天津2017年上半年房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题

天津2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集估价所需资料考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格2、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%B．12.45%C．13.59%D．10.78%3、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役B．5年以下有期徒刑或者拘役C．5年以下有期徒刑或者管制D．5年以上，10年以下有期徒刑4、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。

该宗土地的总价为万元。

A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格5、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序6、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。

2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。

请将答案写在答题纸对应的题号下。

(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。

甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。

注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。

2017年上半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格3、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。

A：3个月B：6个月C：9个月D：一年E：房地产估价机构必须加盖公章4、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用B．同定费用C．材料费用D．人工费用5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格6、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。

2017年上半年天津房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：50个月B：100个月C：10个月D：10年E：借款合同2、房屋拆迁是指。

A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章3、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35B．216.75C．230.25D．245.454、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年B．在4～5年之间C．在5～6年之间D．在3～4年之间5、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。

A：宪法B：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调6、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。

A：资本化率应较高，价值较低B：资本化率应较低，价值较高C：资本化率应较高，价值较高D：资本化率应较低，价值较低E：工业用地的监测点评估价格7、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。

17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。

A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

2017年《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）(一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止.甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。

注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。

请问：1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。

无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备.现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。

请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点？2。

针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。

采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。

请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2。

选定可比实例后,为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共3大题，10小题,每小题2分.每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)（一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。

2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：房地产开发项目策划的特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据2、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税3、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括__。

A．结算类中间业务B．决算类中间业务C．担保型中间业务D．融资型中间业务4、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法B．指数平滑法C．加权指数法D．移动平滑法5、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期B．房地产循环C．房地产周期循环D．房地产周期运动6、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪7、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。

A．资金融出机构的资金来源和财力状况B．资金融出机构的对外形象C．各项融资收费的合理性D．对资金调动和转移的灵活性8、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”E：借款合同9、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

2017年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。

A：1270．975B：3600C：3800D：4806E：执行层的组织协调2、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调3、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为。

A：7．5％B：3．5％C：2．2％D：1．2％E：借款合同4、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%B．20%C．30%D．40%5、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一6、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题)A：基础租金是租户能接受的最低租金B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异E：借款合同7、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。

A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权出让D．土地使用权转让8、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.AB.BC.CD.D9、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。

2017年天津房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是指外汇买卖活动的总称。

A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场2、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。

A．商业信用B．国家信用C．消费信用D．A和C3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。

A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格4、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损5、混凝土的主要性质是。

A：水灰比B：水泥品种C：和易性D：砂率E：执行层的组织协调6、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%B．8.05%C．30.00%D．7.52%7、收益法估价公式的假设前提是：（）。

A．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限B．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。

C．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限D．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限8、为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。

A：甲B：乙C：丙D：丁E：工业用地的监测点评估价格9、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。

2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。

A．低层建筑B．多层建筑C．中高层建筑D．高层建筑2、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。

则该旧办公楼的价值为万元。

A：1 005．34B：1 006．61C：2 005．34D：2 006．61E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币)。

A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格4、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

A．4～5B．4～6C．6～10D．3～55、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格6、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。

2017年上半年天津房地产经纪人：市场比较法和应用估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列方法中，通常通过参考相邻、相近的，同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，比较得出本项目销售价格。

A：成本法B：收益法C：市场比较法D：租金反算法E：工厂的生产设备2、房地产经纪机构的战略管理是指房地产经纪机构确定其使命，根据机构外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的管理过程。

A：动态B：宏观C：主观D：客观E：客户资金代收代付风险3、取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的。

A：基本环节B：首要目标C：必备条件D：核心内容E：客户资金代收代付风险4、在撮合过程中最主要的问题就是的磋商。

A：质量B：安全性C：价格D：协议内容E：工厂的生产设备5、室内装饰装修风格中，讲究建筑形象特征、隐喻性和装饰性。

A：传统风格B：自然风格C：后现代风格D：现代风格E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信6、目标市场的类型中，即指企业决定有选择地进入几个不同的细分市场，为不同客户群提供不同种类的产品。

A：产品专业化模式B：复合市场模式C：复合产品模式D：完全市场覆盖模式E：工厂的生产设备7、根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态分类，不包括。

A：抽象思维B：动作思维C：发散思维D：形象思维E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信8、规划《注册房地产估价师管理办法》的规定，注册房地产估价师或者其聘用单位未按规定提供房地产估价师信用档案信息的处罚标准是，由县级以上地方人民政府责令限期改正。

