资产评估 自考 讲义

139该项专利的市场价值第六章 流动资产评估学习目标：了解流动资产的概念、分类、流动资产评估的程序，理解流动资产的特点及流动资产评估的特点，掌握各类流动资产的评估方法。

第一节 流动资产评估概述—、流动资产及其特征（一）流动资产的定义流动资产是指企业在1年内或者超过1年的一个营业周期内变现或者出售，或者运用的资产。

流动资产条件：（1）预计可以在一个正常营业周期中变现、出售或耗用；（2）主要为交易目的而持有；（3）预计在资产负债表日起1年内（含1年，下同）变现；（4）自资产负债表日起1年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。

（二）流动资产的分类现金是指企业的库存现金，包括企业内部各部门可随时用于周转和支付使用的备用金。

银行存款是指企业存放在开户银行的款项。

其他货币资金是除现金和银行存款以外的其他货币资金，包括外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、存出投资款、信用卡存款、信用证保证金存款等。

交易性金融资产，是指企业为了近期内出售而持有的债券投资、股票投资和基金投资，包括以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等均属于交易性金融资产。

应收票据，是指企业通过商业信用销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票。

商业承兑汇票&银行承兑汇票；带息应收票据&不带息应收票据。

应收票据是票据化的债权，以商业票据为债权载体，可以背书转让。

P＝[81000×（P/A，15%，5）＋22000×（P/A，15%，2）]×（1－25%）＝（81000×3.3522＋22000×1.6257）×0.75＝230470（元）或P＝[103000×（P/A，15%，2）＋81000×（P/A，15%，3）×（P/F，15%，2）]×（1－25%）＝230470（元）140应收账款，是指企业因赊销商品、提供劳务等应向购货单位或受益单位收取的款项。

第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念（对资产进行估价）资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。

资产评估是指由专门的机构和人员（资产评估的主体，2006年4月考过选择），根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

评估的主体是指评估由谁来承担。

评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。

二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择）（一）现实性现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

资产评估的现实性表现在以下三个方面：（2006年考过简答）1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。

2、以现实状况为基础反映未来。

3、现实性强调客观存在。

（二）市场性资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。

（资产评估价可能高于或低于交易价）（三）预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

（四）公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。

公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。

（五）咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。

（即意见仅供参考）三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

（二）目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。

20（3）恰当执行资产评估程序是资产评估机构或人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

4.资产评估价值类型的作用（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素。

（2）制约资产评估方法的选择。

（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。

5.其他重要简答（1）履行资产评估程序的基本要求（2）资产评估的工作原则第二章 资产评估的基本方法学习目的与要求理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。

理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。

单选第一节 资产评估的市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法是最简单、有效的方法。

【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（ ）。

A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估D.评估的参数、指标直接从市场获得『正确答案』C『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。

（二）市场法的评估思路在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。

需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。

（三）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

21【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（ ）。

第一章总论重点内容：资产评估定义及其特点资产评估的价值类型与评估目的资产评估的假设与原则第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估资产评估是一种市场化的活动。

资产评估是专业机构和人员，按照国有法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

P1资产评估的要素：P1-2一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员，是资产评估工作的主导者。

二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。

三是评估依据，资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议及取费标准和其他参考依据。

四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。

五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。

六是评估程序，即资产评估工作对开始准备到最后结束的工作顺序。

七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。

八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。

九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提假设条件。

十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。

（二）资产资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。

而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。

1.作为资产评估对象的资产具有的基本特征：P3（1）必须是经济主体拥有或者控制的。

（2）能够给经济主体带来经济利益的资源。

2.资产的分类：P3-4（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

自考资产评估主讲老师：关森第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、运用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法又称市场价格比较法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场。

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

例：要评估一商品房在2010 年9 月30 日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。

（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。

其基本计算公式为：评估价格=参照物价格+》评估对象比参照物优异的价格差额-X参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格x（1 土调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

市场法比较案例调整因素的选择1、时间因素（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响。

2、区域因素（区位因素）比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例。

第一章总论一、考情分析近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意：（一）本章过去考试平均6分（单、多、名词解释、简答）（二）10年的趋势6分（可能题型：单2、多1、名词1或者简答）二、重点内容提示本章共六节内容：第一节资产评估的含义：（一）资产评估的概念（需要大家重点掌握资产评估的六大要素（06年多，07年简答7分）：主体（06单）、客体、特定目的、程序、价值类型（05单）和方法。

10年原则不会考大题，至多可能考选择题）（二）资产评估的特点（5个）（重点）：（现实性06年简答题、09年单选、市场性、预测性、公正性、咨询性（04多，06单，10年（关注简答））。

（三）资产评估与会计计价的区别（重点）近六年未曾考过（10年重要考点）（1）发生的前提条件不同（持续经营《》产权或主体变更）（2）目的不同（反映资产价值量并提供会计信息《》反映资产的权益并为交易提供价值尺度）（3）操作者不同（内部财会人员《》独立的外部评估机构）第二节资产评估对象：（一）资产的含义（08年多选题，10年了解）（二）资产的分类：（10年关注小题）第三节资产评估的价值类型：（一）资产评估的特定目的（了解）（10个名词要知道，关注多选题）资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组。

