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2024年消防维保方案范文一、背景介绍在当前社会的发展中，火灾的发生频率越来越高，给人们的生命财产安全带来了巨大的威胁。
为了保障社会的安全稳定，各级政府对消防工作提出了更高的要求。
消防维保是防止火灾发生和提高火灾事故应对能力的重要手段之一。
本方案针对2024年的消防维保工作，制定措施以确保消防系统的正常运行和有效应对火灾情况的能力。
二、目标和原则1. 目标：通过有效的消防维保工作，提高消防系统的可靠性和响应能力，确保火灾发生时能够及时控制，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。
2. 原则：（1）科学规范：根据国家和地方的相关消防法规、制度规定和工程技术标准，以及消防设备的技术要求，制定维保方案。
（2）先进技术：在维保过程中使用先进的检测设备和技术手段，确保消防系统的可靠性和灵敏度。
（3）优质服务：提供全方位、高效率的维保服务，确保维保人员的素质和技术水平。
（4）经济适用：合理控制维保成本，提高资源的利用效率。
三、维保内容1. 消防设备的定期检查和维护：（1）定期检查火灾自动报警系统、火灾应急照明和疏散指示系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、消防泵房等消防设备，确保其正常运行。
（2）维护和更换消防设备中的易损件，确保其性能可靠。
（3）对消防设备进行功能检测和性能测试，确保其灵敏度和响应时间达到规定标准。
2. 系统运行监测和故障排除：（1）建立消防设备运行监测体系，实时监测设备的工作状态和性能指标，及时发现和解决故障。
（2）对消防设备的报警信号、监控图像等进行监测和记录，保障其真实可靠性。
3. 消防队伍培训和业务指导：（1）定期培训和检验维保人员的专业知识和技术能力，提高其维保水平。
（2）制定消防维保作业规范和操作规程，明确维保工作的流程和要求。
（3）加强对消防队伍的业务指导和管理，提高其应对突发火灾事件的能力。
四、组织实施方案1. 制定全面的维保计划：根据消防设备的种类、数量和使用场所的不同，制定详细的维保计划，明确维保工作的内容、频次和责任人。
第一条总则为了加强公司工程管理，确保工程各项日常行政事务，保障设备设施正常运作，提高工作使用效率，规范管理程序。
第二条适用范围本管理办法适用于*及所辖各管理处全体员工。
第三条消防系统维保操作流程对消防系统，每年应安排相关测试，以确保其处于完好状态，在测试前，应对相关设备进行维保。
3.1消防主机维保3.1.1 严格执行相关操作规程。
3.1.2 每月检查消防主机接线桩头是否松动，终端设施地址码登记情况。
3.1.3 每季度进行一次主机除尘。
3.1.4 每天进行一次主机自检，查看火警、故障、动作信号灯情况。
3.2消防栓维保3.2.1 消防栓泵维保，参照相关制度执行。
3.2.2 每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。
3.2.3 每季度对屋面试验消火栓进行放水试验，并试用消火栓按钮，启动消防泵。
3.2.4 每年两次对消火栓阀杆采用化学凡士林进行润滑。
3.2.5 每年11月份对所有室外消火栓保温情况进行查看，发现有破损的应立即进行更换或整修，防止冬季将管道冻裂。
3.2.6 每年一次全面检查各消火栓阀芯橡胶。
3.3 烟感系统维保3.3.1 每周对公共区域内的烟感查看一次，查看是否有松动、脱落、电源是否正常。
