城镇化进程中农村宅基地使用权流转模式研究——以天津市为例

《我国农村土地流转模式研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快和农村改革的深入，农村土地流转问题日益凸显。

土地流转是指农村集体经济组织或农民将土地承包经营权（使用权）有偿转让给其他个人或组织的行为。

本文旨在探讨我国农村土地流转模式的现状、问题及发展趋势，为优化农村土地资源配置、推动农业现代化和农村经济发展提供参考。

二、我国农村土地流转模式的现状1. 家庭承包制下的土地流转目前，我国农村土地流转主要采取家庭承包制下的流转模式。

农民将其承包的土地经营权转让给其他农户或农业经营组织，以实现土地的集约经营和规模经营。

这种模式在农村地区广泛存在，推动了农业生产的现代化和规模化。

2. 集体经营性建设用地的流转除了家庭承包制下的土地流转，农村集体经济组织还将部分集体经营性建设用地进行流转，以支持农村经济发展和基础设施建设。

这种模式在推动农村产业发展和提高农民生活水平方面发挥了积极作用。

三、我国农村土地流转模式的问题1. 土地流转市场不完善当前，我国农村土地流转市场尚处于初级阶段，市场机制不够健全，土地流转信息不对称、交易成本高等问题突出。

这导致土地流转难以实现优化配置，制约了农业现代化和农村经济的发展。

2. 农民土地权益保障不足在土地流转过程中，部分农民的土地权益未能得到充分保障。

一些地方存在强制流转、侵犯农民权益的现象，导致农民对土地流转缺乏信心。

同时，土地流转后的收益分配机制不够合理，农民难以分享土地流转带来的收益。

四、我国农村土地流转模式的发展趋势及优化建议1. 发展趋势未来，我国农村土地流转模式将朝着多元化、规模化、集约化的方向发展。

随着农业现代化的推进和农村改革的深入，土地流转市场将逐步完善，土地流转信息将更加透明，交易成本将逐渐降低。

同时，农民的土地权益将得到更好保障，土地流转的收益分配将更加合理。

2. 优化建议（1）完善土地流转市场机制：建立健全土地流转市场体系，加强土地流转信息平台建设，降低交易成本，提高土地流转效率。

农村土地承包经营权流转典型案例农村土地承包经营权流转典型案例随着我国城乡一体化的进一步深入发展,农村土地流转问题不仅关乎到我国“三农”问题的解决,同时也影响着我国城镇化的进程。

以下是我为大家整理的农村土地流转案例，一起来看看吧!农村土地流转案例篇1第三种情况，最典型的案例是在深圳。

如果中央在“新土改”中允许农民承包经营的土地流转，对深圳这个已经消灭了农村的城市会有什么影响?据南方都市报报道，一旦中央允许农村集体土地流转，在城市化方面先行一步的深圳的可流转对象将是大量的城中村私房以及生产经营性建筑。

这两类“违法建筑”的处理问题已困扰深圳多年，先后经历了抢建—严控—确权—再抢建—再严控的多次反复，至今未妥善解决。

从政策上讲，土地流转是大势所趋，城中村不可能成为城市的特例，最终一定要加入到流转的行列之中。

深圳城中村的土地流转问题和纯粹的农村土地流转问题截然不同，城中村本身已经是和资本高度结合的小城镇，只是因为土地要素未能流转，而造成了和周边城市区域发展的高度不平衡。

而目前来说，缺乏先例及法律配套上还没有相应的规则跟上是最大的问题。

如果试图用案例2的流转办法来处理深圳的城中村，用等面积的商品房置换用地，首先要面对的是一连串复杂的置换补偿过程，这对于已经不断产生现金流的农民房来说，并不简单。

深圳的农民房业主都是高智商市民，他们很清楚自己物业的现金价值，比如一栋8层32家房客的农民房，产生的现金流可以达到每月5万元以上，按房屋租金估值法推算，这栋楼若是参与流转，市场价值应该在2000万上下按年租金60万相当于定额资本乘于3%银行定期存款的回报率计算，已经非常高了。

