上海金桥、百联调研报告
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西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域?西郊百联位于长宁区新泾镇,那么,z新泾镇是如何形成的?z新泾镇给人以怎样的印象?我们从几个方面给出说法¾项目与产业发展关联从上页图中可以看出,东临——虹桥开发区,古北居住区北向——苏州河、普陀区南向——闵行区西乡——闵行区简明扼要地说,新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置,承担长宁人口腹地作用¾脉络原始映像——城乡结合带、工业居住配套长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里,是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万,其中8万户籍人口、4万流动人口;机遇——虹桥开发区上海虹桥开发区东起中山西路,西至古北路,南临虹桥路,北界仙霞路,占地面积65公顷。
1979年开始规划,1983年开始建设,以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。
辟有驻沪领馆区。
九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。
发展——古北居住区为了满足产业区的配套要求,迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。
古北新区属于其配套生活设施,总占地面积136公顷,规划建筑面积约240多万平方米。
于1995年建成。
古北成为了众多境外人士的首选居住地。
矛盾——私密性随着大量人士进驻古北,一方面古北的品牌效益日益突出,另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。
古北变得方便了,却大大影响了私密性。
这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。
古北居民面对一轮分流。
新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区那么哪些人住在新泾镇内?¾人口总人口——增长迅速在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中,新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带,承担了主要的居住聚集功能。
1991年至1998年9月为例,其人口总数在七年间增加了3.36倍。
人口结构——极其多元化作为城市区域与农村区域的结合地带,城乡结合部地带由于地理位置的特殊性,其居住形态呈现多元化态势。
2010年4月1日到4月6日,我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作,以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益,考察结束后,我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式,越来越被地产开放商青睐,其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力,开发商不仅可以通过销售物业直接获利,同时可以通过自持物业,得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇,同时也是极大的挑战,对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验,最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后,我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路,因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流,才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1-10地块而言,具备明显的做大、做强的优势:一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势,加上当前的市场预期较好,开发资金不是制约地块发展的关键问题,开发商有足够的实力将开发工作做细,这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑,务必以此为契机,坚持高起点、大成就,以承担深远的社会责任为已任,仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例,全国联动,走多物业形态开发的道路,做出属于中国铁建自己的商业地产品牌,以扩大社会影响力,提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟,未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力,而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺,不可复制,应把眼光放长远。
金桥国际商业广场市场调查报告金桥简介1、地理位置:金桥板块位于浦东中东部地区,北到巨峰路与高行镇、高桥镇相接,南至龙东大道,西达金桥路与金杨区域相界,东面由金桥出口加工区向东延伸段及曹路镇区域,形成东金桥。
金桥虽离浦东中心区域较远,但由于其发展较早的缘故,板块内的整体生活配套、小区规划等都日渐完善,同时它也吸引着众多在金桥出口加工区、外高桥保税区的新上海人在此置业,成为浦东的又一未来人口主力导入区该区域以杨高路为界,分为南北两块。
北以中档楼盘为主,南则以碧云国际社区的高档楼盘为主。
近期,随着各项配套逐步完善,多个房源的推出,北边也成为上海楼市中很活跃的区域。
从未来看,这里会形成一个依托金桥经济开发区的国际化社区,金桥的房地产主要是依托金桥出口加工区发展起来的。
