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将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。
作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。
在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。
这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。
2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。
再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。
但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。
所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。
当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。
这类细分表此刻以下几个方面。
1.市场的细分。
当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。
那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。
简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。
住房20年的变迁史近年中国的住房变迁可以用一句话来形容，“60年代住拱房，70年代搬瓦房，80年代上楼房，90年代换商品房”。
上世纪70-80年代(1988-1998) 是三代同堂三间房的年代，人们搬离了狭窄局促的老房子，迁入了单位整栋购买的住宅，能住上单位分配的70平米2居室新房，一家家都喜出望外，有电梯、有阳台、有开阔明亮的客厅，有独立的卫生间，一切都变得有格调起来，叔叔说，能在光滑的地板上打滚儿绝对是件快乐的事。
而错过福利分房则是不少人的心酸之事。
随着朱总理宣布住房商品化，福利分房被终结，住宅从福利分房走向市场化。
另一方面，在城市化的过程中，大量拆迁棚户区，许多低收入的居群通过拆迁房得到安置，当时低收入人群的居住矛盾并不突出。
随后公积金诞生，1991年5月，经国务院批准，上海市率先推行了公积金制度。
并且这一制度在全国各地迅速推广。
上世纪90年代末开启两人两间房的年代，福利分房的停止，使商品房进入市场化供应，这会儿，人们只得把帐户里的存款都取了出来，七大姑八大姨的七拼八凑买一套房。
十年前，国人基本开始有商品房概念，依靠单位分房的越来越少。
而福利阶层外的人，则开始房奴的进程。
吹响我国住房改革进军号是在1998年。
当年国务院发文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
此后，我国房地产业发展迅速，人们认为，如果没有98年的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场，但是，它同时也为日后高房价而导致众多中低收入者买不起房埋下了隐患。
而从04-06年，房价却是边调边涨，让老百姓感觉“按下葫芦浮起瓢”。
一线城市的房价一路高歌，中西部房价狂飙突进，东部房价强烈弹升，行情逐月走高。
从07年至现在，住房开始回归民生，随着老百姓住房供需矛盾突出，“解决人民住房需求”成为政府工作的主要目标，解决低收入家庭住房困难，“居者有其屋”成为大家的努力的目标。
未来20年，中国一半以上住宅得拆了重建，我们真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年，在脱困过程中建设的房子还有一定的保留价值。
中国住房政策的历史回顾与未来发展第一章：中国住房政策历史回顾随着中国的经济快速发展，城市化进程不断加快，住房问题一直是影响人民生活的重要问题。
中国政府根据民生问题的需求而进行整体规划和政策制定，旨在改善人民的居住环境和改善住房条件，强调规划和统筹发展。
1.1950-1978年：集体化住房管理阶段1950年后，中国掀起了农村的土地改革运动和城市房屋改革，实现了农村土地国有化和城市物业国有化。
政府采取了集体化住房管理的措施，将住宅的分配和供应纳入集体组织的主管范畴中，实现了国家统一规划和统一管理下的住房开发、分配、使用和维护。
2.1978-1998年：住房商品化进程阶段改革开放后，中国实行了市场经济体制，并于1988年开启了商品住房历史新时期。
政府积极推进住宅商品化进程，开发土地和住宅，加大对住房建设的投资，建立房地产市场并实行商品房销售。
1988年掀起了第一次全国商品房大卖场，房地产市场火爆，并呈现出逐年升温的趋势。
3.1998-2004年：住房市场健康与不健康并存阶段20世纪90年代末，随着改革进一步深入和经济全球化的发展，中国住房市场进入健康和不健康并存的阶段。
一方面，住房市场的增长和技术的不断发展阶段，人民的住房建设达到了近代以来的最高水平;另一方面，住房市场的“财富效应”产生了重要的负面影响，住房价格过高，并导致社会不稳定和贫富差距。
4.2004年至今：住房政策转型与可持续发展2004年以来，中国政府采取了一系列的住房政策和措施，关注住房问题，把住房问题作为经济发展、社会稳定、民生福祉的重要内容。
政府在实施住房政策的同时，不断改进住房制度，进一步加强了住房保障的力度，开始从政策管控向市场调节的转型，从而促进住房市场的可持续发展。
第二章：中国住房政策未来发展随着社会和经济的发展，住房问题将会一直存在，影响着人们的生活。
下面从住房保障、土地利用、棚户区改造等角度进行分析和探讨。
1.加大住房保障力度对住房保障的需求将会持续增长，政府要加大住房供给的力度，提高住房保障的能力和水平。
我国70年住房历史变迁和未来中国建国70年来，住房问题一直是社会热点问题。
国家大力推进住房保障工作，通过住房改革、住房政策制度建设、住房保障组织等多种途径，逐步解决了多年来的住房难题。
本文将从我国70年住房历史变迁和未来展望两个方面进行阐述。
1、新中国成立之初新中国成立之初，由于国家经济基础薄弱，城市基础设施建设不足，住房问题十分突出。
当时全国城市住房缺口达2000万套。
解决办法主要是通过国家投资兴建大量住宅，形成“国有住宅”体系。
2、改革开放改革开放的时期，住房保障措施不断加强。
通过多次住房改革，提高了住房供给效率和质量，改善了人民住房条件。
同时，随着城市化进程不断加快，房地产市场也不断成长，进一步促进了住房保障体系的完善。
3、新世纪新世纪以来，住房保障工作进一步加强，住房保障体系不断完善。
《国务院关于加强和改进城镇住房保障工作的意见》确定了政府和市场两条腿走路的方针，注重市场调节和政府扶持，多元化住房供应体系初步形成。
政府也加强了保障住房的质量，并加大了住房供应。
二、未来展望1、调整住房供给结构我国未来需要进一步调整住房供给结构，发挥市场在住房资源配置中的作用，加强社会租赁住房等住房形式的发展，提高住房供给效率和质量，实现住房供给与需求的平衡。
2、推动住房金融创新未来还需要推动住房金融创新，建立健全住房融资机制，支持房地产开发企业加快规模化发展，提高住房保障供给质量。
3、促进城乡一体化未来需要促进城乡一体化发展，并加强城市规划和管理，实现城市化和现代化建设的有机结合。
同时加强农村住宅建设，改善农民住房条件，促进城乡一体化协调发展。
总之，未来我国住房保障工作需要继续加强，推动住房供给和金融创新等方面的进一步发展，达到促进人民生活水平提高和城乡一体化发展的目标。
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。
（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。
住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。
做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。