3.3.2 每季度采用炊烟方式分层（区域）抽检测试一次烟感的灵敏度(一般情况下，抽检数量不低于该区域总量的30%)，核对烟感的地址码。
3.4 防火卷帘维保3.4.1 严格执行相关操作规程。
3.4.2 每两个月对防火门进行抽查一次，现场查看卷帘门手动起降一次，查看机械传动、限位、编码是否正常(抽检数量不低于总量的15%)。
3.4.3 每季度远程点对点进行测试，测试包括以下内容:3.4.3.1 查看远程启动是否正常。
3.4.3.2 查看上下限位是否正常。
3.4.3.3 查看卷帘联片是否有脱节现象。
3.4.3.4 查看卷帘传动链条是否需要润滑。
3.5喷淋系统维保3.5.1 消防喷淋泵维保，参照相关制度执行。
目录一、消防行业的发展历程 (5)二、什么是消防维保 (9)三、日常维保包含那些工作 (10)1、巡查 (10)1.1 火灾自动报警系统巡查 (10)1.2 喷淋系统巡查 (12)1.3 消火栓系统巡查 (13)1.4 气体系统巡查 (15)1.5 防火卷帘门巡查 (16)1.6 防火门及消防通道巡查 (17)1.7 消防广播及消防对讲电话巡查 (17)1.8 防排烟系统 (17)1.9 应急灯及疏散指示标志巡查 (18)2、例行保养及测试 (18)2.1 自动报警系统 (19)2.1.1 保养 (19)2.1.2 月检测试 (20)2.2 自动水喷淋系统 (20)2.21 保养 (20)2.2.2 月检测试 (21)2.3.1 保养 (22)2.3.2 月检测试 (22)2.3.3 季检测试 (23)2.4 防火卷帘门 (23)2.4.1 保养 (23)2.4.2 月检测试 (24)2.5 防火门 (24)2.6 应急灯、疏散指示 (24)2.7 消防广播 (24)2.8 消防对讲电话 (24)2.9 联动控制柜 (25)2.10 气体自动报警灭火系统 (25)2.10.1 保养 (25)2.10.2 月检测试 (25)2.11 防排烟系统 (26)3、维修 (26)3.1 自动报警系统维修 (27)3.2 喷淋系统维修 (28)4、应急处理 (28)4.1 自动报警系统应急 (28)4.2 喷淋系统应急 (28)4.3 消火栓系统应急 (29)4.5 防火卷帘门应急 (29)5、整改、二装 (29)一、消防行业的发展历程消防行业是关系到公共安全的特殊性行业，在我国改革开放经济快速增长的前提下及前几年房地产市场投资旺盛的带动下，消防行业发展迅速，特别是火灾自动化报警系统生产行业更是有了飞跃式的发展。
火灾自动报警系统是现代高层民用建筑中设置的重要的消防设施之一，是人们为了及早发现和通报火情，并能及时采取有效措施控制和扑灭火灾而设置在建筑物内或其他场所的一种消防系统。
维保计划工作流程1、三月份：供暖后设备维保：时间3.16----3.31人员：锅炉运行人员工作内容：参照采暖设备作业指导书执行。
采暖结束后将燃气所有阀门关闭，并关闭板换的进出口阀门。
将一、二侧所有阀门关闭。
关闭站内水泵管道控制阀门。
将站内除雾器的排污阀打开放水冲洗，然后将阀门关闭。
检修站内阀门、水泵并给转动部件加油保养。
站内准备盐、试验试剂。
为明年做好准备工作，各种记录存档保存。
2、四月份：供冷系统维护保养。
时间4.1----4.30人员：水暖班为主，运行人员配合。
工作内容：参照空调、水暖设施维护保养作业指导书。
冷凝器：检查冷凝器洁垢情况，换季时做化学清洗、机械清洁，端盖密封时是否严密。
每半年为一保养周期。
蒸发器：端盖密封时是否严密。
每半年为一保养周期。
润滑部分：检查润滑油，看油是否浑脏，2年换次油。