（二）资产评估的价值类型（10年重要考点）：1.资产评估价值类型的作用P10（10年重要考点）（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素。

（2）制约资产评估方法的选择。

（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。

2.价值类型的类别：（10年重要考点）（1）市场价值（理解要点：公开、公平的市场条件，当事人理性、是价值估计数额）（2）在用价值（3）投资价值（4）持续经营价值（5）清算价值（6）保险价值（7）课税价值3.决定和影响价值类型的因素：（09年多选）（10年仍重要考点）（1）评估的特定目的（经济行为）（2）市场条件（3）资产功能及其状态第四节资产评估的假设：（一般考点）06单（10年选择题）（一）继续使用假设（如何理解）（二）公开市场假设（如何理解）（三）清算（清偿）假设（08年名字解释）第五节资产评估的原则（重点）（一）资产评估的工作原则（重要考点08单，09单，09多选）（但10非重点）独立性、客观性、科学性、专业性（二）资产评估的经济原则（重要考点）05年简答题，04年单（已经好几年没考了，10年重点）贡献、替代、预期第六节资产评估的程序（07年多选题，08年单选）（一）资产评估程序的定义（一般考点）：关注：资产评估程序的8个环节（后面还会重提这8个环节）（二）资产评估程序的重要性（P21）（一般考点）（三）资产评估程序的内容（07多）（重点、关注简答）（10年重要考点）（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）资产勘查与现场调查（5）收集资产评估资料（6）评定估算（7）编制和提交资产评估报告（8）资产评估工作档案归档（四）履行资产评估程序的基本要求（10年重要考点）三、重要题型（一）重要名词（10年重要考点）1.资产评估的价值类型：就是对资产评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。

资产评估师 - 资产评估基础第01讲资产评估的概念本章考情分析学习目标●理解资产评估概念及其原则和基本作用●了解我国资产评估发展状况题型分值●本章以客观题考查为主●分值一般在5分左右掌握1.资产评估专业服务及特点2.资产评估的经济技术原则熟悉1.资产评估的基本作用2.价值与价格3.资产评估的工作原则了解1.我国资产评估行业的发展历史及特点2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要资产评估师 - 资产评估基础资产评估师 - 资产评估基础一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。

1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。

在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。

2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。

3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。

1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。

2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。

3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。

（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。

资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人资产评估师 - 资产评估基础员。

自考“资产评估”讲义八（二）成本法评估的步骤1、估算土地取得费。

（1）征用集体土地。

包罗土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安设补助费等。

（2）购买和征用城市旧有土地。

2、估算土地开发费。

（1）基础设施配套费。

“三通一平”即通路、通水、通电，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。

（正常应按“七通一平”计算）（2）公共事业建设配套费。

（3）小区开发配套费。

3、估算税费。

主要包罗耕地占用税、土地办理和土地增值税等。

耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。

4、估算利息。

计息期按土地开发期限的一半计算。

5、估算利润。

利润是投资开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，并通过合理的利润率计算。

6、估算土地增值收益。

（1）土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率。

（2）按补交出让金的40％计算。

（3）直接采用土地使用权出让金标准。

7、估算土地使用权评估值。

（三）成本法案例1、估算土地取得费。

2、估算土地开发费。

3、估算税费。

（1）耕地占用税。

（2）造地费。

4、估算利息。

5、估算利润。

税费并入取得费计算。

6、估算土地增值收益。

7、估算土地价格。

（1）无限年期土地使用价格：土地使用权价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益（2）法定最高出让年期地价为：四、假设开发法（一）假设开发法及其适用条件假设开发法，亦称剩余法。

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用楼价即土地开发建设后的转让价。

建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本，可按照评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。

专业费用是指测量、设计等专业技术费用。

专业费＝建筑费×i（i为必然的百分率）利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×r（r为利息率）利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×P’（P’为正常利润率）税费＝地价×t（t为税率）租售费用通常可以按照经验预测确定。

（⼆）观测分析法 观测分析法是评估⼈员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使⽤时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

（三）修复费⽤法 修复费⽤法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要⽀出的⾦额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的⼀种⽅法。

使⽤这种⽅法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。

可补偿性损耗，是指可以⽤经济上可⾏的⽅法修复的损耗。

四、机器设备的功能性贬值及其估算 机器设备的功能性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。

（⼀）超额投资成本形成功能性贬值的估算 在评估中，如果使⽤的是复原重置成本，则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果使⽤的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了。

（⼆）超额运营成本形成的功能性贬值的估算 计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下： 1、分析⽐较被评估机器设备的超额运营成本因素； 2、确定被评估设备的尚可使⽤寿命，计算每年的超额运营成本； 3、计算净超额运营成本；（扣除所得税） 4、确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

