运用超效率DEA模型评价房地产公司投资效率

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价DEA模型，即数据包络分析模型，是由美国John F. Butler教授和Abraham Charnes教授等人在1984年提出的一种多变量效率评价方法。

DEA模型能够对非线性的效率评价进行客观的量化分析，因此在评价房地产企业的投入产出效率上具有重要的应用价值。

本文将基于DEA模型对房地产企业的投入产出效率进行评价，以期为房地产企业提供科学的决策依据。

我们需要确定参与评价的房地产企业的投入产出指标。

通常来说，房地产企业的投入指标包括资金、人力、物资等方面的投入，而产出指标则包括房地产销售额、利润、资产收益率等方面的产出。

在确定投入产出指标后，我们可以利用DEA模型对这些指标进行评价。

DEA模型的评价方法主要分为两种：CCR模型和BCC模型。

CCR模型是以Charnes、Cooper和Rhodes三位教授的姓氏字母命名的，该模型假设所有企业的投入产出效率均相同。

而BCC模型则是以Banker、Charnes和Cooper三位教授的姓氏字母命名的，该模型在CCCR模型的基础上加入了规模效率。

在具体应用时，我们可以根据情况选择适合的模型进行评价。

在进行评价时，我们需要输入每个房地产企业的投入产出数据，然后利用DEA模型进行计算。

计算完成后，我们可以得到每个房地产企业的效率评分，根据评分的高低对房地产企业进行排名，从而实现对房地产企业的投入产出效率进行评价。

通过DEA模型的评价，我们可以发现房地产企业的投入产出效率问题所在，并提出相应的改进措施。

在投入方面，房地产企业可以优化资金、人力和物资的配置，提高资源利用效率；在产出方面，房地产企业可以提高销售额、利润和资产收益率，实现更好的经济效益。

通过改进措施的实施，房地产企业的投入产出效率将得到提升，为企业的可持续发展提供坚实的基础。

除了评价房地产企业的投入产出效率外，DEA模型还能够对房地产企业进行效率比较和效率前沿分析。

金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC房地产企业融资效率分析⸺基于DEA模型许彩玲广州新华学院摘要：房地产业在提升居民消费水平、保持经济持续健康发展以及提高市场交易结构优化配置等方面起着举足轻重作用。

而房地产企业发展关键因素是资金，解决资金困难方法之一是筹集资金，提高融资效率。

基以此，本文选取十家房地产上市公司基于DEA模型研究房地产业融资效率。

分析结果得出，这十家房企综合效率平均值为0.86，主要受纯技术效率较大；十家房企纯技术效率均值为0.91，大部分企业纯技术效率接近或等于1，表明大部分企业经营效率尚可；十家房企规模效率平均值接近1，总体规模接近最优规模。

提出合理安排融资结构、优化资源配置，积极开拓新型融资方式以及降低融资成本等建议提升融资效率。

本文研究不仅丰富融资效率内容，还为房地产及其他企业融资决策提供参考。

关键词：房地产企业；融资效率；DEA模型引言房地产行业不仅是我国国民经济重要增长点产业，还涉及家电、建筑、装饰和冶金等众多产业，并且与金融业息息相关。

随着经济一体化和转型趋势，房地产公司面临来自国内外市场日益增加竞争压力，如缺乏融资渠道、缓慢融资效率、流动性不足以及沉重债务等。

由于房地产行业具有迫切需要现金回流特点，资金是限制房地产企业发展一个关键因素，企业需要从内部和外部两个方面进行融资，因此融资效率水平非常重要。

而限购政策遏制投资需求，降低房价，银行贷款政策针对房地产企业优惠力度也大大减弱，使房地产资金回笼速度减慢。

同时我国融资市场环境尚未健全，房地产企业融资模式渠道与资金有效资源配置有待改善。

因此，融资已成为影响房地产公司发展关键因素。

针对房地产行业融资规模不断增长，融资效率低，融资成本高等现状特点，研究房地产企业融资效率具有重要意义。

基以此，本文研究房地产企业融资效率，此研究不但丰富融资效率内容，而且为房地产及其他企业融资决策提供参考。

一、融资效率及其评价方法（一）融资效率及影响因素融资效率是指企业在融资活动中所达到的效能。

基于 DEA方法的河南省房地产业投资效率分析摘要：本文运用数据包络分析法（dea），构建了基于超效率dea 的房地产市场综合投资效率评价模型，以河南省18个地级市典型数据为样本，对河南省房地产市场运作效率进行实证性研究。

研究结果显示，河南省房地产业整体上投资过度、投资效率较低，各地级市房地产市场效率与当地经济发展水平具有一定的相关性。

关键词：河南省；dea方法；房地产业；投资效率房地产业作为国民经济的支柱产业，对其他行业乃至国民经济的发展具有广泛的影响作用。

房地产业运作效率的高低是房地产市场发展水平的重要标志，也是衡量房地产市场是否成熟的主要标准。

在目前我国房价高企、政府调控政策频繁出台的敏感时期，利用科学的方法研究房地产业是否存在重复投资、过度投资和投资效率较低等问题，对于保持房地产投资的适度规模、促进房地产业的健康发展具有重要意义。

一、房地产市场投资效率评价模型数据包络分析（data envelopment analysis，简称 dea ）是使用数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进行的相对有效性（称为dea 有效）分析的方法。

该方法可以用来评价决策单元的效率是否达到最优，并利用该模型对效率达到最优的决策单元进行排序，其模型为：其中，为效率指数，是决策变量；λj为输入、输出系数，是决策变量；xij为第j个评价对象的第i个输入指标值；si—为输入指标松弛变量；yij为第j个评价对象的第i个输出指标值；si+为输出指标松弛变量；式（1）—（5）即为dea效率评价模型。