更换油过滤器。
每年为一保养周期。
外部辅助元件：检查机柜抽空装置，氟过滤器如过脏就更换。
机柜中有水应将其排除。
检查机上各个阀门，如果有漏气、漏油情况及时处理。
检查高低压开关、水流计、各个探头无松动转动，测量应准确；夏季每月为一保养周期。
电器控制：检查电机、电磁接触器的端子是否收紧；接触器、接点、电器柜内除尘；定期测试电机的阻抗绝缘。
每半年为一保养周期；夏季每周检查导向叶轮的杆边及转动部分注意其是否灵活。
(此项工作以厂家为主，属第一个制冷季，保证五月份的正常运转) 冷却塔的维保：布水器：运行淋洒、布水均匀，水量平均。
每季度为一保养周期。
传动皮带：松紧程度适中，无损坏。
每季度为一保养周期。
变速器、扇叶：盘动变速器轴承无异常噪声，运行时无过大噪音、抖动。
电机：盘动电机轴承无异常噪声，运行时无过大噪音。
每年为一保养周期，累积运行2年更换一次轴承。
接水盘：接水盘无空底、溢水现象。
每季度为一保养周期。
各种水阀：各种水阀关闭严密无跑冒滴漏现象。
每季度为一保养周期。
填料：填料结垢不能过厚，填料缝隙保持畅通。
每年为一保养周期。
消防监控员的岗位职责消防监控员是指负责监控消防设备和火灾报警系统的运行，及时发现火灾隐患，及时采取措施防止火灾发生，发现火灾后立即报警并组织疏散等工作的人员。
下面是关于消防监控员岗位职责的详细介绍。
一、负责监控消防设备的运行1. 监控消防设备的运行情况，包括消防水源、消防泵房、消防栓、灭火器等消防设备的状态。
2. 定期巡查、检修消防设备，确保其正常运行，并记录巡查、检修情况。
3. 监控消防设备的电源和供电线路情况，及时发现问题并采取措施解决。
4. 监控并统计消防设备的用水、用电情况，及时采取控制措施确保消防设备正常运行。
二、监控火灾报警系统1. 监控火灾报警控制室，随时做好接听火灾报警电话的准备，并及时处理。
2. 监控火灾报警系统的运行情况，确保其正常工作，并及时处理火灾报警信号。
3. 掌握消防报警器和烟感等报警设备的安装位置和工作原理，了解各类火灾报警信号。
4. 熟悉消防应急预案和火灾逃生路线图，能够根据报警情况快速判断火灾的位置和规模。
三、发现隐患及时采取措施1. 监控消防隐患排查的情况，根据排查结果及时采取措施消除安全隐患。
2. 负责监控火灾风险较大的地方，如仓库、加油站、化工厂等，及时发现存在的火灾隐患。
3. 对有燃烧、易燃易爆物品的场所，要密切关注，确保安全，并及时上报相关单位采取措施。
四、发生火灾及时报警并组织疏散1. 发现火灾，立即报警，准确、清楚地向接警人员说明火灾地点、规模和火势。
2. 发生火灾后，通过监控系统确保火势扩散情况，及时调动消防力量进行灭火。
3. 组织人员疏散，指引人员走向安全出口，并与消防力量配合进行救援和灭火工作。
4. 在火灾现场做好消防器材使用，及时疏散人员，避免蔓延和伤亡。
五、做好监控工作记录和报告1. 准确记录消防设备的运行情况和巡查、检修记录，及时上报属地消防部门。
2. 监控火灾报警系统的运行情况和接警记录，及时制作报告上报相关部门。
3. 监控消防隐患排查情况，及时整理消防隐患清单，上报相关单位进行整改。
消防设施设备维护工作指引1 目的规范消防设施设备的检查、维修、保养等工作；规范消防维保分承包单位的维保实施的监管工作，确保设备处于良好的运行状态。
2 使用范围公司物业区域的消防设施设备的日常维护、设备维保及日常操作的指引。
3 职责3.1 工程部经理负责审批维保商提交的月度维保计划并抽查维保实施情况和审核维保评审结果，并负责组织召开维保商月度履约情况沟通会和明确存在问题的后续处理要求。
