土地估价理论与方法08年

某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是( )万元。

A. 1017B.987C.983D.91052. 2004年某宗地土地开发费用为1000万元。

2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取( )万元。

A. 1000B.1124C.2000D.224753.某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为( )元/平方米。

A.300B.400C.500D.60054.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。

现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为( )元/平方米。

开发程度通路通上水通下水通电通讯平整土地开发费用（元／平方米）50' 10 5 30 6 15A.0B. -5C. -6D. -1155.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2 500元/平方米，则其楼面地价为( )元/平方米。

A. 2500B.1250C.1000D.500三、多项选择题(15题，题号56 - 70，共30分。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)56.关于重置价格与重建价格的区别，A.估价时点不同C.选用的建筑材料不同E.采用的人工单价不同下列选项中说法错误的有( )B.建筑工艺不同D.建筑构配件不同57.适用于对大批量宗地进行估价的方法有(. )A.路线价法B.基准地价系数修正法C.成本逼近法D.市场比较法E.收益还原法58.根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有( )。

建立价格可比基础第四节建立价格可比基础一、建立价格可比基础的方面建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式。

价格以一次性款金额为基准，要将可比实例分期付款的成交价格折算为一付款金额。

具体方法是按货币时间价值中的折现方法计算。

交易情况修正第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，只有这样才能作为估价对象的价格。

这种调整称为交易情况修正。

经过了交易情况修正后，就可以使可比实例，不正常的价格变成了正常价格。

注意：由于房地产独一无二、不可移动等特性，可比实例与估价对象不同是正常的，完全相同却是不正常。

二、造成成交价格偏离其正常市场价格的因素交易中的特殊因素较复杂，但归纳起来主要有下列几个方面：(1)有利害关系人之间的交易。

(2)急于出售或急于购买的交易。

(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易(4)交易双方或某一万有特别动机或偏好的交易。

(5)特殊交易方式的交易，比如拍卖、招标、哄抬或者抛售。

(6)交易税费非正常负担的交易。

(7)相邻房地产的合并交易。

(8)受债权债务关系影响的交易，比如以房地产抵债。

四、交易税修正方法交易税修正公式为正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际支出的价格应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则：正常成交价格＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)正常成交价格＝买方实际支出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)实例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳税费为正常成交价格的5%。

计算买卖双方实际支付及得到的价格，实际成交价格。

解：卖方实际得到的价格＝正常成交价格-应由卖方缴纳的税费＝ 2500－2500×7%＝2325元/平方米买方实际支出的价格＝正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝ 2500+2500×5%＝2625元/平方米正常成交价格＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)＝ 2325/(1-7%)＝2500元/平方米正常成交价格＝买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)＝ 2625/(1+5%)＝2500元/平方米注意：卖买双方方实际成交价格比正常成交价格的差额部分，以税费形式交给国家。

1、①土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

②土地价格是土地权利和收益的购买价格③地价主要有地产需求决定④地价具有明显的地区性个别性。

⑤地价呈明显上升趋势，上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

2、地价的分类：①按土地权利分土地所有权及使用权，租赁权、抵押权；土地价格为所有权价格、使用权价格、租赁权价格及抵押权价格②按土地价格形成的方式：分为交易价格和评估价格；评估价格包括交易底价、基准地价和课税价格③按政府管理手段分为申报地价和公告地价；一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据④暗暗土地价格表示方法分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价。

3、（1）一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

主要包括①行政因素②人口因素③社会因素④国际因素⑤经济因素（2）区域因素是土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。

主要包括①繁华程度②交通条件③基础设施和公共条件④环境质量⑤城市规划限制（3）个别因素是宗地本身的条件和特征①面积②宽度③深度④形状⑤坡度⑥宗地基础设施条件⑦宗地临街状况⑧城市规划限制⑨土地使用年限。

4、土地价格的形成最终取决于土地交易双方；土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。

一、土地估价原则；（1）替代原则；①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互、比较后决定的价格③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值确定。