如果效率指数 1，则表明投入产出超过了最优效率。

二、投资效率的实证研究（一）房地产投资效率评价指标体系基于dea的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房地产业的投入产出效率，即投入的直接产出能力。

本文分别选择“房地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个指标作为技术效率评价的输入指标，将“房屋竣工面积”和“商品房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标，进而评价18个地级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为重要的经济支柱产业，对于城市的发展起着非常重要的作用。

随着房地产市场的竞争日益激烈，企业要想在这个行业中取得长期发展，就必须提高自身的投入产出效率。

对于房地产企业来说，对其投入产出效率的评价和分析，对于优化资源配置、提高生产效率具有重要意义。

在此背景下，基于DEA模型的房地产投入产出效率评价成为一种较为常用的评价方法。

DEA模型，即数据包络分析模型，是一种通过比较输入和输出指标来评价决策单元（企业、组织等）相对效率的方法。

该模型对于各种类型的决策单元都适用，不太依赖于输入输出数据的分布条件和分布偏斜度，因此被广泛应用于企业绩效评价和效率分析领域。

在房地产行业，企业的投入主要包括土地、人力、资金、材料等方面，而产出主要包括房产销售收入、租金收入、资产增值等方面。

要评价房地产企业的投入产出效率，就需要根据其投入和产出指标进行综合评价，找出存在的问题和不足之处，为提高企业效率提供指导。

对于房地产企业来说，土地是最基本的投入之一。

土地的开发和利用对于企业的发展至关重要。

在DEA模型中，土地使用率、土地价值增长率等指标可以作为土地投入的衡量指标，从而评价企业土地的利用效率。

房地产企业的人力投入也是至关重要的。

在DEA模型中可以通过员工产值、员工劳动生产率等指标来评价企业的人力投入效率，找出哪些企业在同等人力投入情况下能够创造更多的价值。

资金的投入也是房地产企业的重要投入。

资金的使用效率直接影响着企业的经营情况。

在DEA模型中，可以通过资金周转率、资金利用率等指标来评价企业的资金使用效率，找出哪些企业能够以更少的资金实现更大的产出。

除了以上所述的投入产出指标外，DEA模型还可以结合其他指标，比如企业的市场份额、企业的品牌知名度、企业的科研创新能力等指标进行综合评价，从而更全面地评价企业的综合投入产出效率。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价，可以帮助房地产企业找出自身的优势和劣势，分析产出不足的原因，找出资源配置不合理、生产方式不当等问题，并为企业提供优化建议。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价房地产是一个国民经济的支柱产业，对于国民经济的发展和居民的生活水平有着重要影响。

由于房地产行业具有复杂的产业链和多方面的投入要素，评价其投入产出效率是一个复杂而关键的问题。

数据包络分析（DEA）模型是一种常用的评价方法，可以综合考虑多个指标对于产出的贡献程度，以及多个输入对于产出的消耗程度，为研究者提供一个科学而全面的评价框架。

第一步，确定评价的指标体系。

房地产行业的投入包括土地、房屋、劳动力、资金等，产出包括房地产开发、销售、租赁等。

根据具体的研究目的，确定适当的指标体系，一般可包括投资回报率、销售额、劳动生产率等。

第二步，确定评价的模型。

DEA模型可以分为CCR模型和BCC模型两种。

CCR模型假定所有的决策单元都在同一个生产前沿上，BCC模型允许决策单元在不同的生产前沿上。

根据实际情况选择适当的模型。

第三步，收集数据和建立模型。

根据确定的指标体系，收集相应的数据，包括投入数据和产出数据。

利用DEA模型，建立评价模型，将数据输入进去，得到相应的投入产出效率评价结果。

第四步，优化评价结果。

评价结果可能存在不合理的情况，如投入过多而产出较少，或者投入较少而产出较多。

对于不合理的评价结果，可以通过调整投入要素或者优化生产过程来提高效率，实现资源的最优配置。

第五步，结果解释和分析。

通过对评价结果的解释和分析，可以了解到的房地产行业中具有较高效率的企业和较低效率的企业，找出效率提升的关键因素，为政府部门和企业决策者提供科学的参考和指导。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价可以帮助我们了解房地产行业的效率状况，找出潜在的问题和改进的空间，促进房地产行业的可持续发展。

但需要注意的是，DEA模型是一种综合评价方法，评价结果可能受到数据质量和模型选择的影响，需要结合实际情况进行分析和判断。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，在整个经济系统中具有重要作用。

为了评价房地产行业的投入产出效率，可以使用数据包络分析（Data Envelopment Analysis, DEA）模型。

DEA模型是一种非参数的评价方法，可以用于评价各种生产系统的效率。

本文将基于DEA模型来评价房地产行业的投入产出效率。

DEA模型以投入和产出作为评价的指标，通过计算各个生产单元的综合效率来评价其效率水平。

在房地产行业中，投入可以包括土地、资金、人力资源等方面的资源，产出可以包括销售额、利润、投资回报率等方面的指标。

需要确定评价的对象，即房地产行业的各个生产单元。

在确定生产单元时，可以根据具体情况选择不同的划分方法，比如按照地区、企业规模等因素划分。

然后，需要收集评价所需的数据。

数据可以从各个生产单元的财务报表、统计数据等渠道获取。

为了提高评价的准确性，建议选择一定时间范围内的数据进行评价，并尽量选择具有可比性的数据。

在收集到数据后，可以利用DEA模型进行评价。

DEA模型通过构建数学规划模型，计算各个生产单元的综合效率。

综合效率是指在给定的投入条件下，达到最大化产出的能力。

通过比较各个生产单元的综合效率，可以评价其投入产出效率。

根据评价结果，可以分析影响房地产行业投入产出效率的因素，并提出相应的改进措施。

对于效率较低的生产单元，可以通过提高资源利用效率、优化生产过程等方式来改进效率；对于效率较高的生产单元，可以通过拓展市场、增加投资等方式进一步提高效率。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价方法可以较全面地评价房地产行业的效率水平，并为相关决策提供参考依据。

