论业主委员会的法律性质

业主委员会备案的法律性质硚口区某小区建于2004年，2008年5月，小区成立了业主委员会并在硚口区房管局备案，主任为何某。

业委会成立以后，小区业主不断到硚口区房管局投诉，反映何某在小区超越职权范围从事一些与物业管理无关的活动，损害了业主的权益，小区业主对此意见很大。

2009年12月，业主自发召开了业主大会临时会议，形成决议并经小区业主投票表决罢免业委会主任，保留其他四名委员，新增补三名委员，重新组建该小区新的业主委员会，并于2010年2月到硚口区房管局办理了业主委员会备案手续。

何某对业委会主任职务被罢免一事不服，于2010年7月向人民法院提起诉讼，要求撤销硚口区房管局对该小区新业主委员会的备案手续。

国家严格设定了行政许可的条件，并将很多属于审批、许可范畴的管理事项划归备案当中，但是在实际工作中，备案种类繁多，性质复杂，对“备案”的理解众说纷纭。

上述案件就是一个典型的案例。

按字面解释，备案指向主管机关报告事由，存档以备查考。

从法律层面看，备案涉及当事方和接受备案方。

从当事方说，备案就是向有关部门报告，起告知作用；就接受方而言，备案就是保存有关资料，具有公示作用。

以物业管理中的相关规定为例，备案按其性质就可以分为以下几种：（一）审核式备案。

这类备案，只有备案后申请人才具备从事某项活动的条件，实质上是一种审批行为。

审核式备案由于能够产生法律效力，会限制当事人的权利或增加当事人的义务，因此，此类备案行为具有可诉性。

（二）监督式备案。

为实现对特定事项的管理，行政主管部门根据有关规定，要求申请人主动履行向主管部门报送备案材料的义务，主管部门对备案的真实性、完备性、有效性进行核实，对符合要求的予以存档备查，不符合要求或不主动履行备案责任的，要求申请人及时纠正，并可依法给予行政处罚。

此类备案只是程序性行为，备案结果不会对行政相对人产生直接影响，往往只是行政处罚等行政行为的前置性程序行为，因此不具有可诉性。

（三）告知式备案，也可称为信息收集型备案或事后备案。

业主委员会是民间的非法人组织一、业主委员会的含义及特征业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。

从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。

业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。

与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征１．业主委员会是由业主大会选举产生的。

根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。

因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。

基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。

《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。

２．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。

业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。

基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。

除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。

３．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。

业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。

一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

业主委员会的性质是什么
业主委员会可以跟其物业共同存在，是监督物业管理的一种机构，如果物业对其小区管理不尽人意，那么业主委员会是可以废除物业的，那么业主委员会的性质是什么?
业主委员会是什么样性质的组织?
业主委员会，是指由业主所选举而产生，是业主行使共同管理权的一种特殊的形式。

一般情况下，业主委员会有两种产生方式：由业主或业主大会会议选举产生以及各地的相关办法依照程序产生;对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理。

业主委员会的恰当人数,可以按照如下规则估算:最接近“小区
总户数*2%”的单数。

由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。

比如,对于1000户的小区,1000*2%=20,较好的委员数量为19或21。

并符合下列条件:
1、具有完全民事行为能力。

2、遵守国家有关法律、法规。

3、遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务。

4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁。

5、具有一定的组织能力。

6、具备必要的工作时间。

要多了解业主委员会的性质，通过就可以了解上述等物业服务小知识，还需要对其小区物业收费哪些合理哪些不合理等知识进行了解。

论业主委员会制度的缺憾及完善《物业管理条例》已实施一年有余了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期。

但现实中的物业管理仍存在许多问题无法可依，本文仅指出业主委员会制度的缺陷并提出几点建议。

一、业主委员会制度存在的缺陷（一）业主委员会的法律地位和性质模糊业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。

也有观点认为，业主委员会属于亨有独立的诉讼主体资格的非法人组织。

还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

（二）业主委员会成立的数量少《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。

据报载，乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。

然而，全市830多个住宅小区，仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊。

（三）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动。

甚至，还出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

试析业主委员会的诉讼主体资格中国律师网2007-08-03 12:06:12.0 刘存仓内容提要：业主委员会属其他性质组织范畴，可作为诉讼主体参与诉讼，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：业主委员会的法律性质争议与评析主体资格权能局限近年来，随着城市化建设进程的飞速发展，住宅商品楼日渐成片，形成规模不等的住宅小区，住宅楼的管理也逐步由过去负责开发的集资单位、房地产开发公司统一管理转向物业管理公司市场化管理的专业模式，于是业主、业主大会、业主委员会这些新名词应运而生，并日渐走进了我们的生活。

业主委员会在履行职责过程中，要与物业管理公司、开发商、相邻方甚至政府部门打交道，纠纷在所难免，各方为维护自身权益而诉至法院，诉讼也时有发生。

对业主委员会这一新颖的社会组织，在诉讼领域是否有当事人的诉讼主体资格这一问题，目前，因我国法律法规尚未对此作出明确的规定，在司法实践中，由于各地法院对业主委员会的理解、认定不尽相同，导致对案件的处理也不尽一致。

