地区 市、区商业 中心、城郊 结合、交通 要道及大型 居住区
商 业 运 营
招商实施
初 步 收 益 目 标
开 业
调
整

达到目标收益率
资产经营
商业运营
装 修 控 制 开 业 计 划 庆 典 商 品 调 整 商 店 调 整 租 金 调 整 融 资 方 案 转 让 方 案 持 有 方 案
运 营 模 式