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一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
吴风生活广场规划设计方案1. 引言吴风生活广场作为一个新兴的综合性商业区，位于吴风市中心，是吴风市未来发展的重点项目之一。
本规划设计方案旨在打造一个现代化、宜居宜业的生活广场，为吴风市民提供全方位的商业、文化、休闲娱乐等需求的满足。
2. 规划理念本规划设计方案以“绿色、人文、科技”为理念，力求将广场打造成一个与自然和谐共生、文化底蕴丰富、科技感十足的综合性生活广场。
同时，重视可持续发展和生态环境保护，将绿化、节能、环保作为设计的重要考量因素。
3. 功能布局3.1 商业区商业区是广场的核心功能区域，在满足消费需求的同时，也是打造吴风市商业文化的重要窗口。
商业区将设置大型购物中心、特色商业街、品牌专卖店等多种商业形态，以满足市民的各类购物需求。
3.2 文化区文化区将是广场的文化底蕴所在，将建设博物馆、图书馆、美术馆、剧院等文化设施，提供展览、演出、阅读等文化活动，丰富市民的文化生活。
3.3 休闲娱乐区休闲娱乐区将打造成一个集休闲、娱乐、健身为一体的综合性娱乐区域。
设立有公园、游乐设施、健身中心、影院等娱乐设施，提供多样化的娱乐选择，丰富市民的休闲生活。
3.4 办公区办公区设置为广场的经济中心，建设多功能办公楼，吸引各类企事业单位入驻，促进经济发展。
同时，设置开放式办公空间，提供创业孵化、众创空间等业务，支持创新创业。
3.5 居住区居住区是广场的配套功能区域，为市民提供居住需求。
设置多功能住宅楼，兼顾住宿、办公、商务等功能，提供市民居住的便利性。
4. 基础设施4.1 交通广场的交通规划主要包括公共交通、道路交通和停车设施。
公共交通包括地铁、公交等便捷的交通方式，道路交通则设置多条主干道和支路，保障广场交通的顺畅。
停车设施包括地下停车场和露天停车场，提供充足的停车位供市民使用。
4.2 环境广场的环境规划包括绿化、景观和环保。
绿化方面，设置大面积的绿地，引入各类树木和花卉，打造生态友好的环境。
景观方面，设置喷泉、雕塑等装饰物，增添广场的美感。
武汉国际广场调研报告武汉国际广场是位于湖北省武汉市汉阳区的一座大型综合性商业综合体，成立于2007年，是该地区的标志性建筑之一。
本次调研报告将对武汉国际广场的地理位置、规模、商场布局、品牌组合以及消费者体验等方面进行分析。
武汉国际广场位于武汉市汉阳区的主要商圈，交通便利，周边有丰富的人口资源和商业配套设施。
广场占地面积达到了10万平方米，总建筑面积超过40万平方米，内部设有购物中心、写字楼、星级酒店等商业设施。
可以说，武汉国际广场是该地区商业活动的重要地点之一。
在商场布局方面，武汉国际广场采用了开放式的设计理念，不同类型的商铺相互交错、连接，形成了一个完整的商业生态系统。
商场内部设置了多个主题购物区域，包括时尚区、家居区、美食区等，满足了不同消费者的需求。
此外，商场还设有儿童游乐区、电影院等娱乐设施，吸引了更多的家庭娱乐消费者。
关于品牌组合，武汉国际广场引入了一系列国际知名品牌和本土品牌，涵盖了时尚服饰、珠宝首饰、化妆品、家居用品等多个领域。
这些品牌的入驻为广场带来了更多的消费者，提升了整个商场的知名度和吸引力。
除此之外，武汉国际广场还定期举办各类促销活动和展览，吸引更多的消费者和游客。
在消费者体验方面，武汉国际广场积极倡导“顾客至上”的理念，致力于提供优质的购物环境和服务。
商场内部设有便利的停车场、休息区、公共卫生间等设施，方便消费者的停车和休息。
此外，商场内还设有携手助残公益服务台，为有需要的残疾人提供专业咨询和帮助，体现了社会责任和关爱精神。
总结起来，武汉国际广场是一座集购物、娱乐、办公于一体的大型商业综合体。
其地理位置优越、规模庞大、布局合理、品牌组合丰富，并致力于提供优质的消费者体验。
相信随着武汉市汉阳区商业环境的不断发展，武汉国际广场将在未来继续发挥其重要作用。
