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完善小区物业管理制度的重要性小区物业管理制度的完善在现代社会中扮演着至关重要的角色。
一个良好的物业管理制度能够确保小区居民的权益得到保护，提供便利的生活环境，促进社区的发展和和谐。
本文将探讨完善小区物业管理制度的重要性，以期加深我们对该问题的理解。
首先，完善小区物业管理制度能够保障居民的权益。
在小区生活中，居民的基本权益包括住房安全、公共设施的使用权和治安保障等。
一个健全的物业管理制度能够明确居民的权益，规范物业公司和居民之间的关系，确保物业公司不会滥用职权，同时也给予居民一定的维权渠道，让他们的合法权益得到保护。
其次，完善小区物业管理制度有助于提供良好的生活环境。
物业管理涵盖了小区内的环境卫生、绿化景观、噪音管理等多个方面。
通过建立规范的管理制度，物业公司可以对小区内的环境进行有效的管控，保持公共区域的整洁和清洁，确保绿化和花草的种植养护，同时也能够减少噪音和其他干扰居民正常生活的行为。
一个舒适宜居的小区环境对居民的身心健康有着积极的影响。
再次，完善小区物业管理制度有助于促进社区的发展和和谐。
物业公司在管理小区的过程中，往往需要和居民进行积极的沟通和协调。
借助健全的制度，物业公司能够更好地了解居民的需求和意见，并及时进行反馈和解决。
这种沟通和互动有利于促进社区内的良好互助氛围，增进邻里关系的和谐程度。
此外，通过完善物业管理制度，小区内的设施设备更新和改进也能够得到有效的推动，从而提升整个小区的品质和竞争力。
最后，在完善小区物业管理制度的过程中，关注居民参与的重要性是不容忽视的。
小区居民的参与是推动物业管理制度完善的有效途径之一。
物业公司可以通过设立居民委员会、开展居民议事会等形式，提供居民参与决策和管理的机会，听取居民的意见和建议。
这种居民参与的模式有助于增加居民的参与感和获得感，同时也能够增加物业公司的透明度和公信力。
综上所述，完善小区物业管理制度的重要性不容忽视。
它不仅关乎居民的权益保护和生活质量，也涉及到社区的发展和和谐程度。
现代物业管理业主自治管理制度之完善现代物业管理业主自治管理制度之完善（作者:___________单位: ___________邮编:___________）[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。
目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。
但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。
笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地位，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。
[关键词]业主委员会；业主大会；业主监督委员会；自治管理制度一、我国物业管理业主自治机构制度设计的缺陷在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。
因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。
我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。
《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。
实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。
(一)业主委员会法律地位之质疑业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。
物业管理制度完善一、前言随着现代社会的发展，物业管理在社区、住宅区、商业区等各个领域起着重要的作用。
为了提高物业管理水平，加强社区的安全和居民的生活质量，完善物业管理制度显得尤为重要。
本文将探讨如何完善物业管理制度，提升物业管理效果。
二、建立规范的管理流程物业管理涉及到许多环节，每一个环节都需要有规范的管理流程来指导和监督。
第一步是建立规范的入住流程，包括住户登记、房屋验收等；第二步是建立完善的设施维修流程，包括设施报修、维修人员派遣等；第三步是建立健全的安全管理流程，包括小区巡逻、门禁管理等。
通过规范管理流程，可以减少管理混乱和人为疏漏，提高管理效率。
三、加强人员培训与管理物业管理人员是物业管理的核心。
要提高物业管理水平，必须加强对物业管理人员的培训与管理。
首先，对物业管理人员进行入职培训和持续培训，使其具备较强的业务能力和管理水平；其次，注重人员的管理，建立绩效考核机制，根据不同岗位设置明确的职责和工作目标。
只有通过培训和管理的双重手段，物业管理人员才能胜任其工作，并为居民提供优质的服务。
四、完善信息化管理系统随着信息技术的发展，物业管理已经逐渐与信息化相结合。
完善信息化管理系统是提高物业管理水平的关键一步。
物业管理信息化系统可以包括住户信息管理、设施设备管理、维修保养管理等功能，通过系统化管理和数据统计分析，可以更好地监控和管理物业。
同时，物业管理信息化系统还可以提供便捷的居民服务，如在线缴费、报修等，以提升居民的满意度和便利度。
五、建立有效的沟通渠道良好的沟通是物业管理中不可或缺的一环。
建立有效的沟通渠道可以促进物业管理与居民之间的互动与合作。
首先，物业管理需要建立定期的业主大会或者居民代表会议，让居民了解物业管理的工作情况，也可以听取居民的需求和建议；其次，物业管理还可以通过微信公众号、APP等渠道与居民进行及时的沟通，提供各种信息和服务。
通过多元化的沟通渠道，可以增强物业管理与居民之间的互动，促进问题的解决和管理效果的提升。
2010.No1928摘 要 我国物业管理相关法律、法规虽然没有明确提出业主自治，但根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规，仍然可以看出我国物业管理是实行业主自治管理。
本文试图从现行法律法规找到我国实行业主自治的依据及现行自治制度之不足及完善。
关键词 业主 自治 制度 完善 立法中图分类号：D923.2 文献标识码：A业主自治顾名思义就是业主依法自己管理好自己的事务，我国《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规虽然并未明确提出我国物业管理是业主自治，但从相关内容可以看出我国物业管理是实施的业主自治，在法律、法规框架下，业主依法管理好自己的建筑物及其附属设施。
1 我国业主自治制度存在的问题1.1 业主大会是否具备民事主体资格问题据《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）规定，民事主体主要包括三类：自然人、法人、其他组织，若将业主大会纳入民事主体，只能将其归到 “其他组织”中，但1992年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定：“民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
”按照《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”之规定，可以说是“合法成立”；业主委员会是业主大会的常设机构，可以认为是“有一定的组织机构”，可是因为没有财产，就不能独立承担民事责任，就不能把他认为是民事主体，当然就不能为一定的民事行为。
