证券经纪人开发客户的基本流程
证券经纪人开发客户的基本流程
证券经纪人开发客户是获得目标市场的重要保证，在具体的开发客户过程中，证券经纪人首先要与客户建立关系，推销自己；其次是相互接触建立信任的关系，激发客户对证券投资的兴趣；然后是利用专业知识和技能，通过面谈等接触激发客户投资意愿；最后是解决问题，促成交易。
l确定目标市场，寻找潜在客户
首先应研究当地的市场结构及其特点，然后确定自己的目标市场，制定市场开发计划，并有重点、有步骤地实施计划。寻找潜在客户是建立客户关系资料库的必要步骤。
(I)建立潜在客户资料库。根据证券投资需要、证券投资能力等因素分析寻找潜在的客户，客户可以是机构客户也可以是个人客户。建立资料可需要长时间的积累和联络。
(2)收集相关资料建立客户档案库。这是了解客户的必要步骤，可在建立客户资料库时同时搜集。主要内容应该包括：姓名、年龄、住址、电话、学历、工作单位、月收入、兴趣爱好等基本信息，但是由于涉及到隐私故搜集起来较困难，还应做好保密工作。
(3)对资料进行分类整理，制定开发计划。对收集到的资料进行系统整理，建立分类档案，确定潜在客户，对潜在客户制定开发计划。
客户开发计划应主要包括以F内容：
①目标设定。要设定市场开发的短期目标和长期目标。
②选定对象。选择具体的客户对象实施计划。
③行程安排。行程的安排要有详尽的计划，根据需要确定详尽程度。
④计划的检讨与修订。依据开发客户的实际情况对原计划进行修改。
(4)取得联系，建立信任，建立直接接触关系。只有建立正常的联系并且取得客户的信任，才有可能深入接触。这时要注意经纪人自身形象的传递，既要有道德还要有真才实学。(5)筛选客户。去除那些不适合发展的对象，可以根据基本资料进行初步判断，也可经过一定的接触后根据对象的态度和实际情况决定是否开发该客户。筛选客户可以采用评级机制，对评级后的客户进行计算机化管理。
2直接接触潜在客户
接触潜在客户是认识客户的必要步骤，接触的方式包括信件方式、随机访谈方式和电话方式等。
(1)信件或电子邮件。其目的主要是说明公司情况并确定进一步的联系方式，展示公司主要的证券产品、投资建议、投资产品、经纪服务产品、客户订制的专题信息，这是预定面谈的一种方式。
(2)电话。通过电话介绍公司情况、说明来电目的、争取直接面谈、提出见面时间地点、回复客户所提出的各种异议等，是预定面谈的另一种方式。
(3)随机访谈。有选择性地与客户进行直接交流，向客户说明公司的各种服务和产品，为客户准备公司简介、行情分析和公司展示等，了解客户的真实需要、问题和个性，了解客户的个人信息等．建立初步关系。
3营销面谈
(1)面谈目的。获取客户的个人资料及财务资料；分析客户的财务状况及投资需求：介绍股票投资和金融创新产品；获取投资和购买服务的承诺。
(2)面谈前的准备工作。安排适当的时间和见面地点；注意仪容，确保专业形象；认真了解被访客户的投资需求、个性等个人因素；牢记客户所关心的行情数据、问题要点；检查所需资料，如名片、潜在客户资料卡、公司宣传资料、股市投资资料、投资建议书等。
(3)面谈的注意事项。面谈技巧是能否实现客户开发的关键环节，也是表现经纪人实力、展现公司魅力的关键环节。经纪人在面谈时有以下基本原则：要态度诚恳，神情坦然；面谈前要了解好客户的姓名、职业与爱好，便于沟通；按照面谈的目的实施；寻找可以帮助客户的事项，关心客户的事业、爱好及家庭；态度优雅友
善，注意察言观色；答应客户的事情应迅速处理、落实等。从客户处寻找资料是一个发掘和探求的过程。我们必须主动发问才能取得所需资料，同时又要细心聆听，找寻线索，了解客户偏好。特别是要注意谈话技巧和聆听客户的要求。
谈话时所应注意的事项：
①开门见山，以便能控制会谈的场面。应用简单、非专业的语句，但不要偏离证券话题。当我们准备妥当要真正着手搜集有关客户的资料时，请用一些比较灵活的字句，如“在我们未开始谈及……请问我是否可以问一些问题?”
