西郊百联调研报告

西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？
西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，
z新泾镇是如何形成的？
z新泾镇给人以怎样的印象？
我们从几个方面给出说法
¾项目与产业发展关联
从上页图中可以看出，
东临——虹桥开发区，古北居住区
北向——苏州河、普陀区
南向——闵行区
西乡——闵行区
简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用
¾脉络
原始映像——城乡结合带、工业居住配套
长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；
机遇——虹桥开发区
上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65
公顷。

1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。

辟有驻沪领馆区。

九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。

发展——古北居住区
为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。

古北新区属于其配套生活设施，
总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。

于1995年建成。

古北成为了众多境外人士的首选居住地。

矛盾——私密性
随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。

古北变得方便了，
却大大影响了私密性。

这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。

古北居民面对一轮分流。

新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区
那么哪些人住在新泾镇内？
¾人口
总人口——增长迅速
在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。

1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。

人口结构——极其多元化
作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。

这里既有文化素质普遍较低，在城市中只能从事简单、不稳定、临时性、无保障和非熟练工种的低收入工作的进城农民工居住的棚屋区和简屋，也有从事高新技术产业和现代服务业的私营企业主、高级管理人员等精英阶层居住的高雅别致、价格不菲的别墅区、“高尚”社区。

此外，城市近郊作为城市最为主要的居住建设基地，还是中档商品房、动拆迁房、被征地农民安置房等的主要分布地。

因此，新泾呈现多种社区并置的态势。

不仅有老城区、农民房区、外来民工聚居区，而且有高档别墅区、外国人住宅区等居住形态。

新泾在向城市化发展的过程中，市政动迁人口大量导入，其中绝大部分是传统企业下岗、失业和协保人员；农村征地撤队的大量闲置劳力也云集其中。

城乡双重困难群体，加上不断增长的青年待业人员，总数几乎占到该镇常住人口的十分之一。

根据第五次人口普查从文化结构上看新泾人口
上述数据说明虽然新泾地区人口导入较快，后续人口升级优势明显，但相对于其较大的底数，总体文化素质仍保持较低水准。

在这样的结构下，新泾地区呈现明显的梯度过渡状态，以本案2.0公里范围内为例做大概区分，可以看出明显趋势。

¾商业
从长宁整体上看由于处于市中心与外部郊县接轨出，近年人口导入速度过快，相应的人均商业面积处于一定的滞后局面。

从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。

从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾地区，这种商业空缺量尤为突出。

二、项目介绍
1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。

¾开发商相关
上海百联集团。

¾建筑面积及投资
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投资为６亿元人民币。

¾开业时间
2004年12月开业。

¾建筑形态及口碑
以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服务的社区购物休闲中心
2、项目定位
¾整体原始定位及后续调研印证
上海西部新的商业和公共活动中心
¾客户脸孔
在西郊百联2.0公里辐射圈内几乎包括了所有的新泾居住区的居民（大约十万人左右），在3.0公里的辐射圈内可以到达古北路，囊括古北社区的一半面积。

¾班车分析
z基本数据
班车共有4条线路，每条线路有6班，
100
3、建筑物分析
¾原始建筑思路
采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店，中间依靠中小型零售业态连接。

从上海最老的SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯以一条步行街行形式的商业布局。

因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行街。

来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。

充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体具有高潮点和聚集点。

营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。

¾立面设计
立面设计将每个面都作为主立面来设计。

采用强烈的色彩对比，不同材质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个地区的停留聚集点。

同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量感给城市街道带来的压抑感。

¾空间变化与融合
将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的穿插，建筑体量的进退使整个空间充满活力与气氛。

室内各种业态的商店均与中心开敞广场以不同形式产生空间上的联系，使得整个空间形成了商业街道的空间感觉，空间的流通使整个成为室内外i 融合的整体。

同时室外景观空间设计是层次化与复合化的。

从道路转角的广场，沿着台阶与购物中心广场联系起来。

室外步行街上的植栽与中心广场中的树林、水景、建筑、弧形走廊的结合，形成空间层次丰富，步移景异的景观空间。

整个空间的丰富多样性成为城市空间的一个部分，与当地居民的生活融为一体。

顾客在沿环型走廊逛街时，两边商店和空间的大小变化，大大增加了顾客逛商店的趣味性。

¾广告
西郊百联商场已营业4年左右，完全渡过了初始的强势媒体期，目前媒体广告主要体现在维持性上。

¾建筑风格
虽然号称是开放性广场，其百货氛围仍然浓重。

z材料：钢、混凝土、玻璃、不锈钢等工业时代所产生建筑构件
z标示系统——详尽、高效
z吊顶、天窗——各有特色
z内廷——错落不够、略显拥挤
¾动线结构
z地块拥有三面临路的基础条件，沿街的开阔面较多，共分为三条动线：
人流动线：进入沿街店铺、通过广场街道端口进入、班车自驾车进入
车流动线：全地下停车库，通过丁香路、迎春路形成出入循环
物流动线：仓储空间位于不临路一侧，动线于车流动线合并
z运用广场中庭和两条宽20米、9米户外内街使得铺铺临街
z二层运用4.5米宽的廊桥将三个建筑块体联通起来，即不影响一层商铺的采光与视线又能使二层的交通动线有新的组合
z电梯与楼梯的布置集中在中心广场四周，在满足人们上下需求的同时也形成一个视觉焦点
4、项目业种业态
¾整体情况
大拇指共分四层，楼上三层、楼下一层。

其中地下一层是家乐福与大时代餐饮，而第三层主要为运动类场所，商业意义不大，所以代表性的还是地
上一、二层
¾业态配比（百分数）
层数 综合 商业服务 民生零售 餐饮 娱乐 艺术 Total 地下一层 84.5 14.6 100 地上一层 2.9 7.9 49.1 22.4 100 地上二层 11.4 31.9 43.4 13.5 100 地上三层 / / / / / / / Total 16.8 12 17.7 38.7 8.4 6.3 100
5、卖场分析——家乐福
¾整体业种数据
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为9972平方米，地上一层总体面积8514平方米，总计18486平方米，扣去卖场外搭配商铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为11106平方米。

类型 面积（平方米） 占比（百分比）
家电 405 4.8
文化用品 324 3.8
家居用品 1134 13.3
服饰鞋帽 1944 22.8
童装、儿童用品 324 3.8
生鲜类 567 6.7
速冻奶制品等 324 3.8
杂货 2389 28
¾指标性数据
z在杂货类中的酒类商品中有专门的高档酒聚集区，称为“酒窖”
z杂货类中的食品商品有进口食品专卖与台湾食品专卖，其中进口食品有两个货架六层，而台湾商品为一个货架六层
z化妆品有一个专柜，品牌为MAYBELLE，记得笔者06年年底在家乐福逗留时发现化妆品专柜数较多，为四个。

现在的专柜数有了相当幅度的下降。