第一章编制说明第一节编制内容及范围1. 编制内容本施工组织设计内容涉及项目组织架构图、项目重要管理人员简历及资格证书、施工组织与部署、现场平面布置与管理、资源配置与调度、分包计划与总包管理、重要分部、分项工程的施工方案与实行、施工目的与保障措施等自开工至竣工的全过程施工组织管理的内容。
2. 编制范围编制范围为地上一层至九层、塔楼①、塔楼②及地下室的电气安装工程, 室内的给水和排水工程, 地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
第二节编制依据1. 工程招投标文献和工程施工协议。
2. 由建设单位提供的本工程施工图纸。
3. 株洲金谷·国际商业广场工程施工现场情况。
4. 株洲金谷·国际商业广场工程具体勘察报告。
5. 本工程所涉及的重要国家或行业规范、规程、标准、图集。
第二章工程概况株洲金谷·国际商业广场是由株洲金谷房地产开发有限公司开发兴建, 位于株洲市结谷门商业区东北部, 市府路与铁西路交叉路口, 本工程由中建五局总承包公司承包, 分土建、安装两个分部工程。
水电安装工程造价暂估: 伍佰贰拾万元。
株洲金谷·国际商业广场的建设单位是株洲金谷房地产开发有限公司, 设计单位为中国建筑科学研究院, 承包单位是中建五局总承包公司, 监理单位是湖南长顺工程建设监理公司, 本工程总建筑面积为138610.8m2；地下局部夹层, 建筑面积为5391.16㎡；地下室一层, 建筑面积为9953.93㎡；地面裙楼共九层, 建筑面积为69730.63㎡；1号塔楼共十七层, 建筑面积为34612㎡；2号塔楼共十九层, 建筑面积为17600㎡；建筑最高为97米, 属一类高层建筑, 建筑结构形式为短肢剪力墙结构。
本项目开工日期为2023年7月20日（以开工令为准）, 竣工日期为2023年08月10日。
质量标准为省优, 属于我部安装施工的部分工程有：给排水工程、电气工程、地下室一层及夹层消防预留预埋工程。
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
商业地产逻辑一：客流动线我们的mall内部人流动线为一字回形路线。
商业内部的人流动线并不是拍脑袋想怎么定就怎么定，都有一定的商业逻辑，这些都是需要开发商花费大量的时间去积淀，去学习，去发现。
比如新城吾悦就是一家学习型的商业地产公司。
公司设计一代产品吾悦国际的时候设计的人流动线就不那么合理，我们不回避我们犯过的错误，因为我们犯过错所以我们才知道如何规避，如何做的更好。
吾悦国际分为A座和B座，经常有客户会在里面找不到店铺。
好的人流动线从商业逻辑的角度来说，就是用一条线性的通道将商铺串联起来。
那么重点就是如何通过一条客户必须通过的线性通道将每一个商铺连接起来，使它没有死角铺，让每一个商铺都是客户毕竟之路，所以我们天宁吾悦广场设计的一字回形动线必然是最佳最合理的。
同样的，我们对销售的商铺人流动线同样非常关注，比如我们做了一个动作，把整个商场的两个主大门设置在了一东一西，刚好是离室外街入口非常近的地方，让消费者通过进商场时看到室外街。
室外街整个是曲线型的，扩大了店招效果，能够更大限度的让消费者看到店招。
很有可能我们去逛街的时候本来是想进入商场的，进去的时候看到室外街有那么几家店还不错，想过去看看，哪怕这次没有去，下次也一定会去逛逛，从而增大客流量。
所以这就是大开发商不一样的地方，它会研究每一个细节部分，以终为始，站在消费者的角度，设计成什么样我们才愿意去逛，我们就设计成什么样。
您所看到的每一个您认为不起眼的细节，都是我们新城经过十多年的研究后得出的必然结论，所以我们吾悦广场才可以开一座火一座。
再比如我们如何将商场内部的人流引导到室外街，让室外街生意更好，租金更高，商铺投资回报率更高呢？我们在负一楼的超市部分出口出建造了一个下沉式广场，一方面，建筑形式更丰富会让客户消费体验感更好，二是从人的行为习惯来说，用弧线与捷径通过下沉式广场让客户自然而然的走到室外街，产生随机性消费。
室外街来的人多了，自然生意就好了，掉铺率就低了，租金就高了。