但《物权法》和《条例》却赋予了民事权利，如签订《物业服务合同》（以下简称为《合同》），当业主共同权益受到侵害的时候业主大会可以“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。
1.2 《合同》主体一方是业主大会还是业主《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：”，第二款第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，可以认为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是业主大会的共同决定，是其集体意志的体现，业主委员会与物业服务企业签订和解聘物业服务企业认为是代表业主大会行使其集体意志。
浅析物业管理中业主权利的保护【摘要】随着住宅小区越来越多，小区中各主体的关系日趋复杂，由此产生的矛盾和纠纷也层出不穷。
如果这些纠纷和矛盾不及时解决，将会影响整个社会的稳定和人民的安居乐业，这其中最主要的是业主权利保护问题。
本文在分析物业管理中业主权利保护现状的基础上，对保护中存在的问题进行了分析，并提出了相应的建议及对策，希望能够提高人们对业主权利保护的关注，使得业主权利保护能够得到完善。
【关键词】物业管理；业主权利；解决对策1.物业管理中业主权利保护的立法现状2007年3月16日全国人大常委会通过了《中华人民共和国物权法》，首次确立了业主的建筑物区分所有权制度，全面规定了业主的权利和义务。
2007年8月26日国务院正式公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，这部行政法规的实施对于物业管理中业主权利的法律保护起到了十分重要的作用，在一定程度上实现了统一立法。
由于业主权利的内涵十分丰富、涉及的法律关系相当复杂，若想得到有效的保护，还必须依靠《民法通则》、《合同法》以及各地方性法规规章的综合配套保护。
《民法通则》肯定了小区业主对属于自己的专有部分可以行使占有使用的权利，可以对外出租而获得报酬，也可以全部转让。
业主和房地产销售代理商签订的商品房买卖合同、业主和物业公司订立的物业服务合同等，都是受《合同法》调整的。
地方性法规规章虽然没有权利对建筑物区分所有权进行规定，但是关系到业主在物业管理关系中的权利保护的法律规范较多，它们具有很强的可操作性，对于完善物业管理市场中的法律关系和保护业主的合法权利起到了积极的作用。
2.业主权利保护存在的问题分析2.1业主自身素质和维权意识不高长期以来，我国的住房制度大多是福利性的，小区通常是由单位出资进行维护和管理。
随着住房体制改革的深入，公共住房制度逐渐取消，取而代之的是由开发商建设的住宅小区，物业服务行业也逐渐朝着市场化的方向发展，物业公司通过提供物业服务向业主收取费用。
论业主共同管理权的完善作者：陈伟昌来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期摘要目前我国法律规定下的业主大会是不完整的非法人团体，缺乏起诉资格。
通过赋予业主大会起诉资格，成立业主小组作为业主大会分支机构，规范书面征求意见书等措施来完善业主大会制度，同时，细化对业主委员会的相关规定，加强对业主委员会与物业服务企业的监督，明确划分行政部门与群众自治性组织的职责，以此来保障业主共同管理权的实现。
关键词共同管理权建筑物区分所有权一、影响当前我国业主共同管理权实现的因素根据《物权法》第七十条规定，业主作为房屋的所有权人，对于建筑物内的经营性用房、住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主共同管理权属于业主成员权的范畴，指业主基于建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体中的成员而享有的权利和承担的义务。
1、业主共同管理权的规定不科学首先，关于筹备组的规定不合理。
《业主大会规程》第五条规定不太合理，一方面筹备组的职责是成立业主大会，保障业主利益。
另一方面建设单位在业主大会未成立前可以选聘前期的物业服务企业，这些前期物业服务企业基本是建设单位的下属企业，有利益关系，建设单位不希望业主更换物业服务企业，自然不会积极促成业主大会的成立，也就不会认真履行筹备组的各项工作，甚至百般推辞使得筹备组难以成立，也就无法筹备首次业主大会。
其次，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的任何决议都是通过业主委员会来付诸于实践，是十分重要的机构。
业主委员会不能正常运作，业主的共同管理权就无法实现。
然而，《物权法》、《物业管理条例》对业主委员会都只做了原则性规定，而未细化。
2、监督体制不健全首先，对业主委员会的监督不到位。
业主委员会出现各种违法规定的现象原因之一就是业主委员会的监督机制不健全，法律、法规都规定业主大会有监督业主委员会的职责，但是对业主大会需要监督业主委员会那些方面的事务、以及监督的方式都未作明文规定。
浅议物业管理的立法完善完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行标准，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效开展提供保障。
以下是J.L为大家提供的关于物业管理的立法完善之范文。
〔摘要〕物业管理与百姓的生活息息相关，随着房地产的升温，物业管理中的纠纷也日益增多。
然而我国目前尚无一部专门的物业管理法律，应加强理论研究工作，出台专门的《物业管理法》，并建立物业纠纷处理系统，以解决物业管理实务中的问题。
物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。
经过一个多世纪，物业管理才于 20 世纪 80 年代从引入内地。
[1]1981 年 3 月 10 日，深圳市物业管理公司挂牌宣告成立，标志着我国大陆物业管理的诞生。
虽然物业管理在我国兴起的时间不长，但其与百姓生活息息相关。
物业管理对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建立，起到了积极而重要的作用。
[2]但是，由于物业效劳的开展速度明显跟不上房地产业的开展，及人们对法律维权意识的不断增强，物业管理中的纠纷也越来越多。
目前，我国尚未制定专门调整物业管理活动的法律，而是散见于各部门法或以行政法规、地方性法规、行政规章的形式出现。
[3]。
1. 宪法。
宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原那么，在物业管理法体系中具有最高层次的法律效力。
2. 全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。
我国多部法律中直接或间接涉及到物业管理相关法律制度。
私法方面，如：《物权法》、《民法通那么》、《合同法》等; 公法方面，如：《城市房地产管理法》、《环境保护法》、《消防法》等。
3. 国务院根据宪法和法律制定和的标准性行政法规和文件。
如1983 年国务院公布的《城市私有房屋管理规定》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》等。
完善小区物业管理制度一、总则1. 本物业管理制度旨在规范小区物业管理活动，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，创造和谐、安全、便利的居住环境。
