大工20秋《房地产估价》离线大作业答案及要求

大工20春《房地产估价》离线大作业
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一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目二：收益法及其应用
（1）收益法的基本理论（30分）
该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

收益法也称收益资本化法、收益还原法。

是房地产评估中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的估价对象，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

收益法适用的估价条件，不动产的收益和和风险易于量化。

（2）收益法具体应用（50分）
评估房地产A是一幢1000平方米的商业围,,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2014年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。

2016
1。

大工20秋《房地产估价》离线大作业
题目一：市场比较法及其应用
（1）市场比较法的基本理论（30分）
市场比较法的含义：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的估价对象和条件：适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场或标准厂房等。

在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。

市场比较法估价的操作步骤：1.搜集交易实例2.选取交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行不动产状况修正7.求取比准价格8.求取综合结果。

（2）市场比较法具体应用（50分）
估价对象概况：为某公司拥有的位于常州市武进区绿杨路15号商铺，该商铺的建筑面积为1400平方米，土地使用年限为2012年1月2日至2052年1月1日.
选取可比实例：在该商铺附近选取3宗近期成交类似商铺。

大工20秋《房地产估价》离线大作业题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

收益法也称收益资本化法、。

是中常用的方法之一。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的估价对象，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

收益法适用的估价条件，不动产的收益和和风险易于量化。

（2）收益法具体应用（50分）评估房地产A是一幢1000平方米的商业围,,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2014年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。

2016年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2021年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加10元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到,评估基准日(2018年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为10%(1)收益总年=40 (法定最高年限)-2-2=36年(2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。

大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。

如下图所示。

注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

大工20秋《建筑估价》奥鹏平时在线作业2简介本文档是关于大工20秋《建筑估价》奥鹏平时在线作业2的说明和答案。

以下是作业要求和解答。

作业要求根据给定的案例，回答以下问题：1. 请简述标准化公司核算的概念、作用及特点。

2. 标准化公司核算分为哪些核算内容？3. 简述资本金、平均净资产、注册资本的含义及其计算方法。

4. 请根据以下数据计算出资本金、平均净资产和注册资本。

- 年初资产总额：60,000,000元- 年末资产总额：80,000,000元- 年初负债总额：20,000,000元- 年末负债总额：30,000,000元解答1. 标准化公司核算是指根据一定标准和规定，对公司的财务状况和经营成果进行核算和分析的过程。

其作用是为了全面了解公司的财务状况、经营成果和盈利能力，帮助企业做出决策和规划。

标准化公司核算的特点是客观性、准确性、权威性和全面性。

2. 标准化公司核算包括：资本金核算、净资产核算、利润核算、资产负债核算、成本核算等。

3. - 资本金是指企业所有者投入的自有资金，用于支持企业经营和发展。

- 平均净资产是指企业的净资产在一定时期内的平均值，反映了企业的盈利水平和经营能力。

- 注册资本是指企业在注册时设定的固定资本总额，用于承担法律责任和企业信用。

4. 计算资本金、平均净资产和注册资本的方法如下：- 资本金 = 年初资产总额 - 年初负债总额- 平均净资产 = (年初净资产 + 年末净资产) / 2，其中净资产 =年末资产总额 - 年末负债总额- 注册资本为企业注册时设定的固定资本总额。

根据给定数据计算如下：资本金 = 60,000,000元 - 20,000,000元 = 40,000,000元平均净资产 = (60,000,000元 - 30,000,000元 + 80,000,000元 - 30,000,000元) / 2 = 40,000,000元注册资本为企业注册时设定的固定资本总额，需要额外信息来确定。

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一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目四：假设开发法及其应用
（1）假设开发法的基本理论（30分）
假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的逾期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛.
假设开发法适用的对象：
1.待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；
2.将生地、毛地等开发生熟地的土地估价；
3.再开发待拆迁的房地产的估价；
4.具
1。

大连理工大学智慧树知到“工程管理”《房地产估价》网课测试题答案（图片大小可自由调整）第1卷一.综合考核(共15题)1.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有()。

A.静态分析法B.动态分析法C.成本法D.比较法E.总和法2.待开发房地产，可以分为待开发土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。

()A.正确B.错误3.收益法中确定报酬率的基本方法包括()。

A.累加法B.市场提取法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法4.下列选项中，属于房地产状况调整的方法有()。

A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整5.明确估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

()A.正确B.错误6.最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是()。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法7.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。

()A.正确B.错误8.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。

()A.错误B.正确9.用收益法计算房地产价格V，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=A。

()A.错误B.正确10.房地产估价业务来源有三类，其中()是指估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

A.主动争取B.被动接受C.自有自估11.一般情况下，土地面积较小的土地价格优于土地面积大的土地。

()A.错误B.正确12.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。

A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象13.房地产价格的特征不包括()。

A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性14.估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。

()A.正确B.错误15.()是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

1.工程造价信息按照形式分为()。

A.系统化工程造价信息和非系统化工程造价信息B.文件式工程造价信息和非文件式工程造价信息C.宏观工程造价信息和微观工程造价信息D.固定工程造价信息和流动工程造价信息答案：B2.下列有关工程量清单的叙述中，正确的为()。

A.分部分项工程量清单中含有措施项目及其工程数量B.工程量清单是招标文件的组成部分C.在招标人同意的情况下，工程量清单可以由投标人自行编制D.以上说法均不正确答案：B3.工程数量按照清单计价规范中的工程数量计算规则计算，以“吨”为单位的，应保留小数点后()位。

A.四B.三C.二D.一答案：B4.分部分项工程量清单项目编码用()位阿拉伯数字来表示。

A.10B.12C.11D.9答案：B5.工程量清单中的工程量计算规则，根据专业划分不包括()。

A.建筑工程、安装工程B.卫生工程C.装饰装修工程D.园林绿化工程答案：B6.在信息分类的基本原则中，项目信息的分类体系应能满足不同项目参与方高效信息交换的需要，这体现了()原则。

A.兼容性B.稳定性C.可扩展性D.综合实用性答案：A7.某分部分项工程的清单编码为010*********，则该分部分项工程的清单项目顺序编码应为()。

A.01B.02C.006D.004答案：D8.对于发包人发布的工程量清单表中的项目，投标人在()中考虑其风险费用。

A.其他项目清单计价表B.分部分项工程量清单计价表C.零星工作费表D.措施项目清单计价表答案：B9.下列各项中，不属于桩基础分部工程涉及的工程内容的是()。

A.打桩B.接桩C.送桩D.管桩答案：D10.分部分项工程量清单中，()是对项目的准确描述，是确定一个清单项目综合单价不可缺少的重要依据。

A.项目编码B.项目名称C.项目特征D.计量单位答案：C11.脚手架按()划分，包括单排脚手架和双排脚手架两种。

A.搭设位置不同B.使用材料不同C.搭设形式不同D.使用范围不同答案：C12.脚手架按搭设形式可分为()。

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如下图所示。

注意事项：
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（1）市场比较法的基本理论（30分）
1。