不动产及不动产在建工程进项税额转出规定2016.11

国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告
佚名
【期刊名称】《工业审计与会计》
【年(卷),期】2016(000)002
【摘要】<正>国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

【总页数】3页(P9-11)
【正文语种】中文
【中图分类】D922.2
【相关文献】
1.国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
2.国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
3.国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
4.国家税务总局关于项目运营方利用信托资金融资过程中增值税进项税额抵扣问题
的公告（2010年8月9日国家税务总局公告2010年第8号） [J],
5.国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 [J],
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进项税额转出内容
进项税额转出是指企业将其购买的固定资产、无形资产、土地及建筑物等用于生产经营的资产的增值税进项税额在一定期限内转嫁给其他企业的行为。

进项税额转出是一种税务筹划方式，可以降低企业税负，提高企业盈利能力。

进项税额转出的具体内容包括：转出方应当在开具发票时明确在发票上注明进项税额已转出，同时在企业所得税纳税申报表中将转出的进项税额列入扣除项目；接受方应当在收到转出方的发票时，将进项税额作为应交增值税的扣除项目，并在企业所得税纳税申报表中将扣除的进项税额列入扣除项目。

需要注意的是，进项税额转出需要符合相关税法和税务规定，不能存在违法行为，否则将面临税务处罚。

此外，企业在进行进项税额转出前，应当根据自身的实际情况，仔细制定税务筹划方案，以确保符合税法规定，同时最大限度地降低企业税负。

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曲靖市人民政府关于曲靖市实施不动产统一登记有关
事项的通告
文章属性
•【制定机关】曲靖市人民政府
•【公布日期】2016.11.15
•【字号】
•【施行日期】2016.11.15
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】机关工作
正文
曲靖市人民政府关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的
通告
根据《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）和《云南省不动产统一登记工作方案》（云国土资办〔2015〕13号）等有关规定，自2016年11月24日起，在曲靖市麒麟区、曲靖经济技术开发区（含曲靖经济技术开发区全托管马龙范围）实施不动产统一登记。

现将有关事项通告如下：
一、登记类型
房屋等建筑物构筑物所有权、林权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地所有权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。

二、登记事项
自2016年11月24日起，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。

原各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换，在依法办理变更登
记、转移登记等业务时，逐步更换为新的不动产权证书。

三、登记地点
曲靖市不动产登记中心地址：曲靖市麒麟区翠峰西路西苑小区旁曲靖市房地产管理局三楼，咨询电话：0874—3218333。

曲靖市人民政府
2016年11月15日。

进项税额转出五花八门？！注意事项有哪些，如何破解，点击进入【会计实务经验之谈】用于不动产及在建工程的外购货物及应税劳务在做进项税额管理的时候，应注意，先将固定资产撇除，固定资产在增值税的税法上和会计上是不一样的，会计上的固定资产包括不动产和不动产以外的动产，而增值税税法上的固定资产仅指使用年限在12个月以上的动产，而不动产就叫“不动产”或“不动产在建工程”。

《条例》第十条：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。

《实施细则》第二十三条：条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

在营改增之后，转让无形资产的条例细则发生了变化，目前除了转让土地使用权是交营业税，其余的如转让商标权、著作权、专利技术、非专利技术等等，都已经交增值税了。

所以与转让无形资产并且交增值税有关的项目，相关的进项税额是可以抵扣的。

只有与转让土地使用权有关的进项税额才不得抵扣，但是销售不动产和不动产在建工程，目前还是交营业税的，相应的进项税额是不得抵扣的。

条例和细则中对于不动产的规定依旧是原则性的，而颁布之后，由于争议比较大，财政部和国家税务总局在财税[2009]113号中指出，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物，是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所，具体为《固定资产分类与代码》(GB/T14885-1994)中代码前两位为“02”的房屋；所称构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物，具体为《固定资产分类与代码》(GB/T14885-1994)中代码前两位为“03”的构筑物；所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告文号：国家税务总局公告2016年第15号发布日期：2016-03-31 国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