但需要注意的是，DEA模型是一种相对评价方法，评价结果可能受到数据选择和模型假设的影响，在应用DEA模型时需要慎重考虑。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价房地产行业一直是我国经济发展的重要组成部分，但随着市场竞争的加剧和资源环境的限制，房地产企业在利用资源方面面临很大的压力。

为了更好地评估房地产企业的投入产出效率，提高资源利用效率，可以利用数据包络分析(DEA)模型来进行评价。

本文将对基于DEA模型的房地产投入产出效率评价进行探讨。

一、房地产投入产出效率评价的重要性房地产企业的投入产出效率评价对于企业和整个行业具有重要意义。

投入产出效率评价可以帮助企业发现和解决资源利用不合理的问题，提高生产效率，降低生产成本，增强企业的竞争力。

投入产出效率评价可以帮助政府和相关部门监管房地产市场，引导企业合理配置资源，促进行业的健康发展。

开展房地产投入产出效率评价具有重要的现实意义。

二、DEA模型的基本原理数据包络分析(DEA)是一种非参数的效率评价方法，其基本原理是通过比较不同单位(被评价的房地产企业)的投入产出指标值，找出相对有效的单位，即在给定的投入下取得最大产出或在给定产出下需要最小投入的单位。

DEA模型通过线性规划的方法求解各个单位的技术效率和规模效率，从而评价其投入产出效率。

DEA模型的特点是能够克服主观评价和标准制定上的不确定性，而且可以针对多个投入和产出指标进行综合评价，因此在房地产投入产出效率评价中具有重要的应用价值。

在进行房地产企业的投入产出效率评价时，首先需要选择合适的指标进行评价。

一般可以选择投入指标包括人力资源、资金、土地资源等，产出指标包括房地产销售额、利润、客户满意度等。

在选择指标时需要考虑到指标的可操作性、准确性和全面性，以便更好地评价企业的效率。

1. 确定评价对象首先确定主要评价对象，可以是具体的房地产企业、房地产项目或者房地产开发区域等。

2. 收集数据收集相关的投入和产出指标数据，包括人力资源、资金投入、土地资源投入等投入指标，以及房地产销售额、利润、客户满意度等产出指标。

3. 构建DEA模型利用收集到的数据构建DEA模型，根据具体情况选择合适的DEA模型，可以是CCR模型、BCC模型等。

上海市经济管理干部学院学报第20卷第1期2022年1月J o u r n a l o f S h a n g h a i E c o n o m i cM a n a g e m e n tC o l l e g e V o l.20N o.1J a n.2022D O I:10.19702/j.c n k i.j s e m c.2022.01.005中图分类号:C931.2文献标识码:A文章编号:1672-3988(2022)01-0034-06上市房地产企业经营绩效评价基于超效率D E A舒服华(武汉理工大学,湖北武汉430070)摘要:传统的数据包络分析法(D E A)只能判断评价单元有效或无效,当出现多个评价单元同时有效时无法对其作进一步评判㊂超效率D E A克服了传统D E A的不足,能对同时有效的评价单元作更细致的评判,区分它们的效益高低㊂运用超效率D E A对我国部分上市房地产企业的经营绩效进行了分析,结果显示:超效率D E A对传统D E A评定的8个经营绩效同时有效的房地产企业的绩效作出了更进一步的评判,让它们的经营绩效分出了高低㊂关键词:房地产;经营绩效;评价;超效率D E A. All Rights Reserved.房地产是国民经济的支柱产业之一,房地产业具有超强的带动效应,它的发展不仅增强了自身的实力,而且可以带动一大批产业的发展,如上游的建材㊁钢铁㊁工程机械等,下游的装饰㊁家具㊁家电等,这些行业又带动了与之相关产业的发展,产业链一步步延展,从而带动了整个国民经济的良性循环㊂房地产属于劳动密集型产业,用工需求量大,对促进劳动者就业发挥了重要作用,尤其是在解决农民工就业问题方面,具有独到的作用㊂房地产是创造社会价值和财富的重要领域㊂2020年我国房地产和建筑业增加值约为15万亿元,占国民经济总量的比重接近15%,在国民经济各部门中排名第三,是名副其实的中坚力量㊂[1]房地产业为改善居民的居住条件功不可没,截至2020年底,我国人均住房面积从1980年的7.8平方米增加到目前的40平方米,在居住面积大幅增加的同时,居住环境也发生了巨大改变㊂[2]房地产业无论是在推动经济发展方面,还是在促进民生改善方面,都作出了不可磨灭的贡献,在经济社会发展中占据了重要位置㊂当前的高房价在吸引和留住人才,保持城市的可持续发展上显然是一个很大障碍㊂从长远看,高房价也会影响房地产业的健康发展㊂推动房价上涨的一个重要因素就是游资的炒作,他们通过炒作一些热点城市的标志性产品,或者在房源供给上与开发商达成某种默契,从而影响消费者的价格预期,达到刺激场外资金跟进㊁拉动房价上涨的目的㊂国家和各级地方政府针对这些现象,出台了一系列房地产调控政策,以抑制和杜绝炒房行为,稳定房价,促进房地产行业健康平稳发展㊂房地产行业作为国民经济的中流砥柱,必将继续推动我国经济高质量发展,改善人民群众居住环境㊂科学评价收稿日期:2021-06-11作者简介:舒服华(1964- ),男,湖北武汉人,武汉理工大学继续教育学院教授㊁博士,研究方向:计量经济学㊂基金项目:2018年湖北省教育厅人文社会科学研究项目 上市房地产企业经营绩效评价 (G247)房地产企业的经营绩效,对其总结经验教训,查找不足,制定整改措施,提高管理经营策略,提升企业经济效率,促进我国房地产企业健康发展具有积极的意义㊂[3]数据包络分析法(D E A)是一种测算多投入和多产出决策单元相对效率的评价方法,该方法不需要构建生产函数㊁不受指标量纲的影响㊁不需事先人为设定参数㊁不需要预先赋予指标权重,通过建立线性规划模型,便可评价多投入㊁多产出的决策单元是否相对有效,在经济和工程等许多领域得到了广泛应用㊂[4][5]传统D