2. 本制度适用于本小区内的所有业主、使用人及物业管理公司。
二、物业管理公司的职责1. 物业管理公司应依法取得物业管理资质，并按照合同约定提供服务。
2. 负责小区公共区域的清洁、绿化、安全保卫等工作。
3. 定期对小区公共设施进行检查和维护，确保其正常运行。
三、业主的权利与义务1. 业主应遵守小区管理规定，维护公共秩序和环境卫生。
2. 业主有权参与小区物业管理的决策，并对物业管理公司的服务进行监督。
3. 业主应按时缴纳物业管理费，不得无故拖欠。
四、小区公共秩序管理1. 物业管理公司应制定并执行小区公共秩序管理规定。
2. 加强对小区内车辆停放的管理，确保道路畅通。
3. 定期组织安全检查，预防和处理各类安全事故。
五、环境卫生管理1. 保持小区环境整洁，定期清理垃圾和杂物。
2. 绿化区域应定期进行养护，保持绿化美观。
六、公共设施维护1. 小区的公共设施包括但不限于电梯、供水供电系统、消防设施等。
2. 物业管理公司应确保公共设施的正常运行，并及时维修损坏的设施。
七、紧急事件处理1. 物业管理公司应建立紧急事件处理机制，包括火灾、自然灾害等。
2. 定期组织应急演练，提高应对紧急事件的能力。
八、财务管理1. 物业管理公司应建立健全财务管理制度，合理使用物业管理费用。
2. 定期向业主公布财务收支情况，接受业主监督。
九、投诉与纠纷处理1. 业主对物业管理公司服务不满，可向物业管理公司或业主委员会投诉。
2. 物业管理公司应及时处理业主的投诉，并给予答复。
十、附则1. 本物业管理制度自发布之日起生效，由物业管理公司负责解释。
2. 对本制度的修改和补充，应经过业主大会讨论通过，并报相关部门备案。
请根据实际情况调整和完善上述内容，以确保其符合小区的具体需求和法律法规的要求。
论物业管理自由和业主自由摘要本文讨论了物业管理自由和业主自由的关系。
在现代社会中，物业管理起着至关重要的作用，而业主则希望保有对自己财产的控制权和自由。
物业管理自由和业主自由之间的平衡是一个复杂的问题，需要考虑到管理效率、业主权益和社区稳定等多个因素。
本文将以不同角度探讨这个问题，希望能为物业管理和业主权益保护提供一些思路和参考。
1. 引言物业管理是指对一个房地产项目进行全面管理和维护的过程，旨在提供一个安全、舒适和顺畅的居住环境。
而业主则是这个项目中的房产拥有者，他们希望保有对自己财产的控制权和自由。
然而，物业管理自由和业主自由之间存在一定的矛盾和冲突。
本文将探讨如何平衡这两种自由的需求，并提出一些解决方案。
2. 物业管理自由的重要性物业管理自由对于一个社区或物业项目的正常运行至关重要。
物业管理自由可以指物业管理公司或物业所有者在管理自己财产时的自主权和决策权。
管理自由的优势在于能够高效地解决日常管理问题，提供全面的维护和服务，保障业主的权益。
2.1 管理效率的提高物业管理自由能够提高管理效率。
管理公司或物业所有者可以根据实际情况自主决策和调整管理策略，快速解决相关问题。
例如，当出现安全隐患时，管理者可以立即采取措施确保居民的安全；当设备损坏需要维修时，管理者可以迅速行动，减少维修时间对居民正常生活的影响。
2.2 全面的服务保障物业管理自由可以提供全面的服务保障。
管理公司或物业所有者有权制定规章制度，保障社区的秩序和安全。
他们可以组织安保力量，提供24小时的巡逻和监控，保障居民的人身财产安全。
此外，管理者还可以协调各项维修工作，确保设施设备的正常运行。
3. 业主自由的重要性业主自由是业主在管理自己财产时所应享有的权利。
业主希望能够自主决策和享受自己的房产。
业主自由的保障对于维护业主权益和社区稳定至关重要。
3.1 财产控制权业主自由意味着业主可以自主决策和掌控自己的财产。
他们可以选择物业管理公司，或者自行管理物业，以实现自己的利益最大化。
浅论业主权及物业管理制度之完善摘要：近年来,随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注的热门话题。
在这一背景下,关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注,业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。
本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则, 对业主权的概念、内涵进行探讨,进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。
关键词：法律化价值、物业管理权、物业管理法律制度的对策、一、业主权的内涵及其法律化的价值《现代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。
”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。
但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。
在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人,即物业的所有者。
关于业主的权利,2007 年3 月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。
但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业主权”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。
因此,建议用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。
[1]业主权属于物权的一种。
物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。
业主权可以说是基于对物(不动产) 的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业主权与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。
从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。
国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。
[3]而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。
业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。
因此,业主权除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。
如果把业主权的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。
“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。
[4]业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。
一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。
业主权如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主) 的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。
