最新物业全生命周期管理

物业设备全生命周期管理一、定义由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段1、运行维修管理阶段2、更换报废管理阶段三、物业设备生命周期管理1、设备评估1.1评估依据1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.111.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.51.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.61.2评估方法1.2.1成本法的计算公式资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值1.2.2重置成本的计算机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.2.3实体性贬值的计算实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：若不考虑设备的残值αp＝L1／L其中,αp 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命若考虑设备的残值αp＝)1(1－ΔLL其中, Δ设备的残值率设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

物业全生命周期客户服务标准物业全生命周期客户服务全程体验是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程，融创地产针对与客户的每一个触点开展体系化、标准化的服务，搭建客户服务全程体验平台。

这不仅可以实现客户服务关键触点标准化，还有利于打造融创地产服务品牌，推动客户满意度、忠诚度提升。

客户服务全程体验所涉及的组织机构有项目公司销售部、客服部、项目管理部、物业公司及集团公司营销中心、物业管理部(客服部)。

集团营销中心、物业管理部是服务统筹、管理及监督部门，项目公司销售部、客服部、项目管理部及物业公司是具体服务的执行部门。

一、签约前体验(一)项目推广应客观、准确地反映项目及公司信息1、服务目标：满足客户初步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户真实、全面、高效地了解项目产品与公司品牌。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、项目成本部、广告公司、制作公司及媒体发布公司。

4、实现方式：销售说辞、楼书、海报、户型图、规划沙盘、单体模型、工地围档及广告发布等。

5、服务要点：销售说辞、销售道具及宣传推广文件应严格按照项目自身特点及国家法规进行设计、制作、展示、发布，并经项目管理部设计工程人员、法务人员审核确认后方可执行。

(二)销售现场应真实、系统地展示公司与项目形象1、服务目标：满足客户进一步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户选择理想产品。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、物业公司。

4、实现方式：售楼处、样板示范区及工地现场等。

5、服务要点：(1)售楼处、样板示范区、工地现场应严格按照设计图纸及产品配置进行施工展示，样板示范区需经项目管理部设计人员、工程管理人员检验后方可开放;(2)售楼处——应严格按照集团要求摆放公司品牌及“客户俱乐部”宣传资料;陈列公司及项目荣誉证书;公示企业资质证书、项目五证、销售人员上岗信息、销售房源及价格信息、签约合同文本、项目风险提示、投诉渠道等;(2)样板示范区——应根据项目自身情况，尽可能做到毛坯样板间、精装样板间、园林示范区、工法展示区的全面展示，使客户能够全面真实地体验所购买的产品;示范区应严格按照设计图纸进行施工，禁止为追求展示效果而任意放大、缩小空间尺寸，样板间及工法展示中与设计图纸或实际配置不一致地方，应设置公示牌提醒客户;(4)工地现场——应实施规范化管理，包括施工材料摆放、工地人员着装、行为举止等;现场包装应严格按照视觉识别手册执行。

