谈房屋拆迁评估区位因素修正
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谈房屋拆迁评估区位因素修正
重庆金翰资产土地房地产评估有限公司谭钦海
区位因素：是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关等）的距离，周围环境、景观等。
由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。
两宗权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
拆迁房屋评估相关制度对区位因素的规定：《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条：“实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积或套内建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
”；《重庆市城市房屋拆迁评估规定》（以下简称《规定》）第三条：“本规定所称城市房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，对其房地产进行的评估。
”；《重庆市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》（以下简称《技术规范》）分别按住宅、商业经营性用房、其他经营性用房、其他非住宅用房等对区位状况修正进行了具体规定，将区位因素纳入“状况修正系数”体系中，其区位修正系数为：位宅不超过正负5%，商业经营性用房不超过正负10%，其他经营性用房不超过正负5%。
以上制度规定说明拆迁房屋评估区位因素的重要性，但“区位因素修正”的运用是否恰当直接影响拆迁评估的结果。
根据拆迁房屋评估基本公式，实务中拆迁房屋评估分两大步骤：
第一步：测算“被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均单价”（为简便叙述以下简称“基准房价”）。
第二步：确定拆迁房屋市场价值。
计算公式：拆迁房屋评估值=基准房价×（1±状况修正系数）。
本人认为：“基准房价”已经考虑了区位因素，不应将区位因素纳入“状况修正系数”体系中重复考虑：
一、从相关制度规定角度看，“基准房价”中应当包含区位因素
第一步评估结果考虑了区位因素的“基准房价”才是政府相关部门要求的结果。
《规定》第十四条：“被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格，由委托人委托经选出的评估机构评估，提出评估意见，报被拆除房屋所在地区县（自治县、市）人民政府或其授权部门核定并在拆迁现场公布。
”。
此《规定》明确了交易平均价格的标准，就是被拆迁房屋与新建商品房是同地段的价格标准，即“基准房价”中已经考虑了区位因素。
考虑了区位因素的“基准房价”才能反映被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的价值内涵。
考虑了区位因素的“基准房价”才是报送政府
或其授权部门核定并在拆迁现场公布的“被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格”。
考虑了区位因素的“基准房价”才是《规定》要求的需要估价师在第一步评估的结果。
从另一角度来讲，若将区位因素纳入第二步“状况修正系数”中修正，可以逻辑推出第一步评估的“基准房价”没有反映与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均单价，因存在区位地段的差异还需要修正，这与《规定》要求的评估结果“被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格”价值内涵不相符。
故第一步评估结果“基准房价”（被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格）应当考虑区位因素，第一步考虑了区位因素就不应再将区位因素纳入第二步“状况修正系数”中修正。
二、从评估角度看，“基准房价”体现了区位因素
第一步评估“基准房价”时，若采用的是市场比较法或收益法评估，选取的案例应当是能代表与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易案例或可比租赁案例，即选取比较案例时就要求考虑区位因素，同地段的案例才是我们所需要的案例。
即使无法取得与被拆除房屋同地段同用途新建商品房交易案例或可比租赁案例，估价师可选取较近类似地段新建商品房交易案例或可比租赁案例，通过区位等因素修正后得出“基准房价”，这也已经考虑了区位因素。
第一步评估“基准房价”时，若采用成本法评估，评估价值中也体现了区位因素。
采用成本法在确定楼面地价时，一般采用成本逼近法和基准地价法，成本逼近法要求考虑区位因素和个别因素修正，基准地价法所采用的基准地价其制度本身是按区位等因素制定的。
从以上可以看出，第一步评估结果“基准房价”已考虑了区位因素，第二步在确定拆迁房屋市场价值时不应重复对区位因素进行修正，即不应将区位因素修正纳入第二步“状况修正系数”体系中。
纳入第二步修正的因素应当是反映拆除房屋个体差异因素，比如：成新状况、结构差异、层高等。
三、估价师评估“基准房价”时应当充分考虑区位因素
“基准房价”是构成房屋拆迁补偿金额的核心，准确与否最终关系到房屋拆迁补偿金额准确与否。
这就要求估价师第一步评估时要充分考虑区位因素，为第二步评估拆迁房屋评估值打好基础。
把握区位因素应当是：在第一步评估“基准房价”时，按区位因素影响程度和用途，采用一定的方法（比如路线价法等）将拆迁片区划分若干不同的地段（指有价格差异的地段），分别确定不同地段层次的“基准房价”。
拆迁片区评估：拆迁片区涉及各类房屋且户数较多，地段价格差异较明显，估价师应对拆迁片区内的拆迁房屋认真分析比较，按区位影响程度和用途来划分出若干不同层次的地段，在第一步评估时分别确定出若干不同层次地段样本点的“基准房价”。
同时在技术报告中应详细披露不同地段的特征及其划分方法及理由。
单户拆迁评估：实务中需单户评估的情况主要是非住宅用房，《技术规范》要求按户评估并出具报告。
单户评估一般面积均较小，当用途相同时一般不存在单户内地段划分问题。
若面积特别大，虽是用途相同的单户房屋，当存在明显地段价格差异时，也应区分为不同地段来分别评估“基准房价”。
拆迁片区往往是由单户拆迁房屋构成的，故单户拆迁评估在技术报告中也要求尽可能披露整个片区划分的不同地段及其对应的“基准房价”，并指明单户拆迁房屋所处于片区的地段价格层次。
这有利于估价师平衡把握单户拆迁房屋的评估值，尤其是一个片区评估由多个估价师分别操作时更有必要。
拆迁房屋评估中，估价师不但要把握好地段的划分，同时在选取可比案例或可比租赁案例时，应当充分考虑案例与划分的地段层次是否相匹配。
从以上可以看出，第一步评估结果“基准房价”应当充分考虑区位因素，不应将区位因素纳入第二步在确定拆迁房屋市场价值中重复修正。
在拆迁评估时不能简单运用区位修正系数“艺术”取值。
以上仅代表个人观点，不当之处请指正。
2009年5月30日。