从学理上讲，农村土地流转有利于土地利用效率的提高，但对于深圳来说，农民房的利用效率本身已经很高了，它们的价值在租赁市场上已经通过租金得到了充分的体现。

当然，这些房子一没户口指标、二没小区规划、最重要的是没有房产证，要流通还不能一下子来。

但最简单的思路一定是让市场给它们定价，让虚高的价格降下去，让低估的价格涨起来。

收稿日期：2009-05-07修稿日期：2009-09-02基金项目：天津市发展与改革委员会项目“天津市宅基地换房的理论研究”（f4000082）；教育部人文社会科学重点研究基地2006年度重大项目“社会主义市场经济和谐发展的制度基础”（06JJD790019）。

作者简介：崔宝敏（１９８２－），女，山东济宁人，博士研究生。

主要研究方向为新制度经济学，农村经济学。

Ｅ－ｍａｉｌ：ｃｕｉｂａｏｍｉｎ１９８２＠１６３．ｃｏｍ中国土地科学China Land Science Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．５Ｍａｙ．，２０１０第２４卷第５期２０１０年５月“Exchange Isolated Farmers ’Residential Land with Well-plannedHouse ”:A New Transfer Mode of Rural Collective Construction Land in Tianjin CityＣＵＩＢａｏ－ｍｉｎ（ＮａｎｋａｉＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｔｉａｎｊｉｎ３０００７１，Ｃｈｉｎａ）Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏｅｘｐｌｏｒｅｔｈｅｎｅｗｒｅｆｏｒｍｍｅｔｈｏｄｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ．Ｍｅｔｈｏｄｏｆｃａｓｅａｎａｌｙｓｉｓｗａｓｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔｔｈｅｎｅｗｍｅｔｈｏｄｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｉｎＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓａｃｈｉｅｖｅｄｔｈｒｅｅｇｏａｌｓ：ｆｉｒｓｔ，ｔｈｅｓｏ－ｃａｌｌｅｄｄｏｕｂｌｅｅｎｃｌｏｓｉｎｇｏｆｒｕｒａｌｌａｎｄａｎｄｃａｐｉｔａｌｗｉｔｈｉｎｒｕｒａｌｓｅｃｔｏｒ；ｓｅｃｏｎｄ，ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｌａｎｄｕｓｅｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ；ａｎｄｔｈｉｒｄ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｏｆｎｅｗｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇｓｙｓｔｅｍ．Ｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｔｈｅｅｘｔｅｎｓｉｏｎｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｍｅｔｈｏｄｏｆＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓｉｔｓｍｅａｎｉｎｇｓｉｎｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｆｒｉｎｇｅａｒｅａｓ．Key words:ｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ；“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”；ｌａｎｄ；ｃａｐｉｔａｌ城市化建设必须妥善解决好土地流转和资金流通这两个问题。

/调查思考/・85・DOI：10.16675/14-1065/f.2021.11.036农村宅基地使用权流转问题探索□徐轶博(河南农业大学文法学院河南郑州450046)摘要:在农村宅基地使用权产生之初，就因国家对农民基本居住权的政治考量，严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。

农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性，随着农村发展，其经济功能日益凸显。

目前，大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍，使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。

从新一轮农村土地制度改革入手，针对农村宅基地使用权流转问题，提出了完善宅基地使用权流转的措施，为相关研究提供参考。

关键词:农村经济;土地改革；宅基地;使用权流转文章编号：1004-7026(2021)11-0085-03中国图书分类号:F321.1文献标志码:A随着中国城乡一体化发展进程逐渐加快,对农村宅基地使用权流转问题的重视愈发突岀。

