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案例：百联西郊的商业定位和布局案例：百联西郊购物中心的经营定位和商业布局一、概况百联西郊购物中心地处长宁区仙霞西路剑河路，是百联集团旗下的一家全新社区型购物中心。
百联西郊于2001年初规划立项，2002年12月动工建设，2021年12月建筑结构封顶，2021年9月工程基本完工，9月28日试营业，12月2日正式营业。
项目从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成。
项目总投资5.6亿元。
二、面积百联西郊占地面积3.4万平方米，整个建筑物的楼层设有地下二层、地上四层及楼顶。
产权登记建筑面积为11.0万平方米，实际楼板建筑面积为14.5万平方米，其中：经营商户的租赁面积 69600平方米，占48.0% 公共区域面积 33400平方米，占23.1% 停车库与车道面积 27000平方米，占18.6% 设备与辅助面积15000平方米，占10.3%三、商圈情况：百联西郊购物中心位于上海市长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委会、约11万户家庭、25万人口。
百联西郊购物中心的主力顾客群主要来自于这些社区居民。
周边的主要商业网点有：购物中心：上海城、百联中环购物中心。
百货业：虹桥友谊商城、天山商厦。
超市：家乐福、好有多、易初莲花四、物业特点：在整体建筑设计方面，西郊购物中心借鉴了世界领先的北美式Mall风格特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河-黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，充分展现了休闲功能与商业氛1围的延伸，成为所在地区的崭新地标。
西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间，倡导以人为本、亲近自然的理念。
开放式的建筑形态使人感觉整个购物中心尤如居住小区优美环境的自然延展，社区居民轻松漫步在购物中心步行街和优美的园林广场之中，可以充分享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活新体验。
西郊购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连接各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景，形成了层次丰富的空间感和步移景异的视觉效果，处处彰显品味和情趣，营造出一个充满生机和活力、轻松而舒适的消费休闲环境。
西郊百联与大拇指广场一、简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。
购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。
购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。
大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。
地理位置：周边环境：周边线路：二、 平面图(一)地下2F01、HOLA特力屋 02、机动车停车场 03、车100洗车(二)地下1F01 机动车停车场 02 非机动车停车场 03 HOLA特力屋(三)1F01 得一大药房 02 迪卡侬运动专业超市 03 麦当劳 04 巴黎贝甜05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V09 ONLY10 YES OR NO11 su 12 春秋国旅13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌19 EDC 20 Jockey 21 Nike36022 友谊百货23 桂垄坊 24 上海银行 25 必胜客 26 避风塘28 29 味千拉面30 狄马考餐厅 31 棒约翰27 一茶一坐32 永和大王 33 肯德基 34 街客35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋(四)2F01 世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA07 拉帕佳08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人12 天恩13 古姿尼美发 14 优衣库15 皓16 ID·Fix 17 达芙妮18 艾格19 曼尼芬20 芬狄 20-1 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞23 ACE24 Theme24-1 自由鸟 25 友谊百货25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场29 波波啦妈妈意大利面 30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆32 一代天椒 33 雅点坊34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅36 SUPER MART EBASE(五)3F01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺05-1 New Balance06 李宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾07-1 威鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮 10-1 NIKE11 365博士蛙 12 ADIDAS13 Levi's14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼26 乔洛小熊27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店35 知音琴行(六)4F01 卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪KTV三、 商户展示百货：专业卖场：餐饮：DQ冰淇淋亚加达巴西烤肉巴黎贝甜棒约翰匹萨必胜客避风塘可颂坊肯德基麦当劳食家物语味千拉面星巴克永和大王棒约翰匹萨波波拉妈妈意大利面心点甜品雅点舫一代天椒卡迪咖啡桂垄坊鱼晶园火锅广场街客大碗鱼锅里斗布衣侯粥道馆百思乐甜蜜蜜甜品屋社区服务：春秋国旅 10.1日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会九安新洗之一柯达冲印上海银行珍妮花婚纱摄影康伴医药棋牌室 10.2日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之二韶菲美发童美儿童摄影金造时休闲美容柔婷美容香谢里家纺 10.3日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之三超市：品牌专卖：New Balance霸狮腾 BRAXTON威鹏 WEIPENGa.v.v edc NIKE360Only VERO MODA Jack&Jones Yes Or No叮当猫亨得利钟表天尚婴童茂昌眼镜艾格巴黎三城萃峰茶叶达芙妮芬狄诗凤山茗茶古源贵雷斯珠宝过路人曼妮芬 ACE箱包 Bench BodyFILA手表 ID FIX Super MartTAKE IT荣屋食品天恩天天咖啡香云堂茶叶银之恋优衣库 adidas迪宝玩具金泰音像凯普狄诺樱桃小丸子知音音乐培训中心皓江南布衣拉帕佳马可玛瑞巴布豆童鞋申榕礼品新华书店樱井洋服知音琴行红黄蓝童装 NIKKOmickey popo贴纸屋伴康运动博士蛙黛富妮拉比乔洛小熊名品运动专卖李宁 LINING娱乐：四、 百联集团简介百联集团有限公司成立于2003年4月24日。
西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？
西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，
z新泾镇是如何形成的？
z新泾镇给人以怎样的印象？
我们从几个方面给出说法
¾项目与产业发展关联
从上页图中可以看出，
东临——虹桥开发区，古北居住区
北向——苏州河、普陀区
南向——闵行区
西乡——闵行区
简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用
¾脉络
原始映像——城乡结合带、工业居住配套
长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；
机遇——虹桥开发区
上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65
公顷。
1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。
辟有驻沪领馆区。
九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。
发展——古北居住区
为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。
古北新区属于其配套生活设施，
总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。
于1995年建成。
古北成为了众多境外人士的首选居住地。
矛盾——私密性
随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。
古北变得方便了，
却大大影响了私密性。
这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。
古北居民面对一轮分流。
新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区
那么哪些人住在新泾镇内？
¾人口
总人口——增长迅速
在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。
1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。
人口结构——极其多元化
作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。
这里既有文化素质普遍较低，在城市中只能从事简单、不稳定、临时性、无保障和非熟练工种的低收入工作的进城农民工居住的棚屋区和简屋，也有从事高新技术产业和现代服务业的私营企业主、高级管理人员等精英阶层居住的高雅别致、价格不菲的别墅区、“高尚”社区。
此外，城市近郊作为城市最为主要的居住建设基地，还是中档商品房、动拆迁房、被征地农民安置房等的主要分布地。
因此，新泾呈现多种社区并置的态势。
不仅有老城区、农民房区、外来民工聚居区，而且有高档别墅区、外国人住宅区等居住形态。
新泾在向城市化发展的过程中，市政动迁人口大量导入，其中绝大部分是传统企业下岗、失业和协保人员；农村征地撤队的大量闲置劳力也云集其中。
城乡双重困难群体，加上不断增长的青年待业人员，总数几乎占到该镇常住人口的十分之一。
根据第五次人口普查从文化结构上看新泾人口
上述数据说明虽然新泾地区人口导入较快，后续人口升级优势明显，但相对于其较大的底数，总体文化素质仍保持较低水准。
