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地方政府债务与房价相互影响综述近年来，地方政府债务和房价成为了社会热议的话题，两者之间的相互影响也备受关注。
地方政府债务问题一直是中国经济的一个隐忧，而房价作为居民最关心的民生问题之一，其变动也直接影响着大家的生活。
本文将结合实际数据，就地方政府债务与房价之间的相互影响进行综述。
一、地方政府债务的影响因素1.1 宏观经济条件地方政府债务的规模和增长速度往往受宏观经济条件的制约和影响。
经济增长速度放缓会导致地方政府税收收入下降，同时地方政府为了维持经济增长，不得不加大基础设施建设投资力度，从而增加债务规模。
1.2 地方政府财政收支状况地方政府财政收支状况也是影响地方政府债务的一个重要因素。
如果地方政府财政收入长期偏低，财政支出又偏高，就会导致财政赤字，从而需要通过债务来填补财政的缺口。
地方政府债务的增长还受地方政府政策取向的影响。
有些地方政府为了推动当地经济发展，采取了大规模的基础设施建设等措施，这些措施通常都需要大量的资金支持，而这些资金大部分来自债务。
地方政府债务规模的增长会引发金融风险，一旦引发金融危机，会导致房地产市场信贷收紧，房价下跌。
政府举债举债过多会导致货币供给过度膨胀，引发通货膨胀，从而使房地产价格上涨。
当房价上涨时，地方政府可以通过土地出让收入增加，提高土地出让金，通过发行地方政府专项债券等方式增加财政收入，减少负债。
但一旦出现房价下跌，土地出让收入急剧下降，地方政府依赖于土地财政收入的能力减弱，导致地方政府还债压力增大，可能会引发地方政府还债风险。
造成地方政府债务与房价相互影响的原因之一是宏观经济政策。
在经济增长放缓的情况下，为促进经济增长，地方政府采取了加大基础设施建设投资力度来稳增长，而这种举债的做法会导致地方政府债务的增加。
在房地产市场发展过程中，政府往往会制定一系列政策来刺激房地产市场，从而提高土地出让收入，增加财政收入，减少负债。
地方政府债务与房价相互影响的原因之二是地方政府财政压力。
会计中国乡镇企业目前不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。
在前不久召开的两会上，房价成了两会绝对的热点。
开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休，可谓战火纷飞，硝烟弥漫。
在这时，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家———政府。
在不断涌现出来的“地王”中，无论是民企还是央企，我们总能看到地方政府的身影，毕竟对出售土地一方的地方政府而言，土地的价格越高越好。
今年两会上有代表委员透露，2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多。
根据资料，西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元，这就意味着对该城市而言，土地成为其发家致富的“法宝”。
但是高地价、高房价，最终都会转嫁成消费者负担，加剧百姓住房难，影响和谐社会的建设。
同时人为的造成地价过快上涨将吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患，如果处理不好必将带来一场巨大的经济危机。
在这里我们有必要分析一下商品房的成本构成要素，希望通过这样进一步说明地方政府的“土地财政”对整个高房价的影响。
目前我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用，以及相关行政费用，平均占据了整个成本的近50%。
②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%。
③融资成本：也就是开发企业通过商业银行贷款或其它途径融资所需付出的利息，一般按7%计算。
④营销成本：一般企业按3%计算。
⑤管理成本：开发企业中销售人员和管理层的工资福利支出等。
⑥利润：一般为20%左右吧。
目前通过招拍挂正常途径取得的土地，其利润虽然相对较高，但与其他行业相比（例如石化、电信等），也算不上暴利。
通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。
目前，按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。
房地产业地方财政收支的影响分析【摘要】近年来，房地产行业一片繁荣景象，因为房地产业的兴起，地方财政收入也快速增长，但是因房产而引发的地方政府违法拆迁等社会矛盾的出现，影响着地方社会的稳定。
本文对政府向房地产商征收土地出让金、房地产业税金和地方财政收支进行回归分析。