进项税转出的范围
进项税转出的范围主要包括以下几个方面：
1.用于非应税项目，如不动产的构建等。

当企业购买的货物或接受的劳务用于非应税项目时，这些进项税额不能抵扣，需要转出。

2.用于免税项目。

如果企业购买的货物或接受的劳务用于免税项目，那么这些进项税额也不能抵扣，需要转出。

免税项目是指按照国家规定不征收增值税的项目。

3.用于集体福利或个人消费。

企业购买的货物或接受的劳务如果用于集体福利或个人消费，那么这些进项税额同样不能抵扣，需要转出。

这包括企业为员工提供的福利、个人消费等。

4.购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失。

如果企业购进的货物、在产品、产成品等因管理不善或其他原因遭受非正常损失，如被盗、丢失、霉烂变质等，那么与这些损失相关的进项税额也不能抵扣，需要转出。

5.纳税人未按照规定的时限办理认证或申报抵扣。

如果企业未按照规定的时限办理认证或申报抵扣，导致进项税额无法抵扣，那么这些进项税额也需要转出。

6.购进贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

这些服务项目的进项税额也不能抵扣，需要转出。

7.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

除了以上几种情况外，财政部和国家税务总局还可能规定其他需要转出进项税额的情形。

需要注意的是，进项税转出强调的是“一进一出，进出相等”。

企业在会计处理时，要仔细分辨企业业务是否属于以上情形之一，如果购进的货物或应税劳务属于以上事项（除了遭到非正常损失外）之一，就不要在购进业务时抵扣进项税，而是应该计入相关的成本或费用账户。

以上信息仅供参考，具体的相关信息和最新要求请以官方发布的信息为准。

财税实务在建工程进项税额抵扣需抓关键点根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，纳税人发生的新建不动产在建工程支出，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

纳税人发生的除新建外的改建、扩建、修缮、装饰不动产的购进货物和设计服务、建筑服务支出，如果超过不动产原值50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，未超过50%的，可一次性抵扣。

上述不动产原值，指取得不动产时的购置原价或作价。

根据上述规定，不动产在建工程支出分两类：一是新建不动产，进项税额须分2年从销项税额中抵扣；二是除新建外的不动产在建工程支出，如改建、扩建、修缮、装饰不动产，进项税额的抵扣以是否超过不动产原值的50%为分水岭，未超过的一次性抵扣，超过的分2年抵扣。

因此，判断支出是否超过不动产原值的50%成为抵扣期限的关键点。

笔者认为应从以下几点准确计算支出比例。

1. 支出金额按工程各项支出之和计算。

根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，购进货物、设计服务和建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

因此支出的计算，以上述三项支出之和计算是否超过不动产原值50%，而不是分项计算。

2. 不动产原值指被改建、扩建、修缮、装饰的不动产整体原值。

根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，不动产原值指取得不动产时的购置原价或作价。

因此，不动产原值指改建、扩建、修缮和装饰对象的整体原值，而非指某个楼层、某间房屋的原值。

3. 竣工决算前取得的进项税额，先按工程预算金额计算是否超过不动产原值50%。

由于竣工决算前工程支出总金额无法确定，无法计算是否超过不动产原值50%，如何抵扣决算前取得的进项税额？笔者建议，先根据工程预算金额初步判断是否超过不动产原值50%，待工程竣工决算后再调整前期税务处理。

会计实务-供热企业常见税收风险--进项税额转出【案例分享】大华供热公司，增值税一般纳税人。

2016年度11月收取居民取暖费339万元，商业取暖费226万元，入网费41.2万元，以上收入均为含税。

取得煤炭增值税专用发票，注明税额17万元，取得电费专用发票，注明税额3.4万元。

增值税期初无留抵。

根据以上业务及数据，如何做出涉税处理及依据，并计算2016年11月增值税应纳税额。

【法理依据】《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》第一条第一款规定：自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（一）项第5点第（1）小点规定：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额不得抵扣。

《中华人民共和国增值税实施细则》第二十六条规定：一般纳税人兼营免税项目或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当月无法划分的全部进项税额&times;当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计&divide;当月全部销售额、营业额合计。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条第（四）项第2点第2款规定：固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。

【税款计算】入网合同约定，入网工程所用电力由甲方负责，所以入网费可以选择简易计税，应提增值税41.2/1.03&times;3%=1.2万元。

国家税务总局公告2016年第69号——国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.11.04•【文号】国家税务总局公告2016年第69号•【施行日期】2016.11.04•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告为进一步推进全面营改增试点平稳运行，现将在境外提供建筑服务等有关征管问题公告如下：一、境内的单位和个人为施工地点在境外的工程项目提供建筑服务，按照《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2016年第29号）第八条规定办理免税备案手续时，凡与发包方签订的建筑合同注明施工地点在境外的，可不再提供工程项目在境外的其他证明材料。

二、境内的单位和个人在境外提供旅游服务，按照国家税务总局公告2016年第29号第八条规定办理免税备案手续时，以下列材料之一作为服务地点在境外的证明材料：（一）旅游服务提供方派业务人员随同出境的，出境业务人员的出境证件首页及出境记录页复印件。