在这样的结构下，新泾地区呈现明显的梯度过渡状态，以本案2.0公里范围内为例做大概区分，可以看出明显趋势。
¾商业
从长宁整体上看由于处于市中心与外部郊县接轨出，近年人口导入速度过快，相应的人均商业面积处于一定的滞后局面。
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍
1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
¾开发商相关
上海百联集团。
¾建筑面积及投资
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投资为６亿元人民币。
¾开业时间
2004年12月开业。
¾建筑形态及口碑
以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服务的社区购物休闲中心
2、项目定位
¾整体原始定位及后续调研印证
上海西部新的商业和公共活动中心
¾客户脸孔
在西郊百联2.0公里辐射圈内几乎包括了所有的新泾居住区的居民（大约十万人左右），在3.0公里的辐射圈内可以到达古北路，囊括古北社区的一半面积。
¾班车分析
z基本数据
班车共有4条线路，每条线路有6班，
100
3、建筑物分析
¾原始建筑思路
采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店，中间依靠中小型零售业态连接。
从上海最老的SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯以一条步行街行形式的商业布局。
因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行街。
来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。
充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体具有高潮点和聚集点。
营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
¾立面设计
立面设计将每个面都作为主立面来设计。
采用强烈的色彩对比，不同材质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量感给城市街道带来的压抑感。
¾空间变化与融合
将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的穿插，建筑体量的进退使整个空间充满活力与气氛。
室内各种业态的商店均与中心开敞广场以不同形式产生空间上的联系，使得整个空间形成了商业街道的空间感觉，空间的流通使整个成为室内外i 融合的整体。
同时室外景观空间设计是层次化与复合化的。
从道路转角的广场，沿着台阶与购物中心广场联系起来。
室外步行街上的植栽与中心广场中的树林、水景、建筑、弧形走廊的结合，形成空间层次丰富，步移景异的景观空间。
整个空间的丰富多样性成为城市空间的一个部分，与当地居民的生活融为一体。
顾客在沿环型走廊逛街时，两边商店和空间的大小变化，大大增加了顾客逛商店的趣味性。
¾广告
西郊百联商场已营业4年左右，完全渡过了初始的强势媒体期，目前媒体广告主要体现在维持性上。
¾建筑风格
虽然号称是开放性广场，其百货氛围仍然浓重。
z材料：钢、混凝土、玻璃、不锈钢等工业时代所产生建筑构件
z标示系统——详尽、高效
z吊顶、天窗——各有特色
z内廷——错落不够、略显拥挤
¾动线结构
z地块拥有三面临路的基础条件，沿街的开阔面较多，共分为三条动线：
人流动线：进入沿街店铺、通过广场街道端口进入、班车自驾车进入
车流动线：全地下停车库，通过丁香路、迎春路形成出入循环
物流动线：仓储空间位于不临路一侧，动线于车流动线合并
z运用广场中庭和两条宽20米、9米户外内街使得铺铺临街
z二层运用4.5米宽的廊桥将三个建筑块体联通起来，即不影响一层商铺的采光与视线又能使二层的交通动线有新的组合
z电梯与楼梯的布置集中在中心广场四周，在满足人们上下需求的同时也形成一个视觉焦点
4、项目业种业态
¾整体情况
大拇指共分四层，楼上三层、楼下一层。
其中地下一层是家乐福与大时代餐饮，而第三层主要为运动类场所，商业意义不大，所以代表性的还是地
上一、二层
¾业态配比（百分数）
层数 综合 商业服务 民生零售 餐饮 娱乐 艺术 Total 地下一层 84.5 14.6 100 地上一层 2.9 7.9 49.1 22.4 100 地上二层 11.4 31.9 43.4 13.5 100 地上三层 / / / / / / / Total 16.8 12 17.7 38.7 8.4 6.3 100
5、卖场分析——家乐福
¾整体业种数据
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为9972平方米，地上一层总体面积8514平方米，总计18486平方米，扣去卖场外搭配商铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为11106平方米。
类型 面积（平方米） 占比（百分比）
家电 405 4.8
文化用品 324 3.8
家居用品 1134 13.3
服饰鞋帽 1944 22.8
童装、儿童用品 324 3.8
生鲜类 567 6.7
速冻奶制品等 324 3.8
杂货 2389 28
¾指标性数据
z在杂货类中的酒类商品中有专门的高档酒聚集区，称为“酒窖”
z杂货类中的食品商品有进口食品专卖与台湾食品专卖，其中进口食品有两个货架六层，而台湾商品为一个货架六层
z化妆品有一个专柜，品牌为MAYBELLE，记得笔者06年年底在家乐福逗留时发现化妆品专柜数较多，为四个。
现在的专柜数有了相当幅度的下降。