研究结果表明，要通过严格控制商业用地的出让和买卖、地方财政收入实现多元化、改变地方官员的考核机制、不以GDP 论政绩，来促使地方财政收入健康发展。
【关键词】房地产业地方财政收支影响分析1 房地产业与地方财政收入问题的提出土地有偿出让制度是应用经济手段来调节城市建设用地的供应，保证了城市建设对土地的需求，同时也有利于土地利用的最大化。
但是房地产业的快速发展，地产开发到处可见，这给政府带来可观的财政收入，使政府对房地产依赖性增强。
政府出让大量土地的使用权获得了巨额的财政收入，不可否认的推动了地方经济的发展，也引发了买地引起的各种社会问题与冲突，同时老百姓与政府之间因为拆迁利益的分配不公而形成了对立之势，恶化了党群关系和干群关系。
房地产操作过热，房价快速上涨，也增加了老百姓购房的负担，使老百姓对政府的作法十分不满。
不可否认，房地产业的发展带动了地方商业的繁荣，建筑建材、五金材质、家电零售等行业因房地产行业的发展而兴起。
邵一江（2010）对10年间上海房地产销售与政府财政收入的年度（2001-2010年）数据进行了计量经济学分析，证实了地方财政收入的增加刺激了地方财政的支出，收入的量决定着支出的量。
在地方财政收入中，政府因出让土地而获得的财政收入比重不断上升，虽然加大了廉租房、城市建设和农村基础设施建设力度，但是政府倾向于出卖土地建城扩容的短期发展规划，以各种非法手段获取高额的财政收入。
2 实证分析2.1 材料与数据描述本文通过国家经济信息中心数据库，获取了2001年-2010年地方财政收支，房地产购置费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，分析房地产业对地方财政收入的影响。
政策环境对房地产市场的影响分析概述：房地产市场是一个重要的经济领域，其发展受到政策环境的深刻影响。
政府制定的房地产政策具有指导性、引导性和调控性作用，可以直接影响房地产市场的供求关系、价格波动和投资方向等方面。
本文将分析政策环境对房地产市场的影响，包括宏观经济政策、金融政策和土地政策等方面。
一、宏观经济政策对房地产市场的影响1.货币政策：货币政策的宽松与紧缩对房地产市场产生直接影响。
当货币政策较为紧缩时，流动性较为紧张，购房者贷款成本上升，购房需求减少，导致房地产市场需求下降；反之，货币政策的宽松有助于降低购房成本，刺激购房需求。
2.财政政策：财政政策是指国家通过调整税收政策和财政支出来影响房地产市场。
降低房地产税收负担、提高购房补贴力度等措施，有助于刺激购房需求；同时，政府通过财政支出来建设公共设施和基础设施，提升区域房地产价值，推动房地产项目发展。
二、金融政策对房地产市场的影响1.房地产信贷政策：房地产信贷政策调控了房地产市场的流动性和资金供给。
调控购房贷款额度、贷款利率、首付比例等指标，可以限制购房者的购房能力，降低购房需求；同时，鼓励金融机构增加对房地产开发和购房的贷款支持，有助于推动房地产市场发展。
2.资本市场政策：资本市场政策对房地产市场的影响体现在融资渠道的多样化上。
政府通过资本市场的开放与合规化，吸引国内外资本进入房地产行业，提升房地产市场的投融资活跃度。
三、土地政策对房地产市场的影响1.土地使用政策：政府通过土地使用政策调控土地供应、价格和用途，直接影响到房地产开发。
政府提高土地供应，有助于缓解市场供应紧张态势，平衡房地产市场的供需关系。
2.土地拍卖政策：土地拍卖政策对房地产市场供应和价格具有较大影响。
政府按需合理安排土地拍卖，可以避免土地投机行为，稳定房地产市场价格。
结论：政策环境对房地产市场的影响是多方面的，包括宏观经济政策、金融政策和土地政策等方面。
合理制定和调整这些政策，不仅可以促进房地产市场的稳定发展，还可以推动经济发展、实现社会资源优化配置。
地方财政支出对房地产价值的影响作者：高凌江来源：《财经理论与实践》2008年第01期摘要：运用普通最小二乘法，对我国35个大中城市的数据资料进行多元回归，分析地方财政支出对房地产价值的影响，其结论是地方财政支出和房地产价值存在高度正相关关系，城市持续高水平的财政支出，经过一段时间的积累，必定通过房地产价值的增加体现出来。
由此引出了对我国房地产税进行改革的启示。
关键词：地方财政支出；房地产价值；财产税中图分类号：F810．7，F293．35文献标识码：A文章编号：1003-7217(2008)01-0085-05一、引言2006年，中央以及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。
然而，一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”没有达到预期的效果。
房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。
房地产的价格不仅关系到一般老百姓的生产和生活问题，还关系到一个城市发展潜力和竞争力以及国家的宏观经济稳定等问题。
