工程项目前期工作细化图-房建

如何做好项目前期工作与工程建设管理首先感谢各位领导和同志们给我这次能谈一下本人浅薄见解的机会！本人到***工作快一年了，感触最新的是***工作是一门大杂烩，各种应付性事情很多。

不过，到***后，也使我在工作中学到了许多新的知识，其中印象最新的就是：项目申报。

在学习实践科学发展观活动中，如何坚持以人为本的科学理念和统筹兼顾的科学方法着力做好项目前期工作，以及如何做到既申请到省级以上资金，又能方便工程建设管理，是一个很奥妙的问题。

下面就本人在工作中的粗浅体会与大家共同探讨一下。

要想顺利申报到项目，应从两个方面做好工作：一是项目前期工作；二是工程建设管理。

第一方面，大家都知道；第二方面，大家也许感到奇怪：工程建设管理与项目申报有什么相关呢？其实，做好工程建设管理，就是建立信誉度。

像银行贷款一样，信誉度好的人贷款相对就容易一些。

而项目申报也一样，工程建设管理好的县市区，申报项目也会相对容量些。

先讲第一方面：坚持以人为本的根本要求和统筹兼顾的科学方法，着力做好项目前期工作（用普通的话讲就是：积极准备，抓住机遇申报项目）。

所称前期工作是指从建设项目的立项申请、可行性研究、初步设计到项目开工前所进行的一系列工作，主要包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计等工作环节的材料编制、招标、评估、审查、报送及相关工作。

目前，国家为应对国际金融危机，扩大内需保增长的政策措施为加快水利发展提供了重要机遇。

我们应当抓住这一大好机遇，尽量争取中央预算内资金，把过去因资金困难的项目利用这一时机立项实施。

而立项优先考虑的是规划内的项目以及项目建议书、可行性研究报告已完成编制并已审批的项目。

机会是给那些有准备的人的，我们应当积极准备项目前期工作，当中央、省有项目下来时，就可立项。

做好项目前期工作，应做好以下三点：1.按照以人为本的要求，着力做好项目规划工作。

规划工作很重要，是一切项目的依据。

我区的农村饮水安全工程、****通航排水闸工程就因为各种客观上的和主观上的原因未列入相应规划，而导致想申报时却没有规划可依，省里立项难度很大。

项目流程总示意图说明：1.做方案设计时，拆迁可以同时进行。

2.方案设计规划局委托，施工图设计城建局委托。

3.市政项目办理选址意见，房建项目（除经济适用房）办规划条件意见。

4.选址意见/规划条件意见办理流程：规划底图---用地请示（分管用地王树荣副旗长签字---国土分管刘文俊副局长签字）---国土出函（宋志鹏）---返规划局办理。

5.挂牌：规划条件意见，房建项目（除协议出让）需要挂牌。

6.办理划拨决定书/出让合同需资料：（1）选址意见/规划条件意见（2）发该委项目开展前期工作的函（3）土地批次情况。

办理划拨决定书/出让合同时收回选址意见/规划条件意见原件。

7.建设用地规划许可证需要资料：（1）申请表（2）选址意见/规划条件意见（3）立项文件（4）划拨决定书/出让合同（5）房建项目提供开发单位资质证书和建设单位组织机构代码证（6）住宅小区开发提供房地产开发项目建设条件意见书。

8.建设工程规划许可证需资料：（1）单体效果图(电子版，A3软纸加盖设计院章4份)（2）鸟瞰图(电子版，A3软纸加盖设计院章4份)（3）总平面图电子版4份（4）建筑施工图电子版（5）设计院提供面积核算表（各楼的面积、层数（地上、地下）、各层面积、总面积、建筑高度、用途（6）申请表（加盖设计院章1份）（7）立项文件（8）选址意见/规划条件意见（9）划拨决定书/出让合同（10）建设用地规划许可证（11）用地批准书。

（12）消防备案文件（受理凭证，备案号）9.施工证需资料：见表。

10.立项：（1）立项请示（2）选址意见/规划条件意见（3）可研编制（4）土地预审意见（5）环评批复(6)政府建设配套资金承诺函。

可研批复就是立项文件。

11.办理房地产开发项目建设条件意见书资料：（1）立项文件（2）规划条件意见（3）房地产开发资质（复印件加盖公章）（4）企业营业执照、组织机构代码证、法人证、税务登记证（复印件加盖公章）12.土地报批需要资料：（1）立项文件（原件）（2）选址意见（3）林地报批手续。

