绿容积率及其确定机制

容积率的计算容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块1、最适容积率2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284、实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.(见下表)楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

北京市《容积率指标计算规则》北京市《容积率指标计算规则》是为了规范建设项目容积率的计算方法，保障城市发展的合理性和可持续发展的方向而制定的。

容积率是指建筑物总建筑面积与用地面积之间的比例关系，是衡量城市建筑密度的重要指标。

以下将详细介绍《容积率指标计算规则》的主要内容。

一、总体要求《容积率指标计算规则》首先强调了对城市可持续发展的要求，要充分考虑环境、交通、人口、资源等因素，提高土地利用效率，并充分保障居民的生活质量。

同时，要根据不同用途地块的功能和特点，制定相应的容积率上、下限。

二、建筑面积计算建筑面积计算是确定容积率的基础，规定了各种建筑构件的计算方法和标准。

其中，包括主体结构、附属建筑、室外设施等的面积计算规定，确保了容积率的计算准确性和客观性。

三、用地面积计算用地面积计算是容积率计算的另一个关键，规定了土地利用方式、绿地率、道路面积等方面的计算方法。

同时，还明确了用地面积中不可计入容积率计算的部分，如景观绿化区、文化设施用地等。

四、容积率计算容积率计算是根据建筑面积和用地面积计算得出的结果。

规定了容积率的计算公式和计算步骤，确保了容积率的计算过程准确无误。

同时，根据不同用途地块的分类，还规定了不同的容积率标准，以满足不同地块的需求。

五、容积率调整容积率调整是根据实际情况对容积率进行灵活调整的规定。

根据建设项目的特殊需求和城市发展的需要，可以适度调整容积率的上下限，但需符合城市规划和土地利用总体规划的要求。

六、容积率管理容积率管理规定了容积率的监督和管理机制。

包括容积率验收、容积率改变的申请和审批程序等。

同时，还规定了容积率超标的处理办法，以确保容积率计算的合理性和公正性。

总之，北京市《容积率指标计算规则》是为了保障城市发展的合理性和可持续发展的方向而制定的。

通过规范容积率的计算方法和管理流程，提高了土地利用效率，确保了城市建设的科学性和可持续性。

同时，也为广大建设单位提供了容积率计算的准确性和可靠性参考，推动了城市建设的健康发展。

浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。

收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。

容积率、建筑密度、绿化率计算方法（1）容积率: 即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限、容积率得下限就是保证地块开发得效益，防止无效益或低效益开发造成土地得浪费。

容积率上限防止过渡开发带来得城市基础设施超负荷运行。

容积率还可以根据建筑用途得不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指得就是规划地块内各类绿地面积得总与占规划地块面积得比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。

这里得绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内得绿地），不包括屋顶、晒台得人工绿地。

公共绿地内占地面积不大于百分之一得雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

绿地率绿地率（ratio of green space/greening rate）描述得就是居住区用地范围内各类绿地得总与与居住区用地得比率（% ）。

绿地率所指得"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其她得一些块状、带状化公共绿地。

我来补充大家得疑惑：什么就是绿化率？什么就是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制得有关绿化得指标究竟就是绿化率还就是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面得绿化算不算绿化率？开发商做得屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，她们想弄清楚绿地率与绿化覆盖率究竟就是怎么回事？有关专家对此解释说，绿地率与绿化覆盖率就是两个不同概念得用语，绿地率与绿化覆盖率都就是衡量居住区绿化状况得经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。

绿地率就是规划指标，描述得就是居住区用地范围内各类绿地得总与与居住区用地得比率（％）。

地产估价中容积率修正系数的确定2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。

容积率与地价【容积率】容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

【容积率的内涵及其特性】容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

2．绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。

从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。

3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

4．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

广东容积率标准全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：广东省是我国人口最多、经济最发达的省份之一，其城市化进程日益加快，城市人口密度不断增加，土地资源有限，土地利用问题日益凸显。

为了合理利用土地资源，控制城市建设规模，维护城市生态环境，广东省对城市建设中的容积率做出了相关规定。

容积率是指建筑规划用地上建筑总体积与地面面积之比，是反映建筑密度和使用强度的一个重要指标。

广东省规定了不同类型建筑的容积率标准，具体如下：1. 住宅建筑：广东省规定了住宅建筑的容积率标准为1.2-2.5，其中一般住宅的容积率为1.2-1.8，居住区住宅的容积率为1.2-2.5。

根据城市规划的要求和实际情况，住宅建筑的容积率可以有一定的浮动范围。

广东省对不同类型建筑的容积率标准进行了细致区分和规定，以便于合理控制城市建设规模、优化土地利用结构、保护城市生态环境。

在实际城市建设中，各地应根据当地的实际情况和规划要求，合理设置容积率标准，推动城市建设朝着高质量、可持续的方向发展。

需要指出的是，容积率标准并非一成不变的，随着城市发展的不断变化和人民群众生活水平的提高，容积率标准也可能随之调整。

广东省及各地市相关部门应及时调整和完善容积率标准，以适应城市建设的需求，促进城市可持续发展。

广东省关于容积率标准的规定是城市规划和建设的重要参考依据，对于优化城市布局、提高土地利用效率、保护城市环境具有重要意义。

希望广东省及各地市相关部门能够进一步加强对容积率标准的规范管理和实施，推动城市建设朝着高质量、可持续的方向迈进，为人民群众创造更加宜居、宜业、宜游的城市环境。

【字数：564】第二篇示例：广东省作为中国南部经济发展最快的地区之一，其城市规划和土地利用管理一直备受关注。

容积率是一个重要的城市规划指标，它直接关系到城市的发展密度和建筑的高度。

在广东省，容积率标准是由政府根据土地利用规划和城市发展需要制定的，具有一定的针对性和灵活性。

广东省的容积率标准主要是根据城市的用地性质、功能定位、人口密度和交通设施等因素来确定的。