E A模型只能区别决策单元有效与无效,对同时有效的决策单元无法作进一步的比较和区分,超效率D E A模型是对传统D E A模型的改进,当遇到多个决策单元同时有效时,能够对其效率高低作出进一步判断,确定它们效率高低的细微差别,对评价单元效益高低能够一一区分,避免了传统D E A模型当出现多个有效决策单元情况时,无法更进一步确定其效率大小的缺点㊂[6][7]本文运用超效率D E A模型对部分上市房地产企业的经营绩效进行评价㊂[8][9]一㊁超效率D E A模型基本理论(一)传统D E A模型假设有n个同类型的决策单元(D MU),每个决策单元有m个投入和p个产出,设x i j(i=1,2, ,m;j=1,2, ,n)为第j个D UM的第i个投入,y k j(k=1,2, ,p;j=1,2, ,n)为第j个D UM的第i个产出,第j个D UM的输入㊁输出向量分别记为X j㊁Y j(j=1,2, ,n),v=(v1,v1, ,v m)为m个输入向量的权重集合,u=(u1,u1, ,u p)为p个输出向量的权重集合(这里所说的权重不是人为给出的,而是模型根据优化自动得到的),则决策单元k的D E A决策模型为[8][9]:. All Rights Reserved.式中,h k(k=1,2, ,n)为第k个D UM的效益评价指数㊂当h j=1,则该D MU为有效;当h j<1时,则该D MU为无效㊂(二)超效率D E A模型传统的D E A模型只能判断D MU是有效或无效,对于多个同时有效的D MU,无法作出进一步的评价与区分㊂超效率D E A模型可以克服这一缺点,能够对传统D E A模型得到结果有效的D MU再次进行比较,超效率D E A模型的效率值可以大于1,这样就能实现对同时有效的决策单元的效益状况加以区分,排出优劣次序㊂超效率D E A模型与传统D E A模型主要区别是:超效率D E A模型在评估某决策单元时,将该决策单元本身排除在决策单元的集合之外,用其他D UM的投入产出的线性组来代替㊂假定有n个独立的决策单元(D MU),每个D MU都有m种输入和p种输出,X j为第j个D MU的投入量,Y j为第j个D MU的产出量,则对于第k个D MU对应的超效率D E A模型的形式为:式中,θ为有效决策单元的效率值,θ越大,则该决策单元的有效程度越高;λj(0<λjɤ1,j=1,2, , n,ðλj=1)为决策单元组合的权重㊂超效率D E A模型的实质就是:假设让有效的决策单元的投入进一步增加,其产出结果发生变化的情况,而对无效单元的效益指数不作改变㊂二㊁上市房地产企业经营绩效分析我国房地产企业不计其数,仅上市的就有上百家,其中经营状况较好的不多,大多数企业效益差,出现亏损的也不胜枚举㊂为了说明模型的实用性,选取10家业绩相对较好的上市房地产企业为研究对象㊂考察房地产企业的绩效,不能仅看其总利润,也不能光看每股收益,规模不同,投入不同的房地产企业,这些指标会有差异,而要看其收入与成本是否匹配,投入与产出是否相协调㊂衡量上市房地产企业的绩效主要通过分析其财务指标㊂运用D E A方法分析则着重于判断投入和产出的一致性㊂在投入方面,每股净资产最能反映企业股东的投入,每股净资产越多,表明企业经营获利的保障性越大㊂负债可使企业的总资本增加,负债率越高,企业资金越雄厚,盈利能力越强㊂企业的财务费用㊁销售费用㊁管理费用三项费用投入有助于提高公司的管理和经营能力,三项费用比重越高,说明在管理和经营上支出的费用越多,相应地越会改善公司的经营状况和盈利能力㊂非主营业务不是房地产企业的常规业务,一方面不能代表房地产企业的真实经营状况,另一方面这些业务存在不确定性和不稳定性,但有时对某些房地产企业的暂时盈利有积极作用㊂因此,可将每股净资产(x1)㊁资产负债率(x2)㊁三项费用比重(x3)㊁非主营业务占比(x4)4个指标视为投入㊂在产出方面,资产报酬率(R O E)和净资产收益率(R O A)两个指标是衡量企业对投入资金的运作回报能力的核心指标㊂每股收益是综合反映公司获利能力的最直观指标㊂总资产增长率是反映企业资本积累能力和发展能力的重要指标,总资产增长率越高,说明企业的资产规模扩张势头越好,由此可窥视公司的经营状况和盈利能力㊂因此,可见将资产报酬率(y1)㊁净资产收益率(y2)㊁每股收益(y3)㊁总资产增长率(y4)4个指标视为产出㊂那么,房地产企业的经营绩效评价可转化为投入与产出的线性规划问题,因此,可运用数据包络法来分析它们的经营绩效㊂[10]以上市的10家房地产公司为对象,运用超效率D E A评价它们经营绩效㊂表1为2019年这10家房地产企业8个相关指标的统计数据(2020年由于受新冠肺炎疫情影响,宏观经济表现异常,也波及房地产行业,数据没有研究价值,因此不予采用)㊂表12019年部分房地产企业相关财务指标统计数据评价对象每股净资产/元资产负债率/%三项费用比重/%非主营业务占比/%资产报酬率/%净资产收益率/%每股收益/元总资产增长率/%北辰实业5.15878.619.367.483.7659.520.462.09世茂股份6.76762.218.211.193.3809.570.6517.77绿地控股6.48488.535.8425.482.56311.491.2110.53滨江集团5.32582.717.435.343.4899.350.5248.05金科股份5.12583.7811.11-1.213.30720.341.0539.40保利地产13.07577.795.727.583.85517.922.3622.06中洲控股11.36677.1913.964.173.30710.421.185.92金地集团11.98275.409.7829.574.77818.632.3320.28万科A16.6484.367.016.423.40620.673.4713.17大悦城4.52076.7813.608.373.17412.250.61100.92 . All Rights Reserved.