工程项目前期工作流程一、建设项目选址1、项目地块的市场调研--—--—-实地调查、资料、信息收集。

2、项目地块的建议书2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等.2．2可行性研究报告:市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。

2．3项目定位2．4规划与建筑2．5投资估算及效益分析2．6建设结论及建议二、土地使用证办理1、土地协议出让1．1规划资料1．2价格评估1．3估价备案1．4建设用地报批1．5土地使用证（行政中心→地籍处）1．6权属调查：土地测绘1．7发证三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。

四、建设用地阶段1、计委立项1．1立项申请报告1．2建设地点的土地权属材料及地形图1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书1．5根据投资大小项目性质等具体情况,部分项目须编写项目建议书2、办理建设项目选址意见书2．1建设项目选址意见书申请表2．2用地计划及有关立项文件2．3用地协议和土地确权资料2．4地形图3、申请规划设计条件3．1规划设计条件申请表3．2建设项目选址意见书3．3用地计划及有关立项文件3．4地形图4、规划方案审查4．1建设工程规划报建申请表4．2立项文件4．3规划方案（需要设计资质章）4．4相关前期资料5、办理建设用地规划许可证5．1建设用地规划许可证申请表5．2建设项目选址意见书5．3相关前期资料5．4地形图五、施工图审查阶段1、送施工图到施工图审查中心2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改3、修改意见反馈审查中心4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用）5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用)六、建设工程规划许可证阶段1、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平)2、建设工程规划许可证，此过程涉及多项费用包括市政配套费（90元/㎡）测绘费、白蚁防治费（1。

项目各阶段前期工作一、开工前的前期工作开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。

涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。

（一）前期工作1.方案设计审查方案审查主要容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。

（2）是否达到设计深度规要求。

（3）总图设计是否完整。

包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。

（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。

（5）是否与当年有效计划一致。

（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。

（7）消防登高和环通场地是否满足规要求，消控中心设置是否合理性，消防室设计是否满足规要求。

（8）人防应建面积是否达到规要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。

（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规。

（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。

（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规要求，排水、排污与市政接口是否合理。

（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规要求。

（13）电力变配电房位置设计是否合理。

（14）生活和消防水池设置是否符合规，供水是否能满足需求。

（15）天然气室设置是否合理。

（16）场地管线布置是否合理。

（17）公建配套是否满足政策和规要求。

2.初步设计审查初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。

初步设计审查主要容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。

（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。

（3）是否达到设计深度规要求。

其余审查容参照方案设计审查的容。

3.申领《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。

中铁xx工程局集团xx工程有限公司文xx司***〔2019〕号关于印发《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划管理办法》的通知公司所属各单位：为掌握工程项目的客观情况和施工条件，做实前期策划工作，，提高公司项目管理的经济效益与社会效益；根据集团公司相关文件,特制订《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划管理办法》，请遵照执行。

原《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划与交底管理办法》（xx司工〔2014〕171号）、《中铁港航局集团xx工程有限公司施工调查管理办法》（xx司工[2014]179号）、《中铁港航局集团xx工程有限公司项目管理交底管理办法》（xx司工[2015]177号）同时废止。

中铁xx工程局集团xx工程有限公司2019年*月*日修编说明1、融合xx公司施工调查制度、管理交底制度、前期策划制度及集团公司对前期策划的要求合并为一。

2、强调现场策划的深度；策划时间上不得低于一周，减少闭门造车，确保现场策划的成果；三本书提纲进行了大量修改以适应纲领性文件的需求。

施工调查偏向于项目基本要素的调查。

删除原调查中施工方案比选，土方调配方案，大临设置建议，管理组织设置建议，现场安排建议，安全风险控制措施，成本控制措施及变更索赔建议等内容。

新增弃土场地调查、工程预估量及安全措施工程预估量，类似工程劳务市场调查、周边类似工程劳务分包（专业）单价调查、合同条款情况调查研究、清单缺陷调查、外部单位对本工程目标定位、标准及相关要求的调查分析、当地税务政策调查、项目可能涉及的税务优惠政策调查。