因此，本文试通过对房地产价格的影响因素进行定性和定量研究，来检验我国地方财政支出和房地产价值的关系。
具体的研究思路是通过对我国35个大中城市的数据资料进行分析整理，然后根据定性分析定义出对房地产价格的主要变量，并在此基础上运用多元回归的分析方法对假设进行检验，得出了地方财政支出和房地产价值存在高度正相关关系的结论，并由此引出对我国房地产税进行改革的启示。
二、文献回顾1956年10月美国经济学家查尔斯·蒂伯特在其《一个关于地方支出的纯理论》一文中提出了著名的蒂伯特模型(Tieuout，1956)，其中有一条重要假设：具有消费者和投票者双重身份的人，作为“理性消费者”，他们掌握不同社区或地区的收入一支出模式差异的完全信息，并能够对差异做出反应(即“用脚投票”)，选择符合自己收入一支出偏好的地区居住。
模型中收入主要是能够获得的公共产品和公共服务水平提高，支出则主要指其税收负担和居住成本。
在过去的几十年里，许多学者做了大量的实证研究来验证这一假设正确与否。
美国著名财政学家奥茨(Oates)通过对新泽西州东北部的53个城镇进行调查，分析了财产税和地方公共支出对房产价值的影响，其结论是：居民的财产价值主要通过其所拥有的房地产价值体现出来。
在公共服务水平不变的情况下，税收负担与房地产价值负相关；在税收负担不变的情况下，公共服务水平与房地产价值正相关(Oates，1969)；在税率相同的情况下，不同的社区之间，由于财政支出的不同，会不同程度上影响财产价值(Orr，1968；Church，1974；Meadow，1976)。
在假定其他情况相同的条件下，如果一个社区财产税税率高于平均水平，它的财产价值会降低；同样，地方公共产品和服务高于平均水平，会增加其财产价值(Polinsky and Shavell 1976)。
许多学者通过对不同大都市的数据进行实证分析，他们在变量的选取上略有不同，差别不是很大，得出的结论大同小异。
但是，Hyman and Pasour通过对北卡罗来纳州的106个城镇研究发现，在大都市之外，财产税和地方公共支出对房地产价值的影响不确定。
财产税和地方公共支出不一定会资本化到房地产价格之中。
同样在小城市，房地产税和公共支出对房地产价值的影响也不是很明显，因为在小城市土地供给具有弹性(McMillan；Carlson，1977)。
在国内，杞明在2005年通过蒂伯特理论模型对我国房价上涨进行解释；范丽群、汪伟全、刘兵勇等在2005年对城市竞争力和房地产的价格的相关性进行实证研究。
倪鹏飞等人认为房产价格与城市竞争力存在一定的内在关联性：一般说来，竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。
在他们所论述的要素中包含公共支出和公共服务水平。
因此，也从侧面说明了公共支出对房地产价值的影响。
关于房地产价格上涨的原因分析，有关部门和专家大多强调的是土地和资金供给减少、预期变化、需求膨胀、投机炒作等等；有人强调的是土地价格的上涨，建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升，房地产业税制的不完善(王丽梅，2006)以及GDP与FDI对中国房地产价格产生的影响(闫之博，2007)；有人认为是住房需求持续上升，调控政策的预期目标被实施后的负面效应冲淡，以及消费心理对房地产价格的影响(刘希模，2007)。
还有人从城市化的角度通过实证分析来解释房地产价格不断上涨的原因，他们认为中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系，短期来看，均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢(陈石清，黄蔚2007)。
关于房地产价格的影响因素可谓众说纷纭，既有宏观因素上的分析，又有微观层次上的分析；既有定性分析，也有定量分析。
虽然，有些文章也偶有涉及到地方财政支出这一影响因素，但都没有通过实证的研究方法具体论证公共支出对房地产价值的影响。
如果考虑到房地产价格上涨过程中的地域差别，剔除房地产本身的个别因素，那么，财政支出水平，特别是公共基础设施方面的支出水平，是影响房地产价值的一个非常重要因素。
三、研究设计(一)样本说明为了考察地方财政支出对房地产价值的影响，我们选取了全国35个大中城市作为研究对象。
样本选择时，考虑到以下几个方面：(1)由于考虑到小样本进行回归没有意义，因此，我们选择了全国35个大中城市作为样本，使样本数量不低于30个。
(2)所选择的35个大中城市，要么是直辖市，省会城市，要么是计划单列市。
这些城市都是各个区域中的中心城市。
无论在政治上还是经济上都处于非常重要地位，因此，有很多情况都非常相似，缩小了很多不可控因素对房地产价值的影响。
(3)以中国城市年鉴和中国统计年鉴作为数据资料来源，以保证统计口径的一致性。
所选取的35个大中城市变量的统计口径是市辖区不包括所辖县、地级市。