家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。
正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。
由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。
在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。
正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。
这只是住宅建筑的开始。
中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。
传统住宅即民居。
中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。
古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。
下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。
一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。
少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。
一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。
廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。
一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。
这是当时最常见的做法。
等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。
我国城镇住房现状及主要问题【摘要】21世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的速度将进入高速增长阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，如果中国能迅速地解决好城镇住房的制度安排问题，将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使中国的整体住房质量和水平迅速提高。
【关键字】城镇居民，住房问题，住房市场，城镇住房一、我国住房制度的历史进程和基本经验中国近现代住房制度的历史演变，主要是随着市场经济、住房的商品形态在中国城镇范围内发生的。
解放以前，中国的房地产市场还未发育或正在发育，并不成熟，商品形态的房地产根本不占据主导地位。
新中国成立初期，我国关闭了房地产市场，对房屋资产拥有者课以重税，封杀私房租赁经营。
此后，逐步形成了由国家通过地方政府的财政支出对城镇居民住房实行建设和分配的统建统包的单一体制格局。
回顾新中国成立60余年来我国住房制度演变的历史进程，可以总结出如下基本经验：1、在计划经济体制条件下，政府无力承包全体城镇居民的住房问题。
政府对全体国民或者城镇居民实行统建统包的住房政策，是一个已经被实践证明不但错误而且失败的住房政策。
特别是对一个发展中的、存在着国民“两元体制”的、未完成工业化和城镇化的大国来说，政府根本没有财政经济能力对全体城镇居民实行住房包干政策。
2、在土地和住房制度改革过程中，政府不能丢失保障住房建设、分配、管理的基本职责。
中国土地和住房制度的改革，其根本意义在于逐步放弃政府对土地和住房的垄断，寻找解决历史包袱的新渠道，让市场和货币机制去配置土地和住房资源，让更多的城镇居民自己通过市场去解决住房问题。
很可惜，政府不是去检讨政府职能的缺失，而是去指责市场机制的失灵，还用那双“看得见”的行政之手去不断的调节那双“看不见”的市场之手。
其实，所有的政府都不过是有限资源、有限能力和有限责任的政府。
在政府所有的职责当中，保障住房的建设、分配和管理在什么时候都是政府的基本职责。
经济中国城镇化的现实图景、演进逻辑与未来展望文/侯祥鹏2020年我国全面建成小康社会收官，并乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程。
城镇化是现代化的必由之路.对于我国社会主义现代化建设具有重要的现实意义。
2012年党的十八大提出坚持走中国特色新型城镇化道路。
新型城镇化的核心要义是“人的城镇化”，首要原则是推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，稳步提升城镇化的水平和质量。
至2()19年末，我国常住人口城镇化率达到60.6%,户籍人口城镇化率达到44.38%。
2020年新型城镇化规划收官，城镇化率规划目标基本能够实现。
在开启新的城镇化建设之际.有必要梳理我国城镇化发展现实，厘清未来发展趋势。
中国城镇化的现实图景改革开放4()年间.我国城镇人口增加6亿多，城镇化率提高4()多个百分点。
建制市数量从1978年的193个增加到2018年的672个，建制镇数量从2176个增加到21297个。
我国已成为城镇化发展速度最t夬的国家之一，但我国城镇化的快速发展是与不平衡不充分的发展交织在一起的。
城镇化发展的不平衡首先体现在区域空间上的不平衡。
新中国成立之初，为了在较短时间内实现工业化并缩小与发达国家之间的差距，我国采取了重工业优先发展战略工业化发展需要城镇地区作依托。
在重工业优先发展战略下，我国工业投资和城市建设向东北和内陆地区倾斜，这对加快我国中西部地区城市发展起了极大的促进作用。
2()世纪6()年代的“三线”建设高潮，再次使得我国城镇布局较大幅度地南移，城市和城市人口重心向西南推移，而东部沿海则处于相对停滞局面。
这一格局一直保持到改革开放初期「随着改革开放的起步和不断深化，我国逐渐形成了沿海、沿边、沿江开放格局，大量农村剩余劳动力和外资向东部沿海地区转移和集聚.极大地促进了东部地区城镇化发展，全国形成了较为明显的“东高西低”的城镇化梯度格局。
城镇化发展的不平衡还体现在城镇化维度的不平衡。
人口城镇化是城镇化的基本维度之一。
浅谈我国未来居住小区的发展趋势作者：吴海英来源：《城市建设理论研究》2013年第22期摘要：随着科学技术、信息化的发展和生活水平的不断提高，广大人民群众已不满足于以往那种只能避风遮雨的居住条件，也并不停留在古朴建筑的风格欣赏上。
而是对未来居住条件的建设提出了一个有计算机系统管理一体化的智能居住小区，提供一个投资合理、高效、便捷、安全、舒适的环境，同时，帮助业主和物业管理者一个双赢的机会，实现人性化管理服务为宗旨，和谐社会为主提旋律的21世纪新型居住环境智能居住小区。
关键词：智能居住小区住宅智能化中图分类号：F287.8文献标识码： A 文章编号：随着科学技术的迅猛发展、信息化浪潮正在席卷全球。
吞噬着现代人们生活中的每个角落，同时世界人口城市化的趋向和我国城镇化建设步伐的加快、城市人口的不断增加，向人们提出了如何建设大量既经济合理，又符合21世纪居住要求的住宅，为此集现代高技术于一体的智能化小区应用而生，同时智能化住宅也必将成为21世纪住宅市场的主流。
“智能居住小区”的智能功能是为提高居民的生活质量以最优化的设计、采用最先进的4C 技术（计算机技术、控制技术、通信技术、图形显示技术），建立一个由计算机系统管理的一体化集成系统，提供一个投资合理、又拥有高效优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。
同时帮助业主和物业管理者在费用开支、生活舒适、商务活动和人生安全等方面的利益有最大的回报。
故，它是对新建、拟建居住小区集规划、设计、施工与一次性的功能开发。
智能居住小区的发展形势智能化小区的兴起与发展，主要是适应社会信息化与经济国际化的需要，也是人类社会进步，生产力发展的必然产物。
智能化是建筑技术与电子信息技术相结合的产物，同时也是21世纪地产开发的主导方向。
近年来国际互连网Internet的迅速发展下，人们与外界的联系是完全开放和快节奏的生活，各类网上服务项目（如电子购物、电子银行、电子医疗等）也将成为21世纪人们生活中不可缺少的内容。
我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。
城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。
与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。
但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2% 。
城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。
从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。
房地产业对经济增长做出重要贡献自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。
以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。
其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。
居民住房条件不断改善伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。
从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。
初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。
并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。
从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。
从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。
“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期韩国80年代初期的城镇化水平。
而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50% 。
综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。
日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。
我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。
城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。
从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。
假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。
发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。
如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。
我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。
主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。
对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。
而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。
图9 日本历年住房建设情况韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。
这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。
1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。
60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。
英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。
基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。
如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。
这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。
并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。
如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。
我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。
2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。
初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。
对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。
图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。
户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。
发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。
如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。
英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。
户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。
由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。
按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。
按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。
特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。
未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。
从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。
就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。
因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。
预测流程图如下：城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。
2011-2030年住宅建设发展空间预测改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。
统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：PS = -77.244 + 11.078 * LOG (PI)(2.75) (0.32)R2=0.98式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。
