《建筑市场》PPT课件

期长
（6）建筑产品的整体性和施工生产的专业性
三、 建筑市场主体的管理
1．建筑市场从业企业资质管理 （1）工程勘察、设计企业资质管 理 （2）建筑业企业资质管理 （3）工程咨询单位资质管理 2．建筑市场专业人员职业资格管理
1．建筑市场从业企业资质管理 资质管理是指对从事建设工程的单位尽心审 查，以保证建设工程质量和安全符合我国相关 法律法规的规定。
按 生 产 主 要 形 式 不 同 分 为 勘察、设计单位 建筑安装企业 商品混凝土供应站 建筑机械租赁单位 专门提供劳务的企业 混凝土预制构件、非标准 件制作等生产厂家
按 从 事 的 专 业 可 分 为
土建
水电
道路 港湾 铁路
市政工程
承包商的实力主要体现在以下四个方面： （1）技术：有精通本行的工程师、造价师、经济 师、会计师、项目经理、合同管理人员、机械施工设 备、施工经验； （2）经济：具有周转资金、设备资金、承担风险 资金；国际过程还需要筹集外汇能力； （3）管理：具有成本控制能力及施工管理方法； （4）信誉：保证工程质量、安全、工期、文明施 工、合同履约。
3．中介机构（国际上称之为咨询公司）
中介机构是指具有一定注册资金和相应的 专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书 和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管 理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取 得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设 服务的专业中介组织。
中介机构作为政府、市场、企业之间联系 的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用。 发达市场的中介机构是市场体系成熟和市场经 济发达的重要表现。
建筑市场主体与客体
一、 建筑市场的主体
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各 方。 我国建筑市场的主体主要包括业主（又称建 设单位或发包人）、承包商（勘察、设计、施工、 资料供应）、为市场主体服务的各种中介机构 （咨询、监理）等。

市场案例分析
昆明大商汇
介绍
位于西山区新开发区域。广福路与前 兴路交汇处,项目分两期开发，大商汇 一期充分整合商户资源、企业资源和 区位资源，搭建了一个以家居建材商 业区为主体，以零售展示、体验式购 物为特色的总部型零售展示中心, 2006年进入营业.
项目体量
大商汇陶瓷区 经营面积约10万平方米，主要经营建筑陶瓷系列产品及 卫生洁具和水暖系列等，是云南最大的陶瓷卫浴商品展 示中心，汇聚了几乎全部国际国内知名的瓷砖卫浴品牌. 大商汇木地板、木门区 经营面积约9万平方米，主要经营木地板、楼梯、门窗等 系列木制产品. 大商汇灯具区 经营面积约10万平方米，汇聚了云南省内80%以上的灯 具代理商. 大商汇油漆涂料区 大商汇油漆涂料区经营面积约2万多平米. 大商汇整体橱柜、整体家居区 经营面积约4万平方米，是云南省内规模较大、品牌齐全 的整体厨房与整体家居市场，产品涵盖了整体厨柜、厨 房电器、整体衣柜、整体家具、推拉门、内门系统等一 系列家居配套产品. 大商汇窗帘布艺区 位于21、24号幢2至3层，以经营各档次窗帘布艺产品为 主，经营面积近2万平方米. 大商汇家居文化区 经营面积5万多平方米，批零兼营，主要经营家居饰品、 壁纸、干花绢花、布艺铁艺、玻璃陶瓷、水晶摆设、画 框挂件、雕塑绘画、砂岩、工艺地毯、陶瓷工艺品等
13
太古街
地域介绍
位于哈尔滨道外老城区。
辐射区域
自哈市开埠以来，就是哈市建材产品的 集散地。因城市“中兴”战略的提出， 得到了提升改造的机会。
项目体量
干道位西起承德街，东至南五道街的太 古街地下区域。全长500米，街宽20米。 并设有3条分支区域：大水晶街、头道 街和南小五道街，分别与商业街主干道 太古街区域紧密相连 。
大商汇家居文化区经营面积5万多平斱米批零兼营主要经营家居饰品壁纸干花绢花布艺铁艺玱璃陶瓷水晶摆设画框挂件雕塑绘画砂岩巟艺地毯陶瓷巟艺品等介绍朔州豪德光彩贸易广场是香港豪德集团投资兴建的国内第13个大型综合商贸物流园区该广场规划占地1000亩位于朔州市朔城区大运路以西古北西路延伸段以南交通便利北临金源泰装饰城和现代装饰大世界西面为筹建中的以沃尔玛超市苏宁电器为首的100万平米商业中心