②不要涉及隐私或者难以回答的问题，确保你获得了所提出问题的答案。
③不要一次提出很多的问题，客户可能会忽略其中的关键问题，每次仅提出一个问题，务使客户回答的越精确越好。
④提问时争取获得较多信息，多用“为什么”和“怎样”字眼。
⑤注意问题的措辞，使客户能用肯定的字句清楚地回答。
⑥切忌评论客户行为。
聆听时所应注意的事项：
①尊重客户，有耐心，专心听客户的发言。
②给客户足够的发言时间和空间来详细阐述。
③对客户没有偏见，抓住客户微小的倾向和态度上的变化，发现关键点。
④明确客户的发言内容，时刻把握发言的方向，不要偏离主题。⑤注意边思索边聆听，不要忽略其中的任何有利信息。
4促成交易
经过一段时期的努力，如果潜在客户已明确投资意向，那么经纪人应及时地帮助其落实开户手续并核实资金到位情况，还要向客户递交准备充分的投资建议书，满足当初所答应的条件，及时说服并协助客户开户。促成交易并不能催促，因为客户初入风险较大的证券市场有一定的畏惧心理，这时应该加强心理辅导．协助客户展开工作，但前提是充分尊重客户的意愿。
证券交易的结算流程 （清算） （交收） 交易数据接收 深沪传输数据 清算 应收应付进行轧抵 发送清算结果 发给各结算参与人 结果参与人组织证券或资金已备交收 收到结果后进行组织 发送交收结果 中结公司发给结算参与人再发给证交所 结算参与人划回款项 向结算公司划出款项 交收违约处理 资金教授违约处理，证券交收违约处理 证券交易的结算可以划分为清算和交收两个主要环节。在此基础上，还可以进一步划分为交易数据接收、清算、发送清算结果、结算参与人组织证券或资金以备交收、证券交收和资金交收、发送交收结果、结算参与人划回款项、交收违约处理等八个环节。 一、交易数据接收 沪、深证券交易所在闭市后，会按约定将证券交易数据通过专门通讯链路传输给中国结算公司沪、深分公司。中国结算公司沪、深分公司接收数据时，应当核对所接收数据的完整性。
二、清算 接收完证券交易数据后，中国结算公司沪、深分公司一般在当日日终，作为共同对手方，以结算参与人为单位，对各结算参与人负责清算的证券交易对应的应收和应付价款进行轧抵处理。在清算过程中，除计算应收和应付价款外，还需将印花税、经手费、监管规费等税费一并纳入净额清算中。实践中，投资者应收的现金分红、利息，以及转让限售股应缴纳的个人所得税等也会纳入到净额清算中。由于我国证券交易所市场实行滚动交收制度，因此一般来说，不同交易日发生的交易是分开清算的，在同一个交易日发生的交易才会进行轧抵处理。 除净额清算外，在一些证券品种上还存在逐笔交收制度，如权证的行权、买断式回购的到期结算等。对于实行逐笔交收的证券交易，中国结算公司沪、深分公司并不将其纳入到净额清算中，而是逐笔计算对应结算参与人的应收和应付金额。 三、发送清算结果 清算完毕后，中国结算公司沪、深分公司会通过专用通讯网络，将清算结果数据发送给各结算参与人。 四、结算参与人组织证券或资金以备交收 结算参与人应当根据收到的清算结果，组织证券或资金以备交收。 结算参与人净应付款项的，应当及时核查自身资金交收账户的资金是否足额；如不足，应当在最终交收时点前，向其资金交收账户划人资金。具体操作方法是向中国结算公司沪、深分公司在商业银行（称为结算银行）开立的专用存款账户汇入款项，并通过专用通讯网络将汇款信息通知中国结算公司沪、深分公司，中国结算公司沪、深分公司据此记增该结算参与人的资金交收账户余额。资金交收账户也称结算备付金账户。开立该账户是结算参与人参与结算的前提条件之一。根据有关规定，结算参与人应当在其资金交收账户预留一定金额的资金，其最低限额一般称为最低备付。 对于证券，由于客户一般情况下不可能卖出超过其实际可卖数量的证券，且证券原先即托管在证券公司，因此证券公司一般不需要专门组织证券以备交收。不过B股市场存在例外。在深圳B股市场，境外投资者可能将证券托管在境外托管机构，而交易委托证券公司进行，由于中国结算公司深圳分公司交收对手是证券公司，投资者卖出证券时，卖出证券需从境外托管机构划付到证券公司，因此对证券公司来说，存在组织证券以备交收的过程。 五、证券交收和资金交收 在最终交收时点（A股、基金、债券、ETF、权证等品种最终交收试点为T+1 16：00），中国结算公司沪、深分公司将进行证券交收和资金交收。 （一）证券交收 证券交收包含两个层面： 一是中国结算公司沪、深分公司与结算参与人的证券交收。对于应付证券的结算参与人，中国结算公司沪、深分公司会将相应证券从其证券交收账户划付到中国结算公司沪、深分公司证券登记结算系统自身设立的“集中证券交收账户”；对于应收证券的结算参与人，中国结算公司沪、深分公司会将相应证券从“集中证券交收账户”划付到其证券交收账户。中国结算公司沪、深分公司与结算参与人的证券交收一般称为“集中证券交收”。
工业地产招商流程培训 一、什么叫工业地产 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的使用年限为50年。 毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是净地出让。 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系； 净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 二、工业地产有什么特点: 工业地产有着其自身的特点 工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：
