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2016
1 / 5 购物中心的运营模式
购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等
购物中心的运营模式
在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。
购物中心“卖商铺”模式难成功
“中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。
住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。
“国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。精品文档
2016
2 / 5 有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？”
“只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。
购物中心运营与购物中心管理系统
第八期 作者：邱浩
本文旨在阐明在全新的商业竞争中，购物中心经营者到底想要什么，以及购物中心系统供应商到底要给客户什么，才能支撑国内购物中心业态的健康持续发展。与大家探讨。
上篇 购物中心的经营者想要什么
看几个有关沪上购物中心的细节：
☆随便你哪天晚上到莱福士广场，你永远会发现那是年轻时尚男女的集散地；
☆你到久百城市广场陪太太买好TIFFANY的项坠，顺便到楼下的FreshMart买了一包92元/公斤的寿司米；
☆你不会在恒隆广场买到ESPRIT，也不会到正大广场去买MONT BLANC；
☆你昨天刚拿到美罗城的城市卡，今天又在百联世茂购物中心填写会员卡申请单；
☆早上打开信箱，发现百联南方购物中心的精美的小册子又寄到你了手里，再一次告诉你“生活大有乐趣”的同时，也告诉你三楼新开了一间休闲西餐厅……
购物中心的管理核心——大服务
购物中心的核心盈利点是租金收入，取得稳定的租金收入需要确保所引入的租户有稳定的营业收入，而租户的营业状况又取决于购物中心的选址、定位、活动、促销等一系列吸引终端顾客客流的服务。
为了能够持续不断地发展，购物中心运营者需要不断地增强吸引力，才能持续地提升租金水平以扩大整体收入规模，这就要求购物中心的运营者必须为租户、为顾客提供统一、便捷、高品质的服务。这里所指的服务，不仅仅包括为顾客提供一辆婴儿车，为会员邮寄一份针对其购物特点的商品/促销介绍，还包括购物中心最初的选址，以及购物中心根据选址、定位所确定的品牌档次及不同业态租户的比例，这些，我们统称为“大服务”。
提升“大服务”能力与水平，是购物中心运营者需要思考的重点，因为这是购物中心的管理核心！
购物中心的核心竞争力
“大服务”水平越高，购物中心的核心竞争力便越强！广义地讲，购物中心的核心吸引力突出表现在如下几方面，如图：
购物中心运营案例
——山东某十万平方米的购物中心商业规划报告
智地网出品
该购物中心位处二三线城市，建筑面积10万平方米，有－1层到4层。这份商业规划报告是根据开发商的投资目标，以市场调研公司所做的市场调研报告为基础，以设计单位的初步方案作参考，对该购物中心的业态业种选择、分布和面积分配作出规划。
其业态业种规划分别从经营方式、区域位置及面积规划、物业产权、收益方式、定位、目标客层等六个方面进行分析定位。并且其业态业种的选择、分布和面积分配符合一般购物中心的规划规律，考虑了经营商家的要求和业种业态的特点，并以满足消费者的消费需求和消费习惯为重点，是一份具有较高参考价值的购物中心商业规划书。
1、主题百货
（1）经营方式引进1家国内知名品牌百货主力店，独立经营。如引进王府井、新玛特、银座、太平洋百货、百盛等。
（2）区域位置及面积规划
1）百货主力店规划在项目1～4层的东南角，面积约20000m²左右。
（3）物业产权
物业分零销售产权，采用10年返租，物业整体租赁给国内外知名品牌百货经营。
（4）收益方式
1）收取固定租金。
2）通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。
（5）定位
1）经营定位：
2）定位依据
（6）目标客层
【商业地产策划定位与建筑规划设计要诀800例】网络远程培训班16节课仅388元
【课程内容】
一、商业地产的开发要诀总论
二、商业地产项目的市场调研要诀
三、商业地产项目的全方位定位要诀
四、商业地产业态业种的类型特点、选择定位与分布组合规划要诀
五、商业地产主力店定位招商与20类主力商家的选址及其建筑规划要求
六、商业地产人员流动线设计暨交通规划要诀
七、商业地产建筑规划设计与配套设施设备和装修装饰设计要诀
八、商业街、社区商业和专业市场的开发与设计要诀
九、购物中心的开发与设计要诀
十、城市综合体的开发与设计要诀
【特点】
案例性：课程将经验要诀与实际正在运营的数十个成功或失败的项目进行结合讲解
购物中心长期运营九大问题与解决建议
核心提示:投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。
做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好„„那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
商业项目开发多了几分冷静，投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。
8万m2以上规模适合长期持有
1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?
做商业时，会思考，投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业，或者希望整体转让给商业投资公司的，则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜，因为体量有足够规模时，投资人获得的利润才相对较多，才愿意长期持有。
2、怎样做账本?
会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给发展商看。我们会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，给开发商参考。通过这个账本，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡，再进行相应的调整。对于收益较低的项目，发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施，保证投资安全性。