五、机器设备的经济性贬值及其估算 （⼀）因⽣产能⼒降低造成的经济性贬值（规模经济效率指数法） （⼆）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （三）因受环境保护限制⽽造成的经济性贬值的估算 第四节机器设备评估的市场法 ⼀、运⽤市场法评估机器设备的基本步骤 （⼀）对评估对象进⾏鉴定，获取评估对象的基本资料 （⼆）进⾏市场调查，选取市场参照物：应注意参照物的时间性、地域性、可⽐性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准⽇。

（三）因素⽐较 （四）计算评估值 ⼆、运⽤市场法评估机器设备中⽐较因素分析（2006年7⽉考过简答） 这些⽐较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个⽅⾯。

（⼀）个别因素（2001年4⽉考过选择） 1、设备规格型号。

估算重置成本⾸选市场询价。

1、重置核算法 重置核算法是指按资产成本的构成，把以现⾏市价计算的全部构建⽀出按其计⼊成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的⼀种⽅法。

直接成本是指可以构成资产成本⽀出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋⾯、内装修等项⽬；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、⼈⼯费等项⽬。

间接成本是指为建造、购买资产⽽发⽣的管理、总体设计制图等项⽀出。

（1）按⼈⼯成本⽐例法计算。

（2）单位价格法。

（3）直接成本百分率法。

2、物价指数法 这种⽅法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

资产评估时物价指数指的是评估基准⽇（或能够代表评估基准⽇）的物价指数，⽽且应是资产的类别或个别物价指数。

定基物价：制定物价指数的基准是⼀致的。

物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择） （1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因⽽确定的是复原重置成本；⽽重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了⽣产技术进步和劳动⽣产率的变化因素，因⽽可以估算复原重置成本和更新重置成本。

（2）物价指数法建⽴在不同时期的某⼀种或某类甚⾄全部资产的物价变动⽔平上；⽽重置核算法建⽴在现⾏价格⽔平与构建成本费⽤核算的基础上。

⼀种技术进步较快的资产，采⽤物价指数法估算的重置成本往往会偏⾼。

（重置成本法估算偏低） 相同点：⼆者都是建⽴在利⽤历史资料的基础上。

3、功能价值法，也称⽣产能⼒⽐例法。

（成本与产量成正⽐） 被评估资产重置成本＝ ×参照物资产重置成本 这种⽅法运⽤的前提条件和假设是资产的成本与其⽣产能⼒线性关系，⽣产能⼒越⼤，成本越⾼，⽽且是成正⽐例关系。

4、规模经济效益指数法。

（2001、2005年4⽉考过选择） 5、统计分析法。

（2001、2004、2006年4⽉考过选择） （1）对资产进⾏分类。

（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应⽤功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等⽅法估算其重置成本。

（⼆）企业运营能⼒ 1、存货周转率 （1）存货周转次数＝年销售成本／存货平均余额 存货平均余额＝（期初存货余额＋期末存货余额）／2 （2）存货周转天数＝360／存货周转次数＝360×存货平均余额／年销货成本 2、应收账款周转率 （1）应收账款周转次数＝赊销净额／应收账款平均余额 （2）应收账款周转天数＝360／应收账款周转次数＝360×应收账款平均余额／赊销净额 （三）企业盈利能⼒ 1、投资报酬率 （1）资产报酬率＝利润／资产×100％ （2）净资产利润率＝税后利润／净资产×100％ 2、销售利润率 （1）销售⽑利率＝（销售收⼊－销售成本）／销售收⼊×100％ （2）销售净利率＝税后利润／销售收⼊×100％ 3、每股利润＝（税后利润－优先股股利）／流通在外的普通股股数 4、每股股利＝普通股股利总额／流通在外的普通股股数 5、市盈率＝普通股市价／每股利润 第四节企业价值评估的收益法 ⼀、企业价值评估中收益法的应⽤形式 1、年⾦资本化法。

2、分段法。

有时，企业收益前⼀阶段不相等，但从（n+1）年的后段起，企业预期收益按某⼀固定⽐率（g）等⽐增长，这时分段法的公式可写成：（2006年4⽉考过计算） ⼆、企业收益及其预测 （⼀）企业收益的界定与选择 1、不归企业权益主体所有的企业纯收⼊不能作为企业评估中的企业收益，如税收，不论是流转税，还是所得税。

2、凡是归企业权益主体所有的企业收⽀净额，可视同企业收益，⽆论是营业收⽀、资产收⽀，还是投资收⽀，只要形成净现⾦流⼊量，就应视同收益。

它有两种⼝径的表现形式：企业净利润和企业净现⾦流量。

（⼆）净收益与现⾦流量的关系 净收益是以权责发⽣制为基础分期确认；现⾦流量反映的是企业现⾦的实际进出。

⼆者差别是： 1、净资本性⽀出。

2、存货的周转。

3、应收、应付款的存在。

4、其他额外资⾦的流动。

⼆者联系是： 1、净收益时预计未来现⾦流量的基础。