加油站建设项目土地取得的法律视角

第1篇一、引言土地是我国重要的自然资源，是国家发展的基础。

在我国，土地实行社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。

随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地需求日益增加，土地转让现象日益普遍。

建房土地转让是指土地使用权人将土地使用权依法转让给他人的行为。

为了规范土地转让行为，保障土地市场的健康发展，我国制定了一系列法律法规。

本文将对建房土地转让的法律规定进行详细阐述。

二、法律依据1.《中华人民共和国宪法》《宪法》是国家的根本法，是制定其他法律法规的依据。

宪法第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

”2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，对土地的取得、使用、转让、抵押等作了明确规定。

其中，关于土地转让的规定如下：第43条：土地使用权人可以将土地使用权依法转让给他人。

第44条：土地使用权转让应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

第45条：土地使用权转让，应当签订书面合同。

合同应当载明转让双方当事人的姓名或者名称、住所、转让的土地使用权性质、面积、用途、转让价格、支付方式、期限、违约责任等内容。

第46条：土地使用权转让后，受让人应当按照合同约定支付转让价款，并依法办理土地使用权登记。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国城市房地产管理的基本法律，对房地产的转让、抵押、租赁等作了明确规定。

其中，关于房地产转让的规定如下：第29条：房地产转让应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

第30条：房地产转让应当签订书面合同。

合同应当载明转让双方当事人的姓名或者名称、住所、转让的房地产性质、面积、用途、转让价格、支付方式、期限、违约责任等内容。

第31条：房地产转让后，受让人应当按照合同约定支付转让价款，并依法办理房地产登记。

4.《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国物权法律制度的基本法律，对物权设立了统一的法律规范。

《土地确权视角下土地流转中的金融风险及对策研究》篇一一、引言随着我国城市化进程的加快和农村土地确权工作的深入推进，土地流转已成为农村经济发展的重要途径。

然而，在土地流转过程中，金融风险逐渐凸显，给农村土地市场的稳定发展带来了挑战。

本文将从土地确权的视角出发，探讨土地流转中的金融风险及其对策，以期为农村土地市场的健康发展提供参考。

二、土地确权与土地流转概述土地确权是指通过法定程序，明确土地的权属、用途、面积等基本信息，为土地流转提供产权保障。

土地流转则是指农村集体经济组织或农民将土地经营权、承包权等权利进行转让、出租等行为，以实现土地资源的优化配置。

三、土地流转中的金融风险1. 政策风险：政策调整可能导致土地流转市场的不确定性增加，如土地征收、用途调整等政策变化可能影响土地的价值和流转的顺利进行。

2. 信用风险：土地流转涉及多方主体，包括政府、农民、企业等，各方的信用状况直接影响土地流转的顺利进行。

一旦出现信用问题，可能导致资金链断裂、项目失败等风险。

3. 市场风险：土地市场供求关系、价格波动等因素可能影响土地流转的收益。

在金融市场中，由于信息不对称、资金流动不畅等问题，可能引发市场风险。

4. 法律风险：土地流转涉及的法律法规划分不明确或执行不力，可能导致合同纠纷、产权争议等问题，进而引发金融风险。

四、对策研究1. 完善政策体系：政府应加强政策引导和扶持力度，明确土地流转的政策方向和目标，为土地流转提供稳定的政策环境。

同时，加强政策宣传和解读，提高农民和企业对政策的认知度和信任度。

2. 强化信用体系建设：建立完善的信用评价体系和信用信息共享平台，对参与土地流转的各方主体进行信用评估和监管。

通过加强信用约束和奖惩机制，提高各方的信用意识和履约能力。

3. 优化市场环境：加强土地市场监管和信息服务，提高市场透明度和信息对称性。

通过完善市场机制和价格形成机制，引导资金流向优质项目和高效利用土地的领域。

4. 加强法律保障：完善土地流转相关法律法规和政策措施，明确各方权利和义务。

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知（国土资发[2002]229号2002年8月1日）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）：为认真贯彻《国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于进一步整顿和规范成品油市场秩序意见的通知》（国办发[2001]72号，以下简称国办发72号文件）和《国务院办公厅关于开展加油站专项整治工作的通知》（国办发[2002]18号，以下简称国办发18号文件）精神，配合有关部门做好加油站专项整治工作，切实加强加油站用地管理，从根本上解决加油站过多过滥和布局不合理问题，现就有关事项通知如下：一、提高思想认识，积极参与加油站专项整治工作近年来，由于利益的驱动，一些地方加油站建设秩序混乱，加油站布局不合理、过多过滥问题普遍存在，违法用地、超规模占地、浪费土地和滥占耕地的现象屡有发生。

去年以来，各地按照国办发72号文件的要求，对加油站进行了一次较全面的清理，取得了一些成效，但局部地区过多过滥和违规新建加油站问题依然相当严重。

上述问题不仅导致成品油经营市场秩序混乱，也扰乱了用地秩序和土地市场秩序，造成大量土地资源的浪费和土地资产的流失。

各地国土资源管理部门要认真学习领会国办发72号、18号文件精神，认清开展加油站整治工作的重要意义，明确在专项整治工作中的责任、作用和任务，积极参与，主动介入，依照土地管理法律法规赋予的职责，配合有关部门做好专项整治中有关土地的清查处理工作。

省级国土资源管理部门要加强对地方工作的督促检查和指导，突出抓好重点地区、重点路段加油站用地的清理整顿工作。

第1篇土地作为国家的重要资源，其变更管理直接关系到国家的经济发展、社会稳定和生态环境。

为了规范土地变更行为，保护土地资源，促进土地合理利用，我国制定了一系列法律法规。

本文将对我国土地变更法律规定进行概述，以期为相关从业人员提供参考。

一、土地变更的概念土地变更是指土地所有权、使用权、用途、地类、面积等发生变化的情形。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地变更主要包括以下几种类型：1. 土地所有权变更：指土地所有权主体发生变化的情形，如国有土地、集体土地之间的互换、买卖等。

2. 土地使用权变更：指土地使用权主体发生变化的情形，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等。

3. 土地用途变更：指土地用途发生变化的情形，如农业用地转为建设用地、生态用地等。

4. 土地地类变更：指土地地类发生变化的情形，如耕地、林地、草地等。

5. 土地面积变更：指土地面积发生变化的情形，如土地分割、合并等。

二、土地变更的法律依据我国土地变更的法律依据主要包括以下几部法律：1. 《中华人民共和国土地管理法》：该法是我国土地管理的根本大法，规定了土地所有权、使用权、地类、用途、面积等变更的基本原则和程序。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》：该法规定了城乡规划编制、审批、实施和监督检查等内容，涉及土地用途变更等方面。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了房地产交易、开发、利用等内容，涉及土地使用权变更等方面。

4. 《中华人民共和国物权法》：该法规定了物权的基本原则和制度，涉及土地所有权、使用权等。

5. 《中华人民共和国合同法》：该法规定了合同的订立、履行、变更、解除等内容，涉及土地使用权转让、抵押等合同行为。

三、土地变更的程序土地变更的程序因变更类型不同而有所差异，以下列举几种常见土地变更的程序：1. 土地所有权变更程序：（1）当事人签订变更协议；（2）向县级及以上人民政府土地管理部门提出申请；（3）土地管理部门进行审查，符合条件后报人民政府批准；（4）人民政府批准后，土地管理部门办理变更登记手续。