3.4 工程部消防设施设备管理班组领班负责审核计划及根据审批后的计划开展维保实施情况的监督、结果验证及质量评估及提出维保费用支付的意见与依据。
3.5 工程部的消防设备管理岗负责按合同约定进行消防设施设备维保跟进及进行日常例行检查。
4 内容4.1 工程部消防设施设备管理班组领班根据《消防维保合同》的约定、年度维保计划和以往维保合同履约过程中存在的问题，审核维保商提供的月度维保计划内容是否符要求，并了解维保期间需配合的相关事宜，符合要求并提交工程部经理审批后，根据维保项目及具体维保内容提前做好相关准备及知会中心有关部门。
4.2 工程部消防设施设备管理班组在月度消防设施设备维保前一周，填制《内部工作联系单》知会相关部门，并组织或监督做好消防维保前准备工作及根据维保内容填写《消防设备设施维修保养记录》。
4.3 工程部消防设施设备管理班组在维保前跟踪物业部是否做好消防维保区域客户的知会工作，相关部门是否做好进行消防维保区域设备用房的配合人员安排，消防维保公司是否准备好维保的相关测试工具及应急物料。
4.4 根据消防维保的项目可能发生的安全隐患，了解维保商将具体采取的维保前和维保期间的安全防范措施，如涉及高危或高空作业的做好危险作业期间的危险作业监控工作。
4.5 消防维保开展时，凡需进入客户区域进行测试的，必须由物业部配合提前电话或书面知会客户并告客户维保时间及维保人员的基本特征。
同意后由工程部跟进人员带入客户区域。
凡需进入设备管理用房进行测试的，由工程部安排相关岗位人员陪同进入，禁止将锁匙交与维保商自行进入设备用房。
消防维保检测工作内容1. 嘿，消防维保检测工作啊，那可包括定期给消防设备做“体检”呢！就像咱人得定期体检一样，探测器、灭火器这些设备也得仔细检查。
比如说探测器，得看看它是不是能灵敏地察觉到烟雾，万一它“打瞌睡”了，那可不得了！这工作是不是超级重要？2. 消防维保检测还得保障消防通道的通畅无阻呀！这就好比是生命的通道，绝对不能被堵塞。
想象一下，如果发生火灾，通道却被杂物堵住，那大家怎么逃生？所以我们必须时刻确保消防通道畅通，这是咱责无旁贷的任务！3. 消防供水系统的维保检测也必不可少呢！你想啊，灭火的时候没有水可怎么行？就像战士上战场没带武器一样。
我们要检查水管有没有漏水，水压够不够，可不能关键时刻掉链子，对吧？4. 防火门也是消防维保检测的重点之一呀！它就像是一道坚固的防线，把火和危险挡在外面。
要是防火门坏了，不就等于防线有了缺口吗？那可不行呀！我们得认真守护好这扇门。
5. 消防维保检测人员还得和各种人打交道呢！要和物业沟通，和业主解释，让他们明白消防工作的重要性。
就好像老师教导学生一样，得让他们记住这些知识，重视起来。
这是不是不容易呀？6. 对消防电气系统的检测也马虎不得！电可是个危险的家伙，一旦出问题，那后果不堪设想。
好比是一匹野马，得好好驯服，让它乖乖为消防工作服务。
这工作多有挑战性啊！7. 应急照明和疏散指示系统，那也是消防维保检测不能忽略的呀！在黑暗中，它们就是引导人们逃生的明灯。
就像灯塔为船只指引方向一样，不可或缺！想想如果没有它们，人们该多迷茫？8. 消防维保检测工作真的是责任重大又繁杂呀，但咱可不能退缩！要像勇士一样，守护每一个地方的消防安全。
这就是我们的使命，一定要完成得漂亮！我的观点就是消防维保检测工作再怎么重视都不为过，必须全力以赴去做好！。
1目的
为规范对消防设施设备外包维护保养的监督管理工作，明确维保监管的工作职责，保证维保工作质量。
2范围
适用于XX区域物业公司、物业客户服务中心消防设施设备维护保养工作的监督管理。
