3宏观大势
关于中国经济的整体趋势关于2010年中国经济，我个人认为，8%的增长还是不成问题的，尽管美国等一些发达经济体面临着二次探底的风险。美国经济除了财政刺激之外，没有任何新增的因素，包括房地产市场，以前是次贷出问题，现在是正常的按揭贷款出问题，所以没有新的增长点，从长期来看也看不到什么新的增长点。而中国的经济，就2010年来讲，尽管政府投资支撑经济增长的力度在衰减，但是有一些新的因素开始产生或者起到更大的作用，使得我们的经济继续保持稳定的增长。第一个因素就跟房地产业相关，就是房地产投资会有明显的增长。2009年房地产投资相对比较低迷是因为2008年我们的房地产业在进行调整，没有什么新的楼盘开盘。2009年投资活动，也就是GDP当中的房地产投资，指的是平整土地、建房子比较多一点，逐步开始销售增长，圈地、楼盘开盘。从2009年下半年的趋势已经很明显，相信2010年房地产投资会有明显的增长，如果达到30%的增长率，房地产投资又可以达到总投资的30%左右，对整个GDP的增长会有一个支撑的力度，尽管这个力度有多大还需要进一步的观察。第二个因素，一部分产业的企业投资会有一个明显的增长，去年企业投资应该是非常低的，也许是最近十年来最低的。主要的原因是由于有大量的过剩的生产能力，但是经过一年的盘整，过剩的生产能力得到一定的消防范房地产与金融资产泡沫风险
樊
纲
4宏观大势
化，加上我们进行了一定的宏观调控，我们的过剩生产能力问题不是特别的严重。所以到了去年年底、今年年初的时候，一部分企业开始考虑扩大生产能力。第三因素就是出口增长，2010年有两位数的增长是完全可以期望的，而且就目前来看，贸易顺差可能比2009年有所增长。也许2010年出口不仅对GDP的贡献不再像2009年一样是3个百分点的负数，而且很可能有一个正的贡献，但是至少3个点的负贡献没有了之后，对经济的增长有一定的促进作用。这些因素加在一起，应该说2010年宏观经济还是不成问题的。
1 房地产泡沫与金融风险
姓名：伊帅
学号：10051210
专业：财务管理
摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。
关键词：房地产泡沫；股市泡沫；金融风险；房地产市场机制；假按揭
前言
最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施
1房地产泡沫国际警示
因房地产市场失控导致经济泡沫，然后酿致金融危机，最终形成泡沫经济，这种现象在20世纪后半期屡屡发生。美国、泰国、香港、日本等国家和地区都曾因此造成金融风险，有的至今阴影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国等五国财长签订了《广场协议》，决定同意美元贬值。结果降低了日本的海外市场竞争力，为此，为了刺激经济增长，中央银行采取了非常宽松的金融政策，导致大量资金流向股市和房地产，造成股价与房价飞速上涨。作为泡沫经济的主要载体的房地产，增长迅速，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑）场等投资项目众多，资金需求旺盛。在巨大泡沫的光环下，银行竟像疯子一样向房地产融资。投机商们从银行贷款购买土地，然后又以土地作为担保从银行再次获得贷款，又用该贷款去购买土地。如此循环反复，贷款规模不断扩大，地价越来越高。过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”。大量的资金集中于房地产，挤压与限制了其他行业的发展，为此，日本政府进行宏观调控决定提高银行利率。提高的银行利率刺破了日本的泡沫经济。泡沫破灭后的结果是土地和房屋根本卖不出去、竣工的楼房没有住户、空房到处都是。房地产价格狂跌导致大量不动产企业及关联企业破产，使得银行拥有了巨额的不良债权。这次房地产泡沫不但沉重打击了房地产业，还引发了严重的金融危机。受此影响，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到今天，日本经济也未能彻底走出阴影。
房地产泡沫及成因
2001 年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预 言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。
一、房地产泡沫的含义及成因
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表 面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此 我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
无论是从现象，还是从本质 看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会 很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。
从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价 值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一 般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是 1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年 价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。 但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财 富的增减，只有转移的功能。
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房地产话题 2016年后购房如何规避房地产泡沫所带来的风险
一、为何房子租售比衡量房价是最合理的呢？
租售比的合理性或科学性来自于它反映的一个城市的经济的动态发展变化情况。
在一座城市中租金太高了的时候人们必然会感到买房更加合理，当一个城市的房价高了的时候人们自然倾向于购房。
然而，一个城市的房价是在不断变化的，房价的变化来自于政府的调控，或说信贷政策宽紧程度。
当一个国家的信贷便宜了的时候，一个人只要他想购房意，他就可以通过贷款而获得房贷。于是这一国家就出现了投机的可能，于是房价就会呈现出脱离租金的狂升。结果使得房价就会越来越高。
而租房市场就不一样。租金是随着整个国家的物价水平而升落的，它包含了过去、现在，甚至将来事件的因素，所以房租市场的价格总是最合理的。另外租房是不能贷款的，房租必须依照真正的供求关系来确定。所以说房租所反映出来的才是消费者在房子这一商品上的真正承受力，反应的是这一区域的经济支撑力。
另外，在通胀的情况下，人们手中的纸币量迅速增加，社会上的纸币流通量也会迅速增加，与之相对应的是房价和房租都会不同程度的有所增加，但是，房价的攀升来自于一个城市的吸引力所导致的纸币的迅速集聚，相反房租却是根据供求关系随时随地的不断进行着调整着的。
随着近些年人员流动的加大，中国人将一改“小农经济时代”“固守家园”的求职理念，流动于各大城乡之间以求得高质量的生活。当一个城市中的租售比过低的时候，人们自然而然的就会去租房而不去购房，相反当一座城市的租售比过高的时候人们才会去考虑购房而不是去租房生活。
一个城市在缺乏疯狂炒作购楼的情况下，它的租售比其实才是最稳定的。这是由这一城市的经济结构所决定的。
由此我们可以发现出租售比的科学性。
二、为何近十年来租售比在中国失灵？
这其中有两点原因。第一是50岁以上的父母对子女就业理念的干预。目前50岁以上的人士或经历过“固守农村”或经历过“固守工作单位”的人生，一生缺
