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房地产估价师案例分析房地产估价师作为房地产市场中不可或缺的一环，承担着对房地产价值进行评估的重要任务。
在实际工作中，估价师需要通过对市场、土地、建筑物等多方面因素的综合分析，来确定房地产的价值，为市场参与者提供可靠的参考依据。
下面我们通过一个实际案例来分析一下房地产估价师的工作流程和方法。
某小区位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，是一个热门的房地产投资区域。
一家房地产公司计划在该小区开发一处高档住宅项目，需要对该地块进行估价。
估价师首先对该地块的市场环境进行了调研，包括周边同类项目的销售情况、政策法规对该地块的影响等因素进行了全面的了解。
通过对市场的分析，估价师了解到该地块所处位置的优势和劣势，以及未来发展的潜力和风险。
接下来，估价师对该地块的土地进行了详细的评估。
他们考察了土地的地理位置、土地面积、土地用途、土地所有权等情况，并结合市场调研的结果，对土地的开发潜力和价值进行了分析。
通过对土地的评估，估价师确定了该地块的基准价值。
在对土地进行评估的基础上，估价师又对该地块上的建筑物进行了详细的调查和测量。
他们了解到建筑物的结构、建筑面积、建筑质量、使用年限等信息，并结合市场调研和土地评估的结果，对建筑物的实际价值进行了核算。
最后，估价师将土地价值和建筑物价值进行了综合评估，确定了该地块的最终估价。
在这个案例中，估价师通过对市场、土地、建筑物等多方面因素的综合分析，为房地产公司提供了一份可靠的估价报告，为该公司的决策提供了重要的参考依据。
通过以上案例分析，我们可以看到，房地产估价师在工作中需要全面了解市场环境，对土地和建筑物进行详细的评估，最终确定房地产的价值。
在实际工作中，估价师需要具备丰富的行业经验和专业知识，能够准确把握市场动态，对房地产进行科学的评估，为市场参与者提供可靠的决策依据。
同时，估价师还需要保持客观公正的态度，遵守职业道德和规范，确保估价工作的准确性和可靠性。
只有这样，估价师才能为房地产市场的健康发展和稳定运行做出积极的贡献。
第三章各种⽬的的房地产估价
房地产估价⽬的，即房地产估价报告的期望⽤途，是指委托⼈为了某种需要⽽聘请估价机构估价。
房地产估价时需要根据估价⽬的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。
估价的假设前提主要有两类，⼀是使⽤前提，⼆是持续使⽤前提。
使⽤前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可⾏的情况下以价值达到的⼀种最可能的使⽤⽅式被使⽤，估价时按这样的使⽤⽅式评估价值。
相对于使⽤前提着重强调估价对象本⾝发挥效⽤，持续使⽤前提则更多地考虑估价对象对于⼀个持续经营的企业整体能够发挥的效⽤，也就是说，当⼀个企业采取持续经营的⽅式可以发挥其整体效⽤时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其⽬前的使⽤⽅式评估其价值。
这时，仅就估价对象本⾝⽽⾔，可能并没有发挥的效⽤，但它能使企业整体经营发挥的效⽤。
价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。
⼀种类型的价值通常只会有⼀种估价前提。
各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到⼀定约束或有⼀定缺损情况下的交换价值。
不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。
由于估价前提和价值类型是由估价⽬的决定的，所以估价⽬的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价⽬的使得同⼀房地产会有不同的交换价值。
在考虑房地产估价⽬的时，⾸先要掌握与这种估价⽬的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价⽬的的房地产估价所应评估的价值类型。
以下分为房地产抵押价值评估、国有⼟地使⽤权出让价格评估等⼗种估价⽬的，分别介绍各种估价⽬的的房地产估价。
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
2016年1月13日原告李某案例分析
2016年1月13日，李某由北京顾家房地产经纪公司的业务员带领，前往孙某所在的北京市密云区车站路26号家属楼1单元X室看房，孙某在家接待了他们。
之后，李某和孙某来到北京顾家房地产经纪公司的门店内签订了《北京市房屋买卖合同》，该合同约定了以下内容：孙某将该房屋出售给李某，房屋的建筑面积为49.71平方米，房屋成交价格为111万元，李某应在签订合同时，向孙某支付购房定金3万元，在合同签署后90个工作日内进行公积金贷款面签，同时李某应于面签当日支付给孙某60万元首付款，剩余51万元房款由李某向公积金管理中心申请贷款支付，于银行房款后支付给孙某，期限2个月。
合同签订后，李某便向孙某支付了3万元定金。
事后李某再次阅读合同时，发现房屋存在违章建筑，且认为孙某和房地产经纪公司未告知清楚，使其产生重大误解。
而孙某认为合同约定的房屋建筑面积为49.71平方米，此为房屋产权证书登记的面积，而且在看房时已经将房屋格局进行了明确告知，房屋多出来的十多平方米的部分，无合法手续，且不在买卖协议中，但无证据证明已告知。
两人争议不下，故李某诉至法院，请求撤销该买卖合同，同时退还定金3万元。
法院最终判决认为李某对于该房屋非法建筑部分的存在不知情，产生重大误解，签订的房屋买卖合同可以撤销。
案例分析：本案是基于重大误解而发生的民事法律行为。
李某是经过一次看房后签订了房屋买卖合同并交付了购房定金，之后李某认为自己对非法建筑部分不
知情，而孙某认为自己已在看房时告知，根据双方签订的房屋买卖合同记录，对于非法建筑部分及面积未有涉及，其他提交的书面材料也无相关记载，故该民事法律行为存在行为人产生重大误解的问题，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。
对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。
市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。