农村宅基地使用权制度的完善，对保障广大农民权利及提升农村总体经济发展水平等产生重要影响。

大部分农民对有关土地和宅基地所有权的法律缺乏认知,同时缺乏必要的维权意识，导致因宅基地使用权流转而引发的民事纠纷屡见不鲜。

因此,在农村宅基地使用权流转中，需要在全面认识问题的基础上,完善相关法律，逐步探索岀宅基地使用权流转的有效路径，进一步提高对农民土地权益的保护。

1新一轮农村土地制度改革过程中考虑的因素1.1改革宅基地使用权制度的基本出发点中国是一个传统的农业大国，土地是农业生产最重要的物质基础与生产资料。

土地的稳定性对社会发展和经济平稳运行起着重要作用叫随着城市发展不断加快，人多地少、建设用地不断扩张等问题逐渐凸显,严重影响了中国农村建设与发展的效率。

基于农村土地改革制度的宅基地使用权制度改革，不但可以有效推动中国农村土地使用制度的创新与改革，而且让土地增加了过去缺乏的商品属性，可以更好地维护农民利益，促使中国土地管理快速走向市场化。

天津市农村“三改一化”实践研究本文简要介绍了天津市统筹城乡发展实践过程，在总结开展三改一化工作经验的基础上，提炼天津实践特点，并提出政策建议。

标签：实践过程特点政策建议0 引言统筹城乡发展是我国“十二五”期间经济社会发展的重要任务。

2011年天津市在成功探索以宅基地换房办法建设示范小城镇和全面实施示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹联动发展的基础上，提出了启动“农改非、村改居、村集体经济改股份制经济，促进城乡一体化”的“三改一化”试点工作。

这是改革城乡二元结构，构建具有天津特色的农村城镇化模式的有益尝试，意义深远而重大。

1 实践过程从2005年8月开始，在天津市委、市政府的领导下，开始对市郊各镇、村进行认真调研和深入讨论，探索提出以宅基地换房办法建设示范小城镇的新思路，并着手启动试点工作。

随着试点村镇的陆续建成，又研究提出了示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹发展的战略。

在农民实现了安居、乐业、有保障的情况下，提出了改革城乡二元结构，启动“三改一化”改革试点工作。

这“三步走”，环环相扣，循序渐进，思路逐渐深化、明晰，构成了具有天津特色统筹城乡发展的新思路、新探索、新途径。

天津市政府已批准实施了47个试点，涉及农民100万人，规划建设农民安置住宅近5000万平方米，总投资达到2400亿元。

截止2011年底，将有25个试点镇村基本建成，40万农民喜迁小城镇居住，取得了很好的效果。

2 开展“三改一化”的工作经验近年来，在示范小城镇建设的带动下，不少区县对农村“三改一化”工作进行了有益探索，取得了新的进展。

在集体经济组织股份制改革方面。

东丽区制定了村集体经济组织产权制度改革专项方案，形成了一整套规范性文件，明确了改革的总体目标和具体实施办法。

目前，已有流芳台村、大新庄村等18个村完成了集体经济组织股份制改革，20个村正在积极推进，成立了刘芳投资有限责任公司等一批具有现代企业制度特征的股份公司。

宅基地试点天津蓟县的宅基地“差异性”分析
宅基地试点是指通过改变农村土地制度，将农村宅基地使用权和农房所有权分开，并
确立宅基地与农房相分离的制度，实行“村保民有、集体保管理”的原则。

在天津蓟县的
宅基地试点中，有一些“差异性”特点，我将从三个方面进行分析。

宅基地分配方式上的差异性。

蓟县宅基地试点的一项重要措施是通过现行产权、购买、租赁、转让等多种方式将宅基地分配给农户。

与其他地区试点相比，蓟县宅基地试点充分
考虑了农户的实际情况，采取了灵活多样的方式，提高了宅基地的使用效益。

宅基地建设规划上的差异性。

蓟县宅基地试点充分考虑了土地资源的分布情况和农户
的实际需求，通过制定科学且灵活的宅基地建设规划，保证了农户在有限土地资源下，能
够充分利用土地来建设自己的房屋和其他生产设施，提高了土地利用效益。

宅基地管理上的差异性。

蓟县宅基地试点通过建立健全的宅基地管理机构和管理体系，加强对宅基地的规划、审批、登记、监管等环节的管理，有效保障了农户的土地使用权益。

蓟县还加强了对宅基地使用和流转的监管，规范了宅基地市场，防止了宅基地过度流转和
乱象的发生。

第37卷 第9期2023年9月Vol.37 No.9Sep.,2023中国土地科学China Land Science宅基地制度改革是顺应城镇化发展趋势、探索乡村发展方向、推进乡村振兴的关键举措[1]。