管理交底侧重于公司管理制度重要条款、管理流程及其他管理要求、意见和建议的交底。

另外根据部门改革，修订相应的责任部门。

管理策划书内容新增：工作清单、施工流水段划分、施工组织顺序、关键工序的资源配备方案及各节点工期目标、首期开工目标以及关键线路、分包管理策划分包队伍的进场时间、周转材料和机械的配置模式及进退场时间、周转次数及损耗率限定、临建限价、劳务限价、风险及盈亏分析策划、四新技术应用策划、文化宣传策划、BIM应用策划、智慧工地应用策划及创优策划等。

第一节建设工程前期工作流程
第一条建设工程前期工作由总工室负责实施管理，具体工作流程见《项目管理主要工作流程》。

第二条项目建设前期工作主要包括：环境影响评价审批、可研审批、立项审批、招标方式核准、测量（现状地形、纵、横断面）、方案设计审查、地质勘察、初步设计
审批、概算审核、施工图审查备案。

第二节建设工程前期工作办事指南
第一条建设项目环境影响报告书(环评批复）
第二条基本建设项目可行性研究报告批复（可研批复)
第三条基本建设项目的立项审批
第四条新建项目的规划设计要点、用地蓝线、选址意见书
第五条建设项目招标方式核准
第六条建设项目设计方案审查
第七条建设工程勘察成果审查
第八条初步设计（审批）
第九条市级财政投资项目投资概算（审批）
第十条施工图审查备案
第十一条建设用地规划许可证
第十二条工程量清单及上限值审核
第十三条招标公告、招标方案、招标文件审批
第十二条施工许可证办理。

页脚内容建设报件流程图及报件资料（房建及市政项目）1、发改委立项或者备案2、规划选址意见书3、规划用地许可证4、规划方案审查预审附1、环评咨询意见（区环保局办理）（委托环评单位按环保局要求制作环评报告并取得环保局的批复）建委初设消防初设5 7、建委初设审查 绿化初设防雷初设市政委 人防初设8、建设工程规划许可证（规划局） 9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委）（红色字体为房建必备项）页脚内容建设报件流程图及报件资料一、发改委立项或者备案1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）（仅经济适用房需要办理）申报资料：1、区政府向市国土局的函告2、区房管局的请示3、建设单位申请4、土地权属证明5、符合控规要求的证明（区规划局办理）6、建设单位营业执照、资质证书7、经办人身份证明材料批件时效：全部资料递交后二十个工作日内核发批文。

2、发改委立项或者投资备案申报资料：1、备案申请2、企业营业执照3、组织结构代码证4、项目前期工作通知批件时效：全部资料递交后二个工作日审核批准。

本阶段所需工作日为二十二个。

二、规划选址(国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证)1、规划选址申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500——1：1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘（图原件1份、光盘只是现状图,没有红线的）5、国土红线图或国土证（复印件1份）批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。

三、建设用地规划许可证（一）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权（出让）1、建设用地规划许可证申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500——1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网）（原件1份）5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份）6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份）批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。