（2）预期收益原则（3）最有效使用原则（4）报酬递增递减原则（5）需求与供给原则（6）竞争和超额利润原则；竞争原则也是收益还原法估价的基础之一（7）贡献原则（8）变动原则（9）协调原则。

5、（1）级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者所占有超额利润。

级差地租与土地等级相联系。

农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的各别生产价格来决定。

；土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

2008年《土地估价理论与方法》练习试题（一）总分：90分及格：54分考试时间：90分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)人口因素对地价的影响与人口密度、人口数量、人口素质和家庭人口构成密切相关。

（）(2)运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。

（）(3)宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。

（）(4)建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。

（）(5)建筑物的物理折旧不明显时，其功能折旧也不会明显。

（）(6)标准地价是地价是土地使用权价格。

（）(7)一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。

（）(8)估算建设工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。

（）(9)城镇土地工业用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于线状因素线性衰减（）(10)地价管理是地价评估的基础。

（）二、单项选择题(共50题，题号11~60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，每题1分，共50分。

选错不得分，不倒扣分)(1)对于土地质量和土地级别的描述正确的是（）。

A. 土地质量和土地级别内涵相同B. 土地质量和土地级别分布趋势一致C. 土地质量和土地级别之间没有直接联系D. 土地级别是用质量区间代替了每一点的土地质量(2)下列关于市场经济特征的表述，（）的错误的。

A. 从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主B. 从决策的方式看，市场经济以集体决策为主C. 从调节方式看，市场经济以自我调节为主D. 从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统(3)市区非农业人口达到多少以上的城市一般要进行综合定级和分类定级（）A. 20万B. 0万C. 40万D. 50万(4)（）是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。

2008年土地估价师土地管理基础与法规案2008年土地估价师土地管理基础与法规考试真题答案2010-7-19 16:27:53 来源：环球网校（edu24oL）频道：土地估价师2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题答案2010-7-19 16:29:07 来源：环球网校（edu24oL）频道：土地估价师试卷二土地估价理论与方法一、判断题二、单项选择题11.C 12.A 13.A 14.A 15.B 16.D 17.D 18.C 19.D20.B 21.D 22.B 23.D 24.B 25.D 26.A 27.C 28.D29.D 30.A 31.C 32.C 33.B 34.B 35.C 36.A 37.B38.B 39.A 40.D 41.D 42.C 43.B 44.B 45.A 46.C47.C 48.B 49.B 50.B 51.C 52.C 53.C 54.D 55.C三、多项选择题56. AE 57. AB 58. AE 59. ABDE 60. BE 61. BCDE62. AE 63. ACDE 64. AC 65. ACD 66. BCE 67. ABCD68. AC 69. ABC 70. ACD四、情景分析题71. AC 72. BD 73. AB 74. AC 75. AD 76. BC77. ACD 78.D 79.B 80.C 81.D 82.C83.D 84.C 85.A2008年土地估价师土地估价实务基础考试真题答案2010-7-19 16:31:50 来源：环球网校（edu24oL）频道：土地估价师试卷三土地估价实务基础一、单项选择题1.B2.D3.A4.D5.C6.D7.B8.B9.A10.B 11.D 12.D 13.D 14.A 15.C 16.B l7.A l8.D19.C20.C 21.D 22.B 23.C 24.D 25.D 26.B 27.B28.B 29.C 30.C二、多项选择题31. AC 32. BDE 33. ACE 34. BD 35. BD36. ABC 37. ADE 38. BE 39. ABE 40. ABDE41. BDE 42. BC 43. BE 44. BC 45. ABCE46. AD 47. DE 48. DE 49. ADE 50. BC三、情景分析题51. AD 52. BCD 53.C 54.B 55.B56.C 57.A 58.C 59.B 60.A四、计算题(一)答题要点及参考答案计算房地产总价值1.计算1-5层房地产价值(1)年净经营收益= (10-6 -10 ×10%)×365 =1095(万元)(二)答题要点及参考答案1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程，并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列))J001地价水平值计算式如下：J001地价水平值=(1200+ 1100)/2=1150(元/平方米)各季度各区段地价水平值计算结果表2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式一级地价水平值=(1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2)/(0.2+0.2+0.2)=1067(元/平方米)二级地价水平值= (675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6)/(0.6+1.2 +0.6)= 656(元/平方米)三级地价水平值= (500×1+520×1.5 +450×1.5)/(1+1.5+1.5) =489(元/平方米)3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值整体地价水平值= (1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5)/(0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5) =596(元/平方米)4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数一季度地价水平值= 1067(元/平方米)二季度地价水平值=(1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2)/(0.2 +0.2+0.2) =1067(元/平方米)三季度地价水平值= (1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2)/(0.2+0.2+0.2) =1130(元/平方米)四季度地价水平值=(1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2)/(0.2 +0.2+0.2)=1130(元/平方米)2007年一季度定基地价指数：100二季度定基地价指数：1067/1067×100：i00三季度定基地价指数：1130/1067×100：106四季度定基地价指数：1130/1067×100= 1062008年土地估价师土地估价案例与报告考试真题答案2010-7-19 16:34:37 来源：环球网校（edu24oL）频道：土地估价师试卷四土地估价案例与报告一、案例分析题(一)答题要点及参考答案1.土地取得及权利变化的基本过程(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地;(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清;(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让;(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2009年全国土地估价师资格考试试题试卷一土地管理基础与法规(总分100分)一、判断题(10题，题号1-10，共10分。

