房价泡沫

辽宁大学研究生考查课作业姓名王芳院（中心、所）经济学院学术学位硕士（）学生类别专业学位硕士（）学号4031440353年级经管五班专业金融考试科目公司金融考试时间2014年12月考试分数教师签字浅析中国房价泡沫问题摘要：价格泡沫指的是一种资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨。

本文对于什么是房价泡沫进行了介绍。

并且从房价与地价、房价与人民收入水平以及中国房价与外国房价对比的角度对中国房价问题进行了分析。

也指出了衡量房价泡沫的指标和可能产生房价泡沫的原因。

研究表明，我国部分大中城市房价与地价、房价与人均收入之间不存在长期稳定的关系。

我国房价与国外部分国家房价相比，发现我国房价增长速度过快，中国房价收入比大大超过了国际公认的房价标准。

房地产开发投资占社会固定资产投资比重不断提高；中国房地产开发贷款增速较快；因此，中国房地产泡沫还是比较明显的。

关键词：房价，泡沫，地价，收入水平，测度。

随着中国城市化进程的不断推进，房地产业发展速度也不断加快。

房地产业在发展的同时，房价持续上涨2013年9月23日，国家统计局发布的最新数据显示，2013年8月份全国主要城市新建商品住宅价格普涨，70个大中城市中有69 个同比上涨，占比达到99%.北京、上海、广州和深圳四大一线城市表现最为突出。

其中，北京8月房价涨19.3%；上海上涨18.5%；广州上涨19.0%；深圳上涨18.4%。

中国房价的持续上涨不断吸引人们的眼球。

不少学者都十分关注中国房价泡沫的问题。

如，2010年，吕江林研究了租售比、空置率、投资购房与自住购房之比，房地产贷款占比和房地产业利润率等常用来度量住房市场泡沫水平的指标。

研究发现，城市住房市场总体存在泡沫，部分城市泡沫较大，尤其是一线城市的房泡沫更是惊人，蕴含了巨大的金融风险。

到了2014年，有更多的学者开始关心中国的房价泡沫，如许少业和严磊认为，人们在关注房地产行业发展的同时，应该更多地关注房地产市场的泡沫。

这里将从以下几个方面讨论中国房价泡沫问题；一、房价与收入所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系。

根据不同年份的房价收入比，可以看出某个城市居民购买住宅的支付能力维持在一个什么样的水平上。

国际上，经常用房价收入比来反映房价情况。

若由于某一种或某几种原因导致商品房价格增速太快超过了居民收入增速，居民实际购房支付能力相对于不断上升的房价来说持续下降，表明房地产市场过热，商品房价格可能具有泡沫。

因此，房价收入比可直接反映房地产市场泡沫的严重程度。

如果每套房屋价值相对于城镇居民家庭年收入越大，该指标的比值越大，居民购房能力就会越低; 反之，如果每套房屋价值相对于城镇居民家庭年收入越弱，该指标比值越小，居民购房能力就越强。

普遍认为合理的房价收入比是4—6倍之间。

虽然一些人认为，就目前我国房价而言，收入比在合理范围内。

但是根据下列图表显示目前我国房价收入比已经明显偏离了正常范围。

以北京为例2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。

这样房价收入比则为13.9，偏离了合理的房价收入比。

因此，对中产阶级以下的家庭而言，由于收入水平不高，同时房产价格增长的速度又快于工资增长的速度，购买住房的确存在一定的困难。

因此，从房价收入比方面来看，中国的房价与收入并没有在正常的范围内波动。

中国的房价有很大部分被高估了，单从这一方面看房价是存在泡沫的。

下图为2000—2011年间中国城镇居民房价收入比二、房价与地价的关系（一）单一从地价角度考虑我国房价是否存在泡沫近十年来房价不断攀升一直是中国社会经济和民生问题中的讨论热点，伴随着房价的不断上涨，土地价格也是水涨船高。

中国各城市频频出现不断刷新土地价格的记录。

从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。

从这一方面考虑，就目前我国的房价是否存在泡沫进行研究发现，虽然近年来我国土地价格大幅提升，但开发商用来购买土地所消耗的资金仍然占收入的一小部分，扣除购买土地以及拆迁费、销售费用等一系列建造房屋所需要的资金外，开发商从中所赚取的利润依然十分惊人，已经远远超出了国际市场的公认水平。

因此，单从土地价格的方面考虑，我国的房价存在泡沫。

（二）地价对房价的影响关于地价对房价的影响，有很多种看法。

主要有以下几点1、地价上涨带动房价上涨。

很多专家认为土地价格是影响房价的主要原因。

持这种观点的学者认为，地价是房价构成的一部分，是房价的基础。

地价上涨使得开发商投资成本增加，开发商势必会提高房价来保证获得正常的或者更大的利润，实现利益的最大化。

在这种观点下，地价上涨就会推动房价的上涨。

因此，一些专家认为房价是由地价决定的。

国内学者通过构建政企博弈矩阵，解释中国房价和地价不断攀升的原因，得出企业和政府博弈的均衡结果最可能是，二者会一直选择抬高价格来获取自身效用最大化。

在博弈分析的基础上进一步讨论中国房价和地价棘轮效应的内在机理：中国的房价和地价的不断攀升，其背后的驱动力量主要是追求高地价推高了房价而不是房价拉高了地价。

即为土地政策最终影响了房价。

2、房价带动地价论。

持该观点的则是从需求角度出发，认为房地产市场旺盛的需求是导致房价上涨从而带动地价上涨的主要原因。

学者们认为土地价格是由土地上面的建筑物价格所决定的，而人们对于住房的旺盛需求抬高了房价，从而也推动了地价的上涨，便形成了房价决定地价的观点。

郑娟尔,吴次芳利用全国23个大中城市的房价地价计量进行分析指出，房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期原因，但房价的变动对地价变动的影响力更大些。

