浙地税函【2011】353号所附浙江土地增值税清算审核表

乐税智库文档财税法规策划 乐税网浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知【标 签】清算若干问题【颁布单位】浙江省地方税务局【文 号】浙地税函﹝2009﹞222号【发文日期】2009-06-04【实施时间】2009-06-04【 有效性 】条款失效【税 种】土地增值税注释：部分条款失效。

第二条规定废止，参见《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》各市、县(市、区)地方税务局(不发宁波)，省地方税务局直属一分局： 为进一步加强土地增值税的清算管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）有关规定，现将土地增值税清算的若干具体问题通知如下，请遵照执行。

一、对在2006年3月2日（不含）之前已开发并签订预售合同，各地已按原标准认定的普通标准住宅，在计算土地增值税时一律不作追溯调整。

二、对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。

三、对符合《土地增值税暂行条例》及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定，应清算未清算的房地产开发项目，纳税人应在2009年7月30日之前向主管地税机关报送土地增值税纳税申报表。

主管地税机关应及时对申报资料进行审核，对申报税负率明显偏低的，地税机关可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

对逾期未申报并经地税机关责令限期申报仍未申报的、以及其他符合国税发〔2006〕187号第七条规定的房地产开发项目，一律实行核定征收。

四、各级地税机关在确定土地增值税的核定征收率时，要从加强管理出发，成立专门的工作小组，建立集体研究决策机制，规范操作流程，根据本地区房地产行业的发展现状，综合评估开发企业的实际盈利水平，分类别、分项目确定相应的征收率，杜绝核定征收的随意性，确保核定征收的质量和实效。

【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算作者：俞银琪许乐方敬春案情回顾海南三正实业投资有限公司（以下简称三正实业公司、上诉人）因与被海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局、被上诉人）税务行政管理纠纷一案，前由海口市龙华区人民法院于2012年6月20日作出（2012）龙行初字第73号行政判决书，三正实业公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉。

三正实业公司于2007年1月开工建设的'执信·海天怡心园'，于2009年1月竣工，同年9月，三正实业公司聘请海南恩特税务师事务所有限责任公司对该项目进行土地增值税鉴证审核，并于10月22日向市地税局进行土地增值税清算申报。

三正实业公司根据海南省地方税务公布的琼地税发（2009）104号《关于土地增值税有关问题通知》相关文件，在进行土地增值税清算申报时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴、补缴土地增值税为0。

市地税局依据国家税务总局（国税发（2006）187号文第一条第二款、国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》第十七条及海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（2009）187号）通知第二条、海南省地方税务局《关于明确土地增值税若干问题的复函》琼地税函（2010）429号第三条的规定：认为对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税，遂于2012年2月7日向三正实业公司作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》（即海口市地税清缴（2012）2-1号），认定三正实业公司开发的该项目清算应缴土地增值税3,212,908.80元，已缴2,893,751.70元，应补319,657.10元，限于2012年2月20日到税务机关缴纳。

三正实业公司不服，向海南省地方税务局申请复议，海南省地方税务局作出琼地税复决字（2012）2号行政复议决定书，维持市地税局的决定，三正实业公司不服，遂向法院起诉。

各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网杭州市地方税务局转发浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知【标 签】征收管理工作【颁布单位】杭州市地方税务局【文 号】杭地税一﹝2004﹞343号【发文日期】2004-10-19【实施时间】2004-10-19【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税市地方税务局各税务分局、稽查一局、稽查二局： 现将《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》(浙地税函﹝2004﹞382号)转发给你们，并就进一步加强我市土地增值税征管提出如下意见，请一并贯彻执行。

一、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入(包括预售收入)的单位和个人，暂不能正确核算项目扣除金额的，都应按规定的预征率预缴土地增值税。