近年来，我国相继出台一系列推进宅基地制度改革的政策。

2022年中共中央一号文件中提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，规范开展房地一体宅基地确权登记”；2023年中共中央一号文件又进一步提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”有效实现形式”。

在城镇化加速发展的时代背景下，宅基地盘活利用[2]、宅基地入市[3]、适度放活宅基地使用 权[4]、宅基地退出[5-6]等宅基地资产化和资本化议题成为学术界和实践界关注的热点，而宅基地价值是宅基地资源实现资产化和资本化的基础，科学测算和评估宅基地价值是开展宅基地资产化[7]研究的前提，对于促进农村宅基地制度改革、助推乡村振兴具有重要意义。

宅基地作为村庄的重要组成单元，宅基地价值不仅受宅基地内部功能影响，更受村域的区位条件、发展状况等外部环境的综合影响，在内外因素的相互影响和共同作用下，宅基地价值呈现空间差异化。

已有研究主要基于功能价值一致性理论，从宅基地功能角度测算宅基地价值[1,8-11]，还有学者从边际机会成本理论[12]、宅基地权利[13]等视角评估宅基地价值，但现有成果未考虑宅基地价值差异化问题，且困于数据获取难度大等原因，研究尺度多以乡镇为单位，对于细化到以宅基地和村庄为单位的宅基地价值研究较少。

鉴于此，考虑到精细尺度视角下宅基地价值的差doi: 10.11994/zgtdkx.20230907.100442基于村域综合修正的宅基地价值测算及空间分布特征分析——以天津市静海区17余万宗宅基地为例张 钰1，2，蔡为民3，张佰林3（1.天津工业大学经济与管理学院，天津 300387； 2.天津大学管理与经济学部，天津 300072； 3.天津工业大学环境科学与工程学院，天津 300387）摘要：研究目的：基于精细化尺度视角测度静海区17余万宗宅基地综合价值，为科学放活宅基地使用权、推进宅基地制度改革提供参考。

关于全市探索推进闲置宅基地及农房盘活利用实践调研报告报告标题：全市探索推进闲置宅基地及农房盘活利用实践调研报告一、引言在城市化进程不断推进的背景下，我市闲置宅基地及农房问题逐渐凸显。