现笔者就个人的理解谈一些粗浅的认识，以期通过与诸位探讨，进一步促进业主委员会制度的完善。

一、业主委员会的法律性质按照我国民事实体法及程序法规定，民事主体分为公民（自然人）、法人、其他组织三类，“业主委员会”究竟归属于哪一类，《民法通则》未作规定，也未涉及，2003年9月1日实行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）首次提出了“业主委员会”这一名词，第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会，业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系。

对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

由业委会是否属民事主体引起的思考随着我国楼房业的不断发展，业委会作为管理者的出现，成为了业主与开发商、物业公司之间的重要中介机构，发挥着重要的管理和服务职能。

但是，关于业委会是否属民事主体这一问题却一直备受争议。

本文将就此问题进行探讨，为业委会的权利及义务提供一定的借鉴和思考。

首先，业委会的法律地位是什么？难点在于是否属于民事主体。

概括地说，民事主体指能够独立享有法律权利和承担法律义务的主体，例如个人、法人及其他组织等。

但对于业委会是否属于这一范畴，则存在不少争议。

一些人认为，业委会作为一个为居民服务的机构，在其服务范围内拥有一定的自主权和管理权，为此应视为一种组织形式的法人。

同时，业委会作为物业管理服务的代表，与物业公司签订物业服务合同，具有明确的权利和义务，并且可以独立开展相关的服务活动。

因此，作为一种组织形式，业委会必然拥有一定的民事主体地位。

但是另一些人则认为，业委会不具备个体法人所必须具有的权利和义务能力，仅是为了方便小区居民自身利益的维护而出现的一种非法人社团组织形式。

同时，业委会从宏观上考虑，只是在承担楼宇物业服务的同时，代表业主行使一些相关的权利和义务，并未具备涉及款项管理、资产运营、债权债务等权力，因此不应当归为民事主体。

在这种复杂的情况下，业委会究竟应不应该被认为属于民事主体呢？我们可以从下面几个方面进行思考和讨论。

首先，我们可以从业委会的实际权利和义务入手。

业委会可以代表业主起草、修订、解释业主大会会议决定，代表业主与物业公司、开发商签订合同和谈判协议等具有一定的权利和义务。

因此，可以从实质上的权利和义务，判定业委会是否应被认定为实质性的民事主体。

其次，我们还可以从业委会的法律性质考虑。

根据我国《物权法》的规定，业委会是在建筑物等共有部分中对业主利益起组织管理作用的，因此业委会具有一定的法律地位。

楼宇物业是一项公共服务，通常由物业公司负责管理。

但在物业公司和开发商均未履行其管理义务的情况下，业主可以通过业委会等组织形式对物业公司、开发商等进行维权，甚至在满足一定条件下，依法进行诉讼。

业主委员会的法律性质辨析近年来，业主委员会（下称“业委会”）在物业管理中的法律地位引起了广泛争议，业委会能否同物业管理公司订立物业服务合同？能否在物业管理诉讼中成为原告或被告？各地实践差别很大。

笔者认为，这些问题的最终解决，有赖于对业委会的法律性质的准确界定，本文拟对这一问题作具体分析，以期对立法和实践有所裨益。

一、对《物业管理条例》相关规定的分析《物业管理条例》（下称《条例》）第15条规定，“业主委员会是业主大会的执行机构。

”该规定是对业委会法律性质的明确界定。

从法理学角度分析，作为执行机构，业委会应当具备如下法律特征。

首先，业委会产生于业主大会的选举，对业主大会负责，其职权来源于并受限于业主大会，它不具有独立于业主大会的利益，其产生的根据和存续的理由在于执行业主大会决定，维护全体业主共同利益。

其次，业委会不是一个独立于业主大会的组织，只是其内部的执行机构。

业主大会既是全体业主自我管理的议事制度，也是全体业主自我管理的组织机构。

业主大会作为组织机构是通过业主大会这一议事制度来形成其意思即业主大会决议，然后通过其执行机构——业委会将这种意思付诸实施。

最后，业委会履行法定或业主大会赋予的职责的行为是基于其执行机构的地位而进行的，是一种履行职务的行为，应当以业主大会的名义进行，并由业主大会承担行为后果。

笔者认为，作为执行机构，业主大会与业委会的关系同公司与其董事会的关系是类似的，董事会应当以公司名义对外发生民事法律关系，而不能以自己的名义从事。

但是，《条例》并没有将上述关于业委会的性质定位坚持到底，第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

”这就是实践中业委会成为物业管理合同一方当事人的法律依据。

既然业委会是物业管理合同的一方当事人，当然在发生合同纠纷时，也应当将其作为一方诉讼当事人。

这显然与第15条业委会是业主大会执行机构的性质定位相矛盾，这是导致司法实践不统一的主要原因。