首先,业主权的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。
当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。
[5]其次,业主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。
再次,业主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。
业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。
法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。
[6]总之,业主权法律地位的确立,可以使业主权得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。
二、业主权与物业管理权的冲突目前,对于业主权的立法保护已经受到越来越广泛的关注。
而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业主权出现了一系列纠纷和冲突,其中以业主权与物业管理权的冲突最为明显。
(一) 物业管理的困境及制度缺陷近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。
其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。
这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。
但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。
以上海市静安区为例,2003 年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159 件,较2002 年的65 件上升了144. 62 %。
这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003 年6 月8 日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。
[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。
而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。
根据《物业管理条例》的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能: (1) 改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。
物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。
(2) 有利于构建和谐社区。
物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。
(3) 推动小区的精神文明建设。
物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。
然而,综观我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。
因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。
物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。
[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。
《物业管理条例》第3 条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。
正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。
三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。
《物业管理条例》第16 条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。
四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。
《物业管理条例》第20 条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。
它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。
这些缺陷的存在,必然导致业主权与物业管理权之间产生冲突。
(二) 业主与物业公司利益冲突的主要类型业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。
在《物业管理条例》实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。
总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。
随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化,在物业管理这一行业得到迅速发展的同时,住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。
到《物业管理条例》出台前,据不完全统计,全国约有70 %的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。
这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发,导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决, 很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。
这种建设与管理的矛盾,除了少部分属于质量问题外,更多的是在移交物业管理时,没有或缺乏严格的承接验收手续,业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。
在《物业管理条例》颁布后,这一矛盾虽有所缓解,但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。
在服务与收费方面,业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用,致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符,以押金、罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理,挤占公共场所、公共设施搞经营创收,挪用维修基金等。
这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费,费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。
