物业经营管理_第五章(3)_2012年版

《陕西省物业服务收费管理办法》2012年10月1日起实施物业费预收不得超过3个月、小区车库按照同类型住宅标准的50％收取、连续半年以上房屋空置交70％的物业费。

记者昨日从省物价局获悉，省物价局、住房和城乡建设厅对《陕西省物业服务收费管理办法》进行了重新修订,新修订的管理办法从10月1日起开始实施。

业主权益住宅连续半年不使用物业费按照70％收取业主验收房屋后从未入住,经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70％交纳。

入住后(含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋,从第七个月开始,其物业服务费按收费标准的70%交纳.业主权利物业费调整须经2/3以上业主代表同意据悉，已成立业主委员会的小区，结合住宅小区或办公写字楼的实际情况签订的《物业服务合同》约定的收费标准向价格主管部门备案。

《前期物业服务合同》到期后仍未成立业主委员会的小区，当物业服务企业和业主双方对收费标准协商不一致时，由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。

物业服务收费按月收取,确需预收的最多不能超过3个月。

物业服务企业因服务内容、服务质量和成本费用变化,需要调整物业服务收费标准时，应与业主大会协商，业主大会须全体业主2/3以上代表签字同意变更物业服务合同相关条款后,重新向价格主管部门备案。

物业收费车库物业费按照同类住宅50%收取物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标价。

省物价局统一规定明码标价牌（栏）的格式。

对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取.由业主购买（使用）层高达到2.2米以上(含2。

2米)的车库、杂屋,物业服务费按照同类型住宅收费标准的50％收取，另有合同约定的从其约定.改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取,用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100％,用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200％。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理102012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理商业楼宇设备运行管理及其评估体系英国皇家测量师学会对物业设施管理的定义是：物业设施管理是对用户的非核心商业活动进行积极和有效的统筹，专业范畴涵盖人力资源分配、空间规划及楼宇保养等等，使客户能专注发展其核心业务，以达到策略性目标。

笔者所在的上海东湖物业以务实创新的科学态度，在商业楼宇设备运行、管理及其评估体系方面做出了积极的探索。

一、物业设备设施管理标准和评估体系的建立在工作实践中，物业管理企业应将国家建设部优秀示范楼标准、国家专项法规与技术标准、公司IS0 9002 质量体系文件与管理软件、《管理合同》中的相关部分进行整合，形成一套具有较好操作性的评估体系，将此体系付诸实践，可以取得较好的效果，这主要表现在以下三个方面：1. 运行自如：通过建立和完善物业管理系统运行方案，确保设备设施持续、稳定、有效地运行。

2. 以人为本：通过有效地对各系统设备设施的运行管理，使整体物业完全、完善、完美地服务于用户，为物业使用者创造人性化的服务空间。

3. 保值增值：运用有效技术手段，降低设备设施使用中的自然折损与非正常消耗，延长设备设施的使用寿命，将年运行故障率控制在0.5%以内，杜绝事故与重大事故。

在评估体系中，对设备的运行和管理进行的评估，既有定性，也有定量的指标，以客观地通过评估指标反映运行和管理的状况。

笔者认为评估应不限于以下7个方面进行：1. 设施设备的故障发生率；2. 突发设施设备事故后的修缮费用；3. 设施设备年耗费的维保、更新费用以及历年费用的比较；4. 设施设备发生的能源消耗和运行消耗；5. 设施设备目前的可使用年限与现行使用状况的比较；6. 使用者的评价；7. 其他直接影响使用的状况。

设备的维修保养费用看似一个静态的指标，但要将其作为设施设备的评价因素则应该从动态和静态两方面来理解：一是从绝对值来说，设备设施运行良好，维修保养费用自然就低；因不作为而降低维修费用，则将加重运行的消耗和折损，形成运行的潜在风险，这必将导致维修费用呈几何性上升。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理162012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理物业价格评估的程序物业估价是一项很复杂的活动，它是一项政策性、技术性很强的工作，要高效、高质量地评估物业价格，必须建立科学的估价程序，使估价工作规范化、制度化、以保证评估过程中的工作质量，降低人力、物力的消耗，能在最短的时间内准确地完成估价任务。