1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。 近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂,后又出台《全国工业用地出让最低价标准》,要求2007年1月１日起全面施行最低价标准;国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定20０7年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。 由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看,健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争,优胜劣汰,有实力的公司企业自然长存。 2、市场供求的影响。从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GＤP增长都在8%至１0％，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自20０1年加入WTＯ后的５年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底，总规模达到1.7６万亿美元；累计实际利用外资超过6８50亿美元。全球5００强有4８0多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业
一、客户开发流程与技巧 （１）准备工作 Ａ、选定预备开发的客户名单； Ｂ、准备所需要的文稿商品介绍，交易知识； Ｃ、排定访谈时间和开发方式； Ｄ、建立自我的肯定和信心； Ｅ、修饰自我形象和仪容； Ｆ、演练各种谈话技巧； Ｇ、收集各客户（个人或公司）基本资料。 （２）电话访谈客户 Ａ、以社会调查为借口，向客户探询兴趣度； Ｂ、用专家的口吻，诚挚难以抗拒的方法约定正式会晤的机会； Ｃ、电话客户访谈在于主动约定会晤的机会，内容不宜过长，时间不宜过久； Ｄ、切记电话礼貌。 （３）亲访客户 Ａ、出发前，须检视所需的文件和仪容外表； Ｂ、出发前，先行去电话通知客户，告知现准备出发，去拜访他，预计于何时到达； Ｃ、晤面时，立即双手送上名片，并简单自我介绍； Ｄ、送上预先准备好的资料； Ｅ、以轻松的方式对谈； Ｆ、邀请客户至公司参观； Ｇ、握手告别并表示谢意； Ｈ、访谈客户。 （４）追踪了解客户归类 Ａ、返回公司后立即将访谈内容和客户提出的意见或问题详实记录； Ｂ、将客户依自由意愿和个性分类，并拟订格式对策； Ｃ、做好客户追踪的工作，资料开发和时间的安排； Ｄ、积极约定赴公司参观的时间或再次见面的时间。 （５）工作守则 Ａ、将开发客户的工作习惯化，养成"天天打电话给客户，天天约见客户"的工作时间； Ｂ、放弃"钟爱一人"的观念，千万别"为一棵树而放弃了整个森林"； Ｃ、别怕"碰钉子"（遇挫折），要有愈挫愈勇"屡败屡战"的精神； Ｄ、知己知彼，百战百胜； Ｅ、事前多一分钟准备，事后少十秒弥补。 （６）公司配合活动（自选） Ａ、每周举办投资说明会； Ｂ、每月举办一期客户技术研习班； Ｃ、定期和新闻媒体发布专搞；
企业资产证券化的基本运作流程 一个完整的资产证券化运作流程中主要由发起人、发行人、服务人、信用评级机构、 证券承销商和投资者所组成。在整个过程中，先由发起人将其所拥有的资产以出售的方式过户给发行人，发行人获得该资产的所有权后，发行以该资产的预期现金收入流为担保支持的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权来确保未来的现金收入流首先用于对该证券持有人还本付息。 国资产证券化是近几十年来国际金融市场上兴起的一项金融创新产品，它最初诞生于 美国，是美国政府国民抵押协会首次发行以住房抵押为担保的抵押贷款支持证券，开创了资 产证券化的先河。在2005年我国国务院正式批准了信贷资产证券化与住房按揭证券化的试点。同时央行和银监会联合颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》，规范了信贷资产证券 化的操作，保护了投资人和当事人的合法权益。 一个完整的资产证券化运作流程中主要由发起人、发行人、服务人、信用评级机构、 证券承销商和投资者所组成。在整个过程中，先由发起人将其所拥有的资产以出售的方式过户给发行人，发行人获得该资产的所有权后，发行以该资产的预期现金收入流为担保支持的资产支持证券，并凭借对该资产的所有权来确保未来的现金收入流首先用于对该证券持有人还本付息。 企业在进行资产证券化的过程中主要可以分为：出售、信用评级、资产支持证券的发行和交易、以及信贷资产的回收管理。 销售 在我国虽然在《信贷资产证券化试点管理办法》中有规定，采取以信托模式来实现事 实上的销售，但是我国的相应的法律尚不健全，所以再实际操作中是通过相对简单的信托式
的SPV( Special Purpose Vehicle )，以信托资产的独立性完成真实的销售目的。在这个 销售过程中，先由发起机构与受托机构签订信托协议，设定特定目的的信托转让信贷资产， 从而实现了资产所有权的转移，再利用信托协议的相关条款实现风险的隔离。 信用评级 资产证券化作为资产市场的创新工具，对于信用评级的水平要求很高。资产证券化一 方面能给投资者和当事人带来更多的融资获利的机会， 另一方面由于双方的信息不对称， 在 信用风险上存在较多的问题资产证券化是一种新型的企业融资工具， 它需要的是较高水平的 信用评级。在资产证券化的信用评级中， 主要是围绕资产证券化交易中投资者应收回的权益 进行评级，信用评级的结果往往会决定证券化资产和交易结构。 信用评级在资产证券化过程 中起到了相当大的作用。对于发行证券的机构来说，一个良好的信用等级就意味着其所发行 的证券的筹资成本低；对于投资者而言，一定的信用评级等级就是对于投资决策的一个衡量。 在我国目前进行的很多试点的信贷资产均为银行比较优质的信贷资产，而且资产的规模较 大，一般情况下采取成本较低的内不信用评级的机制较多。 资产支持证券的发行和交易 发行资产支持证券时，发行人应组建承销团，承销人可在发行期内向其他投资者分销 其所承销的资产支持证券。 目前资产支持证券还只能在全国银行间债券市场流通交易，以 后可能会慢慢向其他资本市场推广。 信贷资产的回收管理 贷款服务机构依照服务合同约定管理作为信托财产的信贷资产， 为信贷资产单独设账、 单独管理。贷款服务机构负责管理贷款并收取本金和利息， 并按照服务合同要求将作为信托 财产的信贷资产回收资金转入资金保管机构， 同时通知受托机构。资金保管机构负责保管信 做出规定：在向投资机构支付信托财产收益的间隔期内, 方式和受托机构指令，将信托财产收益投资于流动性好、 变现能力强的国债、政策性金融债 贷资产的资金并向投资者支付本金和利息, 《管理办法》同时对资金保管机构对资金的管理 资金保管机构只能按照合同约定的
