2010天津中粮大悦城公寓精装可行性研究报告

二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。

在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。

形成强大的项目宣传阵地。

天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。

•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。

•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。

20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。

【关键字】报告天津大悦城考察报告篇一：商业项目调研报告-大悦城商业项目调研报告篇二：北京大悦城考察天豪商业管理有限公司朝阳大悦城调查总结背景情况：项目立项已接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。

存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。

结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大悦城进行了简单的考察。

考察时间：考察地点：北京朝阳大悦城考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。

结合本项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。

考查内容：1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。

2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋势。

4.大悦城的营销创新渠道，包括频繁，切合实际的主题活动，商场美陈，商场导视；线上微信，APP平台，电子会员等的了解5.其他基本情况（结合内容）1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的庞大SHOPPING MALL，购物中心面积达23万平方米，购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购第1 页共 1 页篇三：上海大悦城二期考察报告上海大悦城二期考察报告一、项目档案二、项目升级三、二期定位四、业态规划项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。

在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。

天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。

2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。

项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。

☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。

天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。

由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。

项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。

项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。

2011/7/28[在此处键入文档的摘要。

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]目录目录目录 (2)第一章概述 (3)第二章总体规划 (3)一、规划要求 (3)二、功能分区 (4)三、交通组织 (5)四、竖向设计 (9)第三章大悦城购物中心 (11)一、建筑设计 (11)二、结构设计 (16)三、暖通设计 (23)四、给排水设计 (25)五、电气设计 (25)六、弱电设计 (25)第四章购物中心外立面 (25)一、立面设计 (25)三、外立面照明设计 (27)第五章购物中心室内环境 (29)一、室内设计 (29)二、导示设计 (36)三、小品设计 (36)第六章室外园林景观 (37)一、总则 (37)二、铺装设计 (38)三、绿植设计 (39)四、导示设计 (40)五、小品设计 (41)六、屋顶花园设计 (42)第七章其他 (43)一、办公楼 (43)二、酒店（非高端） (43)三、大悦公寓 (43)四、悦府住宅 (43)第一章概述目的：实现大悦城复制，总结提升规划设计方面的经验。

依据：西单、朝北、天津、上海大悦城1、区域2、地段3、技术指标第二章总体规划一、规划要求1.3.1.2建筑退线要求●商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

●商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。

●应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

●高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。

购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、3.1.1 总平面功能分区●大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

中粮大悦城政策研究中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，未来5-10年内，规划的商业地产资产总额将达到集团资产的30%（即700亿元左右），在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。

合理的市场定位是其迅速扩张的基础，大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验。

大悦城从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短4年多的时间。

2008年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20亿，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。

2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。

2010年，朝阳大悦城如期开业，其诸多建筑亮点、完美的商业组合，并成功引入美国第一零售品牌GAP等，使其迅速成为北京东部的时尚新地标。

2011年，上海大悦城、天津大悦城亦将震撼出世，均将改变所在城市商业新格局。

加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城……一个大悦城的品牌家族正在迅速形成，作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。

中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化3家内地上市公司。

然而与中粮集团分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。

2005年，中粮提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。

相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭州……短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。

《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。

项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。

周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。

商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。

区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。

项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。

日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。

利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。

中梁项目可行性研究报告一、项目背景随着我国城市化进程的快速发展，房地产行业在过去几年中得到了蓬勃的发展。

随着城市化率的不断提高，人们对居住环境和生活品质的要求也在不断提高，因此房地产行业的潜力巨大。

中梁地产作为一家拥有多年房地产开发经验的企业，一直致力于打造高质量的居住环境和物业管理服务。

公司拥有一批经验丰富的专业团队，有能力完成各类规模的房地产项目。

为了进一步拓展公司的业务范围，中梁地产计划在未来几年中开发一系列大型房地产项目。

其中，我们将重点关注可行性研究，以确保项目的顺利进行。

本报告将对中梁地产的项目进行可行性分析，以确定该项目是否值得投资。

二、项目描述1. 项目名称：中梁项目2. 项目地点：中国大陆各大城市3. 项目规模：中梁地产计划在未来五年内开发一系列房地产项目，总投资额约为人民币1000亿元。

4. 项目内容：主要包括住宅、商业地产、写字楼等。

三、市场分析1. 行业发展趋势：随着我国城市化率的不断提高，房地产市场将继续保持稳步增长的态势。

特别是在二三线城市，房地产市场的潜力巨大。

2. 竞争分析：当前房地产行业竞争激烈，除了传统房地产企业外，互联网巨头如阿里巴巴、腾讯等也积极进军房地产领域。

3. 用户需求：随着城市化进程的加快，人们对居住环境和生活品质的要求将不断提高，住宅市场需求将继续增长。

四、项目可行性分析1. 技术可行性：中梁地产在房地产开发领域有丰富的经验和技术实力，对项目的可行性有充分的保障。

公司可以通过引进先进的建筑技术和管理模式，提高项目的品质和效率。

2. 经济可行性：本项目的总投资额较大，需要投入大量资金。

但随着我国房地产市场的稳定增长，预计项目能够在较短的时间内实现收益。

3. 市场可行性：随着城市化进程的加快，房地产市场将继续保持稳步增长。

中梁地产有丰富的市场运作经验，能够快速把握市场机会。

五、风险分析1. 宏观经济风险：随着国家宏观经济政策的不确定性，房地产行业可能会受到政策的影响。