(4)为了消除公共支出、人口规模、人均可支配收入中存在异方差和量纲的问题，对右边的自变量进行了对数处理，以符合研究需要。
(二)变量定义价值是价格的基础，价格是价值具体表现形式。
因此，选取房地产的价格代替房地产的价值作为因变量。
由于在每一个城市中，房地产的价格还受房屋的物理特征(建筑物的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象等)、土地价格、到城市中心的距离、环境因素、社会因素(政治安定状况、社会治安程度)等诸多因素的影响。
为了研究的目的，消除这些微观因素的影响，我们假定这些情况相同。
在变量选取上，选取35个大中城市的房地产的平均价格作为因变量V。
中国没有类似美国的财产税，在不同的城市之间居住，都不存在相应的税收负担成本。
因此，在中国如果借鉴奥茨的研究方法就不需要象美国那样讨论财产税对房地产价值的影响。
在变量的选择上，省略掉这一变量。
然而，中国目前能够在地区间自由移动并创造房地产需求的大多是投资者或高收入阶层，因此，更加适合探讨在税收负担不变的情况下，公共支出与公共服务水平与房地产价值相关情况。
而公共支出和公共服务水平直接取决于地方政府的财政投入状况。
由于各个城市的人口数量各不相同，如果用各个城市的财政支出总量作为变量则有些不科学，因此，在变量选择上，选取每个城市的人均财政支出作为自变量E，则相对科学。
以此来判断我国地方人均财政支出水平对房地产价格的影响情况。
在模型中，还应该包括人们的支付能力。
一般认为，随着城镇居民年人均可支配收入水平的提高，人们将会增加对住房的需求。
通常，城市居民收入增加(非名义增加，名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
至于对房地产价格的影响程度，要看现有的城镇居民收入水平及不同收入阶层所占的比重。
不同收入群体的收入增加对房地产价格的影响是不同的。
低收入者、中等收入者、高收入者在收入增加的情况下，低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响估计不大。
中等收入者由于衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。
高收入者，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机则会引起房地产价格上涨。
在城市中，中等收入阶层所占的比重较大，中等收入者的收入水平是影响房地产价格的主要因素。
因此，选用城镇居民年人均可支配收入作为变量I，更能代表实际情况。
房地产价格与人口数量的关系非常密切。
当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。
影响房地产价格的人口因素还有：人口素质和家庭人口规模。
人口素质指人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，它可以引起房地产价格的变化。
人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普及，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高；家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。
家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口根据中国城市年鉴和中国统计年鉴(2006)的数数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
所以选取人口规模作为近似变量P。
由于数据搜集原因，所选取的人口规模是每个城市的年末总人口数，不包括流动人口数量：101。
以上变量符号、单位和预期标志如表1所示：由以上变量定性分析知，E、P、I都与V有较强的相关性，因此，我们假设理论回归模型为：V=β0+β1tlnE+β2lnI+β3lnP+ε下面我们将通过具体数据对这一理论模型加以验证。
四、实证结果与分析据资料，利用SPSS统计软件对全国35个大中城市的相应变量作OLS回归分析，输出的回归结果如以上三表所示。
根据结果，得到多元线性回归方程为：V=-5.564+4.0261nE+2.940lnI+1.21llnP(一)回归方程的拟合优度检验拟合优度检验就是检验回归方程对样本观测值的拟合程度，主要指标是样本决定系数。
由ModelSummary b表可知，样本决定系数(R square)R2=0.825，在用样本容量(35)和自变量的个数(3)对其调整后，得到修正样本决定系数(Adjusted Rsquare)R2=0.808，它表示在全国房屋销售价格取值的变差中，能被地方财政支出、城镇居民年人均可支配收入和城市年末总人口的多元回归方程解释的比例为80.8％。