请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。

( )答案：√解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。

从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。

2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。

( )答案：√解析：《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

”3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

( )答案：√解析：《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

4．土地登记以宗地为基本单元。

两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。

( )答案：×解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。

( )答案：×解析：《物权法》规定，第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

6．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（）元/㎡。

土地估价理论与方法学习资料大全
一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。

它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。

2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。

（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。

（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。

3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。

（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。

第一章土地估价概述一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

购买土地实际上是购买土地的权利。

我国实行土地公有制，土地价格的含义不同于一般土地私有制的国家，它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，而不是土地所有权的价格。

但在土地估价程序与方法上又与土地私有制国家相似。

[例题]判断题：我国实行土地公有制，因而在土地价格的含义及估价程序与方法上不同于一般土地私有制国家。

答案：√二、地价的特点1、表示方式不同。

既可以用价格表示，还可以用租金表示。

2、价格基础不同。

土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。

3、形成时间不同。

土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。

4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。

而土地的开发性价格实质是地价的附加。

5、地价主要由地产需求决定。

这不同于一般商品的价格由供求双方决定。

6、地价具有明显的地区性和个别性。

地价很难形成统一的、标准化的市场价格。

7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。

8、市场价格不同。

土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。

9、折旧现象不同。

土地没有折旧，而且还有增值现象。

但我国的情况不同。

三、地价的分类（容易出多选题）1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。

3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。

4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

四、影响土地价格的因素分析（容易出选择和判断题）按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：1、一般因素指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。