新客户开发管理规范 1目的 通过对新客户开发过程进行管控，使公司的新客户开发工作规范化，确保满足客户需求和适用的法律法规的要求。 2适用范围 适用于公司新客户开发过程。 3职责 3.1营销副总负责年度营销计划及营销中心战略制定，重大客户开发的策划； 3.2营销部长负责新客户开发全部过程的组织、协调、控制和过程的设计； 3.3开发业务负责新客户开发全部过程的实施； 3.2总经理负责批准新客户开发任务，开发评审和验证，提供开发所需资源。 4作业内容 4.1新客户开发的策划 4.1.1依据年度营销计划及营销中心战略，确定新客户的范围，选择需要开发的新客户， 选择新客户开发计划的主攻方向。 4.1.2新客户开发评估方向 1 新客户必须具有较强的财务管理能力与较好的信用； 2 开发新客户需花费的时间、精力及费用与实施交易间的关系预估； 3 新客户能为公司经营带来的贡献及价值； 4 新客户要求的技术难度、品质要求及公司的能力评估。 4.2新客户背景调查 4.2.1开发业务通过各种渠道寻找客户，制定潜在客户名录，定期报备营销部长； 4.2.2营销部长组织团队评审，分析潜在客户的情况，为新客户开发活动的实施提供 背景资料； 4.2.3调查新客户的相关资料，衡量新客户是否符合4.1.2基本原则；
4.2.4根据调查结果进行筛选评价，确定应重点开发的新客户，如调查结果有不详之 处，应组织有关人员再次进行专项调查。 4.2.5提出新客户的开发申请。 4.3新客户开发的前期准备 4.3.1.确定目标客户方的负责人，并收集其信息； 4.3.2确定目标客户方的关键决策人，并收集其信息； 4.3.3收集新客户目前与公司相类似的供应商信息； 4.3.4了解客户采购决策的特点及周期长短等信息； 4.3.5确定对方的支付方式及回款周期； 4.3.6客户的经营信息。 4.4新客户开发的正式实施 4.4.1前期准备工作完成后，开发业务应与客户方负责人联系，有可能与关键决策人 建立联系（注意要选择合适的接触方式联系关键决策人）； 4.4.2在与客户方建立联系后，开发业务向客户介绍公司情况，分送公司产品介绍画 册，充分展示公司实力，必要时介绍公司高层与客户见面沟通，时机成熟后应邀请客户到公司考察，并对考察结果进行跟踪，及时发现存在的问题并立刻解决； 4.4.3考察工作完成，确定客户满意后，开发业务应及时向客户提出成交要求，并促 成新产品开发； 4.4.4针对后期的新产品开发，参考新产品开发管理程序； 4.4.5在开发过程中，如发现有信用、经营、财务能力等方面有问题的客户，有关人 员须向上级汇报，请求终止对其的调查和业务洽谈； 4.4.6开发业务应通过填写“新客户开发进度报表”，将工作的进展情况、取得成绩 和存在的问题向营销部长反映，营销部长及时的给予指导，必要时组织团队一起讨论解决方案。 4.5新客户开发工作总结 4.5.1开发业务应对目标客户开发过程中的成功点与失败点进行分析总结，作为后续 开发经验； 4.5.2.有涉及到需要纠正预防的地方，应组织本部门及相关部门实施纠正预防。 4.6纳入客户管理系统 4.6.1为新客户设定代码，进行有关登记准备； 4.6.2将选定的新客户基本资料通知公司相关部门； 4.6.3新客户有关资料的存档等。 雨滴穿石，不是靠蛮力，而是靠持之以恒。——拉蒂默
工业地产基本开发流程 我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍 （一）工业地产理论 1.工业地产的概念 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业 和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制 造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 2.常规工业地产开发模式分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主 体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 （1）工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产 项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于 区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体； 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的 整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 （2）主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工 业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格 意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相