为了充分挖掘土地资源，提高农村经济发展水平，探索推进闲置宅基地及农房的盘活利用，我们进行了实践调研。

本报告将结合实地调研的情况，提出相关建议和措施。

二、实践调研结果1. 宅基地闲置情况经过对全市各乡镇的宅基地进行调查，我们发现宅基地的闲置率普遍较高。

主要原因包括农民外出务工，老年人空巢留宅等。

同时，一些宅基地违建问题也对其利用造成了一定的障碍。

2. 农房盘活利用情况农村地区的农房闲置率也较高。

由于农村人口流失的原因，一些农房无人居住，形成了资源浪费。

此外，部分农房老旧不堪，需要进行翻新改造。

三、主要问题与原因分析1. 缺乏统一规划在闲置宅基地及农房盘活利用方面，缺乏明确的统一规划和政策指导。

不同村庄之间的实践措施不一致，无法形成有效的合力。

2. 经济利益短视一些农民对宅基地及农房的盘活利用缺乏足够的经济意识，只追求眼前的利益，不愿意进行改造投资。

3. 人才流失农村地区的人口流失问题，导致了宅基地及农房的闲置。

缺乏年轻人的参与和管理，使得这些资源无法得到有效利用。

四、解决办法1. 加强规划和政策指导制定统一的规划和政策，明确宅基地及农房的盘活利用方向和步骤。

政府部门要加强指导、督查工作，确保各个村庄尽快制定实施相应的规划。

2. 宣传和教育加强对农民的宣传和教育，引导他们正确认识闲置宅基地及农房的价值，并帮助他们了解盘活利用的具体方式和收益。

通过培训和示范，提高农民的经济意识。

3. 引进人才和资金积极引进专业人才和资金，推动宅基地及农房的改造和利用。

开展合作社等组织形式，将闲置资源进行集中管理和规模经营。

4. 加大宅基地和农房监管力度加强对宅基地及农房的监管，严厉打击违法占用和破坏资源的行为。

完善农村土地流转的制度，确保宅基地及农房的合法使用和流转。

宅基地试点天津蓟县的宅基地“差异性”分析宅基地是指农民集体土地上划拨给农民个人或农村集体经济组织的居住用地。

为了解决农村宅基地问题，国家在不同地区开展了一系列试点工作。

其中，天津市蓟县的宅基地试点项目备受关注。

本文将从差异性分析的角度，探讨天津蓟县宅基地试点的特点。

首先，天津蓟县宅基地试点的政策设计与其他地区不同。

蓟县宅基地试点政策允许农户以农民集体经济组织的名义依托现有集体经济组织或通过宅基地流转实现集体经济发展。

而在其他地区，宅基地只能由农民个人或家庭拥有和使用，不允许转租或转让。

这一政策的不同点在于，蓟县试点政策强调了农民集体的经济作用和发展，使得宅基地不再局限于农村居民的居住问题，而更多地考虑到集体经济发展问题。

其次，蓟县宅基地试点所采用的土地流转方式颇具特点。

蓟县试点政策规定，宅基地可以流转给个人、家庭、乡村旅游企业、农业合作社、村集体经济组织等单位，而流转期限为15年以上。

这样一来，宅基地避免了土地闲置和低效利用的问题，同时也为企业和农业合作社等单位提供了更多发展空间和机会。

最后，蓟县宅基地试点的执行情况也表现出了一定的差异性。

虽然政策上允许宅基地流转给不同的单位，但在实际操作中，由于一些原因，宅基地普遍集中在个人和农民家庭手中，村集体经济组织和企业流转的宅基地比例较低。

针对这一问题，相关人士提出了适当调整政策的建议，加强对企业和农业合作社等单位的宣传和引导，以及建立健全的宅基地流转市场等措施。

综上所述，天津蓟县宅基地试点的差异性表现在政策设计、土地流转方式和执行情况等方面。

未来，应进一步探索适合不同地区和不同集体经济组织实现资源优化配置和共同发展的宅基地试点政策和模式，促进农村经济的发展和提高农村居民的生活质量。

关于涉宅基地农房流转案件的调研报告一、引言随着我国城市化进程的加速，涉宅基地农房流转问题逐渐凸显。

宅基地农房作为农民的重要财产，其流转涉及到诸多法律和社会问题。

本报告旨在通过对涉宅基地农房流转案件的调研，分析当前存在的问题，并提出相应的解决建议。

二、调研方法与数据来源本次调研采用问卷调查和实地访谈的方式，对某地区的涉宅基地农房流转案件进行了深入调查。

调研对象主要包括当地法院、律师、农户等。

三、涉宅基地农房流转现状1.流转方式多样化：目前，涉宅基地农房的流转方式主要包括买卖、租赁、抵押等。

其中，买卖是最为常见的流转方式。

2.流转主体复杂化：流转主体不仅包括农户之间的流转，还包括农户与城镇居民、企业之间的流转。

3.流转程序不规范：在调研中，我们发现许多流转案件缺乏规范的合同和手续，导致权属争议和纠纷频发。

四、存在的问题1.法律法规不健全：目前，我国关于涉宅基地农房流转的法律法规尚不健全，导致司法实践中存在诸多争议。

2.权属不明确：由于历史原因，许多涉宅基地农房的权属关系不明确，给流转带来了困难。