设X=(x1,x2,x3,x4),Y=(y1,y2,y3,y4),则X与Y是一个多输入和多输出的多目标决策问题㊂首先运用传统D E A模型求解㊂通过m a t l a b2012软件工具编程运算,得到了上述10家房地产企业的绩效效益指数,结果如表2所示㊂从表2可知,8家房地产企业的绩效效益指数为1,表明它们都有效,也就是经营绩效都比较好,但传统D E A对这8个绩效有效的房地产企业不能作进一步区分,不能比较它们经营绩效的高低㊂由于存在有多个评价单元有效的情况,因此,只能通过超效率D E A模型来解决㊂[11]通过m a t l a b2012软件工具编程运算,超效率D E A模型的求解结果如表2所示㊂从表2可知,原8个效益指数为1的房地产企业的效益指数发生了变化,效益指数均大于1,并且分出了高低,而原2个效益指数小于1的房地产企业的效益指数并未发生改变㊂说明超效率D E A模型只是有效的评价单元进行进一步区分,对无效的评价单元不作变动㊂对这10个房地产企业运营绩效进行排序,效益指数越大,表明经营绩效越好,结果如表2所示㊂表2超效率D E A模型评价结果及比较评价对象传统D E A模型效益指数超效率D E A模型效益指数经营绩效排序北辰实业11.1210678世茂股份11.2784575绿地控股0.9726030.9726039滨江集团11.3336446金科股份12.8392971保利地产11.3940854中洲控股0.8167000.81670010金地集团11.2453797万科A11.5382623大悦城12.4743722从表2可知,这10家房地产企业中,经营绩效最好的是金科股份,它净资产值较小,非主营业务少,每股收益和总资产增长率较高,其次是大悦城,它净资产值最少,而总资产增长率巨大㊂中洲控股经营绩效最差,主要是净资产值和三项费用比重较高,而资产报酬率和总资产增长率较低㊂再次是绿地控股,资产负债率和非主营业务占比高,而净资产收益率和总资产增长率较低㊂这2家房地产企业都是经营绩效无效者㊂从表2还可以看出,金科股份和大悦城的绩效明显要强于其他公司,优势很大㊂从表1㊁表2还可以看出,经营绩效最好的并不是每股收益最高者,也不是净资产收益最高者,它是一个综合衡量,考察企业投入与产出是否匹配㊂[12]评价结果直观图如图1所示㊂图1评价结果直观图. All Rights Reserved.三㊁结语房地产业是经济社会发展到一定阶段的产物,是现代社会经济系统中的有机组成部分,对推动我国工业化㊁城市化和现代化,满足人民群众对美好生活追求具有重要作用㊂房地产业的产业链长㊁关联度大,这些特性决定了它的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门的特殊地位㊂[13]房地产业发展的状况,直接影响着大多数行业的发展㊂从以上房地产商的财务指标来看,高房价并没有给开发商带来高收益;相反,上市房地产企业在所有上市公司中业绩总体处于下游,除了几个龙头大公司外,其他房地产商的经营状况并不好,盈利能力较差,有部分企业甚至出现巨额亏损㊂造成这样的局面的原因大致有下文几点:第一,土地转让成本过高㊂由于城市的扩张㊁经济的发展,工业用地㊁商业用地㊁公共用地增多,各地可供房地产开发的用地有限,房地产商拿地竞争激烈㊂一宗土地拍卖,往往要举几十次牌,最后溢价几倍才得手,楼王频频产生,纪录又不断刷新,造成开发商拿地成本虚高㊂第二,建造成本增加㊂除了原材料价格上涨外,涨幅最大的是人工成本,建筑工人大部分属于体力劳动,工作既脏又累,许多人不愿意干,尤其是年轻人㊂导致房地产行业招工难,招有经验的师傅更难,企业不得不用高额的工资和优厚的待遇吸引工人,使得用工成本增大,相应地拉高了建造成本㊂第三,销售成本增加㊂在当前房价处于高位运行的状况下,购房者的购房意愿不强,大多持观望态度,不愿下手㊂多数楼盘呈现出买方市场,楼盘之间的竞争加剧,开发商为了把房子尽快卖掉,加大了对楼盘的宣传力度,广告㊁传单㊁送礼㊁提成等促销手段花样百出,增加了销售成本㊂第四,融资成本增加㊂由于房地产开发的特点,开发商先要垫付大量的房屋建造施工资金,等到建设得差不多,房子允许预售了才能收回部分资金㊂开发资金,一部分是企业自有资金㊂大部分要靠融资,融资主要是银行借贷和民间借贷,银行借贷虽然成本低,但管控严. All Rights Reserved.紧,一般开发商很难获得大笔资金㊂于是大多数房地产企业的开发资金主要靠民间借贷,民间借贷成本很高,时间越久,费用越多,这些花费最后都落到房价上㊂还有一个主要原因就是游资恶意炒作,如学区房㊁江景房㊁湖景房,这些房子价格上涨,带动了其他地方的房价跟风上涨㊂因此,须严格贯彻落实房地产各项调控政策措施,始终把人民群众的利益放在首要位置,不得将房地产当作刺激经济发展的主要手段,坚决挤掉房地产泡沫,让房价回归理性,让大多数老百姓买得起房,住得起房㊂要加强房地产土地供应,控制土地拍卖溢价㊂要加大廉租房㊁公租房等保障住房的建设,让居者有其屋㊂要坚持房子是用来住的㊁不是用来炒的定位,严厉打击囤房㊁炒房,捂盘㊁惜售等违法行为,维护房地产市场正常秩序,促进房地产业持续健康发展㊂D E A方法通过建立线性规划模型来评价决策单元之间的相对效率,具有黑箱子方法的特色,客观性强㊁操作简便㊁结果直观清晰,对于评价多输入和多输出问题效果十分明显㊂鉴于传统D E A方法遇到多个决策单元同时有效时,无法对有效决策单元的效率高低作进一步判断的不足,运用超效率D E A模型对我国部分上市房地产企业经营绩效进行了评价,[14]对传统D E A方法评价8个效益指数同时为1的房地产企业经营绩效进行了更进一步评判,分出了它们绩效的高低㊂参考文献:[1][2]中华人民共和国2020年国民经济和社会发展统计公报[R].