（一）申请与受理物业的评估可分为如下两种：1程序性评估物业产权转移（买卖、继承、赠与等）过程中，主管部门为了加强管理，而进行的评估。

2委托性评估业主或交易双方的当事人，为掌握该物业的价值，委托评估机构或其他有关部门进行的评估。

不论程序评估或委托性评估，当事人都要向受委托的评估机构提出书面申请，并按规定填写评估委托书。

受理单位应按管辖原则、有偿原则及自愿原则决定是否受理。

（二）明确估价目的受理部门在接受委托后，首先要明确估价的目的。

一般估价的目的如下：1房地产抵押估价委托评估人以房地产抵押的形式向银行获取贷款，需作该宗物业的市值估价。

2房地产拆迁补偿估价委托估价人在需要占用某房地产时，应对原使用者的拆迁做出经济补偿，其依据为该物业的市值估价。

3房地产底价评估委托估价人进行房地产出让、转让的招标、拍卖工作前，要对该宗物业进行底价的评估。

4房地产买卖评估委托估价人在购买某宗房地产时，需要对该宗房地产进行估价。

5房地产投资价值估价委托评估人在以房地产作为经济合作的投资资本时，需对该宗房地产作出价值评估。

6房地产产权纠纷估价委托评估人在发生房地产纠纷时，要做该宗房地产的价值评估。

7其他如房地产保险；购买房地产抵押、公债、证券；确定建筑物更新的可行性；确定破产清算价格；判断房地产市场供需走向等。

（三）物业估价合同物业估价合同是指委托评估方和受理评估方，经双方充分协商，为实现物业的估价目的，确定双方的权利和义务所签订的契约。

估价合同应取得公证，以得到法律保护。

亳州物业管理若干规定亳州物业管理若干规定第一章总则第一条为了规范亳州市物业管理工作，维护和促进业主利益，根据国家相关法律法规，制定本规定。

第二条本规定适用于亳州市内的各类住宅小区、商业物业、办公楼等物业管理活动。

第二章物业管理主体第三条物业管理主体应当具备以下条件：1.具有合法的营业执照。

2.具备良好的信誉和经营业绩。

3.具备专业的物业管理团队。

第四条物业管理主体的权责：1.维护小区环境的整洁、安全，并负责公共设施的维护和保养。

2.组织或委托开展小区的保安、保洁、绿化等服务工作。

3.负责物业费的收取和管理，并做好财务公开工作。

4.组织居民委员会或业主大会，并积极履行相关决议。

第五条物业管理主体的责任和义务：1.必须遵守国家法律、法规和行业规范，确保在物业管理活动中不存在违法违规行为。

2.必须对各项物业管理事务进行细致、规范的管理，确保服务质量。

3.必须建立健全的投诉处理制度，及时受理居民的投诉并妥善解决。

4.必须加强物业管理人员的培训，提高其工作素质和业务水平。

第三章物业费管理第六条物业费的计费和收取：1.物业费根据物业面积、楼层高度、建筑结构等因素进行合理计费。

2.物业费应当在每个收费周期的开始前提前通知业主，并按时收取。

3.物业费的收取应当按照相关法律法规和合同约定，不得私吞、乱收费。

第七条物业费使用管理：1.物业费的使用应当公开透明，用于小区公共设施的维护、设备更新、服务用品采购等。

2.物业费的使用应当按照居民委员会或业主大会的决议执行。

3.物业费的使用情况应当定期向业主公示，接受业主监督。

第四章居民权益保障第八条居民的基本权益包括但不限于：1.安居乐业的环境和居住安全。

2.公共设施的正常使用。

3.参与小区治理和决策的权利。

4.公平公正的物业服务和管理。

第九条物业管理应当保障居民的权益：1.管理人员应当尽职尽责，保障居民的生活安全和财产安全。

2.物业管理应当及时响应居民的投诉和需求，并积极解决问题。

无锡市物业服务收费管理规定第一章总则第一条为规范无锡市物业服务收费行为，维护业主权益，促进物业服务市场健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》以及相关法律法规，制定本规定。

第二条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开的原则，不得违反法律法规的规定，不得侵犯业主合法权益。

第三条本规定适用于无锡市境内从事物业服务收费行为的企事业单位、个体工商户等组织和个人。

第四条物业服务收费包括物业管理费、维修基金、公共维修资金、保洁费、绿化费、安保费等。

第五条物业服务收费的具体标准由市房地产行政主管部门会同物业服务企业、业主委员会等有关方面制定，并报市政府审批。

第六条物业服务企业应当按照收费标准开展物业服务收费工作，不得擅自调整或提高收费标准。

第七条物业服务企业应当在物业服务合同中明确收费标准和收费周期，并提前向业主公示。

第八条业主有权对物业服务收费标准提出质疑，并向物业服务企业要求提供收费依据。

第二章收费管理第九条物业服务企业应当为业主提供详细的物业服务收费报告，包括收费项目、收费标准、收费金额等内容。

第十条物业服务企业应当按照以下要求收取物业服务费：（一）物业管理费：根据物业项目性质、规模和物业服务内容确定收费标准，不得简单粗暴地将物业管理范围内所有房屋的面积作为收费依据；（二）维修基金：根据物业项目建筑结构和设施设备的特点，根据被服务房屋的面积、层数等因素确定收费标准；（三）公共维修资金：由业主共同承担，根据实施维修的公共部位和设备的数量、质量等因素确定收费标准；（四）保洁费：根据物业项目的规模、层数等因素确定收费标准，不得按照面积进行收费；（五）绿化费：根据物业项目的绿化面积、绿化设施的数量等因素确定收费标准；（六）安保费：根据物业项目的规模、层数等因素确定收费标准，不得按照面积进行收费。

第十一条物业服务企业应当按照收费标准明确收费周期，不得超出一年，并在每次收费前提前30天向业主发出收费通知。

2024年邢台物业管理条例最新全文《邢台物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定的条例。

第一章总则第一条本条例适用于本市行政区域内物业管理活动。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理应当遵循业主自治、民主协商、公开透明、服务优质、安全高效的原则。