项目各阶段前期工作都有哪些？一、开工前的前期工作开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。

涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。

（一）前期工作1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。

（2）是否达到设计深度规范要求。

（3）总图设计是否完整。

包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。

（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。

（5）是否与当年有效计划一致。

（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。

（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。

（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。

（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。

（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。

（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。

（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。

（13）电力变配电房位置设计是否合理。

（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。

（15）天然气室内设置是否合理。

（16）场地管线布置是否合理。

（17）公建配套是否满足政策和规范要求。

2.初步设计审查初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。

初步设计审查主要内容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。

（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。

（3）是否达到设计深度规范要求。

其余审查内容参照方案设计审查的内容。

前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一）项目立项阶段1.工作内容（1）人员选拔（2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3）为前期物业管理作充分准备2.工作方法（1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作（2）项目工程现场实地查看（3）了解项目地块周边社区环境（4）向开发商提出建议报告（5）根据客户群体确定物业管理模式（6）确定物业管理服务的基本内容（7）确定物业管理服务的总体服务质量标准（8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准3.工作标准（1）相关配套服务设施完整（2）物业的功能及质量达到要求（3）提高开发商的开发效益（二）项目设计阶段1.工作内容（1）物业分专业条线介入（2）收集设计标准规范（3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见（4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2.工作方法（1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准（2）协助开放商审核设计图（3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3.工作标准（1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2）引用标准：GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50010-2001建筑抗震设计规范BGJ14室外排风设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50015-2003《建筑给排水设计规范》（三）项目施工阶段1.工作内容（1）产品保护（2）施工质量（3）施工进度（4）跟进信息反馈（5）收集相关专业的国家验收标准（6）整改工作跟进2.工作方法（1）派出工程技术人员进驻现场（2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序（3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据（4）了解并跟进隐蔽工程验收记录（5）建筑工程常见质量通病跟进检查（6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划（7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3.工作标准（1）提高工程施工质量（2）施工质量满足规范要求（3）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（四）工程前期介入工作报告1.工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2.工作方法（1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录（2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门（3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3.工作标准（1）及时发现施工中存在的问题（2）对存在的施工问题拟定解决方案（3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一）物业竣工验收资料1.工作内容（1）收集项目规划报建资料（2）收集工程竣工验收资料2.工作方法（1）按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料（2）具体收集资料明细详见附件一、二（3）相关记录表式《接管验收资料遗留问题登记表》3.工作标准（1）各项竣工验收资料收集齐全（2）相关记录表格记录完整（3）建立细化目录（4）分类成册（5）分盒装订入柜（二）工程部架构1.工作内容（1）工程部相关人员配置（2）新进人员入职培训2.工作方法（1）根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构（2）拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部，并向社会招聘（3）新进人员由人力资源部负责公司相关概况及企业文化等内容的培训工作3.工作标准（1）各专业人员招聘到位（2）培训后经考核合格后上岗（三）岗位职责1.工作内容（1）制定各岗位职责（2）岗位工作培训2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项岗位职责齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（四）规章制度1.工作内容（1）制定各项工程规章制度（2）岗位培训工作2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项规章制度齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（五）设备台账1.工作内容（1）收集各项设备资料（2）按规定要求制定设备台帐2.工作方法（1）汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料（2）按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3.工作标准（1）按公司规定要求对设备设施进行编号（2）设备台帐完整、齐全（六）设备保修期限1.工作内容（1）了解设备设施质保期限（2）收集相关法规2.工作方法（1）由开发商采购部提供相关设备维修信息卡（2）编制协作配套单位通联表（3）了解设备维保信息卡中的相关内容（4）学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3.工作标准（1）按开发商购买合同中的相关规定执行（2）按照国家相关规定执行（3）在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：a.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；c.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；e.装修工程为2年。

监理范围房建和市政有没有文件详
细规定
监理工作的范围有双方在监理合同中约定，可包括全过程监理含：项目前期工作阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段等，也可以只监理其中某一个或多个阶段的监理。

建设工程监理的范围：规定下列建设项目必须实行监理：国家重点建设项目，大中型公用事业项目，成片开发的住宅小区工程，利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程，以及国家规定必须实行监理的其他工程。

更多追问追答追问监理资质范围，比如市政丙级可以监理市政道路多少造价以内的，给排水可以监理多少造价以内的等等这些，有吗？追答可参照《工程监理企业资质管理规定》
给你应该链接，自己看：
/ziliao/flfg/2007-07/10/content_678616.htm 第八条工程监理企业资质相应许可的业务范围如下：
（一）综合资质
可以承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务。

（二）专业资质
1、专业甲级资质
可承担相应专业工程类别建设工程项目的工程监理业务（见附表2）。

2、专业乙级资质：
可承担相应专业工程类别二级以下（含二级）建设工程项目的工程监理业务（见附表2）。

3、专业丙级资质：
可承担相应专业工程类别三级建设工程项目的工程监理业务（见附表2）。

（三）事务所资质
可承担三级建设工程项目的工程监理业务（见附表2），但是，国家规定必须实行强制监理的工程除外。

工程监理企业可以开展相应类别建设工程的项目管理、技术咨询等业务。

追问谢谢，那个已经看的，但不详细，所以问下大家！谢谢你！追答国家规定就是那个，根据工程等级和类别确定，而不是根据造价等确定。

工程各阶段前期工作都有哪些？一、开工前的前期工作开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对工程建设的批准文件，以确保工程合法开工建设。

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涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。

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（一）前期工作1.方案设计审查方案审查主要内容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。

（2）是否达到设计深度规范要求。

（3）总图设计是否完整。

包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。

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（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。