北京:国家统计局,2020.[3]苗雨君,王婷.基于因子分析法的房地产上市公司财务绩效评价[J].江苏商论,2021(3):91-93+104.[4]司玉娟.基于B S C的房地产企业绩效评价指标体系的构建研究[J].现代营销(下旬刊),2020(12):131-133.[5]付莲莲,喻龙敏.基于因子分析法的房地产上市公司经营绩效评价[J].中国集体经济,2020(34):36-39.[6]唐娟.E V A在房地产公司绩效评价中的应用研究[J].财会学习,2020(8):247-248.[7]舒服华.基于超效率D E A的河北省城市经济发展质量评价[J].保定学院学报,2018,36(6):34-41.[8]舒服华,刘友斌.城市商业银行运营效益评价 基于超效率D E A模型[J]青海金融,2019(9):24-27.[9]郭烨霖.我国资产评估行业问题与对策研究[J].发展,2019(1):68-69.[10]王鲁欣.基于超效率D E A的学生学习效果评定[J].大学数学,2019,37(5):66-72.[11]岳健鹰,刘学录.基于超效率D E A模型的农用地利用效率分析 以甘肃省庆阳市为例[J].甘肃农业大学学报,2018,53(2):127-132.[12]宋广红,李娥,徐一红.基于超效率D E A模型的房地产上市公司经营绩效评价[J].潍坊学院学报,2017,17(2):16-18.[13]朱金龙,孙雁飞,王晓冬.基于超效率D E A的高校重点实验室科研效率评价与分析[J].科技与管理,2018,20(4):17-23.[14]江朝力,单永娟.基于超效率D E A京津冀协同创新效果研究[J].保定学院学报,2020,33(6):1-7.T h eE v a l u a t i o no f t h eP e r f o r m a n c e o fL i s t e dR e a l E s t a t eE n t e r p r i s e sB a s e d o nS u p e rE f f i c i e n c y D E AS HU F u h u a. All Rights Reserved.A b s r t a c t:T h e t r a d i t i o n a l d a t a e n v e l o p m e n t a n a l y s i s(D E A)c a no n l y j u d g ew h e t h e r t h e e v a l u a t i o nu n i t i s e f f e c t i v e o r i n v a l i d.W h e nm u l t i p l e e v a l u a t i o nu n i t s a r e e f f e c t i v e a t t h e s a m e t i m e,i t c a nn o tb ef u r t h e r e v a l u a t e d.S u p e r e f f i c i e n c y D E Ao v e r c o m e s t h e s h o r t c o m i ng s o f t r a d i t i o n a l D E A,a n d c a nm a k em o r e d e t a i l e d e v a l u a t i o no n t h e e f f e c t i v e e v a l u a t i o nu n i t s a t t h e s a m e t i m e a n dd i s t i n g u i s h t h e i rb e n e-f i t s.T h e s u p e r e f f i c i e n c y D E Ai su s e d t oa n a l y z e t h eo p e r a t i n gp e r f o r m a n c eo f s o m e l i s t e dr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s i nC h i n a.T h e r e s u l t s s h o wt h a t s u p e r ef f i c i e n c y D E A m a k e s a f u r t h e r e v a l u a t i o n o n t h e p e r-f o r m a n c e o f t h e r e a l e s t a t e e n t e r p r i s e sw h i c ha r e e v a l u a t e db y t r a d i t i o n a lD E Aa n da r e e f f e c t i v e a t t h es a m e t i m e,s o t h a t t h e i r o p e r a t i n gp e r f o r m a n c e c a nb e d i v i d e d i n t oh i g ha n d l o wl e v e l s.K e y w o r d s:R e a l E s t a t e;B u s i n e s sP e r f o r m a n c e;E v a l u a t i o n;S u p e rE f f i c i e n c y D E A(责任编辑:张桂芳)。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价随着经济的不断发展，房地产行业成为了一个备受关注的领域。