同时各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的，房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。

程晓云,王红强利用最小二乘法对2000—2006年的季度数据“普通住宅销售价格指数”及“普通住宅用地交易价格指数”之间的关系进行实证检验表明:房价上涨对地价上涨有更为明显的带动作用。

并认为房地产市场的需求过旺,房地产的价格更多地受到需求的拉动作用而出现上涨的趋势。

这样,高房价所获得的高利润又会吸引开发商争相地购买土地,从而又使土地市场的需求不断增加,地价也随之上涨。

此外，房地产市场的行业垄断性阻碍了市场的正常竞争,开发商之间很容易形成价格合谋,这样开发成本只占开发商销售价格的很少一部分,所以地价的上升对房价的影是微乎其微的，所以，房价上升所拉动的市场对于土地的需求就会越来越多,地价自然也会上升。

3、房价地价相互影响论。

有一部分学者认为地价与房价是相互影响的，地价决定房价论和房价决定地价论都是片面的,不能全面揭示房价与地价之间的关系,实质上房价与地价之间是互为因果、相互影响的互动关系。

彭玲利用统计软件 Eviews6.0 和 Granger因果检验对东中西不同地区的房价与地价指数进行实证分析。

研究表明东部地区由于其地理位置特殊、经济较发达以及人口也越密集等诸多因素，造成房地产市场供小于求，政府挂牌出售的地价相对其他城市来说较高，而房地产开发商为了降低自身的成本将其转移给消费者，从而在短期内造成房价迅速上升，而房价的上升又会影响到政府出售土地时新制定的土地价格，符合地价与房价相互影响关系。

根据1999 年第一季度到 2009 年第四季度的房价和地价数据进行相关分析表明，在长期内，地价变化是引起房价变化的原因，即高地价引起高房价，房地产项目开发建设周期刚好处在这个时间跨度内，在项目完成时，开发商正好可将其花费的土地成本转嫁到住宅价格上，即房价中包含取得土地成本的部分需要一段时间才能体现在房价当中，而不是高地价立刻引起高房价。

三、各国房价比较房价泡沫并不是中国特有的，外国一些国家也存在房价泡沫问题，2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。

尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。

而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。

而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。

在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。

相比较土地资源匮乏的韩国和日本，地大物博的中国不但收入比远远高于这些国家，住房价格从人均水平上看也是远远高于这些国家的，由此可见，中国的确是存在房价泡沫的。

将中国与国外部分国家名义房价变化情况进行比较，中国与国外数据都选取 2003~2012十年之间的数据。

从表中可以看出，中国房价在2008年下降，其余年份房价同比增速不一，但大多数年份增速在5%，基本上都高于OECD国家房价平均增速。

在2009年发达国家房价下降或增速很慢的情况下，中国商品房房价增幅却超过了20%，因此，与OECD国家相比，中国房价增速过快。

房价的快速上涨是一国房价存在泡沫或房价泡沫形成的最突出的表现。

但是，房价上涨并不必然意味着泡沫会出现。

比如，当一个国家或地区原来房价非常低，房价即使上涨较快但现在仍不是太高，那么也不能说房产泡沫已经形成。

因此，对房价是否存在泡沫需要利用更为细致的指标进行测度。

四、房价泡沫对经济的影响众所周知，房价泡沫会对经济产生重大的影响，这里仅列举以下几个方面（一）高房价危及经济稳定当前高房价的现状对房地产行业甚至中国经济的弊端已经越发显现。

高房价是导致中国经济增速放缓的重要因素之一。

高房价对中国经济和社会的稳定有三个负面影响1、相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置效率，导致产业空洞化；2、整体社会财富分化，贫富差距可变成社会可持续发展和政治问题；3、影响代际财富差距，房价上升对于年轻人是负的财富效应，资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。

此外，中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，中国经济的房地产化泡沫已经显现，高房价造成的结果是，短时间内让中国的财富聚集在小群体，造成社会财富分配越来越不公，社会两极分化越来越严重，同时导致我们整个社会价值观念、价值判断出现严重扭曲，贪污腐败愈演愈烈。

（二）房价泡沫影响经济结构房屋价格过高，使得发地产开发商有利可图，如果房价泡沫不断外溢，将导致投资投机者成为市场交易主体，他们将短时间内迅速提高当地房价、这种外溢的泡沫在不断蔓延的过程中，必然会给楼市、经济带来不良影响。