的综合。建筑市场经济活动的关系有:建筑企业
与市场,建筑企业与政府,建筑企业与用户,建筑企
业与生产要素供应企业,建筑企业相互之间,建筑
企业对海外承包,建筑企业内部职工之间的关系等. 这些关系的总和构成建筑市场经济运行机制。
建筑市场的运行模式
运行主体—建筑企业
运行基地—建筑市场 调节主体—国家 调节对象--市场活动
项目业主的产生

项目业主的产生，主要有三种方式：
业主即原企业或单位: 企业或机关、事业单位投资的新建、
扩建、改建工程，则该企业或单位即为项目业主。
业主是联合投资董事会:由不同投资方参股或共同投资的
项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理委员会。
业主是各类开发公司:开发公司自行融资或由投资方协商
建筑市场的主体包括:
业主 承包商 工程咨询服务机构
建筑市场的主体(1)—业主
定义
业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程
建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场 中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终 得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。 在我国工程建设中，业主也称为建设单位（甲方）。 业主只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场 主体，因此，业主方作为市场主体具有不确定性。
专业人员资格管理
由于各国情况不同,专业人员的资格有的由学会或协会负责
(以欧洲一些国家为代表)授予和管理,有的由政府负责确认和 管理； 我国专业人员制度是近几年才从发达国家引入的.目前,已经 确定和将要确定的专业人员有五种: 建筑师,结构工程师,监理工程师,造价工程师和建造(营造)工 程师. 资格和注册条件为: 大专以上的专业学历 参加全国统一考试,成绩合格 相关专业的实践经验

（1）建筑工程 建筑工程指永久性和临时性的建筑物、构筑物的土建工程，程，道路、桥 梁的建设工程，农田水利工程，以及基础的建造、场地平整、清理 和绿化工程等。 （2）安装工程 安装工程是指生产、动力、电信、起重、运输、医疗、实验等设备 的装配工程和安装工程，以及附属于被安装设备的管线敷设、保温、 防腐、调试、运转试车等工作。 （3）设备、工器具及生产用具的购置 只车间、实验室、医院、学校、宾馆、车站等生产、工作、学习所 应配备的各种设备、工具、器具、家具及实验设备的购置。 （4）其他基本建设工作 包括上述内容外的工作，如土地征用、建设用场地原有建构筑物拆 迁、赔偿，建设单位设计、施工、投资管理工作、生产职工培训、 生产准备等工作。
一、基本建设
基本建设的含义可以从一下几个方面来进行理 解：
（1）基本建设是社会主义国家扩大再生产的重要方 式，是我国进行四个现代化建设的物质基础。
（2）基本建设是进行固定资产生产的一种工业生产 活动，而不是消费活动。基本建设产品具有商品属 性。
基本建设的特点
（1）它是一种消耗大、周期长的经济活动，在建设 期只投入而不产出。
中介机构作为政府、市场、企业之间联系的纽 带，具有政府行政管理不可替代的作用。发达市 场的中介机构是市场体系成熟和市场经济发达的 重要表现。
3.中介机构的分类
1）协调和约束市场主体行为的自律性 组织
建筑业协会及其下属专业分会， 建设监理协会等，其是在政府与企业 之间发挥桥梁作用，协助政府进行行 业管理。
二、基本建设程序
1.项目建议书阶段 2.可行性研究阶段 3.初步设计工作阶段 4.施工图设计阶段 5.施工建设准备阶段 6. 建设实施阶段 7.竣工验收阶段 8.后评价阶段
基本建设与建筑业-我国建筑业现状