3职责
4 内容与要求
4.1消防设备综护保养标准
4.1.1火灾自动报警系统
(1)检查火灾报警控制主机主电源，备用电源及转换正常，主机面板功能正常，检查电器元件指示竹及液晶显示屏正常。
(2)火灾报餐探测器、手动报警按钮、警报装置试验报警功能正常：报警控制器试验报警功能，故障报警功能、火警优先功能，打印机打印功能、火灾显示盘和CRT显示器的
显示功能正常。
(3)联动控制设备，试验联动控制和显示功能正常：检查测试所有接线端子及各器件闻的连线正常。
(4)检查各点的状态，对有故障的点进行检查处理：测试消防电梯按钮迪隆和联动控制功能正常。
4.1.2不防供电、配电
检查消防配电试验主，备电切换功能正常，试验起动发电机组正常、核对储油量充足。
4.1.3消火栓（消防炮）灭火系统
(1)检查栓门关闭良好，锁,玻璃有无大损环，指示灯，报警按钮，警铃齐全，有无脱落：消火栓、消防炮、启泵按钮外观完好。
(2)检查消火栓内部件齐全，阀门天漏水，阀体无生锈现象，固定良好，有无脱落：影响操作，消火栓内水龙头有无法漏。
(3)报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消防栓报警试验，消火栓上指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的报警显示、同时应联动消火栓泵起动加压，
待压力达到规定要求时，应马上停泵。
(4)对室内、室外消火栓出水又静压进们测试显示、试验消防炮出水正常，确保启泵按钮试验远距离启泵功能正常。
4.1.4消防供水系统
(1)检查消防水池、消防水箱储水量能够满足消防要求，测试稳（增）压泵及气压水罐启泵，停泵时的压力工况正常。
(2)测试消防水泉启泵和主、备泵切换功能正常，检查管道阀门启闭功能正常。
4.1.5自动喷水系统
(1)检查报警阀相连附件齐全，测试报警阀组放水阀及及压力开关动作信号正常：检查
信号闸阀外观有无生锈，电阶点接触完好，有无漏水。
(2)检查压力开关接线有无脱落、松动现象，指示灵活，电接点有无烧坏。
(3)
(4)检查压力表完好，相连球阀及钢管完好，有无铜锈产生，指针灵活。
(5)检查水力警铃声音状况，检查延迟器延迟准确：检查水流指示器有无漏水，电接点正常外观有无生锈，放水灵活。
(6)检查放水阀能否灵活开启，有无漏水，每月全面检查，分别放水，测试水力警铃响，水流指示器动作，测试末端试水装置放水及压力开关动作信号正常，核对水流指示器
反馈信号正常。
4.1.6泡沫灭火系统
核对泡沫液储罐泡沫液有效期和储存量符合消防规范，测试泡沫栓出水或出泡沫正常。
4.1.7气体灭火系统
(1)检查控制器各工作电压和蓄电池电压正常：检查主机消音、复位情况正常，检查烟感温感安装牢固。
(2)试验烟感、温感报警情况，自动／手动启动电磁阅正常。
(3)核对瓶组与储罐灭火剂储存量正常，模拟测试气体灭火控制设备自动启动，试验切断空调等相关联动功能。
(4)检查灭火器铭牌完整清晰，喷嘴有无变形，开裂，损伤，喷射软管畅通，在有效期范围
内，检查灭火器压力表外观变形、损伤，指针指在绿区。
4.1.8机械加压送风系统
测试联动启动风机正常，核对送风口风速符合消防要求。
4.1.9防火排烟系统
(1)检查排烟阀、电动排姻窗正常，测试联动启动风机正常，测试联动启动排烟阀、电动排烟窗功能正常，核对排烟口风速：
(2)测试防火门启闭功能正常，测试防火卷帘手动、机械应急和自动控制功能正常，测试电动防火阀联动关闭功能正常。
4.1.10消防广播、电话系统