客户编号： 资产账号： 厦门理工学院证券 经济系证券营业部 账户合约 厦门理工学院证券有限公司印制
客户证券资金台账开立申请表 填表说明：为确保您的利益，请在“交易方式”栏的选项前填写“是”或“否”，且必须选择两种方式以上；其他选项前可打“∨” 签署注意事项： 1、请认真阅读本账户合约中有关风险揭示及相关业务协议书的详细内容； 2、请真实填写证券资金台账开立申请表； 3、请填写本合约最后一页。
证券交易风险提示书 尊敬的证券投资者： 在进行证券交易时，可能会获得较高的投资收益，但同时也存在着较大的证券投资风险。为了使您更好地了解其中的风险，根据有关证券交易法律法规和证券交易所业务规则，特提供本风险提示书，请认真详细阅读。投资者从事证券投资存在如下风险： 1、宏观经济风险 由于我国宏观经济形势的变化以及周边国家、地区宏观经济环境和周边证券市场的变化，可能会引起国内证券市场的波动，使您存在亏损的可能，您将不得不承担由此造成的损失。2、政策风险 有关证券市场的法律、法规及相关政策、规则发生变化，可能引起证券市场价格波动，使您存在亏损的可能，您将不得不承担由此造成的损失。 3、上市公司经营风险 由于上市公司所处行业整体经营形势的变化；上市公司经营管理等方面的因素，如经营决策重大失误、高级管理人员变更、重大诉讼等都可能引起该公司证券价格的波动；由于上市公司经营不善甚至于会导致该公司被停牌、摘牌，这些都使您存在亏损的可能。 4、技术风险 由于交易撮合、清算交收及行情揭示是通过电子通讯技术和电脑技术来实现的，这些技术存在着被网络黑客和计算机病毒攻击的可能，同时通讯技术、电脑技术和相关软件具有存在缺陷的可能，这些风险可能给您带来损失。 5、不可抗力因素导致的风险 诸如地震、火灾、水灾、战争、瘟疫、社会动乱等不可抗力因素可能导致证券交易系统的瘫痪；证券营业部无法控制和不可预测的系统故障、设备故障、通讯故障、电力故障等也可能导致证券交易系统非正常运行甚至瘫痪，这些都会使您的交易委托无法成交或者无法全部成交，您将不得不承担由此导致的损失。 6、其他风险 由于您密码失密、操作不当、投资决策失误等原因可能会使您发生亏损，该损失将由您自行承担；在您进行证券交易中，他人给予您的保证获利或不会发生亏损的任何承诺都是没有根据的，类似的承诺不会减少您发生亏损的可能；网上交易、热键操作完毕，未及时退出，他人进行恶意操作而造成的损失；网上交易未及时退出还可能遭遇黑客攻击，从而造成损失；委托他人代理证券交易，且长期不关注账户变化，致使他人恶意操作而造成的损失。 特别提示： 本公司敬告投资者，应当根据自身的经济实力和心理承受能力认真制定证券投资策略，尤其是当您决定购买ST、*ST类股票或者其他有较大潜在风险的证券产品（比如权证等衍生品种）时，更应当清醒地认识到该类证券比其他证券蕴涵更大的风险。 本公司没有授权任何个人或组织进行证券委托理财业务，亦不得全权代理客户进行证券投资。为保护您的合法权益，请您不要与非法证券经营机构或个人签订证券交易委托代理协议，否则由此引发的一切后果将由您本人承担。 由上可见，证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。本风险提示书并不能揭示从事证券交易的全部风险及证券市场的全部情形。您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。
新客户开发方案与流程 （一）、确定开发流程的意义 1、使客户开发程序性加强，降低工作盲目性; 2、充分说明阶段/步骤/重点/关键要素，提高成交过程各环节的可把握性; 3、减少无效投入或低效投入，节约开支; 4、能够对每一阶段工作进行客观评判。 （二）、开发流程的五个阶段 客户开发是一个系统工程，客户开发能否成功取决于规划、策 略、环节的掌控能力。应把开发客户当作打一个战役来看待，而我 们就是这一战役的指挥者或称“导演”。清晰的阶段性工作策略及 工作重点，对预计达到效果的准确把握，能使工作富有成效。 阶段一、确定开发对象（潜在需求的有无，进行初步沟通） 阶段二、样品提供/信息收集（内线确定;信息充分;需求明 确）。阶段三、价值评估/开发程序（合作可能性;合作障碍; 开发程序）阶段四、关系建立（与关键决策人建立良好关系; 影响力渗透）阶段五、促成合作（高层沟通、考察商品、系 统支持） （三）、开发对象的确定 1、参与人员：商开专员 2、阶段工作内容 A）对客户潜在需求进行了解（客户基于何种考虑需要同我们合作？增加或调整的紧迫性如何?） B）初步沟通，了解客户经营概况； C）判断成交机会的有无。 3、工作重点 （1）、对客户的经营时间、规模、目前经营状况进行了解； （2）、对客户的
潜在需求进行判断，依据是供应商概况（结构与现存问题）、业务规划、该公司特定需求的有无/强烈程度进行判断； （3）、根据初步沟通，判断成交机会的有无。有则进入下一阶段， 无则终止 4、关键词潜在需求 (四) 、信息收集与样品提供 1、参与人员：商开专员 2、阶段工作内容 (1) 、提供方案：提供合乎双方约定好的处理方案。 (2) 、确定在客户内部的内线(或称内应、情报员、信息员)，密切往来，强化相互关系(思考谍报人员怎样开展工作)。 (3) 、搜集关键决策人的所有个人信息，包括其籍贯、年龄、生日、兴趣、爱好、在该企业时间长短、权限大小、性格、做事风格、家庭情况等。对关键决策人了解越深入，就越易于发现突破口，知道怎样与之建立/维持/深化关系 (4) 、目前供应商情况信息：供应商的结构;供应商现存问题;客户改变或增加目前销售模式的意愿及其强烈程度;供应商供应时间的长短;供应商当时的成交过程。 (7)、公司经营信息：目前客户资源状况;经营稳健性;售后质量问题的处理能力等。 3、工作重点 (1) 、建立内线。内线或为采购员，或为采购经理;他对商务经理有一定好感/认同;双方能谈得来;内线对象在客户处工作时间较长，了解内情较多。 (2) 与内线建立关系的步骤：认识—约会—认同—信赖—同盟，与内线一定要发展成为朋友关系;区别于普通朋友的、基于商业关系与商业利益的朋友。内线是中介，是桥梁，是信息中心，是情报员，必须加强对内线重要性的认识。