政府监督缺位
透明度不高 交易分散
.
1994年10月，建设部提 出了“建筑市场治乱、 企业管理治散、工程质 量治差、工程造价求合 理”的“三治一求”方 针
将服务与管理相结合， 使建筑市场实现从无形 到有形，从无序到有序， 从隐蔽到公开的三个转 变
图2-2 建筑有形市场产生的原因
市场体系构成
监督管理体系
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各 方单位机构。 我国建筑市场的主体主要包括业主（又称建 设单位或发包人）、承包商（勘察、设计、施工、 资料供应）、为市场主体服务的各种中介机构 （咨询、监理）等。
1、业主
指有建设需求，又有建设资金和各 种准建手续 ，并在建筑市场中发包工程， 最终得到建筑产品的政府部门、企事业 单位和个人。 重要特质：业主只有在发包工程和 组织工程建设时才成为建设市场的主体， 因此具备不确定性。 由于业主主体资质审查十分困难， 所以对其进行约束和规范，只能通过法 律和经济的手段来实现--项目法人责任 制（业主责任制）。
即时间因素对需求发生作用。 （3）需求函数与需求曲线 将某种商品需求量Q与上述各因素 之间的关系，表示为下列需求函数: Q＝ƒ(P，M，F，Pt，Ex，t，……) 在各种需求函数中最重要的是需求
价格函数，即：
QD＝ƒ(P) 将上述价格与需求量之间的关系用 图形表示出来就是需求曲线。
④市场组织。即市场的竞争与垄断程度会影响商品的供给；一个完全垄 断的市场可能会在每一产量水平上涨价；而一个完全竞争的市场则会在每一 价格水平上产出最大的产量。
3.2.4供给分析
2.供给函数
（1）供给的含义
供给（supply），是指在一定的时间内，厂商在各种可能的价格
下，对某种商品或服务愿意并且能够提供的数量。 （2）供给的影响因素 ①商品价格（P）。即在其他条件不变时，供给量的多少与价格的

3. 工程合同 工程合同：是以实现工程建设为目的而签订 的合同。 4. 施工合同
施工合同：亦称建筑安装工程承包合同，是 发包方和承包方为完成工程施工任务、明确 双方的权利、义务关系而签订的协议。 （二） 施工合同的作用（1）（2）（3）（4）
（三） 签订施工合同的原则（1）（2）（3） （4）（5）（6）
（一） FIDIC简介 FIDIC：国际咨询工程师联合会的法文缩写词
（二） FIDIC « 土木工程施工合同条件» 简介
四、工程合同管理
（一） 合同管理的意义 合同管理：是指在建设工程施工中，签约双方 的合同管理者代表双方对合同的签订、履行、 变更、解除、终止等，进行监督检查，对产生 的合同纠纷进行解决和处理，保证合同全面履 行。 （二） 合同管理的原则 （1） 要约与承诺 （3） 明定条款与暗定条款 （2） 尊重约因 （4） 整体解释 （5） 合同的履行必须全面，不得片面或遗漏
第二节
建筑企业经营方式
一、经营方式及其发展
二、经营方式的分类
（一） 总包-分包经营方式
优点：(1)(2) 缺点：
（二） 设计-施工承包经营方式 （三） 计划-设计-施工联合经营方式 （四） 联合经营方式
三、承发包方式
（1） 全部承包√ （2） 部分承包 （3） 劳务承包
第三节
工程招标投标
一、工程招标投标的基本概念
(5) (6) (7) (8)
竞争环境
有关报价的参考资料 建设单位的信誉
本企业对该项目的承担能力
(二)投标前的准备工作 (1)选择投标的对象 (2)研究招标文件、调查现场情况 (3)分析建设单位情况，取得对方的合作 (4)分析竞争者的情况，决定自己的投标策略
五、工程评标标准和决标