致应试者一、出题者心理和思路了解出题者的心理和出题思路对于复习和应考至关重要。

尽管我们不知道出题者会出什么样的题目，但是我们可以从出题者的心理和出题思路出发猜测每一部分如何出题。

要知道应考不容易，出题更不容易。

一般国家级考试出题者的心理和出题思路具有以下特点：1 、创新性及特色显明性每一位出题者都想自己出的题与别人或者以往出的题目不同，希望具有显明的特色。

因此，尽管考试内容相同，但题目的表现的形式可能完全不同。

2 、尽可能多地设置“陷井”，等待应试者陷入其中出题者往往设置许多概念“陷井”、理论“陷井” 、方法“陷井”等。

如果应试者稍不注意的话，就会显然其中。

3 、专门找应试者不注意或者想当然的问题出。

经过多年的考试，大部分内容已经考过了，留给出题者的出题空间越来越小。

要想出的题目与别人的不同，要么出题的形式改变，要么出一些应试者不注意或者认为不重要的内容，或者应试者想当然的问题。

4 、出题者都喜欢出一些需要思考才能回答的问题。

出题者认为如果应试者不思考就能答对的问题，则认为该题目没有水平，也有损自己的专业水准。

除非要求必须出一部分较简单的问题，否则出题者一个简单的考题都不想出。

5 、出题者愿意自己出的题目应试者都答不对一般出题者愿意自己出的题目应试者都答不出来，要是真有人答对，也会很愉快。

6 、出题者愿意出一些看似简单，但又难以回答的题目这样的题目往往是考应试者对概念、理论、方法深层次的理解。

如果应试者一知半解是答不对的。

7 、出题者愿意出一些似是而非的题目这样的问题也是要考应试者对概念、理论、方法深层次的理解。

8 、出题者愿意出一些转弯抹角的题目计算题往往都是一些转弯抹角的问题，不可能直接就能算出来。

二、出题趋势由于多年的考试，留给出题者的空间越来越小。

因此，近年来题目的难度越来越大，似是而非的题目、细节类的题目越来越多，一眼就能答出来的问题越来越少。

从 2005 的考题来看，需要计算的题目很多。

按照2006、2007年⼟地估价理论与⽅法考试情况，以及2008年全国⼟地估价师资格考试⼤纲的要求，本课程相对2007年课程做了部分调整，调整后课程内容更符合考试科⽬的内容。

2008年课程涵盖了考试⼤纲：第三部分地价理论、第四部分⼟地估价⽅法、第六部分地上附着物及其他财产评估、第⼗三部分⼟地估价⾏业管理等部分内容。

具体如下：第三部分地价理论第⼀章⼟地价格⼀、考试⼤纲要求：⼀、⼟地价格的概念(⼀)考试⽬的测试应考⼈员对⼟地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

(⼆)考试范围1．⼟地价格概念(1)⼟地价格的内涵与外延(2)我国⼟地价格的形式2．⼟地价格的主要特征(1)⼟地价格是权益价格(2)⼟地价格不由⽣产成本决定(3)⼟地价格主要由⼟地需求决定(4)⼟地价格呈上升趋势(5)⼟地价格具有明显的地域性3.⼟地价格的类型(1)按⼟地权利分类：⼟地所有权价格、使⽤权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按⼟地价格形成⽅式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理⼿段分类：申报地价、公告(⽰)地价等(4)按⼟地价格表⽰⽅法分类：⼟地总价格、单位⾯积价格、楼⾯地价等(5)按⼟地的存在形态分为：⽣地价格、熟地价格、⽑地价格、净地价格(6)按⼟地交易的⽅式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按⼟地价格使⽤⽬的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他⼀些划分⽅法形成的⼟地价格4．我国⼟地价格的主要类型5．我国⼟地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：⼟地价格的定义，⼟地价格主要特征和我国⼟地价格的内涵；熟悉：不同分类⽅式下的⼟地类别，我国⼟地价格的主要类型及⼟地价格的影响因素；了解：我国⼟地价格理论的发展历史。

⼆、本章知识汇总:1.1 ⼟地价格概念：从内涵上看，⼟地价格实际上是⼟地经济价值的反映，是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。

2008年土地估价师土地管理基础与法规考试真题一、判断题(10题，题号1 - 10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)1.以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。

( )2.依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。

( )3.土地的边际报酬体现了土地的平均生产力。

( )4.依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。

( )5.全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。

( )6.依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

( )7.从2007年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。

( )8.土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

( )9.为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。

( )10.市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。

( )二、单项选择题(40题，题号11一50，共40分。

每题有A、B、c、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。

A.人与人B.人与地 C-地与地 D.土地使用者与土地所有者12.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。

2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。

从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。

考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。

考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。

本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。

例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。

其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。

2008年土地估价实务应试指导（二）3、个别因素a绿地覆盖率(住宅用地选)b产业集聚(工业用地选)c规划限制(视情况可设可不设)d自然灾害状况(视情况可设可不设)e容积率(必选)f宗地面积(必选)g宗地形状(必选)h临街状况(商业必选)i地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)j地形、地势等因素条件说明具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：因素条件说明时应注意几点：①描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。