在这个行业中，投入和产出效率是其发展的关键因素之一。

为了对房地产行业的投入产出效率进行评价，研究者们提出了许多不同的模型和方法。

数据包络分析（DEA）模型是一种被广泛应用于房地产行业的工具，能够帮助评价企业的投入产出效率。

DEA模型是一种非参数的线性规划模型，其主要思想是通过比较各个决策单元（例如企业、机构或者地区）的投入产出数据，找出最有效率的单元，并以此为标准评价其他单元的效率。

在房地产行业中，投入通常指的是企业的资金、劳动、土地等资源，而产出则是企业的销售额、利润等经济绩效指标。

通过DEA模型，我们可以评价房地产企业的投入产出效率，发现其在资源利用方面存在的问题，并提出改进措施。

在进行基于DEA模型的房地产投入产出效率评价时，首先需要确定参与评价的决策单元。

一般来说，我们会选择同行业中具有相似规模和业务模式的企业作为评价对象。

然后，收集这些企业的投入产出数据，包括资金、土地、人力资源的投入数据，以及销售额、利润等产出数据。

接下来，我们需要确定DEA模型的输入和输出指标，通常选择的输入指标包括固定资产、人力资源投入等，输出指标则包括销售额、利润等。

通过DEA模型的计算，我们可以得出每个决策单元的投入产出效率指标，其中大于1的指标表示效率较高，小于1的指标表示效率较低。

通过比较不同企业的效率指标，我们可以发现效率较低的企业存在的问题，例如资源配置不合理、生产管理不当等。

在实际操作中，我们还可以利用DEA模型的结果进行效率前沿分析，找出最有效率的企业，并从中学习其经营管理经验，引导低效率企业进行改进。

除了评价单一企业的投入产出效率，基于DEA模型的房地产评价还可以拓展到整个房地产市场或者地区。

通过收集不同企业的数据，我们可以建立一个大型的投入产出效率数据库，从而对整个市场的效率水平进行评价。

这种全面的评价方式可以为政府部门、投资者、企业等决策者提供重要的参考依据，帮助他们制定相关政策、投资决策以及企业管理策略。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价【摘要】本文通过引入DEA模型对房地产投入产出效率进行评价，从而为房地产行业的发展提供参考。

在首先介绍了DEA模型的基本原理，然后探讨了该模型在房地产领域的应用情况，进而分析了影响房地产投入产出效率的因素。

接着提出了基于DEA模型的房地产投入产出效率评价方法，并通过案例分析展示了其应用效果。

在结论部分对基于DEA模型的房地产投入产出效率评价进行了总结，并提出了研究展望和建议。

通过本文对房地产投入产出效率的评价，有助于提升房地产行业的发展水平和效率，为相关决策提供科学依据。

【关键词】关键词：DEA模型、房地产、投入产出效率评价、原理、应用、因素分析、评价方法、案例分析、总结、展望、建议。

1. 引言1.1 研究背景房地产行业是国民经济的支柱产业，对于促进经济增长、提高居民生活水平具有重要作用。

随着市场竞争日益激烈，房地产企业为了提高效益和竞争力，不断加大投入力度，但却并不总能取得相应的产出效益。

如何评价房地产行业的投入产出效率，成为当前亟待解决的问题。

针对以上问题，本文将基于DEA模型，对房地产行业的投入产出效率进行评价，旨在为房地产企业管理提供科学依据和决策参考。

通过本研究的实证分析，探讨影响房地产投入产出效率的因素，并提出相应的改进策略，为房地产行业的可持续发展提供参考。

1.2 研究目的研究目的是通过基于DEA模型的房地产投入产出效率评价方法，探讨房地产领域中各类资源的配置效率和利用效率，并为相关决策提供科学依据。

具体包括评估各个房地产项目的资源利用效率，找出存在的问题和瓶颈，并探讨提高房地产业投入产出效率的可行路径。

通过案例分析，深入探讨DEA模型在房地产领域的实际应用效果，为房地产行业的管理和决策提供参考和借鉴。

本研究旨在为提升房地产行业的整体效率和可持续发展提供理论指导和实践支持，促进我国房地产市场的健康发展。

1.3 研究意义房地产行业作为经济发展的重要领域，在我国的地位日益凸显。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价随着城市化进程的不断加速以及人民生活水平的提高，房地产业已经成为国民经济中一个重要而具有活力的部门。