一、土地的性质及分类 1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年. 2.土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有土地 .可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。 3.什么是房地产权证 2000年以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主的，若要办理房屋的买卖或抵押，必须要两个证同时出示才可以办理上述业务。在2000年之后，房管局就将上述的两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以如果你现在办的证件的封面是写明《房地产证》的，那么就只是一本证了。 4.房产证的性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房拆迁房.经济适用房. 区别：商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。 房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。 拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。 简单的说，商品房经过批准，面向大众。 房改房有优惠在里面。 拆迁房：被拆迁人定向销售的房子 5.土地使用类型分为土地划拨和出让. 区别：
证券投资开户的具体流程： 投资者如需入市，应事先开立证券账户卡。分别开立深圳证券账户卡和上海证券账户卡。（一）办理深圳、上海证券账户卡 深圳证券账户卡 投资者：可以通过所在地的证券营业部或证券登记机构办理，需提供本人有效身份证及复印件，委托他人代办的，还需提供代办人身份证及复印件。证券投资基金、保险公司：开设账户卡则需到深圳证券交易所直接办理, 开户费用：个人50元/每个账户；机构500元/每个账户。 上海证券账户卡 投资者：可以到上海证券中央登记结算公司在各地的开户代理机构处，办理有关申请开立证券账户手续，带齐有效身份证件和复印件。委托他人代办：须提供代办人身份证明及其复印件，和委托人的授权委托书。开户费用：个人纸卡40元，个人磁卡本地40元/每个账户，异地70元/每个账户； （二）证券营业部开户 投资者办理深、沪证券账户卡后，到证券营业部买卖证券前，需首先在证券营业部开户，开户主要在证券公司营业部营业柜台或指定银行代开户网点，然后才可以买卖证券。 证券营业部开户程序 （1）个人开户需提供身份证原件及复印件，深、沪证券账户卡原件及复印件。若是代理人，还需与委托人同时临柜签署《授权委托书》并提供代理人的身份证原件和复印件。 （2）填写开户资料并与证券营业部签订《证券买卖委托合同》（或《证券委托交易协议书》），同时签订有关沪市的《指定交易协议书》。 （3）证券营业部为投资者开设资金账户 （4）需开通证券营业部银证转账业务功能的投资者，注意查阅证券营业部有关此类业务功能的使用说明。 选择交易方式，投资者在开户的同时，需要对今后自己采用的交易手段、资金存取方式进行选择，并与证券营业部签订相应的开通手续及协议。例如：电话委托、网上交易、手机炒股、银证转账等。 （三）银证通开户 开通“银证通”需要到银行办理相关手续。 开户步骤如下： 1．银行网点办理开户手续：持本人有效身份证、银行同名储蓄存折（如无，可当场开立）及深沪股东代码卡到已开通“银证通”业务的银行网点办理开户手续。 2．填写表格：填写《证券委托交易协议书》和《银券委托协议书》。 3．设置密码：表格经过校验无误后，当场输入交易密码，并领取协议书客户联。即可查询和委托交易。 在证券交易所市场,证券交易的基本过程包括开户、委托、成交、结算等几个步骤。开户的具体步骤上面已经有具体说明交易的具体操作步骤如下： 一、开户 二、委托 在证券交易所市场,除了证券交易所会员的自营业务外,投资者买卖证券是不能直接进 入证券交易所办理的,而必须通过证券交易所的会员。换而言之,投资者需要通过证券经纪商(证券经纪商职能一般由证券公司行使)的代理才能在证券交易所买卖证券。在这种情况下,投资者向经纪商下达买进或卖出证券的指令,称为委托。
新客户开发计划 :客户计划开发新客户开发计划表餐饮新客户开发计划加油站新客户开发计划 篇一:客户开发计划书 玫琳凯化妆品客户开发计划书 一、客户开发计划概述 为公司寻找更多客户，发掘潜在客户，和客户建立良好的关系，扩大销售范围，拓宽销售渠道，从而增加销售，促进公司更好发展。 二、目标客户的分析 (一)目标客户的现状分析 中国化妆品市场是全世界最大的新兴市场，未来随着我国经济的持续快速发展，市场需求潜力将不断释放，考虑到我国庞大的人口基数，我公司具有巨大的成长空间。消费者需求呈现多样性且不断变化，我公司产品依然可以基于对本土文化的深入理解和消费者心理，在某些细分领域获得长足的发展，甚至取得领先地位。我国化妆品销售额将呈现持续增长态势，由此带来的规模扩展空间依然巨大，预示着我国化妆品人群具有巨大的开发潜 力。 (二)目标客户的需求分析 1、年轻客户:主要以女性学生为主，现在大学生数目很大，许 多女生都很注重自身的打扮，具有大量的消费者。还有上班族女青年，注重自身形象与气质，消费以彩妆为主，化妆品已经成为她们生活中不可或缺的一部分。 2、中年客户:主要已三十到五十的职业或已婚女性为主要的消费群体，她们面对工作等方面的压力，自己的容貌也逐渐老化，不再青春动人，为了保持自己的青