②因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。

③因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：①用途修正指数选相同用途(按细类用途)案例，可省去用途修正;可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

②土地等级修正指数(选用同一级别或相邻级别的交易案例。

方法与用途修正指数类似。

③交易类型。

一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、作价入股等。

调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。

④交易情况修正指数。

选择正常交易下的比较案例，不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异(估价人员对市场行情有充分的了解)，可通过修正确定交易情况因素指数。

级差地租
级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。

级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。

级差地租的实质，就是那种利用较好生产条件而生产率不同的土地所产生的超额利润。

由于土地有好有坏，投资在好的土地上比投资在坏的土地上会得到更多的收益，所以土地经营者向土地所有者交纳的地租必有级差性，而地租的级差性质取决于级差地租的形成条件。

绝对地租
绝对地租产生的条件是农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成。

绝对地租产生的原因就在于土地所有权垄断本身。

工业区位论—韦伯
原料指数（即原料重量与制成品重量之比）与运费的关系，指数越小，运费越低。

从而得出运输区位法则的一般规律：原料指数>1时，生产地多设于原料产地；原料指数<1时，生产地多设于消费区；原料指数近似为1时,生产地设于原料地或消费地皆可。

几乎完全根据原料指数确定工业区位。

工业区位论—韦伯。

土地估价理论与方法
土地估价是指对土地价值进行评估的过程，包括评估土地的性质、地理位置、用途、市场需求等因素，最终确定土地的价值。

土地估价的理论基础主要包括市场价值理论、成本法、收益法等。

市场价值理论：认为土地价格是由市场供求关系决定的，在市场上成交的土地可以反映出土地的实际价值。

成本法：计算土地的成本，以决定土地价值。

这种方法所计算的土地价值会包括土地开发和建设所需要的成本。

收益法：根据预计的土地投资收益进行计算，从而确定土地价值。

这种方法通常用于评估商业和其他产业用途的土地。

土地估价的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法。

市场比较法：是通过对已经成交的同类土地进行比较，从而确定土地的市场价值。

这种方法常用于住宅、商业和工业用地的估价。

收益法：是通过对土地的收益进行预测和计算，从而确定土地的价值。

这种方法通常用于商业用地的估价。

成本法：是通过计算所需的土地开发和建设成本，从而确定土地的价值。

这种方法适用于规划开发中的土地。

土地估价理论与方法第一章练习题一、判断题：（每题1分，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1、土地价格是土地权利和使用价值的购买价格。

2、对土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利。

3、土地价格是土地价值的货币表现，价格高低由生产成本决定。

4、在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

5、影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和社会因素。

6、土地价格实际上是土地使用价值的反映。

7、楼面地价高的地块，其土地单价也高。

9、土地制度直接制约土地价格的存在、上涨或下跌。

10、土地价格随着社会经济发展而自然升高，但土地仍存在折旧。

11、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原则与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

12、土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。

13、土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。

14、土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。

15、区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

16、合法原则是针对估价机构和估价人员而言。

17、替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。

18、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、相互影响形成的。

19、土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

20、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

二、单项选择题：（每题2分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请填上相应的编号）1、土地价格是（）在经济上的一种实现形式。

A.土地使用权B.土地所用权C.土地价值D. B和C2、土地所在地区的自然条件与社会、经济条件是指土地的（）。

A.区域因素B.一般因素C. 个别因素D.行政因素3、地价呈明显上升趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。

土地估价理论与方法真题2008年一、判断题1、土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

( )2、采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

( )3、土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

( )4、采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

( )5、采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

( )6、土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

( )7、在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

( )8、某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

( )9、相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

( )10、在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

( )二、单项选择题11、工业区位理论的核心就是对运输、劳力及( )相互作用的分析和计算。

A．道路因素B．区位因素C．集聚因素D．资金因素12、某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元/平方米。

A．950B．1200C．1300D．150013、某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有( )。

A．宽深比修正B．区位修正C．用途修正D．出让方式修正14、《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的( )。

A．一般因素B．区域因素C．个别因素D．环境因素15、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是( )。