3.流转程序不规范：如前所述，许多流转案件缺乏规范的合同和手续，导致纠纷频发。

4.政府监管不足：政府在宅基地农房流转中的监管力度不够，未能有效规范市场秩序。

五、解决建议1.完善法律法规：建议国家出台相关法律法规，明确宅基地农房的权属关系和流转规则。

2.加强权属登记：建立完善的宅基地农房权属登记制度，确保权属关系的明确。

3.规范流转程序：制定统一的流转合同范本和手续要求，规范市场秩序。

4.加强政府监管：政府应加大对宅基地农房流转市场的监管力度，打击违法行为，维护市场秩序。

5.提高司法救济效率：完善相关司法救济机制，确保农户在流转过程中的合法权益得到有效保障。

6.引导市场健康发展：通过政策引导和市场调节，促进涉宅基地农房流转市场的健康发展。

六、结论涉宅基地农房流转问题涉及诸多法律和社会问题，需要政府、司法机关和社会各界的共同努力来解决。

农村宅基地流转的模式与路径研究一、本文概述随着城乡发展一体化的深入推进，农村宅基地流转问题逐渐成为了社会关注的热点。

宅基地作为农民的基本居住保障，其流转模式与路径的选择直接关系到农民的生活质量和农村的可持续发展。

本文旨在全面梳理和分析农村宅基地流转的现有模式，深入探索宅基地流转的有效路径，以期为解决当前宅基地流转中的问题和推动农村改革发展提供理论支持和政策参考。

本文首先对农村宅基地流转的背景和意义进行了阐述，指出了宅基地流转在当前农村发展中的重要性。

随后，通过文献综述和实地调查，梳理了当前农村宅基地流转的主要模式，包括自发流转、集体主导流转和政府引导流转等。

在此基础上，本文深入分析了各种流转模式的优缺点，以及影响宅基地流转的关键因素。

接着，本文重点探讨了宅基地流转的有效路径。

从政策制定、市场机制、法律保障、社会保障等多个角度，提出了促进宅基地流转的对策建议。

结合具体案例，分析了宅基地流转成功实践的经验教训，为其他地区提供了借鉴和参考。

本文总结了宅基地流转研究的主要成果和结论，指出了研究中存在的不足和需要进一步探讨的问题，为未来的研究提供了方向。

通过本文的研究，我们期望能够为推动农村宅基地流转的规范化、有序化和法制化提供有益的探索和参考。

二、农村宅基地流转现状随着城乡一体化的推进和农村经济社会的快速发展，农村宅基地流转现象日益普遍。

然而，由于历史原因、法律政策的不完善以及农村社会的特殊性质，农村宅基地流转的现状呈现出一些复杂性和多样性。

目前，农村宅基地流转主要存在以下几种模式：一是自发流转，即农户之间通过口头协议或简单书面合同进行的宅基地转让或租赁；二是集体内部流转，即在村集体内部，通过集体的统一规划和管理，实现宅基地的有序流转；三是政府推动的流转，即政府通过土地整治、新农村建设等项目，引导农户将宅基地进行流转。

然而，这些流转模式在实际操作中却面临诸多问题和挑战。

由于缺乏统一的法律法规和监管机制，自发流转往往存在合同不规范、权益保障不足等问题，容易引发纠纷和矛盾。

城乡建设与发展农村经济与科技2020年第31卷第02期（总第478期）1 引言改革开放40年以来，我国城镇化率以年均1个百分点的速度增长，由1978年的17.92%提高到2018年的59.58%，大量农村人口流向城市。

尽管如此，2017年我国农村人口数为57661万人，占总人口41.48%，2018年中国有乡镇39888个，体量仍然巨大，地区间差异显著。

不同类型的村庄宅基地闲置程度不同，从全国范围来看，闲置程度平均为10.7%，按照四大区域分析，东部闲置程度最高、西部次之、东北第三、中部最低，村庄区位条件、地形条件亦对宅基地闲置率、宅基地改革方式选择产生影响。

吴郁玲等（2017）提出应分别制定近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村差别性的宅基地使用权确权和流转管理政策；胡银银等（2018）指出主城区、副城区、传统集市、中心村、普通村庄以及山地、丘陵、平原不同地形对农户宅基地退出意愿有不同的影响；杨丽霞等（2019）将宅基地的类型划分为城中村、近郊型、远郊型、边远型；林超等（2019）调研发现河南长垣按照城中村、城郊村、远郊村（规划区外）类型，实施差异化农村闲置宅基地利用策略。

从区位与地形条件分析村庄的差异性具有合理性，宅基地特征因地区不同而表现出不同的特征。

天津蓟县是全国15个宅基地改革试点之一，村土地利用规划与宅改相互促进，村土地利用规划规范指引宅改试点，为“试制度、试政策”提供落地保障；2015年以来，蓟县进行宅基地有偿使用和自愿有偿退出的探索，在改进宅基地管理制度和维护农民用益物权方面取得了一定成效。

