上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题教学教材

重庆省2017年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、股份制企业组织形式中，以最为典型。

A：无限责任制B：有限责任制C：股份有限责任制D：两合责任制E：执行层的组织协调2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。

A．详细规划图B．分丘图C．分幅图D．宗地图3、在一国金融机构体系中居领导核心地位。

A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调4、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1250B：1750C：2050D：2150E：工业用地的监测点评估价格5、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金B．单位发给职工的住房补贴C．工资的一部分D．给职工增加了一部分工资6、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。

①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税A．①③④⑤⑥B．①②④⑤⑥C．①②③④⑤D．①②③④⑤⑥7、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。

A．60%B．70%C．80%D．90%8、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。

A．相邻土地权利界线B．海拔高程C．用地面积的分摊系数D．套内建筑面积与共有分摊面积9、收益法也可称为。

A：收益资本化法B：直接资本化法C：报酬资本化法D：现金流量折现法E：工业用地的监测点评估价格10、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

2017年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产及其特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。

A：满足购买者使用要求B：购买者支付能力C：物业预期收益D：物业用途E：借款合同2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间3、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值B：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调4、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。

A．个人所有的居住房屋及院落用地B．免税单位职工家属的宿舍用地C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地5、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿B：产权调换C：产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章6、投资利润率的计算基数不包括。

A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：工业用地的监测点评估价格7、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指。

A：资本价值风险B：未来运营费用风险C：时间风险D：持有期风险E：借款合同8、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性B．各异性C．特色性D．独立性9、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。

A．转移变更B．新建C．遗失D．他项权利10、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

2016年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险B．资本价值风险C．个别风险D．比较风险2、关于下列数据表述正确的是__。

A．1B．2C．3D．4E．5F．6G．7H．8I．9J．10K．98L．101M．101N．100O．101P．99Q．102R．97S．102T．993、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格4、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险5、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

A．过去B．潜在C．相关D．未来6、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格7、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A．从容不迫型B．选择型C．凶猛型D．随机型8、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

(2005年试题)A：1005.56B：1010.56C：11 10.56D：1115.56E：借款合同9、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共100题）1、存储一个24×24点阵的汉字（每个点占用1bit），需用（）个字节。

A.24B.48C.72D.144【答案】 C2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A3、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】 B4、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。

查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】 B5、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。

（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。

A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D6、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D7、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storageB.deviceworkD.processor【答案】 C8、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关考试题库带答案解析单选题（共100题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】 B2、白盒测试中，( )覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序，使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。

A.语句B.判定C.条件D.路径【答案】 B3、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B4、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B5、若程序P经编译并链接后可执行，则（）。

A.P是正确的程序B.P中没有语法错误C.P中没有逻辑错误D.P在运行中不会出错【答案】 B6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库与答案单选题（共45题）1、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A2、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C3、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。

A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D5、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A6、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。

A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D7、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。

其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。

A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A8、程序以解释方式运行时，不（）。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。

A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。

A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。

A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。

A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。

A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。

A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。

A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。

A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。

A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。

A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。

重庆省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要区位状况考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷资金。

A．商品房预售款B．住房公积金C．自营性房地产信贷资金D．开发企业存款2、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格3、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量B．空置率C．空置水平D．空置面积4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格5、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划B．临街状况C．周围环境D．地形地势6、收益法是以为基础的。

A：替代原理B：预期原理C：收益递增递减原理D：均衡原理E：工业用地的监测点评估价格7、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C．为施工进行的场地平整而发生的费用D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用8、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。

2015年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产的行政法规是以颁布的。

A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章2、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额__的，免征土地增值税。

A．20%B．30%C．40%D．50%3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。

A：15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章4、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。

A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B．生产性投资和非生产性投资C．政府投资、非盈利机构投资D．企业投资和个人投资5、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

A．房屋总登记B．初始土地登记C．房屋初始登记D．房屋他项权利登记6、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策7、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。

A：房地产咨询B：物业管理C：房地产估价D：房地产经纪E：执行层的组织协调8、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A．物业协会B．不动产学会C．测量师协会D．测量师学会9、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为：__万元。

A．1562289B．1652289C．1502263D．152026310、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。

2015年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要区位状况考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。

A．由出让方、受让方平等协商确定B．由专业人士评估确定C．由政府决定D．不得低于按国家规定所确定的最低价2、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。

A：5B：8C：10D：15E：执行层的组织协调3、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A．4580B．5580C．6580D．75804、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。

A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系5、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书B．三级资质证书C．四级资质证书D．暂定资质证书6、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是。

A：地域分析与选择B：具体地点的分析与选择C：开发內容和规模的分析与选择D：开发时机的分析与选择7、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504B．1404C．1304D．12048、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

《估价案例与分析》：星级酒店净收益的
求取
酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。

因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。

此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。

因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。

当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。

当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

1。

2015年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格3、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。

A.AB.BC.CD.D4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置E：借款合同5、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会B．业主委员会C．政府物业管理部门D．业主和物业管理企业共同6、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。

A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于税收的表述中，正确的是__。

A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据8、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。