A：工商行政管理部门B：原资质审批部门C：房地产开发主管部门D：建设主管部门E：权利型房地产投资信托9、全国二、三级市场均快速发展，供需两旺，各大城市的房地产市场大都已成为真正百姓市场，这是房地产经纪业发展阶段的。

天津2017年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。

A：114B：63．84C：31．92D：28．71E：执行层的组织协调2、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地的监测点评估价格3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格4、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。

A：2 000B：400C：4 000D：10 000E：工业用地的监测点评估价格5、最小二乘法的基本原理是。

A：要求实际值与估计值的离差平方和为零B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小E：执行层的组织协调6、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

天津2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人D：价高者得规则不约束委托人E：执行层的组织协调2、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。

A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格4、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价格为__万元。

A．923B．1111C．1353D．18725、__是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险6、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A.详细规划B.控制规划C.指标规划D.分区规划7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500近，层高为4.1m, 土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m,建筑物重建价格为2000元/近。

假定层高每增加0.1m,建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

天津2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%2、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：5%B：10%C：15%D：20%E：执行层的组织协调3、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括_。

A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是不同质的C.资源完全自由流动D.市场信息是完全畅通的4、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A.助理B.决策C.技术D.文职5、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元/近。

A：2020. 80B：2214. 29C：2 336.45D：2 447.37E：工业用地的监测点评估价格6、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的—以下征收土地闲置费。

A.10%B.15%C.20%D.25%7、产生保险利益的前提是_。

A.保险合同B.保险损失C.保险标的D.保险义务8、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%, 土地资本化率为6%, 建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A.30B.40C.50D.609、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。

2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：一般假说考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。

A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格2、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。

A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同3、房地产入股行为是属于__。

A．有偿转让B．无偿转让C．既属于有偿转让又属于无偿转让D．两者都不是4、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是__。

A．普通商品住房和经济适用住房B．宾馆与写字楼C．普通住宅及其配套的娱乐房地产D．城市地铁和城市公交5、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格6、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。

A：权利主体不一致B：权利主体一致C：权利主体分设D：权利主体分离E：执行层的组织协调7、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心B．住房公积金管理委员会委托的银行C．各个单位D．全体职工8、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0B．1C．2D．39、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料B：房地产的未来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和未来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格10、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。

2017年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产及其特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

A：一B：二C：三D：五E：执行层的组织协调2、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。

A：全国人民代表大会B：国务院C：国土资源部D：住房和城乡建设部E：房地产估价机构必须加盖公章3、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化4、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于B．等于C．高于D．无关联5、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权B．征收权C．购买权D．所有权6、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

A：600B：738C：900D：960E：工业用地的监测点评估价格7、房地产拍卖业务主要来自__。

A．企业委托B．个人委托C．法院委托D．政府委托8、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。

A．股权B．债权C．契约D．债务9、下列不属于民事法律行为成立的条件有。

A：行为人具有相应的民事权利能力B：行为人具有相应的民事行为能力C：意思表示真实D：不违反法律或者社会公共利益E：执行层的组织协调10、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。

A：公共使用的排水沟B：市政道路C：权属不明的巷道D：房屋占地面积E：执行层的组织协调11、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。

2017年上半年天津房地产估价师《制度与政策》: 按照登记的效力分类考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%, 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中, 买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2, 买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付, 并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格, 则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.372、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A: 拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B: 建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C: 房屋拆迁许可证颁发之日D: 房屋拆迁结束之日E: 房地产估价机构必须加盖公章3、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A. 建筑面积B. 总出租面积C. 可出租面积D. 营业面积4、维修基金属于代管基金。

业主委员会成立前, 维修基金由__代管。

A．当地财政管理部门B．当地税收主管部门C．当地房地产行政主管部门D. 物业公司5、房地产市场按市场交易形式细分时, 新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁B．销售C．保险D. 抵押6、已知某城市容积率修正系数表, 如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡, 容积率为1．7, 待估宗地规划容积率为1．3, 则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

A：1 177B：675C：688．2D：1 200E: 工业用地的监测点评估价格7、根据马克思的利润理论, 一般情况下, 利率的变化范围在零与__之间。

A．10%C．平均利润率D. 社会折现率8、房地产开发是一项综合性经济活动, 投资额大, 建设周期长, 涉及面广。