然而，在房地产企业的成长过程中，有些企业存在不同的问题，如投资不合理、经营管理不规范、市场竞争不激烈等因素，导致失去了公司竞争优势和发展空间。

因此，进行房地产投入产出效率评价显得尤为重要。

房地产投入产出效率评价是对房地产企业生产状况和效率进行全面评估的过程。

目的是为了找出投资效益低的领域，从而改进房地产企业的经营管理方法，提高其市场竞争力。

有效的房地产投入产出效率评价可以为房地产企业提供精准的经营决策依据，确保企业的合理发展和良好的经济效益。

房地产企业的经营效率评价是通过DEA模型（Data Envelopment Analysis）来实现的。

DEA模型可以评估一个多输入、多输出的单位（房地产企业），并测量其输入与输出的关系，最终得出一个投入产出比率。

利用投入产出比率，分析出房地产企业的效率水平以及存在的问题。

DEA模型的基本思想是考虑各项经营数据的关联性，综合地评价房地产企业的效率。

房地产企业的最终产量是住宅、商业房产、办公楼等各种类型的不动产，而公司投入的指标主要包括固定资产、人力资源、营销管理等。

使用DEA模型进行房地产投入产出效率评价时，在多个投入、产出指标的限制下，确定出理论上的最优化生产方案，计算房地产企业的最优效率。

基于DEA模型的房地产投入产出效率评价主要分为两个步骤：第一步是确定投入、产出变量，第二步是应用DEA模型进行效率评价。

在第一步中，我们将对房地产企业进行投入和产出指标的划分，其中投入指标包括固定资产、人力资源、营销管理；产出指标包括建筑面积、建设规模、建成质量等。

在第二步中，我们将采用DEA模型来评价房地产企业的效率。

DEA模型是非参数的评价模型，不依赖于经验或理论假设。

通过DEA模型，可确定最优生产方案来衡量房地产企业的效率，并识别出生产偏差和优化机会。

基于DEA的房地产投资决策方案评价刘明芳;王卓甫【摘要】房地产项目投资大，回收周期长，受到经济、政治、环境等因素的制约。

如何在众多投资方案中选择最佳的方案进行投资，是房地产企业必须考虑的问题。

为了探索房地产投资决策中更为合理和科学的方法，采用DEA方法建立房地产投资决策中相应的输入-输出指标模型。

房地产企业在面对多个建设方案时，不仅要考虑每个方案可能带来的收益，而且要考虑投资决策过程中的投入问题。

将指标划分为成本型和效益型，克服了其他方法指标的单一性，从而提高了评价系统的科学性。

通过对典型实例的分析，验证了该方法的有效性，保证了评价方案的客观和准确。

%Real estate project has a long recovery period,need large amount of investment,and is restricted by factors such as economy,politics,and environment. How to choose the best schemes in many investment projects to invest is one key problem that a real estate enterprise must consider. In order to explore more reasonable and scientific methods in real estate investment decision-making,the article adopts the method of DEA(data envelopment analysis)to establish the corresponding input-output indicators in real estate investment decision-making model. Real estate enterprises need consider the benefits of each solution may bring and the input problem in the process of investment decision-making in face of multiple construction schemes. The article divides the indicatorsinto cost and efficiency indicators which overcome oneness of the other indicators,so as to improve the scientific nature of the evaluation system. We verify the effectiveness of the proposed method through analysis oftypical examples. It ensures the objectivity and accuracy of the evaluation program by using the DEA method.【期刊名称】《工程管理学报》【年(卷),期】2014(000)002【总页数】5页(P138-142)【关键词】房地产;投资决策;DEA【作者】刘明芳;王卓甫【作者单位】河海大学工程管理研究所，江苏南京 211100;河海大学工程管理研究所，江苏南京 211100【正文语种】中文【中图分类】TU12随着人们生活水平的不断提高，人们对于住房的需求也越来越大，要求也越来越高。

基于串联链式DEA模型的房地产行业运营效率评价本文将房地产行业运营过程分为三个阶段：施工准备、施工及销售。

利用串联链式DEA模型，根据房地产行业的内部运行结构特征，对我国35个大中城市的房地产行业的绩效进行了评价。

从房地产行业内部关联子系统的运行效率入手，测算了区域房地产行业的各个阶段的运行效率和整体效率，并为房地产区域宏观调控提供了改进措施及途径。

关键词：DEA 串联链式结构系统效率房地产行业绩效评价根据房地产行业运行的基本内容，可将其生产运营过程划分为三个相互关联的阶段，即施工准备、施工和营销。

因此，房地产行业具有典型的“串联链式结构”，即生产运营过程可划分为几个前后互相衔接的不同的阶段。

具有“串联链式结构”的部门在绩效测算中应同时考虑各个链接子部门（或工序）和部门的整体效益，并期望通过协调各个系统之间的关系，以最小的投入获得最理想的产出。

利用对链式结构部门的绩效测度结果，可为部门决策者和管理者提供各子部门与整体绩效改进的方向，以及优化各部门结构促进其绩效提升的信息，从而促进部门建立各子部门之间相互联系、相互监督、相互激励的管理运行机制。

因此，准确地测量具有链式结构的部门绩效水平对部门管理理论完善和战略优化具有重要的研究价值。

传统DEA评价中忽略了决策单元（DMUs）的内部结构。

伴随系统内部结构复杂程度的提高，链式和网络DEA已成为学术界研究的热点。

本文着重介绍串联连接模式下的系统绩效水平。

两阶段DEA模型的研究中，将整个评价系统划分为相互关联的两个串联子系统，并且前一个子系统的产出（全部或部分）对应为第二个子系统的投入。

现有研究主要基于传统DEA模型的理论框架，将两个阶段分别作为多投入-多产出系统进行效率测算。

然而，现实评价中各个子系统与决策单元整体效率应考虑在同一模型体系中。

串联链式DEA模型介绍首先，介绍传统的CCR模型。

假设有n个决策单元，第k个决策单元共有m个投入，表示为Xik，i=1，…，m；同时对应s个产出，表示为Yrk，r=1，…，s。