春美丽，她们的化妆品的消费也会更多。她们大多有自己的工作，有固定的收入，具有较高的消费能力，容易产生经常性消费。 3、老年客户:即五十岁以上的女性，这部分消费群体，她们随着年龄的逐渐增加，虽然已经对化妆品渐渐的冷淡，对化妆品的消费率也相对较少，但是仍会购买洗面奶、乳液等生活必需品。 三、公司自身条件分析 (一)供货能力分析 我们会将产品销售到各个日化店、商场和超市等，在生产方面不断供货并研发新品，做到供大于求，公司员工各尽其责并在各大销售卖场设有产品顾问和促销人员。 (二)竞争力分析 化妆品品牌种类多，竞争激烈，众多的品牌也不断推出新的产品拉拢客源，以各种方式的广告进行品牌的宣传，化妆品行业的竞争越来越大。 四、客户开发实施计划 (一)客户开发途径 1、广告途径:印一些与本店和产品相关的小册子沿街发放、在电视上做一些活动宣传广告、在一些网络社区上投放产品广告、已经在店面做一些实体产品宣传等。 2、他人介绍:有一个良好的口碑才有更多的顾客，平常注重公司的信用度等，良好的口碑使得会有客户慕名而来，也可以通过老客户等向他们征求一些有消费意向的顾客。 3、面对面直接销售:定期做一些活动，在提高品牌知名度的同时寻求一些顾客，超市内配备销售员，对产品进行销售和推广。
房地产开发前期费用费率及流程 、规划部门： （1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交： A、土地证 B、变更申请 C、航测图 D、变更用地总平面图 E、填写申请表 F、转让合同 （2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交： A、转让合同 B、航测图 C、征用土地总平面图 D、填写申请表 E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。 需交费： A、水利基金 B、耕地占用税 C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。 需提交：（1）规划用地许可证 （2）可行性研究报告 （3）投资计划及立项申请 （4）领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交：（1）用地申请书 （2）计委立项批文
（3）用地总平面图 （4）规划局出具的用地红线图 （5）规划用地许可证 （6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章） （7）签订土地出让合同 （8）交费、领证 需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米 （2）地界勘测费 （3）土地过户费 （4）管理及工本费 （5）土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。 （1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。 （2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 （3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。 （4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。 需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。 （5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米 （6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。 5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。 A、报建需提交：（1）工程报建申请表 （2）计委立项批文 （3）建设工规划许可证 （4）资金证明、进账单复印件 B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。
证券交易程序和方式 第一部分股票交易程序和方式 一、股票交易程序 STEP1：开户 一般客户是不能直接进入证券交易所进行场内交易的，而要委托证券商或经纪人代为进行。客户的委托买卖是证券交易所交易的基本方式，是指投资者委托证券商或经纪人代理客户（投资者）在场内进行股票买卖交易的活动。股票的交易程序一般包括开户、委托买卖、成交、清算及交割、过户等几个过程。 我们要想买卖股票，首先要寻找一家信誉可靠，同时又能提供优良服务的证券公司作为经纪人。投资者选择证券公司一般要考虑以下几方面：1．必须是信誉可靠。这对于投资者来说是头等重要的事情。因为，投资者本人不能进入证券交易所从事股票的买卖。同时，他也不能全面了解有关股票交易的有关信息。在变化无常的证券市场上从事股票交易，选择一个信誉可靠的证券公司作为经纪人，毫无疑问，将是保证其资产的安全，进而能够盈利的重要前提。 2．是该证券公司应取得证券交易所的席位。因为，只有取得了证券交易所席位的证券公司才能派员进入证券交易所从事股票的买卖。不然的话，证券公司只能再委托其他获得席位的经纪人代理买卖，如果这样将会徒然增加委托买卖的中间环节，增加投资者买卖股票的费用。 3．投资者在选择证券公司时，还应考虑该公司的业务状况是否良好，工作人员的办事效率是否高，公司的交易设施是否完备、先进，收费是否合理等多方面。 当投资者选定了一家证券作为其买卖股票的经纪人之后，接下来就是在证券公司开户。所谓开户，就是股票的买卖人在证券公司开立委托买卖的帐户。其主要作用是在于确定投资者信用，表明该投资者有能力支付买股票的价款或佣金。 客户开设帐户，是股票投资者委托证券商或经纪人代为买卖股票时，与证券商或经纪人签定委托买卖股票的契约，确立双方为委托与受托的关系。 证券商接受客户委托代理买卖股票的主要规定有： 1．证券商必须经证券主管机关批准方可在证券交易市场经营经纪业务； 2．代理证券商受理委托买卖股票，限于其公司本部营业机构和分支机构以及经证券主管机关批准的股票交易业务的代理机构。