（5）是否与当年有效计划一致。

（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。

（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。

（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。

（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。

（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。

（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。

（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。

（13）电力变配电房位置设计是否合理。

（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。

（15）天然气室内设置是否合理。

（16）场地管线布置是否合理。

（17）公建配套是否满足政策和规范要求。

2.初步设计审查初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。

初步设计审查主要内容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。

（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。

房建建设工程项目管理方案一、前言房建建设工程项目管理是保障建筑施工质量、进度和安全的关键环节。

一个科学、合理的项目管理方案能够有效提高施工效率，降低成本并最大化利润。

本文将围绕房建建设工程项目的整体管理流程，结合具体案例，详细阐述项目管理的关键步骤和方法。

二、项目管理概述项目管理是将房建建设工程项目按照一定的计划和预算，进行有效地规划、组织、指挥和控制的过程。

其目标是全面提高项目的质量、效率、安全和经济效益。

1. 项目管理的基本原则① 目标导向：明确项目目标，确保项目工程按照预期效果开展。

②组织协调：统一管理，协调各项工作。

③ 经济合理：控制成本，最大程度达到预期效益。

④ 安全可靠：确保工程施工安全、质量合格。

2. 项目管理的基本内容① 规划管理：项目计划编制、资源分配、进度控制。

② 组织管理：成立项目组织、经费管理、人力资源管理。

③ 执行管理：施工实施、质量控制、安全生产。

④ 监督管理：监督检查、数据采集、风险预警。

三、项目立项和规划项目立项是项目管理的第一步，决定了项目的目标和范围。

在立项阶段需要对项目进行可行性研究，明确项目的技术、经济和社会效益，确定项目的总体规模和投资额。

同时，需进行必要的前期工作，包括场地勘查、土地规划、立项报告编制等。

项目规划是项目管理的重要基础，规划工作是对项目进行系统、全面的研究和设计，制定出科学、合理的施工方案和组织方案。

在规划过程中，需要对建筑工程的设计方案、施工图纸、造价预算、施工计划等进行详细的研究和论证，确保项目规划的科学性和可行性。

同时，需合理规划项目施工的进度、质量、成本、安全等各项工作计划，做好项目的全面准备。

四、项目组织和协调项目组织是指成立一个专门的项目管理组织，将项目的各项工作有机地组合起来进行统一管理。

项目组织结构应根据项目的性质、规模和特点来合理设计，应确立明确的职责分工，明确责任人和权力范围。

通常可以建立项目指挥部，设置项目经理、工程师、技术员、监理员等专业团队。

1建设报件流程图及报件资料(房建及市政项目）1、发改委立项或者备案2、规划选址意见书3、规划用地许可证4、规划方案审查预审 附1、环评咨询意见（区环保局办理）（委托环评单位按环保局要求制作环评报告并取得环保局的批复)建委初设消防方案 5 7、建委初设审查 绿化初设防雷初设人防初设8、建设工程规划许可证（规划局）9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委） (红色字体为房建必备项）建设报件流程图及报件资料一、发改委立项或者备案1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）(仅经济适用房需要办理）申报资料：1、区政府向市国土局的函告2、区房管局的请示3、建设单位申请4、土地权属证明5、符合控规要求的证明（区规划局办理）6、建设单位营业执照、资质证书7、经办人身份证明材料批件时效:全部资料递交后二十个工作日内核发批文。

2、发改委立项或者投资备案申报资料：1、备案申请2、企业营业执照3、组织结构代码证4、项目前期工作通知批件时效:全部资料递交后二个工作日审核批准。

本阶段所需工作日为二十二个.二、规划选址（国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证）1、规划选址申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料(营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500-—1:1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘(图原件1份、光盘只是现状图，没有红线的）5、国土红线图或国土证（复印件1份）批件时效：五个工作日内受理回复,全部资料递交后二十个工作日内审核批准。

三、建设用地规划许可证（一)通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权(出让）1、建设用地规划许可证申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500-—1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网)（原件1份）5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份）6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份）批件时效:五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。