天津蓟县的宅基地改革历时较长，宅基地审批原则上不再批准新建宅基地，对宅基地的管理初步形成制度化体系。

蓟县地处东部平原区，县内地势北高南低，呈阶梯分布由南向北自然形成不同的农业分区，南部有典型的平原农业远郊区、平原农业近郊区，中部有城中村，北部有半山区、山区，这些地区宅基地改革的现状、成效、经验不尽相同，总结不同地区的实践经验，利于发现宅基地改革中存在的共同性问题，为改革方案、安置补偿方式、推广条件的政策规划提供借鉴。

宅基地使用权流转问题研究宅基地使用权是指农村居民家庭在集体土地上建造住房并使用该土地的使用权。

随着城乡发展的不断推进和农民观念的转变，宅基地使用权的流转问题逐渐引起了广泛关注和研究。

一、宅基地使用权流转的背景宅基地使用权是集体土地上重要的财产性权益，在经济、社会、文化等方面都扮演了重要角色。

但现实中，许多宅基地使用权因各种原因而被闲置或难以充分利用，与此同时，一些农民由于需要资金或其他原因，希望将宅基地使用权出售或转让。

这就引发了宅基地使用权流转的问题。

二、宅基地使用权流转问题的研究宅基地使用权流转是一个复杂的社会现象，涉及法律、经济、社会等多个领域。

为了深入研究宅基地使用权流转的问题，需要分析其影响因素、流转方式、流转市场等。

1. 影响因素宅基地使用权流转的影响因素有很多，其中包括土地政策、市场需求、土地权属、法律制度等。

例如，土地政策的变化会直接影响到农民对宅基地使用权的流转意愿；市场需求的变化则会对流转市场产生影响；土地权属争议则会阻碍宅基地使用权的流转。

2. 流转方式宅基地使用权的流转方式有多种，主要包括转让、租赁、抵押等。

在不同的流转方式下，涉及到的方面、手续和责任也有所不同。

3. 流转市场宅基地使用权流转市场的发展和活跃度也是宅基地使用权流转问题的研究方面之一。

很多地方都设立了宅基地使用权流转市场，但其运行情况参差不齐，需要加强监管和规范。

三、宅基地使用权流转的案例1. 吉林省长春市绿园区某村该村通过土地撤并后，提出了将集体经济组织占用的宅基地使用权流转给农民，实行家庭承包经营的方法。

村里通过公开招投标的方式，将宅基地先流转给具有良好信誉的农民，之后与农民签订协议。

2. 河南省信阳市该市将宅基地闲置和低效利用问题作为重要问题来解决，并在全市范围内推行宅基地流转政策。

此举在很大程度上激发了农民对宅基地资源利用的积极性，并优化了宅基地的流动性。

3. 云南省大理州剑川县该县按照政策规定，在宅基地使用权流转过程中，严格控制流转价格，防止出现高价收购和低价转让等现象。

天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告2012年02月06日来源：城市中国网黄跃天津市自2005年下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。

目前，这项探索已初具规模。

为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。

截至2010年11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。

表1显示了各批示范区的大致情况：表1：天津市宅基地换房各批示范区统计批次挂钩周转指标指标下达时间涉及乡镇和行政村农村人口目前状况第一批[1] (5个示范区)12405亩2006.43镇42村8.6万人农户全部入住完成复垦第二批[2] (12个示范区)9075亩2008.69镇80村11万人农户全部入住正在复垦第三批[3](12个示范区)19995亩2009.711镇132村22万人新居正在建设四批[4]10600亩2010.89镇98村19.9万人前期规划编制(9个示范区)[1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。

[2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。

[3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。

[4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。

目前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。

一、主要做法天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。

在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。

以下是天津市宅基地换房的主要做法：1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓的实际需求。

天津市在确定示范镇之前，要求所有申请试点的村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超过95%，且村民自愿签订整理宅基地的法律协议后才能正式获得试点批准，由此较为充分地尊重了农民的意愿。