建筑工程市场的概念
招投标与合同管理
概念
建筑工程市场是指以建设工程承发包交易活动为主要内容 的市场，也称为建筑市场。
①狭义的建设市场 ②义的建设市场
建筑市场
建筑工程市场
狭义的建设
市场一般是指 有形建设市场 ，并有固定的 交易场所。
广义的建设市场包
括有形建设市场和无 形建设市场，即包括 与工程建设有关的技 术、租赁、劳务等各 种要素的市场。
建筑市场在我国的发展
改革开放以来，特别是经过近年来的发展，我国 已基本形成以发包方、承包方和中介服务方为市场主 体，以建筑产品和建筑生产过程为市场客体，以招投 标为主要交易形式的市场竞争机制，以资质管理为主 要内容的市场监督管理手段，具有中国特色的社会主 义。
我国的建设管理体制
党的十五大在总结前一时期改革开放经验的基础 上，明确提出了建立社会主义市场经济体制，政府在 机构设置上也进行了很大的调整，除保留了少量的行 业管理部门外，撤销了众多的专业政府部门，并将政 府部门与所管企业脱钩，为建设管理体制的改革提供 了良好的条件，使部门管理向行业管理转变成为可能。
建筑工程市场
我国通过近年来的学习和实践，已逐步摸索出一套适 应国内情况的建筑市场管理模式，但这种管理模式随着我 国社会主义市场经济体制的确立和国际接轨的需要，在管 理体制和管理内容、方式上还须不断加以调整和完善。
政府对建设市场的管理范围和内容
建设项目根据资金来源的不同可分为两类：公共 投资项目和私人投资项目。前者是代表公共意愿的政 府行为，后者则是个人行为。政府对于这两类项目的 管理有很大差别。
对于公共投资项目，政府既是业主，又是管理者。 此类投资项目除了必须遵守一般法律外还必须公开进 行招投标，并保证项目实施过程的透明。对于私人投 资项目，一般只要求其在实施过程中遵守有关环境保 护、规划、安全生产等方面的法律规定，对是否进行 招投标不做规定。

4．按合同计价方法划分承发包方式
可分为单价合同、总价合同与成本加酬金合同， 其中总价合同又分为固定总价合同和变动总价合 同。
（1）单价合同 这是最常见的合同种类，适用范围广，如 FIDIC土木工程施工合同。我国的建设工程 施工合同也主要是这类合同。
（2）固定总价合同 这种合同以一次包死的总价格
委托，价格不因环境的变化和工程 量增减而变化。所以在这类合同中 承包商承担了全部的工作量和价格 风险。除了设计有重大变更，一般 不允许调整合同价格。
2．按承发包范围(内容)划分承发包方式
2．按承发包范围(内容)划分承发包方式 （1）建设全过程承发包又称统包、一揽子承包、 交钥匙合同。 （2）阶段承发包 它是指发包人、承包人就建设过程中某一阶段或 某些阶段的工作，如勘察、设计或施工、材料设 备供应等，进行发包承包。 （3）专项承发包 它是指发包人、承包人就某建设阶段中的一个或 几个专门项目进行发包承包。
建筑市场由有形建筑市场和无形 建筑市场两部分构成。
有形建筑市场如建设工程交易 中心——收集与发布工程建设信息， 办理工程报建手续、承发包、工程 合同及委托质量安全监督和建设监 理等手续，提供政策法规及技术经 济等咨询服务。
无形建筑市场是在建设交易之外 的各种活动及处理各种关系的场所。
建筑市场的分类方式有如下几种： （1）按交易对象，分为建筑产品 市场、资金市场、劳动力市场、建 筑材料市场、设备租赁市场、技术 市场和服务市场等。 （2）按市场覆盖范围，分为国际 市场和国内市场。 （3）按有无固定交易场所，分为 有形市场和无形市场。 （4）按固定资产投资主体，分为 国家投资形成的建设工程市场、企 事业单位自有资金投资形成的建设 工程市场、私人住房投资形成的建 设工程市场和外商投资形成的建设 工程市场等。 （5）按建筑产品的性质，分为工 业建设工程市场、民用建设工程市 场、公用建设工程市场、市政工程 市场、道路桥梁市场、装饰装修市 场、设备安装市场等