收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。
成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。
假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。
第一章房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。
估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。
一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。
（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。
封面上的估价项目要写清项目全称。
其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。
如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。
“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。
封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。
封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
房地产估价案例与分析学习笔记房地产估价案例与分析考试要点摘录二��一��年九月估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目用词带有强烈的感情色彩。
语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。
前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分封面估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为《房地产抵押估价报告》【《房地产抵押估价意见》第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。
估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途写明委托人全称（个人则写姓名）应写清估价机构全称注明负责本次估价的估价师姓名及注册号估价作业日期要以估价报告中的估价作业日期一致估价报告编号 1. 2. 3. 4.1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、第二部分目录第三部分致委托方函A ：我公司于年月日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到年月日评估工作结束。
根据 E ，确定估价对象 F 。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点年月日、完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币：G （大写：人民币）。
针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。
特此函告评估机构（盖章）：法定代表人（盖章或签名）：年月日说明： A、 B、 C、致函对象委托方名称或姓名；区、街道、门牌号或宗地号；应说明：1、全部房地产；2、全部土地3、部分房地产及分摊土地4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产评估案例分析房地产评估是一项关键的任务，需要专业知识和经验来进行，因为它可以影响几乎所有关于该房产的业务和决策。
从贷款和销售到税务、保险和诉讼，这个过程成为了房地产行业的其中一个重要组成部分。
本文将探讨房地产评估的案例分析。
首先，我们将分析贷款评估。
这是房地产评估最常见的形式之一，因为大多数人买房都需要申请贷款。
银行通常要求房产的价值不低于贷款金额，以保证其投资的安全性。
在这种情况下，房地产评估师需要考虑该房地产的实际价值以及同类房产的销售价格，也必须考虑市场因素和区域内的增值潜力。
例如，在一些新开发的地区，房屋的销售价格可能很低，但其价值可能在未来的几年中迅速上涨。
因此，评估师需要考虑到这些因素，以准确估计该房产的真实价值。
其次，让我们来看看销售评估。
在这种情况下，卖家希望得到他们房产的最高价格，而买方则希望得到价格的优惠。
这是一个非常敏感和复杂的问题，因为评估过高或过低都会对买方和卖方的业务和成本产生重大影响。
因此，评估师必须仔细研究类似的销售，优化室内外的设置，以及了解当地市场的动态，以便确定最合理和准确的评估结果。
最后，让我们看看保险和税务评估。
对于这些情况，评估师需要考虑到房屋和财产的实际价值以及地方政府规定的税率。
在保险方面，房屋的重建成本非常重要，因为保险应该覆盖这种情况。
税务评估需要考虑到地方政府规定的税率以保证符合该地区的规章制度。
同样，地方政府对房地产的增值税和房产税规定也需要评估，这样可以确定税务成本以及如何降低税务成本。
总之，房地产评估是房地产行业的必备过程。
它不仅有利于维护投资者的利益，还有助于确保房地产市场的健康和可持续发展。
通过分析贷款评估、销售评估以及保险和税务评估，我们可以了解到该行业不仅需要专业知识和经验，还需要对市场、政策等方面的理解和掌握。
因此，评估师必须保持专业性和诚实的态度，以建立良好的口碑和信誉，在这个行业中发挥重要的作用。
房地产评估师的行业案例分析与总结近年来，房地产市场的蓬勃发展使得房地产评估师的角色变得日益重要。
作为行业的专业人士，房地产评估师在评估房地产项目的价值、风险与可行性方面扮演着关键的角色。
本文将通过分析两个实际案例，总结房地产评估师的工作特点和方法，探讨他们在项目评估中的重要作用。
案例一：城市住宅项目开发评估在城市住宅项目开发过程中，房地产评估师承担着评估项目可行性的任务。
以某大型城市的住宅项目为例，该项目位于市中心，拥有优越的交通地理位置和周边配套服务设施。