第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区管理体系，建立健全物业管理综合协调机制，协调解决物业管理中的重大问题。

第五条住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会第六条业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行经营和收益分配享有知情权和监督权；（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内的生活秩序，不得损害他人合法权益；（三）按照约定向物业服务企业支付物业服务费用；（四）法律、法规规定的其他义务。

第八条业主大会是物业管理区域内物业管理事项的最高决策机构，依照本条例和物业管理区域的实际情况，决定物业管理区域内的重大物业管理事项。

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中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、一、单项选择题（共60题，每题1分，选出每题的备选答案中最符合题意的选项） 物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A:设施管理
B:运行管理
C:价值管理
D:资产管理
答案:C
2、物业经营管理的内容不包括( )。

A:物业价值和经营绩效评估
B:租赁管理
C:物业运行操作管
D:房地产开发
答案:D
3、( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A:居住物业
B:收益性物业
C:公共物业
D:所有物业
答案:B
4、物业经营管理活动的内容中，以运行管理为主的是（ ）。

小区停车收费管理费规定第一章：总则第一条为规范小区停车收费管理工作，维护小区封闭式管理秩序，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，结合本小区的实际情况，制定本规定。

第二条小区停车收费管理费是小区业主按照自愿的原则向物业公司或小区管理委员会缴纳的费用，用于小区停车场的日常维护、保洁、安全管理等费用。

第三条物业公司或小区管理委员会应当依法公开、公正、公平的收取小区停车收费管理费，并及时向业主进行说明和报告。

第二章：收费标准第四条小区停车收费管理费按照停车位的大小、位置、使用性质等因素进行不同的划分，由物业公司或小区管理委员会依据相关标准进行确定。

收费标准应当公示在小区停车场内明显位置，并向业主进行告知。

第五条收费标准应当合理、公平，不得损害业主的合法权益。

具体收费标准可以根据实际情况进行调整，但应当提前公告并征求业主的意见。

第六条物业公司或小区管理委员会应当将小区停车收费管理费用的收入专款专用，用于小区停车场的日常维护、保洁、安全管理等费用。

不得挪作他用。

第三章：收费方式第七条小区停车收费管理费的收费方式可以采取现金收费、电子支付收费或者刷卡收费等形式。

第八条物业公司或小区管理委员会应当在小区停车场常驻工作人员，并设置收费岗亭或者收费设备，确保收费人员的合法身份和收费凭证的真实性。

第九条收费人员应当提供规范的服务，不得向业主索取以外的费用，并及时向业主开具收费凭证。

第四章：收费管理第十条物业公司或小区管理委员会应当建立健全小区停车收费管理制度，建立相关档案并进行台账管理，确保每一笔收费记录的真实性和准确性。

第十一条物业公司或小区管理委员会应当定期对小区停车收费管理情况进行检查和监督，及时发现和纠正不当行为，保障业主的合法权益。

第十二条物业公司或小区管理委员会应当建立业主投诉处理机制，接受业主的投诉并及时进行调查，对投诉属实的，应当及时采取相应措施并向业主做出回应。

《四川省物业管理条例》（自2012年7月1日起施行）时间:2012-05-20 14:09来源:未知（2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）四川省第十一届人民代表大会常务委员会公告第67号《四川省物业管理条例》（NO:SC112511）已由四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2012年3月29日通过，现予公布（2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）四川省第十一届人民代表大会常务委员会公告第67号《四川省物业管理条例》（NO:SC112511）已由四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2012年3月29日通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。

四川省人民代表大会常务委员会2012年3月29日第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第四条街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

2012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理212012物业管理师考试复习辅导资料之物业经营管理房地产价格的含义房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中，据此，以下简称房产价格）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。

房产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。

房产价格在生产、流通、消费过程中，从不同的角度和不同的计算方法来看，可以划分为如下几种表现形式：1从房屋的使用性质来分，有生产用房价格、住宅用房价格和其他用房价格。

2从房屋生产流通过程来分，有开发建筑安装造价与经营销售价格。

3从国家管理房产价格的形式来分，有国家定价、国家指导价和市场调节价。

4从房产价格的计算方法来分，有平均价格、基本价格和销售价格。

5从房产经营方式来分，有房屋出售价格与房屋出租价格。

房产价格的特点房产同其它商品一样，具有价值和使用价值。

但是房产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。

1房产价格形成的因素很多。

以北京为例，目前的房屋建设成本，不仅含有建筑安装费、勘查设计费、土地征用拆迁安置费、税金和利润等必须的费用，而且含有四源费、大市政费、公共建筑配套工程费等。

由此可以看出，房产价格形成的因素比其它商品价格形成的因素要多得多。

这样，就使新建商品房的销售价不断上涨，居高不下。

2012年物业管理师考试报名2房产价格中隐含着土地价格。

当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。

在一个城市内，建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑用料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋，只是由于地段环境的不同，房屋的价格往往差别很大。

地处市区繁华地段的房屋价格要比郊区不繁华地段的房屋价格高出许多，有的差价达一倍以上。

这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者即国家所有，而不应该全部归房屋产权人所有。