二、土地增值税的预征率调整为：从事普通标准住宅开发与转让的，预征率为0.5%，从事别墅、经营用房和其他用房开发与转让的，预征率为1%。

转让土地使用权的，预征率为3%。

三、从事房地产开发的纳税人土地增值税按月预征，于次月10日前向主管税务机关申报缴纳。

其他单位和个人转让房地产的，应当自转让合同签订之日起七日内向主管税务机关申报和预缴土地增值税。

四、政府批准投资兴建的经济适用房、安置房、拆迁房，经主管税务机关确认，暂不实行土地增值税预征办法。

五、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

六、纳税人项目全部竣工(或转让)办理结算后可向税务机关申请结算，但必须具备下列条件： 1．结算项目必须是开工前已确定的房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象，且设置独立帐户； 2．已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格证书； 3．建设单位和施工单位已对该项目的工程成本进行确认，签署了《工程造价结(决)算书》； 4．全部实现销售，并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚； 5．税务机关根据结算的需要，要求纳税人提供的其他有关资料。

省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/ 建筑面积法/ 其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/ 合理方法xx 土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分本：建筑面积法利息支出：随成本xx 土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法xx 成本、费用：建筑面积法xx 清算单位内：建筑面积法不同清算单位：/其他合直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%xx 建筑面积法xx 同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/ 其他方法经税务局确认xx 不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法xx 土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法xx 建筑面积法xx 原则建筑面积法xx 建筑面积法安徽建筑面积法/ 合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙xx 建筑面积法（土地成本：占地面积法）xx 转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法xx 不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法xx 建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49 号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号）（苏地税发[2009]72 号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2 号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104 号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74 号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100 号）六、广州的规定（穗地税函 [2013]179号）（穗地税发 [2013]152 号）（穗 地税函[2012]198号）（穗地税函 [2008]342 号）（穗地税函 [2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字 [2007]87 号）八、丽水的规定（丽地税政 [2007]87 号）九、银川的规定（银地税发 [2007]214 号）十、宁夏的规定（宁地税发 [2007]46 号）十二、海南的规定（琼地税发 [2009]187 号）（琼地税函 [2007]356 号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解 答）（浙地税函 [2009]222 号）（磐地税政〔 2010〕6 号）二十一、四川的规定（川地税发 [2007]21 号）二十二、安徽的规定（皖地税函 [2007]311 号） 二十三、温州的规定（温地税政〔 2006〕206 号）十四、大连的规定大地税函[2008]188 号） 大地税函〔 2006〕76 号） 十五、湖北的规定 地税发[2008]211 号）鄂地税发 [2013]44 号） 鄂地税发 [2008]207 号）（鄂十六、江西的规定赣地税发[2008]76 号）赣地税发 [2006]99 号） 十七、 福建的规定 赣地税发 [2006]99 号）十八、 福州的规定 榕地税发 [2008]108 号）十九、 广西的规定 桂地税发 [2008]44 号） （桂地税发 [2008]96 号）北京的规定 地税地[2007]325 号） 二十、 京地税地 京地税地 [2003]73 号）[2008]92 号）（京地税地 [2007]134 号）（京二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33 号）（黑地税发[2007]119 号）（黑地税发[2005]94 号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143 号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92 号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235 号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187 号）（国税发[2009]91 号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目① 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或② 其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告【标 签】浙江省,土地增值税,若干政策问题【颁布单位】浙江省地方税务局【文 号】浙江省地方税务局公告2014年第16号【发文日期】2014-09-12【实施时间】2014-09-12【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例 为统一规范我省土地增值税清算管理，根据《》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等规定，现就土地增值税有关政策问题公告如下： 一、土地增值税清算单位的确定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

二、扣除项目的计算分摊 房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊： (一)对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同)在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同)在多个清算单位之间进行分摊。

(二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。

若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。

三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除 对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米(含6米)的，其可售建筑面积按2倍计算。