评估师首先进行了市场调研，收集了该地段及周边地区的实际销售数据、租金走势和市场需求等信息。
接着，评估师利用市场数据和专业评估模型，对住宅项目进行了价值评估。
他们综合考虑了房地产市场的供需关系、土地利用政策、建设成本等多个因素，给出了项目的预期价值。
在评估过程中，评估师还考虑了项目的风险因素，如法律风险、市场波动等，并进行了风险评估和应对措施的制定。
最后，评估师向业主提供了详细的评估报告，包括项目的市场价值、风险评估和建议等。
这项评估使业主能够更准确地了解项目的潜在价值和可行性，为他们的决策提供了重要的依据。
案例二：商业物业投资评估在商业地产领域，房地产评估师的角色同样十分重要。
以某购物中心的投资评估为例，投资方希望获得关于购物中心价值的准确评估，以便在投资决策中做出明智的选择。
评估师通过对该购物中心的市场调研，了解了周边消费市场规模、竞争对手情况、租金走势等重要信息。
基于调研结果，评估师利用现金流量贴现模型等方法，对购物中心进行了经济评估。
他们考虑了购物中心的租金收入、运营成本、维护费用等因素，以及未来的市场变化和风险因素。
在评估的过程中，评估师还进行了敏感性分析和风险评估，检验了投资回报率在不同情况下的变化情况，以帮助投资方更好地理解投资的潜在风险。
最终，评估师向投资方提供了详尽的评估报告，包括购物中心的市场价值、投资回报率、风险评估等，为投资方提供了决策支持。
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
房地产估价案例分析总结记录一、综合察看1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、估价时点是否准确4、修正年限是否正确5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、注意利息的计算方式，期限9、报告有效期应以报告完成之日为准10、现实用途和法定用途相符11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13、要察看估价类型,对照规范对此要求14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确四、成本法1、成本应为社会平均成本,即客观成本2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、入股的估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、用成本计算而非成本价10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格五、假设法1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）A. 修正项目错误B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。
2、估价对象描述不全。
（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；（5）租赁情况交待不清。
（如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）4、各种评估方法中的错误：一、比较法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；2、可比实例的币种未说明；3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；5、日期修正计算错误；6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；9、计算结果有错；10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；二、收益法1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；10、某些计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；14、计算错误15、最终综合确定估价结果时没说明理由。
16、评估结论没有大写；17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。
评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。
（如：销售税费一般不计息）；4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。
四、成本法（未考过）房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。
基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；4、成本法计算贷款利息时计息期有错；5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本）B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用）C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运!!估价报告书常见错误一、不完整估价报告书不完整：根据要求应该有8项1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件二、漏项（一）估价结果报告书漏项1、委托方2、估价方3、估价对象4、估价目的5、估价时点6、价值定义7、估价依据8、估价原则9、估价方法10、估价结果11、估价人员12、作业日期13、报告应用有效期（二）估价技术报告书漏项1、个别因素分析（见八）2、区域因素分析（见八）3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）4、最高最佳使用分析5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；6、估价测算过程7、估价结论的确定：估价对象描述应包括自然状况和权益状况：土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。
