房地产开发企业土地增值税清算资料

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。

房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。

下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。

一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。

开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。

2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。

增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。

3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。

税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。

4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。

二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。

2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。

3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。

4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。

5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。

大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。

其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。

三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。

土地增值税清算鉴证应提供的资料清单：一、确认纳税主体和经营行为的有关资料（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）《土地增值税项目登记表》复印件；（4）《建设用地规划许可证》复印件；（5）《建设工程规划许可证》复印件；（6）《销售许可证》复印件；（7）《建设工程施工许可证》复印件；（8）《国有土地使用证》复印件；（9）合作开发协议；二、确认清算单位的有关资料（10）项目竣工清算报表；（11）税务机关出具的普通住宅的确认文件；（12）项目建议书的批复；（13）房屋土地管理局测绘面积报告书；（14）商品住房建筑面积情况明细表；（15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>；（16）已完工开发项目成本表；（17）清算项目的工程竣工验收报告。

三、确认清算条件的有关资料（18）直接转让土地使用权的转让合同；（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；（21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（22）清算项目的工程竣工验收报告；（23）主要开发产品(工程)销售明细表；注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。

四、确认收入总额的有关资料（24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（26）银行明细对账单；注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。

五、确认扣除项目总额的有关资料（27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（28）合作开发协议；（29）上缴土地转让金收据复印件；（30）“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；（31）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。

4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。

二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。

2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。

３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。

结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。

对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。

2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。

第一部分土地增值税清算资料的收集一、清算资料的收集㈠纳税人应报送的资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：1.土地增值税清算表及其附表。

说明:总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发［2009］91号）副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。

即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》.2。

房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料1。

开发项目立项批复(发改委文件）主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模,从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。

★2。

地质勘测报告（地勘公司）房屋基础设计所必须运用的资料。

我们如何阅读地质报告？一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图,确定基础埋置标高。

以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。

从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。

★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局)用地许可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积,从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位.★4.土地使用权出让合同(或批文）、红线图及土地使用权证(国土局）合同（或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。

土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。

随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。

2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。

一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。

根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。

此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。

二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。

申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。

2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。

房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。

3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。

三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。

解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。

2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。

解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。

3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。

解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。

总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。

同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。

类型序号资料名称资料要求1企业及项目基本情况表附表1　＊2土地增值税纳税申报表提供原件3项目税费结算表及附件附表24普通住宅免税申报资料提供原件＊1营业执照副本提供复印件2企业设立、变更的协议、合同或章程提供复印件3设立、变更的验资报告提供复印件　＊4房地产开发资质证提供复印件＊5全部开户银行及账号情况表附表3＊6建筑安装工程基本合同、预算、决算＊7勘察、设计、监理、咨询、测绘等合同及明细表提供复印件附表4无合同的成本费用支出请提供相当于合同效力的凭据，如国家收费标准依据文件、小额订货单等。

　＊1项目立项及批准文件提供复印件　＊2国有土地使用证提供复印件　＊3建设用地规划许可证提供复印件　＊4建设工程规划计可证提供复印件　＊5项目总体规划平面图（含经济技术指标）提供复印件　＊6建筑工程施工许可证提供复印件　＊7预测和实测面积测绘报告提供复印件　＊8房屋初始产权证提供复印件　＊9建设工程规划验收合格证提供复印件　＊10工程竣工验收报告提供复印件　＊11合作（联合）开发协议提供复印件12项目实际开工、竣工时间及资料，项目竣工验收备案表和单项工程竣工结算明细提供复印件＊13项目交房时间及证明材料（如交房公告等）提供复印件　＊1商品房预售许可证提供复印件房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单一、申报类二、企业基础类三、项目基础类四、收入类4各年度纳税申报表原件备查清单备注同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据同时提供纸质和电子数据与开发成本资料一同装订提供电子数据及纸质合同复印件综合技术经济指标清晰可见。

土地增值税清算资料纳税人清算土地增值税时应分项目提供清算资料:1、营业执照、税务登记证复印件。

2、房地产开发项目清算说明。

主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。

3、房地产开发经营许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售许可证、房产证。

4、项目竣工决算报告、项目竣工验收备案表、房屋测绘报告。

5、项目立项至项目清算截止日期间的账套、账簿、凭证电子版科目余额表、及各年度12月份报表（同时提供开发成本、开发间接费用、应交税金营业税、城建税、教育附加、地方教育附加及土地增值税电子版明细账）6、取得土地使用权所支付的地价款凭证、契税凭证及国有土地使用权出让（转让）合同。

拆迁补偿协议及拆迁补偿支付花名册、7、项目银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单。

8、所有的工程建设合同及其价款结算单、造价结算报告、税务发票。

9、项目设计合同、监理合同、勘察合同、大额材料及设备的采购合同等金额重大的合同。

10、本项目商品房及其他开发产品销售合同、商品房销售明细表、已开具的销售发票（记账联）、租赁合同等与确定转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（同时提供电子版商品房销售台账）11、开发产品无偿移交政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

开发产品属业主共有财产的证明资料。

12、分期开发房地产项目的，共同发生成本费用在各期项目间分摊依据及计算方法，其他项目的开发五证资料。

13、转让房地产有关税金（营业税及城建税、教育附加地方教育附加、土地增值税、印花税）的完税凭证复印件及纳税申报表。

14、与土地增值税清算有关的其他证明资料。

以上证照、合同、票据等提供的复印件要加盖公章。