(1)检查扩音器、电源等工作正常；检查CD机、收音机、录音机功能：试验手动与消防自动强制切换功能正常；检查麦克风完好。
(2)检测各输出线路绝缘电阻及对地电阻符合要求，检查音量控制器及调节开关正常。
(3)检查消防电话安装牢固，标识清晰、醒目，测试分机与主机间、各重要机房的分机与主机间的呼叫，其音量、音质清晰、主机的标识同各分机的实际位置相符。
4.1.11疏散指示灯及应急照明系统
(1)检查、测试疏散指示灯及应急照明工作正常。
(2)检查疏散指示灯及应急照明配置正常。
(3)检查疏散指示灯及应急照明安装规范，疏散指示灯、应急照明切断正常电，测量照
度符合消防要求。
4.2消防维护供方管理
4.2.1消防维护供方须具备相关资质要求。
消防维护供方派驻现场维修人员须持有规定的资格证书，资格证书复印件在服务中心备存：消防维护供方对现场维保人员的变更应出具书面通知。
4.2.2清防设施设备维保工作的监管由物业服务中心、区域运营管理部共同负责；物业服务中心应指定消防维保监管负责人（物业服务中心第一负责人），负责维保单位维保工作的
监管。
4.2.3消防维护供方每月5日前，应根据年度计划制定上月工作报告，并制定下月月度保养计划，并加盖单位公章，提交物业客户服务中心工程负责人，物业客户服务中心工程负责人结合项目消防系统的现状，对每月维保单位提交的维保计划或整改方案进行审核。
4.2.4 维保监管负责人定期对现场维保工作进行检查，且对现场维保情况在“值班记录表”上予以记录，此记录内容，作为对维保单位“消历维保工作（月度）考核评分”依据之一。
4.2.5故障的处理要求
(1)一般故障应在1天内解决处理完成：
(2)严重故障应有明确的解决方案和解决时间，但从故障发生到解决最长时间不得超过一个维保费用的付款周期（3个月），并有针对因为整改面涉及的政府消防主管部门的
消防检查及突发火灾事故的应急手段。
(3)若因配件、技术等因素，无法在限定时间内解决时，维保单位必须以书面形式知会物业服务中心，并对修复时限做出明确答复。
4.2.6一般故障和严重故障的界定
(1)严重故障：《消防设施设备运行状况记录》检测项目中打“＊”的项目及报警回路线路故障。
(2)一般故障：《消防设施设备运行状况记录》检测项目中除打“＊”的项目外的其它项目。
(3)《消防设施设备运行状况记录》检测项目中未涉及到的其它项目，在实际维保过程中由物业服务中心、维保单位商议后共同解决。
4.3消防设备维护保养考核细则
4.3.1对维保单位维保费用的支付，依对维保单位考核所形成的《消防维保工作季度综合考评表》为依据，采用如下标准进行：
(1)90分以上季度全额支付维保费用。
(2)80-90分扣除季度维保费用的10%。
(3)80分以下扣除季度维保费用的15%:
(4)连续两次不超过80分的，在原来扣除的基础上加扣10%:
(5)考核关键点不符合，则扣除发生月份维保费。
4.3.2维保单位每月测试系统，内容包括设备报警和设备联动两部分：其中报警设备抽查总数10%根据抽查情况填写《消防自动报警系统测试记录表）。
全年覆盖所有系统设备。
4.3.3维保单位通过对物业客户服务中心消防设备设施的测试和抽查，对该项目消防系统的运作状况进行评估，并填写《消防设施设备运行状况记录》。
4.3.4物业客户服务中心每月25日前根据维保单位日常维护保养执行情况对维保单位进行月度核，并填写《消防维保工作考核评分表》。
4.3.5 物业客户服务中心每个季度最后一个月25日前填写完成《消防维保工作季度综合考计表》，并交由维保单位确认。
5 记录表格
消防设施设备运行状况记录
消防维保工作考核评分表
消防模保工作季度综合考评表。