1、关于土地增值税若干问题的补充通知（[95]浙国税外第127号、[95]浙地税第38号）2、关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（浙地税函[2004]382号）3、关于确定普通住房标准问题的通知（浙政办发明电[2005]90号）4、关于土地增值税清算若干问题的通知（甬地税二[2007]74号）部分条款失效5、关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知（甬地税二[2009]104号）部分条款失效6、关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知（浙地税函[2009]222号）部分条款失效7、关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知（甬地税二[2010]106号）部分条款失效8、关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2010年第1号）9、关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2010年第2号）10、关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）11、关于土地增值费收取问题的答复意见（浙土资厅函[2014]258号）12、关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2015年第1号）13、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2015年第8号）14、关于土地增值税若干政策问题的公告（宁波市地方税务局公告2015年第1号）15、关于农产品增值税进项税额核定扣除试点有关问题的公告（宁波市国家税务局公告2015年第1号）16、关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告（浙江省地方税务局公告2016年第20号）17、关于明确土地增值税预征率的公告（国家税务总局绍兴市税务局公告2018年第5号）18、关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局台州市税务局公告2018年第9号）19、关于统一全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告20、关于统一全市旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告21、关于非房地产企业转让旧房及建筑物土地增值税核定征收有关事项的公告22、关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告。

初次领购发票需带资料：1、?发票领购簿申请审批表?2、公章和发票专用章2、税务登记证副本原件及复印件 1份3、法人代表、办税人的身份证原件及复印件 1份续购发票时需带资料：1、发票专用章2、发票领购簿3、?发票缴销登记表?、?税务文书领取通知书?4、前次领购的发票存根联5、电脑票需要打印发票明细，手工、定额发票需要填写?发票使用明细账?代开发票时需带资料：1、1000元以上需开具付款方书面证明2、税务登记证副本原件〔不须办理登记的需带身份证原件〕3、?代开发票申请表?个人房屋出租代开发票时需带资料：1、房屋产权证或土地使用证或契证原件及复印件 1份2、房产租赁合同〔协议〕原件及复印件 1份3、房屋产权人身份证原件及复印件 1份4、?个人非住房出租房产税纳税申报表?、?城镇土地使用税纳税申报表?、?个人房产出租情况登记表?、?申明?各1份注销税务登记申请需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、?注销税务登记申请审批表? 2份3、税务登记证正本、副本原件〔假设遗失，需提供税务证件遗失登报申明作废报样 <1份>〕1份4、国税注销审批表〔纯地税除外〕1份5、清算报告〔企业年所得15万以上的〕1份6、股东、董事会决议1份7、发票领购簿办理注销恢复申请审批需带资料：1、?登记注销恢复申请审批表? 1份2、国税注销恢复申请审批表〔纯地税除外〕1份个体工商户停业申请需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、?定期定额户停业〔提前复业〕报告书? 2份3、国税停业登记申请表〔纯地税的除外〕1份4、税务登记证副本原件注：停业时间不得超过一年，不得少于半月办理养老保险需带资料：1、养老保险手册原件及复印件 1份2、身份证原件及复印件 1份3、存折或银行卡原件及复印件 1份4、?养老保险缴费单?办理医疗保险需带资料：1、?灵活就业缴费人员医疗保险地税联系单?2、身份证原件及复印件 1份3、存折或银行卡原件及复印件 1份年所得12万元以上个税自行申报需带资料：1、?个人所得税纳税申报表? 1份2、身份证复业件 1份办理一户通协议1、税务登记证副本原件2、开户许可证或法人代表在银行开户的银行卡〔存折〕3、公章〔个体工商户除外〕网上申报注册码时需带资料：1、?电子〔邮寄〕申报申请审批表?〔此表只用于企业〕 1份2、公章下岗职工减免申请时需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、减免申请报告 1份3、?浙江省地方税务局减免税费基金申请审批表WS019?4份4、税务登记证副本原件及复印件 1份5、营业执照副本原件及复印件 1份6、法人身份证原件及复印件 1份7、下岗证原件及复印件 1份残疾人减免申请时需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、减免申请报告 1份3、?浙江省地方税务局减免税费基金申请审批表WS019?4份4、税务登记证副本原件及复印件 1份5、营业执照副本原件及复印件 1份6、法人身份证原件及复印件 1份7、残疾证原件及复印件 1份城镇退伍士兵减免申请时需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、减免申请报告 1份3、?浙江省地方税务局减免税费基金申请审批表WS019?4份4、税务登记证副本原件及复印件 1份5、营业执照副本原件及复印件 1份6、法人身份证原件及复印件 1份7、士兵证等相关证明的原件及复印件 1份随军家属减免申请时需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、减免申请报告 1份3、?浙江省地方税务局减免税费基金申请审批表WS019?4份4、税务登记证副本原件及复印件 1份5、营业执照副本原件及复印件 1份6、法人身份证原件及复印件 1份7、师以上政治机关出具的可以说明其身份的证明 1份企业减免申请时需带资料：1、?税务文书传递单?1份2、减免申请报告 1份3、?浙江省地方税务局减免税费基金申请审批表WS019? 4份4、根据减免的原因提供相关的资料。