出境业务人员超过2人的，只需提供其中2人的出境证件复印件。

（二）旅游服务购买方的出境证件首页及出境记录页复印件。

旅游服务购买方超过2人的，只需提供其中2人的出境证件复印件。

三、享受国际运输服务免征增值税政策的境外单位和个人，到主管税务机关办理免税备案时，提交的备案资料包括：（一）关于纳税人基本情况和业务介绍的说明；（二）依据的税收协定或国际运输协定复印件。

四、纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

五、纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。

六、境外单位通过教育部考试中心及其直属单位在境内开展考试，教育部考试中心及其直属单位应以取得的考试费收入扣除支付给境外单位考试费后的余额为销售额，按提供“教育辅助服务”缴纳增值税；就代为收取并支付给境外单位的考试费统一扣缴增值税。

不动产及不动产在建工程进项税额分两年抵扣按照规定按照规定,,增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产核算的不动产,,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程日后发生的不动产在建工程,,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣年从销项税额中抵扣,,第一年抵扣比例为60%,60%,第二年抵扣比第二年抵扣比例为40%.一、分两年而不是分24个月比如纳税人2016年6月购进写字楼月购进写字楼,,获得增值税税额为1000万元万元..则应该在第一年即6月份抵扣600万元进项税额万元进项税额,,另外400万元进项税额留待第二年6月份再抵月份再抵..有可能600万元进项税额在2016年6月份即得到完全抵扣月份即得到完全抵扣,400,400万元进项税额在2017年6月份即得到完全抵扣月份即得到完全抵扣..而按照24个月个月,,则是将1000万元分摊到24个月逐渐做抵扣逐渐做抵扣. .显然显然,,分两年和分24个月是完全不同的个月是完全不同的. .二、用于自建不动产的材料物资等也需分两年抵扣上述不动产在建工程就是指企业自建不动产的行为上述不动产在建工程就是指企业自建不动产的行为..按照有关规定按照有关规定,,纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务日后购进货物和设计服务、建筑服务,,用于新建不动产用于新建不动产,,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%50%的的,其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣年从销项税额中抵扣. .值得注意的是值得注意的是,,房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产融资租入的不动产,,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告【法规类别】增值税【发文字号】国家税务总局公告2016年第14号【修改依据】国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告【发布部门】国家税务总局【发布日期】2016.03.31【实施日期】2016.05.01【时效性】已被修改【效力级别】部门规范性文件国家税务总局公告（2016年第14号）国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价。

不动产和不动产在建工程的固定资产进项税额抵扣界定2014-03-07 11:06:23来源：互联网作者：【大中小】添加收藏根据新修订的《增值税暂行条例》，全国所有行业增值税一般纳税人自2009年1月1日起全面实施增值税转型改革。

财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）第一条明确规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资，下同）或者自制（包括改扩建、安装，下同）固定资产发生的进项税额，可根据《增值税暂行条例》和《增值税暂行条例实施细则》的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。

其中的准予抵扣的固定资产是指《增值税暂行条例》及其实施细则所规定的固定资产范围，也即《增值税暂行条例实施细则》第二十一条所规定的“固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等”。

对于一般纳税人的不动产以及用于不动产在建工程的购进货物，是不准予抵扣进项税额的。

同时，《增值税暂行条例实施细则》第二十三条又对不动产和不动产在建工程进行了界定，即“不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

”实际工作中，对于建筑物、构筑物和地上附着物难以准确划分。

如电力企业输电线路、供水企业供水管道，炼油企业储油罐、输油管道等设备的增值税进项税额能否扣抵，当时的相关规定中并没有作出界定，给征纳双方都带来了执行难度。

实务中对这类设施、设备，根据行业核算要求，虽然按固定资产中的设备类管理，但其构建既涉及土建又涉及设备，在抵扣增值税进项税额时，难以准确划分其究竟是属于动产还是不动产。

再比如输电线路中的铁塔输电线，它主要由铁塔、绝缘子、导线、横担、金具、接地装置及基础等组成。

上海市人民政府批转市住房城乡建设管理委关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2016.11.08•【字号】沪府发〔2016〕94号•【施行日期】2016.11.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房改革与发展正文上海市人民政府批转市住房城乡建设管理委关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知沪府发〔2016〕94号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市政府同意市住房城乡建设管理委《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府2016年11月8日关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见为贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅物业管理工作，结合《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》，现提出如下若干意见：一、部门、单位的职责分工各区县政府负责落实房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