2．承包商
承包商从事建设生产一般需具备三 个方面的条件： (1)拥有符合国家规定的注册资本; (2)拥有与其资质等级相适应且具有注册执
业资格的专业技术和管理人员; (3)有从事相应建筑活动所应有的技术装备。
承包商的实力主要包括四个方面：
(1) 技术方面的实力 (2) 经济方面的实力 (3) 管理方面的实力 (4) 信誉方面的实力
(3)按合同计价方法划分，工程承发包 方式可分为固定总价合同、计量估 价合同、单价合同、成本加酬金合 同以及按投资总额或承包工程量计 取酬金的合同。
(4)按获得承包任务的途径划分，工程 承发包方式可分为计划分配、投标 竞争、委托承包和指令承包。
一、从业企业资质管理
我国《建筑法》规定，对从事 建筑活动的施工企业、勘察设计 单位、工程咨询机构（含监理单 位）实行资质管理。
1．工程勘察设计企业资质管理
我国建设工程勘察设计资质分为工程勘察资 质、工程设计资质。
工程勘察资质分为工程勘察综合资质（甲 级）、工程勘察专业资质（甲、乙、丙级） 和工程勘察劳务资质（不分级）；
工程承发包是指建筑企业作为承包人，建 设单位作为发包人，由甲方把建筑安装工程 任务委托给乙方，且双方在平等互利的基础 土签订工程合同，明确各自的经济责任、权 利和义务，以保证工程任务在合同造价内按 期按质按量地全面完成。
二、工程承发包的内容
工程项目承发包的内容，就是整 个建设过程各个阶段的全部工作，可以 分为工程项目的项目建议书、可行性研 究、勘察设计、材料及设备的采购供应、 建筑安装工程施工、生产准备和竣工验 收等阶段的工作。
对一个承包单位来说，承包内容可 以是建设过程的全部工作，也可以是某 一阶段的全部或一部分工作。
三、工程承发包方式

施工总承 包企业 （12类）
二级
三级 一级 专业承包 企业 （60类） 劳务分包 企业 （13种） 二级 三级 一级 二级
3．工程咨询单位资质管理
工程咨询单位是指依法设立，具有独立法人资格 的开展咨询业务的中介组织，我国建筑工程领域 主要有工程监理、工程招标代理、工程造价咨询 等机构组织。
（1）工程监理企业 目前，工程监理资质可分为综合资质、专业资质 和事务所资质，其中建筑工程监理企业资质等级 划分为专业甲级、乙级和丙级三个级别。
3)建筑产品的属性 ① 建筑产品的功能性。 ② 建筑产品的艺术性。
③ 建筑产品的商品属性。
(2)建设工程相关服务 勘察设计工作、建设咨询、工程造价、建设监理工作 在建设过程中都具有重要的作用。他们保证了建设工程 的顺利实施，确保了建设单位投资的科学性和合理性。 因此，建设工程的相关服务具有重要的作用。
企业类别
等级 特级 一级
承担工程范围 （以房屋建筑工程为例）可承担各类房屋建筑工程施工 （以房屋建筑工程为例）可承担单项建安合同额不超过企业注 册资本金5倍的房屋建筑工程的施工：① 40层及以下、各类跨度 的房屋建筑工程；② 高度240 m及以下的构筑物；③ 建筑面积 20×104 m2及以下的住宅小区或建筑群体 （以房屋建筑工程为例）可承担单项建安合同额不超过企业注 册资本金5倍的房屋建筑工程的施工：① 28层及以下、单跨跨度 36 m以下的房屋建筑工程；② 高度120 m及以下的构筑物；③ 建 筑面积12×104 m2及以下的住宅小区或建筑群体 （以房屋建筑工程为例）可承担单项建安合同额不超过企业注 册资本金5倍的房屋建筑工程的施工：① 14层及以下、单跨跨度 24 m以下的房屋建筑工程；② 高度70 m及以下的构筑物；③ 建 筑面积6×104 m2及以下的住宅小区或建筑群体 （以土石方工程为例）可承担各类土石方工程的施工 （以土石方工程为例）可承担单项合同额不超过企业注册资本 金5倍，且60×104 m3 及以下的土石方工程的施工 （以土石方工程为例）可承担单项合同额不超过企业注册资本 金5倍，且15× 104 m3及以下的土石方工程的施工 （以木工作业为例）可承担各类工程木工作业分包业务，但单 项合同额不超过企业注册资本金5倍 （以木工作业为例）可承担各类工程木工作业务，但单项合同 额不超过企业注册资本金5倍