全生命周期服务管理制度一、总则为了规范全生命周期服务管理，提高服务效率和质量，保障用户权益，制定本制度。

二、服务管理范围本制度适用于所有提供全生命周期服务的单位和个人。

三、服务管理原则1. 用户至上：以用户需求为导向，提供优质、高效的服务。

2. 全员参与：全员参与服务管理，共同维护服务品质。

3. 持续改进：不断完善服务管理制度，提高服务质量。

4. 透明公正：公开服务流程和标准，保障服务公正。

5. 责任倒逼：明确服务责任，强化服务意识，倒逼服务质量提升。

四、服务管理流程1. 服务需求确认：接收用户需求，明确服务目标和范围。

2. 服务计划制定：制定服务实施计划，明确任务分工和时间节点。

3. 服务实施：按计划执行服务任务，确保服务质量和效率。

4. 服务验收：对服务成果进行验收，确认是否满足用户需求。

5. 服务评价：对服务过程和成果进行评价，汲取经验，改进服务质量。

五、服务管理要求1. 服务目标明确：服务目标要与用户需求一致，量化可衡量。

2. 服务流程规范：制定标准的服务流程和操作规范，明确责任人及职责。

3. 服务质量监控：建立服务质量监控体系，及时发现和解决问题。

4. 服务成本控制：合理控制服务成本，提高服务利润。

5. 服务风险防控：建立风险评估和预警机制，有效预防服务风险。

六、服务管理措施1. 服务管理岗位设立：明确服务管理岗位，负责全生命周期服务管理。

2. 服务管理培训：定期对服务管理人员进行培训，提高服务管理水平。

3. 服务考核激励：建立服务管理考核和激励机制，激励服务管理人员积极工作。

4. 服务质量监督：建立第三方监督机制，对服务质量进行监督和评价。

5. 服务投诉处理：建立完善的服务投诉处理机制，及时解决用户投诉。

七、服务管理监督1. 监督责任明确：明确服务管理的监督责任人，及时发现和纠正问题。

2. 监督手段多样：采取巡查、抽查、检查等多种方式对服务进行监督。

3. 监督结果公开：将监督结果向上级领导和用户公开，接受监督。

物业全周期服务指引一、目的物业全生命周期服务是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程。

为了不断提升房源爱城物业全生命周期服务，实现客户服务关键节点标准化，打造全周期服务品牌，推动业主满意度、忠诚度提升，特制定本指引。

二、阶段划分前期介入期：项目启动至案场开放，包含拿地、定位、规划、物业服务方案、物业费定价、物业服务前期介入方案。

销售配合期：案场开放至分户验收，包含案场服务、大区服务前置、营销风险监督。

集中交付期：包含承接查验、交房策划、交付前预验房、交付陪验。

服务磨合期：项目最后一批次交楼未满一年。

服务稳定期：项目最后一批交付超过一年不足五年。

服务成熟期：项目最后一批交付超过五年以上。

三、各阶段服务重点（一）前期介入期1.参与项目拿地、定位、规划阶段，了解知悉建立项目基础信息。

2.确定物业前介规划设计方案，对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、给排水管网、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

3.施工图纸会审：总规划图纸、土建/建筑施工图（单体）、电气施工图、给水排水施工图、电梯系统图、消防系统图、智能化系统图、园林景观图、安全防范类设计图、公建配套设计图。

