大作业
课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________
任课教师：_______________________________
学生姓名：______________________________
学号：__________________________
所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期
报告目录
一、估价对象名称---------------------------- 2
二、致委托方函------------------------------ 3
三、项目基本概况---------------------------- 4
四、估价测算过程---------------------------- 5
(1)方法
1 市场比较法
2 收益法
(2) 计算 ------------------------------------ 7
五、估价结果确定-------------------------- 13
六、附件14
房地产估价测算报告
估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩
致委托人函
济南海尔绿城喜来登酒店：
受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。
山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）：
法定代表人签字（盖章）：
2015年6月27日
一基本概况：
济南喜来登酒店位于历城区北路，邻近全新建成的奥体中心，西邻龙奥大厦。四周美丽壮观的山景一览眼下，地理位置优越，环境优雅。酒店周边环境优美，安静怡人，交通方便。酒店拥有410间奢华舒适的客房及套房，均配有喜来登独有的甜梦之床”宽敞的行政工作空间及高速因特网接入让您享受到家外之家的住宿感受。，考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。
四至：根据《国有土地使用证》，东至奥龙官邸和万达，南至济南奥运村；西至龙奥大厦和银丰财富广场，北至济南奥体中心和浪潮软件园。
土地面积及使用年限：该地块总面积为3500平方米,土地用途为商业用地，总容积率小于等于2.5。出让年限自2010年1月1日至2060年1月1日，截止2015年6月27日，尚余45年；
建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，建筑面积为2500平方米。
产权性质及出让条件：土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平即宗地通上水，通下水，通路，通讯，通电，宗地内土地平整。委托方持有《国有土地使用证》。
济南喜来登酒店拥有无与伦比的极致景观，与第^一届全运会主会场奥体中心相临，全新建成的奥体中心及四周美丽壮观的山景一览眼下。酒店开业时间2009年9月，楼高23层，共有客房总数410间（套），标间面积48平米。
地址：山东省济南市历下区龙奥北路8号
交通：1.距济南遥墙国际机场约20分钟车程；2.距济南火车站约30 分钟车程；3.距泉城广场约20分钟车程；4.距大明湖、趵突泉约20分钟车程
餐饮：1.盛宴西餐厅：盛宴的每一道菜都是集现代审美与手工烹调艺术于一体。我们为来自其他国际城市的游客和本地的客人提供各类自助菜肴，其中有50%为西餐风味，另50%为别具亚洲风味的菜肴； 2.采悦轩中餐厅：采悦轩
餐厅拥有众多的点菜选择，以经营广东菜和当地美食为主，具有浓郁的中国特色。所有食物由最新鲜的原料做成，其中，特级官燕，金汤海虎翅，特色海参是您不可不尝的人间美味。
服务：宴会厅、酒店内餐厅、酒吧/酒廊、商务中心、会议室、夜总会
会议：I.Ballroom : 1222平米使用面积，宴会形式容纳1000人；2.
燕韩厅：240平米，宴会形式容纳200人；3.楚厅：180平米，宴会形式容纳
150人；4.鲁厅：210平米，宴会形式容纳170人。
二估价测算过程：
1、方法
（1）、市场比较法
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素，区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。
具体实例如下：
实例A:济南索菲特酒店
济南索菲特银座大饭店由著名法国雅高酒店集团管理，位于济南市中心之核心商业区所在地，距会展中心、大明湖、趵突泉、千佛山和黄河等名胜古迹咫尺之遥。饭店楼高185米，共49层，拥有客房326间，所有房间都位于20层和以上，每个房间都具有大型玻璃窗，房间均配有免费宽带上网。设有无烟楼层、女宾楼层及日本楼层。饭店餐饮丰富，设有中式、法式、日式餐厅，位于49层设有旋转餐厅，提供正宗的西式自助餐。饭店1173平方米的大型舞厅可容纳720 名宾客参加宴会，还可分隔成小一些的独立房间用于举办小型活动，配有最新的
音频/视频设备，此外饭店拥有15间容纳5-80人的多功能室，可用于举办研讨会、演示会和董事会。饭店康乐中心集健身、保健、娱乐于一体。1999年开业。2000年装修。
酒店星级：5酒店地址：济南历下区泺源大街66号所属商圈：泉城广场商业区周围景观：泉城广场趵突泉银座商城千佛山大明湖
实例B:济南皇冠假日酒店
济南贵和皇冠假日酒店地处济南天地坛街，酒店毗邻著名的泉城广场和济南商务、购物中心区。趵突泉、大明湖、千佛山等著名旅游景点信步可达，交通便利。酒店拥有各式空调客