区房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

涉及进项税额转出的8种情形是什么你好！我国增值税实行进项税额抵扣制度，但企业购进的货物发生非正常损失（非经营性损失），以及将购进货物改变用途（如用于非应税项目、集体福利或个人消费等），其抵扣的进项税额应通过“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目转入有关科目，不予以抵扣。

（一）货物用于集体福利和个人消费如何处理？答：纳税人已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，用于集体福利和个人消费的，应当将已经抵扣的进项税额从当期进项税额中转出；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应转出的进项税额。

例：某企业为一般纳税人，适用一般计税方法。

2016年5月1日购进洗涤剂准备用于销售，取得增值税专用发票列明的增值税额1万元，当月认证抵扣。

2016年7月，该纳税人将所购进的该批次洗涤剂全部用于职工食堂。

纳税人将已抵扣进项税额的购进货物用于集体福利的，应于发生的当月将已抵扣的1万元进行进项税额转出。

会计处理如下：借：应付职工薪酬-职工福利费贷：原材料应交税费-应交增值税（进项税额转出）（二）货物发生非正常损失如何处理？答：纳税人购进的货物发生因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形，其购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务所抵扣的进项税额应进行转出。

例：某企业为一般纳税人，提供设计服务，适用一般计税方法。

2016年5月购进复印纸张，取得增值税专用发票列明的货物金额10万元，运费1万元，并于当月认证抵扣。

2016年7月，该纳税人由于管理不善造成上述复印纸张全部丢失。

纳税人购进货物因管理不善造成的丢失，应于发生的当月将已抵扣的货物及运输服务的进项税额进行转出。

应转出的进项税额= 100000* 17% +10000 *11% =18100元会计处理如下：借：待处理财产损溢-待处理流动资产损失贷：库存商品应交税金-应交增值税（进项税额转出）（三）在产品、产成品发生非正常损失如何处理？答：纳税人在产品、产成品发生因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形，其耗用的购进货物（不包括固定资产），以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务所抵扣的进项税额应进行转出。

进项税额的计算与进项转出第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。

计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。

资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部关于进一步加强存量房交易资金监管的通知文章属性•【制定机关】北京市住房和城乡建设委员会,中国人民银行营业管理部•【公布日期】2016.11.10•【字号】京建法〔2016〕16号•【施行日期】2016.12.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市住房和城乡建设委员会中国人民银行营业管理部关于进一步加强存量房交易资金监管的通知京建法〔2016〕16号各区住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，各房地产经纪机构，各有关银行，各有关单位：根据《房地产经纪管理办法》（住建部、发改委和人保部29号令）、《关于开展房地产中介专项整治工作的通知》（建房函〔2016〕111号）有关规定，为保障存量房交易资金安全，进一步规范我市房地产经纪服务行为，维护房地产交易秩序，现就我市进一步加强存量房交易资金监管有关问题通知如下：一、本市全面实施存量房交易资金监管，各区房产管理部门要切实组织开展好存量房交易资金监管工作。

二、东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴等区，应按照《关于开展存量房交易服务平台扩大试点工作的通知》（京建发〔2011〕276号）、《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发〔2013〕73号）要求，由区房产管理部门选择监管银行、开设存量房自有交易资金监管账户,与监管银行签订《北京市存量房交易资金监管服务协议》，委托监管银行做好存量房交易资金监管工作。

三、委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。

四、房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。

进项税额转出的情形增值税暂行条例第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；（二）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；（四）国务院规定的其他项目。

注意有两个关键词“购进货物”“非正常损失”，在增值税暂行条例实施细则中是怎么表述的：第二十一条条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。

前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。

第二十二条条例第十条第（一）项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。

第二十四条条例第十条第（二）项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。

我们注意到“购进货物”的口径是不同的，第（一）和第（三）不包括固定资产，因此在进行账务处理的时候要认真掌握固定资产的确认标准，不做不必要的进项税额转出；第（二）包括固定资产在内；“非正常损失”强调了管理责任，由于管理不善，造成货物被盗、丢失、霉烂变质，其损失属于非正常损失，那么除此之外，在实际生产经营过程遇到的货物的损失，应该属于正常的损失了，比如产品或商品的损一赔一甚至赔二赔三、货物被有关机构抽检鉴定、对货物进行内部试验检验（包含试用、免费体验等）、由于自然灾害造成货物损毁、由于事故导致货物的损毁（比如停水停电停气人为原因交通事故等）、由于政策性拆迁或者搬迁造成的货物损毁、货物被没收扣押冻结查封、货物的自然损耗等等，不需要做进项税额转出。