4.一阶段启动会：研究物业费定价政策、费用组成、政府是否限价、审批报备资料要求。

5.二阶段启动会：质量进度、客服风险等梳理，会议决策上报。

（二）销售配合期1.物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。

物业管理概念研究完成后需要报公司备案。

2.物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。

2024物业管理实施方案清晨的阳光透过窗帘，洒在我的书桌上，我开始构思这个“2024物业管理实施方案”。

得有个明确的方向，不能盲目下手。

物业管理，说到底是服务于业主，提升居住品质的大事。

一、项目背景及目标1.背景随着城市化进程的加快，物业管理已经成为现代社区不可或缺的一部分。

物业管理的质量直接关系到业主的生活质量和社区的和谐稳定。

2.目标（1）提升物业管理服务水平，满足业主多元化需求。

（2）优化社区环境，提高居住品质。

（3）建立和谐的业主与物业关系，促进社区和谐稳定。

二、实施方案1.建立健全物业管理体系（1）完善物业管理制度，确保各项工作有章可循。

（2）加强物业人员培训，提升服务水平和专业素养。

（3）引入智能化管理系统，提高工作效率。

2.提升服务质量（1）定期开展业主满意度调查，了解业主需求，及时调整服务内容。

（2）优化服务流程，简化手续，提高服务效率。

（3）开展亲情服务，关心业主生活，营造温馨社区氛围。

3.优化社区环境（1）加强绿化养护，提升社区绿化水平。

（2）完善公共设施，提高使用率。

（3）加强环境卫生管理，保持社区整洁。

4.促进社区和谐（1）搭建业主与物业沟通平台，及时解决矛盾和问题。

（2）开展丰富多彩的社区活动，增进业主之间的感情。

（3）加强物业与政府、社会的合作，共同维护社区稳定。

三、实施步骤1.调查研究阶段（2）开展业主需求调查，了解业主关心的问题。

（3）结合社区实际情况，制定初步实施方案。

2.实施阶段（1）建立健全物业管理体系，确保各项工作有序开展。

（2）提升服务质量，关注业主需求，及时调整服务内容。

（3）优化社区环境，提高居住品质。

（4）搭建业主与物业沟通平台，促进社区和谐。

3.监测评估阶段（1）定期开展业主满意度调查，了解实施效果。

（3）对实施成果进行评估，为下一步工作提供依据。

四、预期效果1.物业管理水平得到提升，业主满意度提高。

2.社区环境得到优化，居住品质提升。

3.业主与物业关系和谐，社区稳定。

物业全生命周期管理的重要性引言：物业管理是指对房地产项目进行规划、建设、运营和维护的全过程管理。

随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，物业管理在社会发展中扮演着越来越重要的角色。

本文将探讨物业全生命周期管理的重要性，以及它对于提升居民生活质量和保护环境的作用。

第一部分：规划与设计阶段的管理在物业项目规划与设计阶段，物业全生命周期管理的重要性就显现出来。

首先，合理的规划与设计能够最大限度地利用土地资源，提高土地利用效率。

其次，物业的规划与设计不仅关乎建筑的外观和功能，更重要的是考虑到居民的需求和舒适度。

物业全生命周期管理可以确保规划和设计的科学性和可持续性，为居民提供更好的居住环境。

第二部分：建设与交付阶段的管理物业全生命周期管理在建设与交付阶段同样至关重要。

合理的项目管理能够确保建设进度和质量的控制，减少建筑过程中的问题和纠纷。

此外，物业全生命周期管理还可以对建筑材料和装修工艺进行严格的把控，确保居民的安全和健康。

在交付阶段，物业全生命周期管理还能够协助居民进行房屋验收和入住手续，提供便利和保障。

第三部分：运营与维护阶段的管理物业的运营与维护阶段是物业全生命周期管理的重点。

良好的运营管理能够提供高效的物业服务，满足居民的各类需求。

物业全生命周期管理还可以对物业设施和设备进行定期检查和维护，确保其正常运行和延长使用寿命。

此外，物业全生命周期管理还应关注环境保护和资源节约，推动绿色物业的发展。

第四部分：改造与更新阶段的管理物业的改造与更新是物业全生命周期管理的延续和升级。

随着时间的推移和居民需求的变化，物业需要进行改造和更新，以适应新的环境和市场需求。

物业全生命周期管理可以提供专业的改造和更新方案，并进行有效的项目管理，确保改造和更新的顺利进行。

通过改造与更新，物业可以焕发新的活力，提升价值和竞争力。

结论：物业全生命周期管理是确保物业项目顺利进行和居民满意的关键。

从规划与设计到建设与交付，再到运营与维护，最后到改造与更新，物业全生命周期管理贯穿于整个物业项目的各个阶段。

物业全生命周期客户服务标准物业全生命周期客户服务全程体验是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程，融创地产针对与客户的每一个触点开展体系化、标准化的服务，搭建客户服务全程体验平台。

这不仅可以实现客户服务关键触点标准化，还有利于打造融创地产服务品牌，推动客户满意度、忠诚度提升。

客户服务全程体验所涉及的组织机构有项目公司销售部、客服部、项目管理部、物业公司及集团公司营销中心、物业管理部(客服部)。

集团营销中心、物业管理部是服务统筹、管理及监督部门，项目公司销售部、客服部、项目管理部及物业公司是具体服务的执行部门。

一、签约前体验(一)项目推广应客观、准确地反映项目及公司信息1、服务目标：满足客户初步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户真实、全面、高效地了解项目产品与公司品牌。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、项目成本部、广告公司、制作公司及媒体发布公司。

4、实现方式：销售说辞、楼书、海报、户型图、规划沙盘、单体模型、工地围档及广告发布等。

5、服务要点：销售说辞、销售道具及宣传推广文件应严格按照项目自身特点及国家法规进行设计、制作、展示、发布，并经项目管理部设计工程人员、法务人员审核确认后方可执行。

(二)销售现场应真实、系统地展示公司与项目形象1、服务目标：满足客户进一步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户选择理想产品。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、物业公司。

4、实现方式：售楼处、样板示范区及工地现场等。

5、服务要点：(1)售楼处、样板示范区、工地现场应严格按照设计图纸及产品配置进行施工展示，样板示范区需经项目管理部设计人员、工程管理人员检验后方可开放;(2)售楼处——应严格按照集团要求摆放公司品牌及“客户俱乐部”宣传资料;陈列公司及项目荣誉证书;公示企业资质证书、项目五证、销售人员上岗信息、销售房源及价格信息、签约合同文本、项目风险提示、投诉渠道等;(2)样板示范区——应根据项目自身情况，尽可能做到毛坯样板间、精装样板间、园林示范区、工法展示区的全面展示，使客户能够全面真实地体验所购买的产品;示范区应严格按照设计图纸进行施工，禁止为追求展示效果而任意放大、缩小空间尺寸，样板间及工法展示中与设计图纸或实际配置不一致地方，应设置公示牌提醒客户;(4)工地现场——应实施规范化管理，包括施工材料摆放、工地人员着装、行为举止等;现场包装应严格按照视觉识别手册执行。