由于金桥出口加工区汇聚了多家世界500强企业,因此,一个从基础产业工人到白领职员再到高级管理者的多元化住宅市场逐渐形成。
金桥板块内的住宅基本上可分为:南块是面向境外人士的高档住宅区,碧云社区居住着跨国企业的老总和高层管理人员;北块则大都是面向中等收入者的中档住宅区。
2、行政区划:区域内辖有金桥镇、张桥镇等,其中金桥镇内辖有10个居民委员会,面积达到15.89平方公里,人口有10万多。
张桥镇现已并入金桥镇,原张桥镇面积有19.57平方公里,人口在3万左右。
3轨道交通六号线:6号线的建成无疑会给金桥的交通带来一个新的飞跃。
6号线在金桥板块所经过的区域范围内聚集着较多发展成熟的居住区,包括沪东新村、金桥新村、莱阳新村、东陆新村等。
6号线在板块内设有三个站点,分别为博兴路站、五莲路站、巨峰路站。
建成后的6号线将连通外高桥保税区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区,成为浦东新区重要的贯穿南北的轨道交通干线项目情况:项目总占地近6万平方米,坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间,距离地铁六号线金桥路站仅50米远,为目前沿线唯一的大型商业中心。
金桥地区积聚了大量软件、科技类企业,紧邻保税区,但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后,因此,总建筑体量达18万平方米的金桥国际商业广场,不仅将打造成金洋地区最大的一站式购物中心,也将成为浦东第二个八佰伴。
宁
备注:
1、红字部分为建议开店位置
2、商圈分级:A、市级商圈 B、区级商圈 C、社区型商圈 D、交通枢纽等综合商圈
展。
综合商圈
人次,大量的流动人口带来当地的经济发展及消费提升,但是过于多的专卖店对于市场的占有也是平均化了,2008年年底在川沙家乐福新开了达芙妮和鞋柜专卖店各一家,不过就这个市场而言,基本已经达到饱和,目前新川路
心,川沙县位于上海东郊,长江入海口南侧,常住流动户籍总人口15.5万,
2011年长宁区全年实现增加值800亿元,常驻人口 69万左右。
百联又一城调研报告我实习的公司就在上海市杨浦区五角场中心商业区,故选择该区域最具代表性的购物中心作为此次调研报告的对象百联又一城购物中心,坐落于五角场城市副中心的环岛中心地带,是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的大型都市型购物中心。
百联又一城总建筑面积12.6万平方米,是沪东地区最大的单体购物中心;又一城南北长210米,宽50米,共有地面9层与地下3层,其中地下1层至地面9层为经营楼层,每层平均面积1万平方米,地下2、3层为停车场,共有200多个泊车位,地下1层直通五角场下沉式广场的行人遂道。
百联又一城购物中心地下1层直通五角场下沉广场和即将开通的地铁10号线,周边有38条公交路线,交通十分便捷。
总建筑面积12.6万平方米,坐拥地面9层与地下3层,集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体,坚持中高档经营定位,荟萃了2000 余种国际、国内的精选品牌,丰富的商品和特色鲜明的功能业态使广大消费者近悦远来。
开业以来,又一城购物中心正日渐成为越来越多的杨浦乃至上海市东北部地区消费者购物休闲的重要场所,成为五角场商圈最具影响力的企业之一。
在地面9层与地下1层的超大空间里,百联又一城精心打造了休闲情趣廊、名品时尚廊、职场生活廊、风情丽人廊、绅士用品廊、阳光活力廊、现代家居廊、溜冰美食廊、影视娱乐廊、时尚娱乐廊等10条购物长廊;在地下1层至地面6层还开设了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆等十大主题生活馆,汇集了247间品牌厅房,荟萃了2000余种精选品牌。
各馆平均面积5600平方米,单馆品牌可达200种之多,无论在馆体规模还是在品牌拥有量上,均为沪东地区百货主题馆中之首。
在百联又一城购物中心,购物比重占65%、餐饮占16%、娱乐占17%、其他占2%,实现了各种功能业态的交错串连,是沪东地区功能业态最全的购物中心。
第1篇一、前言百联集团(以下简称“百联”或“公司”)是中国领先的零售企业之一,总部位于上海市。
公司主要从事零售业务,包括百货、超市、专业店等,同时涉足电子商务、物流配送等领域。
本报告旨在通过对百联集团财务状况的分析,全面评估其经营成果、财务风险和未来发展趋势。
二、公司概况百联集团成立于1996年,经过多年的发展,已成为中国最大的零售企业之一。
公司旗下拥有众多知名品牌,包括百联股份、联华超市、东鼎集团等。
截至2023,百联集团在全国范围内拥有近万家门店,覆盖全国30多个省市自治区。
三、财务报表分析(一)资产负债表分析1. 资产结构分析百联集团资产总额逐年增长,主要分为流动资产和非流动资产。
流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等,反映了公司的短期偿债能力和经营状况。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产等,反映了公司的长期投资和资源整合能力。
近年来,百联集团流动资产占比逐年上升,说明公司短期偿债能力较强。
但非流动资产占比相对较低,表明公司长期投资和资源整合能力有待提高。
2. 负债结构分析百联集团的负债主要由流动负债和长期负债构成。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等,反映了公司的短期偿债压力。
长期负债主要包括长期借款、应付债券等,反映了公司的长期融资能力和财务风险。
近年来,百联集团流动负债占比逐年下降,说明公司短期偿债压力减轻。
但长期负债占比相对较高,表明公司存在一定的财务风险。
3. 股东权益分析百联集团的股东权益逐年增长,主要来源于公司净利润的积累和资本公积金的增加。
股东权益的增长表明公司盈利能力和股东回报能力较强。
(二)利润表分析1. 营业收入分析百联集团的营业收入逐年增长,主要得益于公司规模扩张和业务多元化。
近年来,公司营业收入增长速度有所放缓,但整体保持稳定。
2. 营业成本分析百联集团的营业成本主要包括主营业务成本、管理费用、销售费用等。
近年来,公司营业成本增长速度低于营业收入增长速度,表明公司成本控制能力较强。