工业地产用地物业开发的操作手法
工业地产用地物业开发的操作手法中国工业地产、工业园区招商推广第一门户——招商通 1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，
一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700㎡），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。 3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质）。由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
投资银行业务手册
第一部分：证券发行承销和保荐业务基本流程介绍 一、证券发行项目类别及基本发行条件介绍 投行业务中证券发行项目，主要包括拟上市公司首次公开发行股票(简称“首发”、“IPO”)项目和上市公司(包括在上海证券交易所上市公司和在深圳证券交易所上市公司)发行证券项目两大类别。 上市公司发行证券项目又分为公开发行证券项目和非公开发行证券项目两个类别。上市公司公开发行证券项目包括向不特定对象公开发行股票(简称“公开增发”)、向原股东配售股份(简称“配股”)和公开发行可转换公司债券(简称“可转债”)；上市公司非公开发行证券项目则主要是向特定对象非公开发行股票。 上述四种证券发行方式，将发行主体按照未上市公司及上市公司进行了区分，且发行证券主要是股票。其中非股票可转换公司债券，虽然是债券，但附有按照特定转股价格转换为股票权利。 2007年，证监会依据《证券法》关于“公开发行公司债券”原则性规定，制定并颁布了《公司债券发行试点办法》。依据该试点办法规定具体操作程序，上市公司和未上市公司都可向证监会申请公开发行公司债券。
(一)拟上市公司首次公开发行股票基本条件 申请首次公开发行股票发行人，应当是依据《公司法》设立股份有限公司，并满足《证券法》和《首次公开发行股票管理办法》规定发行条件。首发基本条件包括： 1、持续经营三年以上 首发发行人，持续经营时间应当在3年以上(持续经营时间不足3年，经国务院特别批准，也可申请首次公开发行)。 (1)持续经营时间计算 股份有限公司设立方式包括发起人直接发起设立(股东以货币或非货币财产出资，组建一个新生产经营实体)和有限责任公司整体变更(股东以其持有有限责任公司股权出资，原有限责任公司资产不发生变化)两个类别。 由发起人直接发起设立股份有限公司，持续经营时间从股份公司成立之日(以营业执照签发日为公司成立日)起计算。由有限责任公司整体变更设立股份有限公司，如变更时未对账务按照评估值进行调整，其持续经营时间可以从有限责任公司成立之日起计算；如按照评估值对账务进行了调整，则持续经营时间应从股份有限公司成立之日起计算。 (2)影响“3年持续经营记录”情况 如最近3年内，发行人主营业务和董事、高级管理人员(包括公司经理、副经理、财务负责人、董事会秘书和章程规定其他人员)发生了重大变化(重大变化并无具体标准，需进行实质性判断)，或实际控制人发生了变更，则视为不满足持续经营3年发行条件；自上述事件发生之日起3年后，发行人方可申请首次公开发行。 2、主要资产及股权不存在重大纠纷 申请首发发行人，其拥有主要资产不能存在重大权属纠纷。如存在股东用于出资资产产权归属有争议或尚未正式过户到发行人名下等情形，在权属纠纷解决之前不能申请首次公开发行。 发行人股东及其持有公司股权(包括实际控制人间接持有股权)份额，不能存在重大或有纠纷。如发行人在工商部门登记股东构成情况与其实际股东构成情况不符，则存在
1.目的： 1.1 明确公司各职能部门在开发设计流程各阶段的责任和任务。 1.2 确保产品开发的品质规范产品开发各环节，确保产品开发的结果能有效地符合客户（市场）之需求， 并有效控制产品开发的成本及周期。 2.适用范围： 2.1 客户提供设计图样或样品，由公司开发产品之过程。 2.2 2.2 公司根据市场需求自行开发产品之过程。 3.定义： 3.1 产品开发：将公司未生产过的产品，导入生产的过程。 4.权责： 4.1业务部 4.1.1 负责收集客户及市场需求信息。 4.2产品开发部门 4.2.1 收集及整理与产品有关的标准技术要求/法规/专利状况以及客户特殊要求的数据。 4.2.2 产品成本评估。 4.2.3 下达产品开发指令《产品开发案审核单》。 4.2.4 产品结构设计出图(或图面转换)/包装设计/规格书拟订/材料表建立/设计审查/产品评估/承认书制 作/试产主导。 4.2.5 产品的制造作业流程拟定，标准作业指导书的制定。 4.2.6 模具开发的跟进。. 4.2.7 提供样品给客户确认并追踪客户对样品的确认结果。 4.2.8 工程文件试作版发行。 4.2.9 设计变更及其实施。 4.2.10 主导新产品试产,发布及转移。 4.3品保部门 4.3.1 参与产品设计审查。 4.3.2 产品QC工程表及检验指导书的制定。 4.3.3 产品可靠性验证测试的执行。 4.3.4 样品制作及试产过程的质量控制及记录，样品检验。 4.4 生产部门 4.4.1 参与产品设计审查。 4.4.2 配合产品开发部门进行样品试作及试产作业。 4.4.3 负责就新产品的认知及组装作业对作业员进行训练。 4.5 PMC部门 4.5.1试产工作指令单的开立。 4.5.2 试产物料需求。 4.6 PE部门 4.6.1 参与产品设计审查。 4.6.2 负责产品的机器设备及治具的设计、制作、验收及改善。
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）