安置房建设项目工程施工组织方案设计一、项目概况1.组织架构设计项目施工组织分为总指挥部、各专业工程部门和施工单位三个层次。

-总指挥部：设立项目总指挥，负责项目整体规划、管理和协调；设立安全保卫、财务、物资采购等职能部门，负责相关工作。

-各专业工程部门：包括建筑、结构、给排水、电气等专业工程部门，设立专业经理，负责各专业工程的实施。

-施工单位：根据合同约定，聘请符合资质要求的施工单位，负责具体施工工作。

2.施工组织流程设计（1）前期准备：总指挥部牵头，组织有关部门进行选址评估、用地手续办理和工程设计等工作，确保项目顺利进行。

同时，通过招投标的方式，选择合适的施工单位。

（2）施工准备：总指挥部组织签订施工合同，并安排专业工程部门成立施工小组，编制详细的施工计划和工程方案。

同时，进行施工场地清理、施工设备检查和调配等工作。

（3）施工阶段：各专业工程部门按照施工计划进行工作，共同完成项目的建设。

施工单位根据施工图纸和工程要求，按照专业划分进场施工，负责具体操作和工程管理。

施工过程中，严格执行相关安全规定和质量控制标准，保证工程质量和安全。

（4）验收交接：各专业工程部门在施工完成后进行自检并互相交叉检查，确保工程完成后符合相关国家标准和规定。

总指挥部组织客户代表进行最终验收，并办理移交手续。

（5）收尾工作：对施工现场进行清理，整理完善工程档案和资料，做好交接手续和工程后续服务。

3.安全管理方案设计为确保施工过程中的安全，本项目将采取以下措施：-设置安全保卫部门，负责安全监督和管理工作，制定和执行安全生产责任制。

-制定施工现场安全管理规定，明确工作人员的职责和安全操作规程。

-对施工现场进行安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

-加强职工安全教育和培训，提高安全意识和应急处置能力。

-配备必要的安全设施和个人防护用品，确保施工人员的人身安全。

-做好应急预案和应急演练，保证施工过程中的突发事件能够及时和有效处理。

4.质量管理方案设计为保证工程质量和施工进度，本项目将采取以下措施：-严格按照国家和地方的工程质量标准和规范进行施工。

工程建设前期工作(内部)流程一、项目前期办理项目立项、项目选址、土地预审、环境影响评价、规划方案核准、工程勘察与设计、取得规划许可，委托招标代理,编制概预算、工程量清单、招标文件和施工（监理）合同,取得资金证明，进行工程招投标，签定施工(监理）合同，取得施工许可，办理质量监督手续。

工程建设前期工作一、基建项目立项审批（提供以下资料)1．项目业主主管部门的申报文件；2．项目业主编制的项目建议书；3．资金落实意向书；4．有关部门意见;5．土地取得证件。

二、建设项目选址意见(提供以下资料）1．单位书面申请；2．项目建议书及批复文件；3．1:500地形图十份。

三、建筑工程设计方案核准(提供以下资料）1．项目办理申请书；2．批准建设项目的有关文件；3．建设用地规划许可证及附件复印件;4．经批准的规划总平面图复印件；5．建设工程设计方案;6．项目涉及其他部门的书面审核意见。

四、初步设计审批（市发改委组织）1．申请报告；2．有相应资质的工程设计单位编制并符合规范要求的项目初步设计文本；3．立项文件；4．建设用地规划许可证；5．资金落实证明；6．工程概算书.五、建设用地规划许可证(提供以下资料）1．建设用地规划许可证申请表;2．项目可行性研究报告及批复文件；3．经审查同意的建筑总平面布置方案图;4．项目用地规划选址意见书；5．土地预审意见；6．项目所涉及的相关部门的书面意见。

六、施工图审查（提供以下资料）1．审查委托书一份;2．立项文件一份；3．规划选址意见书及红线图一份;4．扩初设计或方案及批文一份;5．勘察合同一份;6．设计合同一份;7．工程勘察成果报告一份；8．施工图（蓝图)四套；9．设计计算及使用软件名称一份。

七、工程消防监督审核程序（提供以下资料）1．消防设计防火审核申报书或自动消防设施设计防火审核申报表；2．建筑工程所在地地形图（1/500）工程概况及简要说明；3．建筑工程项目1/500总平面图，市发展改革委员会立项批文,城建规划红线图一份；4．工程设计消防设计专篇；5．全套土建、水、电暖道及消防系统图纸;6．项目选址意见书；7．设计单位消防自审表;8．按消防要求修改的变更设计联系单及修改图纸。

房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区(县)房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县)房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费) 5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销)售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费摘抄来的，应该很全了，你看看需要什么。