关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80号 1995年11月15日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。

对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。

2、不动产投资不征营业税依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

、3、股权转让不征收营业税依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。

经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：（一）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（二）对股权转让不征收营业税。

（三）《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

4、整体资产转让不征营业税依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日（国税函[2002]165号）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。

转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告文章属性•【制定机关】浙江省地方税务局•【公布日期】2014.09.12•【字号】浙江省地方税务局公告2014年第16号•【施行日期】2014.10.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（2014年第16号）为统一规范我省土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，现就土地增值税有关政策问题公告如下：一、土地增值税清算单位的确定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

二、扣除项目的计算分摊房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：（一）对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法（即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。

若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。

三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]1 04号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]1 52号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[200 7]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔20 10〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔20 06〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008] 207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006] 99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]9 6号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007] 134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析案例：国企A（⼟地所有者）、开发建设公司B（发包⽅）、建筑公司C国企A有⼀块地⽪，⼀半⾃⽤⼀半销售，办理了⽴项、⼟地证、⽤地证、规划证、施⼯证；由于⾃⾝没有相应的开发经验与管理能⼒，现在全权委托代建公司B开发建设。

双⽅约定待整个项⽬结束，国企A⽀付代建公司B⼀笔代建费⽤140万，代建公司B为国企A开具其他服务业——代建费发票现在国企A要剥离公司业务，主管税务部门要求清算项⽬A，对于其销售的部分应按正常的销售不动产业务做⼟地增值税清算业务。

双⽅签订合同服务内容见下图：问题：问题：上述代建费⽤，能否在清算⼟增税时按照开发⽀出加计扣除？思路：1、代建⾏为的业务实质：案例中代建⾏为是因国企A没有相应的管理、技术、组织经验及能⼒，将项⽬建设全权交由开发建设公司B代为管理组织该项⽬⽣产，国企A没有相应管理、⽣产⼈员⼯资与费⽤的发⽣，对于施⼯过程中的组织与管理以及具体的项⽬开展与监督均由开发建设公司B完成，⾏为与上⽂提及的代建合同内容⼀致，其代建⾏为的业务实质属于代国企A完成项⽬建设的代建开发⼯作。

2、⼟增税⽂件相关规定：《⼟增税暂⾏条例实施细则》第七条：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3、业务定性：⽆论从形式上（合同约定）还是实操上（代建双⽅的⼈员安排及费⽤⽀出）均符合⼟增税中明确的直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤的定性，即此部分⽀出属于地产项⽬开发的直接成本，因此应作为开发⽀出加计扣除。

4、实际操作注意事项：1）鉴于⼟增税的边际效应，其开发⽀出的列⽀内容受税务⾼度重视，⽽代建费⽤⽀出⼜没有⽂件予以明确⽀持，因此在实际操作中存在⼀定的争议，建议⾸先与税务沟通后再做处理。

2）双⽅最好为纯粹的代建关系，因其费⽤⽀出的敏感性，如双⽅存在关联关系或其他重⼤利益合作关系，其定价的公允性较容易受到关注，其开发⽀出列⽀的合理性更容易被怀疑。